I mail af 29. november 2017 har udlejer, Kærskifte Holding ApS, v/ Plesner Advokatpartnerselskab indbragt ovennævnte afgørelse.

Kultur- og Fritidsforvaltningen Nævn og Jura 26-10-2018 Sagsnummer 2017-0392768 / MM Dokumentnummer 2017-0392768-4 Kærskiftevej 65, 2500 Valby 5. huslejenævns afgørelse af 1. november 2017 (2016-0354463/MB) Lejens størrelse, indbetaling af depositum og forudbetalt leje samt pligten til indvendig vedligeholdelse I mail af 29. november 2017 har udlejer, Kærskifte Holding ApS, v/ Plesner Advokatpartnerselskab indbragt ovennævnte afgørelse. Sagerne er indbragt for ankenævnet i medfør af boligreguleringslovens 44, stk. 1. Advokat Bjarke Madsen har for lejer, Tom Steffensen, indbragt sagen for huslejenævnet. Sagen er behandlet efter boligreguleringslovens 15, og lejelovens 106, stk. 1, nr. 2. Lejer er hørt over udlejers anke under sagens behandling. Ankenævnets afgørelse: Ankenævnet har vedtaget godkende den betalte leje for januar måned 2016 på 10.680,84 kr. Herudover har ankenævnet stadfæstet huslejenævnets afgørelse, hvorefter udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Udlejer kan derfor opkræve yderligere 44 kr. pr. m² svarende til 5.720 kr. årligt og Ankenævnet for Huslejenævnene Telefontid: mandag fredag kl. 10-14 onsdag lukket Skriftlig henvendelse: Postboks 493 1506 København V E-mail: husleje@kff.kk.dk Telefon: 3366 6200 Bankkonto: Reg.nr. 0216 Kontonr. 4069177638 www.kk.dk

Side 2 476,67 kr. pr. måned til afsætning til lejemålets indvendige vedligeholdelseskonto. (Dissens) Den godkendte leje for januar 2016 udgør herefter 11.157,51 kr. (10.680,84 kr. + 476,67 kr.) Huslejenævnets afgørelse ændres på dette punkt. Lejen fra 1. februar 2016 Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse, hvorefter den af udlejer krævede leje på 12.458,33 kr. pr. måned og 149.500 kr. årligt svarende til 1.150 kr. pr. m² er godkendt fra 1. februar 2016. Lejebeløbet svarer til den leje, som er angivet i udlejers udkast til lejekontrakten, og som udlejer har anmodet ankenævnet om at godkende. Herudover har ankenævnet stadfæstet huslejenævnets afgørelse, hvorefter udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt. Udlejer kan derfor opkræve 44 kr. pr. m² svarende til 5.720 kr. årligt til afsætning til lejemålets indvendig vedligeholdelseskonto. Den samlede godkendte årlige leje pr. 1. februar 2016 udgør 155.220 kr. svarende til 12.935 kr. pr. måned. Den godkendte lejes fordeling på omkostningsbestemt leje og generelle forbedringer og særforbedringstillæg fremgår af begrundelsesafsnittet på side 40 og 41. Depositum og forudbetalt leje

Side 3 Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse, hvorefter lejerne ikke skal betale depositum og forudbetalt leje. (Dissens) Udlejer har pligt til at tilbagebetale eventuelt for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje til lejerne../. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens 113 a, jf. vedlagte bilag. Tilbagebetaling af eventuelt for meget betalt leje og indbetalt depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter den 1. december 2018 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser. Tillægsgebyr: Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse, hvorefter udlejer ikke pålægges et tillægsgebyr. Huslejenævnets afgørelse: Ved e-mail af 8. februar 2016 har lejers advokat, Bjarke Madsen, på vegne af lejer, Tom Steffensen, bedt huslejenævnet om at tage stilling til lejens størrelse i forbindelse med overgangen fra at have været andelshaver til at blive lejer. Endvidere har lejer bedt nævnet om at tage stilling til lejevilkårene vedrørende indbetaling af depositum og forudbetalt leje samt pligten til indvendig vedligeholdelse. Sagen er indbragt efter boligreguleringslovens 15 og lejelovens 106, stk. 1, nr. 2. Udlejer, Kærskifte Holding ApS, er orienteret om sagen i brev af 15. februar 2016 og har under sagen været repræsenteret af advokat Benjamin Bunnage fra Plesner Advokatpartnerselskab. Nævnet har behandlet sagen på et møde og har truffet følgende

Side 4 Afgørelse Nævnet har indledningsvist besluttet at fastsætte lejen efter boligreguleringslovens 5, stk. 1. (Dissens). Herefter har nævnet besluttet at godkende den leje, der fremgår af den af udlejer fremsendte lejekontrakt, udgørende 1.150 kr. pr. m 2 årligt. Hertil kommer de acontobidrag som udlejer har opkrævet i lejekontrakten. Lejen skal betales fra det tidspunkt, hvor den tidligere andelshaver blev lejer, hvilket vil sige fra den 1. januar 2016. Herefter har nævnet besluttet, at lejer ikke skal betale depositum og forudbetalt leje til udlejer. (Dissens). Endvidere har nævnet besluttet, at udlejer ikke kan pålægge lejer at have den indvendige vedligeholdelsespligt. (Dissens). Dette medfører, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, og dermed har pligt til at hensætte beløb til den indvendige vedligeholdelse siden lejemålets begyndelse. Til lejen skal derfor tillægges 44 kr. pr. m 2 i 2016 og 2017. Såfremt lejer har indbetalt forudbetalt leje og depositum til udlejer, har udlejer pligt til at tilbagebetale beløbene med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne../. Desuden henvises til reglerne i lejelovens 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af forudbetalt leje og depositum med tillæg af renter senere end den 1. januar 2018 anses for en overtrædelse af disse bestemmelser. Slutteligt har nævnet besluttet, at udlejer ikke skal pålægges at betale et tillægsgebyr til nævnet. Baggrund Ejendommen er opført i 1939 og består af 159 rækkehuse. 87 af disse er tidligere andelsboliger, og flere af disse blev udlejet af andelsboligforeningen. De resterende rækkehuse, som ikke indgik i den tidligere andelsboligforening, er tidligere blevet frasolgt som særskilt matrikulerede ejendomme. Lejeforholdet er opstået som følge af, at andelsboligforeningen A/B Kærskiftet blev erklæret konkurs i marts 2015, og efterfølgende blev overdraget til en ny ejer (herefter kaldt udlejer) den 1. januar 2016. Udlejer har fremsendt et oplæg til en lejekontrakt til lejer den 11. februar 2016. Kontakten angiver de vilkår, som ifølge udlejer tilbydes til dem, som ønsker at udnytte deres ret til fortsat brugsret som lejere efter andelsboligforeningens konkurs.

Side 5 Lejers advokat har gjort gældende, at lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 1, og har i den forbindelse bedt udlejer om at redegøre for huslejens sammensætning. Endvidere har lejers advokat afvist, at lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Slutteligt har lejers advokat gjort gældende, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi. Udlejer har hertil gjort gældende, at lejen i overensstemmelse med lejekontrakten skal fastsættes til 1.150 kr. pr. m 2 med henvisning til boligreguleringslovens 5, stk. 2. Dette i overensstemmelse med nævnets tidligere afgørelser om lejens størrelse i ejendommen. Subsidiært har udlejer gjort gældende, at den årlige leje skal fastsættes til et beløb lavere end 1.150 kr. pr. m 2, dog ikke lavere end svarende til de enkelte lejeres senest fastsatte boligafgift gældende umiddelbart forud for andelsboligforeningens konkurs. Udlejer har desuden gjort gældende, at lejeniveauet ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. 1. Fastsættelse af lejen efter boligreguleringslovens 5, stk. 2 1.1. Indgåelsen af lejeaftalerne og genudlejningsbetingelsen Lejers advokat har gjort gældende, at lejen ikke skal fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, da der ikke foreligger lejekontrakter i underskreven stand, hvilket er en forudsætning for at bestemmelsen finder anvendelse. Udlejer har gjort gældende, at lejer skal acceptere de i lejekontrakterne fremsatte vilkår. Baggrunden herfor er, at de tidligere andelshavere, der nu, efter overdragelsen af ejendommen til udlejer, ønsker at fortsætte deres brugsret til rækkehusene, nyder retten hertil i medfør af andelsboligforeningslovens 4, stk. 1, hvoraf fremgår, at en andelshaver ved en ny ejers erhvervelse af ejendommen efter en konkurs har ret til fortsat brugsret som lejer. Bestemmelsen stiller ikke nærmere regler for, hvilke lejevilkår der skal gælde i lejeforholdet mellem den nye ejer og de tidligere andelshavere. Lovgiver har ifølge udlejer derfor ikke fundet anledning til at begrænse de vilkår, hvorpå eventuelle lejeforhold skal etableres. Udlejning må ifølge udlejer, i mangel af udtrykkelige lovfæstede krav, ske på de nærmere vilkår, der opstilles af udlejer, dog således at udlejer ikke kan betinge sig vilkår, der ligger uden for rammerne af lejelovgivningen og i øvrigt vilkår, som må anses for helt usædvanlige i lejeforhold. Det må sikres, at udlejningen sker i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid gældende lejelovgivning, hvilket er udtrykt i bemærkningerne til lovforslaget. Hertil kommer, som naturlig konsekvens af andelshavernes særlige ret til at blive lejere, at der rimeligvis ikke kan stilles krav fra udle-

Side 6 jers side om tidsbegrænsning af lejekontrakterne. Lejer nyder med andre ord en lovfæstet beskyttelse i forhold til at kunne opnå en brugsret som lejer, men lejer må acceptere de sædvanlige og lovlige vilkår, som den nye ejer opstiller for lejeforholdet. Dette må ses i lyset af, at lejelovgivningen i forvejen opstiller omfattende og klare grænser for, hvad der i boliglejeforhold kan/ikke kan aftales. Lejelovgivningens præceptive regler giver lejerne tilstrækkelig beskyttelse i forhold til lejeaftalens indhold. Hertil kommer, at der er tale om en særligt udvidet lovfæstet ret, som forpligter ejeren af ejendommen. Sådanne bestemmelser må ud fra grundlæggende fortolkningsprincipper fortolkes indskrænkende og ikke udvidende. Forpligtelser, der ikke udtrykkeligt fremgår af bestemmelsen kan således ikke indlægges heri ved fortolkning uden helt særlige holdepunkter. Udlejer har henvist til Østre Landsrets afgørelse refereret i Grundejernes Domssamling fra 1989 side 20, der fastslår, at en udlejer i en lignende sag havde ret til at kræve tre måneders husleje i depositum og tre måneders husleje i forudbetalt leje. Udlejer har gjort gældende, at afgørelsen slår fast, at udlejer ikke er bundet af lejelovens deklaratoriske udgangspunkt, men at udlejer inden for lejelovgivningens rammer har ret til at fastsætte lejevilkårene for de tidligere andelshavere, herunder opkræve depositum og forudbetalt leje. Lejers advokat har hertil gjort gældende, at det obligationsretlige udgangspunkt efter gældende dansk ret er, at den ene aftalepart ikke ensidigt kan fastsætte vilkårene i en aftale med bindende virkning for medkontrahenten. Dette gælder ifølge lejers advokat særligt i situationer, hvor aftaleparten (her udlejer) frivilligt indgår en aftale, i modsætning til en ufyldestgjort panthaver, der erhverver en ejendom ved en tvangsauktion. Aftaleforholdet er ifølge lejers advokat etableret ved udlejers overtagelse af ejendommen pr. 1. januar 2016, hvorfra udlejer oppebærer husleje fra lejer. Da aftalen hviler på reglen i andelsboligforeningslovens 4, stk. 1 er det ifølge lejers advokat ikke korrekt, at aftaleforholdet først er etableret ved udlejers senere fremsendelse af lejekontrakter til lejer. Lejers advokat har videre gjort gældende, at det af forarbejderne til andelsboligforeningslovens 4, stk. 1 fremgår, at andelshaverne efter ejerskiftet kan blive boende i ejendommen i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid værende lejelovgivning. Da der ikke foreligger en skriftlig lejeaftale eller andre oplysninger på aftaletidspunktet, har lejers advokat gjort gældende, at aftalen anses for indgået på lejelovens vilkår, jf. lejelovens 4, stk. 3. Hvis udlejer påberåber sig vilkår, der fraviger herfra, har udlejer bevisbyrden for, at sådanne vilkår er aftalt i lejeforholdet.

Side 7 Lejers advokat bestrider i øvrigt, at der i en situation som den foreliggende er hjemmel til at foretage en indskrænkende fortolkning af lejelovens bestemmelser. 1.2. Beløbsgrænsen Udlejer har oplyst, at ejendommen bestående af 159 rækkehuse er blevet gennemgribende renoveret i forbindelse med den omfattende helhedsrenovering og tilbygning af ejendommen i årene 2007-2009. I medfør af renoveringen er de enkelte rækkehuse blevet udvidet med en nypåbygget etage. Arbejderne blev udført for en samlet projektomkostning på 212.203.751,93 kr., svarende til 1.334.614,79 kr. pr. rækkehus. Arealet er dog forskelligt for rækkehusene, hvorfor dette blot er gennemsnitligt. I 2009, hvor projektet blev udført, udgjorde beløbsgrænsen 1.984 kr. pr. m 2. 1.3. Energimærke Lejers advokat har gjort gældende, at ejendommen ikke opfylder betingelserne i boligreguleringslovens 5, stk. 3, der angiver, at 5, stk. 2 alene finder anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en energiramme på A-D. Udlejer har fremsendt dokumentation i form af energimærkerapporter for, at alle lejemålene er inden for energiramme A-D pr. 29. august 2011. Lejers advokat har herefter fastholdt, at lejemålene ikke opfylder kravene til lavt energiforbrug, og ønsker at der på den baggrund afholdes syn og skøn i et repræsentativt udsnit af lejemålene. Dette da energimærkerne ikke er udarbejdet på baggrund af målinger foretaget på ejendommen, men på baggrund af beregninger foretaget med udgangspunkt i bygningstegninger og oplysninger fra et medlem af den daværende bestyrelse fra Andelsboligforeningen. 1.4. Orienteringspligten Lejers advokat har endvidere gjort gældende, at orienteringspligten i boligreguleringslovens 5, stk. 4 ikke er opfyldt, og at en efterfølgende orientering ikke vil kunne få virkning for de nuværende lejere i ejendommen. Udlejer har udsendt en orientering efter 5, stk. 4 til de tidligere andelshavere samt til beboerrepræsentationen den 11. februar 2016. Før dette er lejers advokat pr. e-mail af 4. februar 2016 gjort bekendt med den ifølge udlejer forestående udlejning efter 5, stk. 2. I orienteringen henvises der til 56 lejemål i ejendommen, der vil blive udlejet i medfør af boligreguleringslovens 5, stk. 2. Udlejer har gjort gældende, at dette er sket så hurtigt som det har været muligt. I sagens natur har det ikke været muligt før ejendommen blev overdraget til den nye ejer, hvilket netop skete 1. januar 2016, hvor de tidligere an-

Side 8 delshavere overgik til at være lejere i medfør af andelsboligforeningslovens 4, stk. 1. Endvidere har udlejer gjort gældende, at der ved tilblivelsen af 5, stk. 4 ikke er taget højde for nærværende situation, da der ikke har været noget egentligt tidligere lejeforhold, der er opsagt eller ophævet forud for genudlejningen. Derfor må bestemmelsen fortolkes efter sit formål og sin hensigt. Udlejer har for så vidt angår baggrunden for og hensynene bag orienteringspligten i boligreguleringslovens 5, stk. 4 henvist til lovens forarbejder (lov nr. 406 af 31. maj 2000), hvoraf følgende fremgår: Hensigten med ændringsforslaget er at sikre, at der ikke sker udlejning af lejemål efter 5, stk. 2 i nedslidte ejendomme med vedligeholdelsesmangler. Den foreslåede ordning giver således lejerne mulighed for at sikre, at vedligeholdelsesmangler afhjælpes, før udlejeren indgår en ny lejeaftale efter 5, stk. 2, for et gennemgribende forbedret lejemål. Ordningen finder anvendelse i forbindelse med den første udlejning efter forbedringernes gennemførelse, hvor lejen ønskes fastsat efter 5, stk. 2. Formålet med bestemmelsen er ifølge udlejer således, at lejer gives mulighed for at indbringe væsentlige udvendige vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet inden udlejeren bliver berettiget til at opkræve den fulde 5, stk. 2-leje. Hvis nævnet giver påbud, kan udlejer først opkræve 5, stk. 2-leje, når manglerne er udbedret. Udlejer har desuden oplyst, at lejekontrakterne til lejerne er fremsendt inden eller samtidigt med 5, stk. 4-meddelelserne, hvorfor udlejer som følge heraf har gjort gældende, at der ikke blev indgået nogen lejeaftaler før orienteringen blev udsendt. Hertil har lejers advokat gjort gældende, at aftaleforholdet mellem parterne er etableret ved udlejers overtagelse af ejendommen, og ikke først ved udlejers efterfølgende fremsendelse af lejekontrakter. Udlejer har endvidere gjort gældende, at lejer som tidligere andelshaver er bekendt med, at ejendommen er blevet gennemgribende renoveret i forbindelse med den omfattende helhedsrenovering og tilbygning af ejendommen i årene til 2007-2009. Da andelsboligforeningen og dennes medlemmer siden renoveringen, og forud for konkursen, selv har foretaget udlejning af en række boliger i ejendommen med henvisning til boligreguleringslovens 5, stk. 2 har udlejer gjort gældende, at orientering efter 5, stk. 4 principielt må anses for ufornøden over for de tidligere medlemmer af andelsboligforeningen, og at beskyttelseshensynene i forhold til lejer er vanskelige at få øje på. Hertil har lejers advokat gjort gældende, at det bestrides, at der skulle være identitet mellem lejerne og den tidligere bestyrelse for andelsboligforeningen, der har udlejet et mindre antal lejemål i ejendommen.

Side 9 Udlejer har i øvrigt bemærket, at lejer desuden ikke har indbragt vedligeholdelsessag for nævnet i medfør af boligreguleringslovens 5, stk. 4 efter modtagelsen af meddelelsen. Udlejer har slutteligt gjort gældende, at såfremt udlejer ikke i denne sag har opfyldt boligreguleringslovens 5, stk. 4, så vil det være praktisk umuligt, hvilket vil føre til en urimelig og utilsigtet forskelsbehandling mellem de før konkursen eksisterende lejere og de tidligere andelshavere. Det vil desuden have stor påvirkning på værdiansættelsen af andelsboligforeninger, da denne blandt andet tager afsæt i et skøn over, hvilken leje, der kan opnås efter en eventuel konkurs, og som direkte virkning derfor også får muligheden for at finansiere købet af andelsboliger fremadrettet. For 12 af de lejemål som andelsboligforeningen har udlejet er der udsendt en 5, stk.4-meddelelse den 9. marts 2009. Seks af lejemålene blev efterfølgende udlejet med henvisning til boligreguleringslovens 5, stk. 2, og de øvrige blev solgt som andelsboliger. 2. Lejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 2.1. Beregningen af lejen Nævnet har den 21. december 2016 fremsendt en agterskrivelse til udlejer, hvoraf fremgår, at nævnet agter at fastsætte lejen efter boligreguleringslovens 5, stk. 1. Begrundelsen herfor fremgår af begrundelsesafsnittet nedenfor. Udlejer er i den forbindelse blevet bedt om at redegøre for, hvordan lejen er fastsat i ejendommen med henvisning til boligreguleringslovens 5, stk. 1, 1. pkt. 2.2. Budgetlejen Udlejer har fremsendt et budget over den omkostningsbestemte leje i ejendommen udarbejdet i overensstemmelse med boligreguleringslovens 5, stk. 1, jf. 8 og 9. Udgifterne relaterer sig til de 87 rækkehuse ud af de i alt 159 rækkehuse, som komplekset omfatter. Dette for så vidt angår de indregnede normtal og afkastberegningen, der baserer sig på de 87 enheders forholdsmæssige andel af 7 % af ejendommens 15. almindelige vurdering på 19 millioner (eksklusiv den nytilførte 1. sals etage). Den omkostningsbestemte leje udgør således 318 kr. pr. m 2 med tillæg af hensættelser på 133 kr. pr. m 2, eller i alt 451 kr. pr. m 2 årligt. Det bemærkes hertil, at det fejlagtigt fremgår af budgettet, at det er opgjort pr. 1. oktober 2016, men at opgørelsen er lavet pr. 1. januar 2016, hvilket udlejer har bekræftet over for nævnet. 2.3. Forbedringstillæg For så vidt angår generelle forbedringer som andelsboligforeningen har udført på ejendommen har udlejer gjort gældende, at disse skal indgå ved opgørelsen af forbedringstillægget.

Side 10 Til den omkostningsbestemte leje kommer et forbedringstillæg, som tillægges lejen som følge af tilførslen af 1. salen i 2008/2009, der udgør 1.571,57 kr. pr. nytilført m 2. Som dokumentation for forbedringstillægget har udlejer fremsendt et byggeregnskab med den underliggende entrepriseaftale. Udlejer har gjort gældende, at da der er tale om nytilførte kvadratmeter, danner de samlede byggeomkostninger ifølge retspraksis grundlag for beregningen af forbedringstillægget. Byggelånsomkostningerne er dog reduceret med ca. 50 % i forhold til de faktiske udgifter, så de svarer til de anerkendte normtal. Udlejer har fremsendt en oversigt over samtlige rækkehuse og forbedringstillæggets fordeling på disse. Forbedringstillægget er beregnet som et beløb pr. nytilført m 2, da etableringen af 1. salen på hele ejendommen vedrører alle ejendomskompleksets 159 rækkehuse og ikke kun de 87 overtagne rækkehuse, hvorefter den enkelte boligenhed er pålagt et forbedringstillæg svarende til enhedens faktisk tilførte kvadratmeter. Udlejer har gjort gældende, at de enkelte lejere på baggrund af ovenstående alene pålægges et forbedringstillæg svarende til den pågældendes faktiske brugsværdiforøgelse. Udlejer har i øvrigt dokumenteret generelle tillæg for fjernvarme udgørende 141 kr./m 2 samt termovinduer/isolering udgørende 23 kr./m 2 ved nævnsafgørelser af henholdsvis 19. februar 1993 og 26. april 2000. Udlejer har bemærket, at disse tillæg kun skal indregnes i forhold til lejemålenes oprindelige antal kvadratmeter inden påbygningen af 1. sal. Udlejer har ikke medtaget forbedringstillæg for individuelle forbedringer i lejemålene. Efter udlejers beregning af den omkostningsbestemte leje udgør lejen for de tidligere andelshavere mellem 1.314,06 og 1.366,28 kr. pr. m 2 årligt. Udlejer har for så vidt angår den indvendige vedligeholdelsespligt gjort gældende, at såfremt nævnet når frem til, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, og dermed ikke kan overvælte denne pligt på lejer, så skal der tillægges hensættelser i medfør af lejelovens 22, svarende til 44 kr. pr. m 2. Dermed skal lejen i lejekontrakterne forhøjes med dette beløb. 2.4. Lejers bemærkninger Lejers advokat har gjort gældende, at budgetlejen ikke kan overstige den af Ankenævnet godkendte leje pr. 10. juni 1998, der er varslet i skrivelse af 21. marts 1997, og heller ikke overstige niveauet for skatter- og afgifter, der er godkendt af Huslejenævnet den 27. september 1999. Tilsvarende kan der til huslejen alene oppebæres hensættelsesbeløb til vedligeholdelse, som anført i varslingsskrivelse af 20. marts 2009.

Side 11 Lejers advokat er enig i, at udlejer kan kræve 135 kr. pr. m 2 for installation af fjernvarme, da dette svarer til det tidligere varslede. Lejers advokat har endvidere gjort gældende, at forbedringsudgiften til helhedsløsningen er udokumenteret, da udlejer alene har fremsendt materiale udarbejdet af tidligere administrator Nicolai Giødesen, og at udlejer derfor må fremlægge alt relevant bilagsmateriale vedrørende helhedsløsningen, da dette i modsat fald må få processuel skadevirkning for denne. Lejers advokat har i øvrigt oplyst, at lejer selv har finansieret udskiftningen af kældervinduer, hvorfor dette ikke kan begrunde en lejeforhøjelse. Udlejer har til lejers advokats bemærkninger oplyst, at udlejers beregning af den omkostningsbestemte leje ikke er højere end det i 1997 og 1999 forudsatte. Endvidere har udlejer gjort gældende, at den opkrævede leje på 1.150 kr. pr. m 2 er så meget lavere end den korrekt beregnede fulde leje inklusive forbedringstillæg, at der er rigelig plads til en eventuel nedjustering af den omkostningsbestemte leje. Såfremt dette sker, har udlejer gjort gældende at denne efterfølgende vil kunne varsles med udgangspunkt i det aktuelle omkostningsbestemte niveau overfor alle lejerne, hvorved den fastsatte leje på 1.150 kr. pr. m 2 vil stige. Udlejer har desuden bemærket, at forbedringstillægget for fjernvarme rettelig udgør 141 kr. pr. m 2, og ikke 135 kr. pr. m 2, som oplyst af lejers advokat. Lejers advokat har endvidere gjort gældende, at udlejer ikke kan oppebære en højere husleje af de beboer, der er overgået fra at være andelshavere til at blive beboelseslejere, end af de beboere, der var lejere under andelsboligforeningens virke, og som fortsat er lejere, jf. boligreguleringslovens 5, stk. 9. Lejers advokat har i øvrigt henvist til Vestre Landsrets kendelse af 15. marts 2012 i kære 1. afd. B-1783-11, optrykt i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret fra 2012, side 457. I denne afgørelse var der tale om en andelsboligforening stiftet i 2000, der i 2006 videresolgte ejendommen. Herefter blev den igen udlejet til henholdsvis tidligere andelshavere, personer der havde været lejere før overdragelsen i 2000 og personer, der blev lejere efter salget i 2006. En af sidstnævnte rejste sag om lejens størrelse, og gjorde gældende at den ellers lovlige leje skulle nedsættes med henvisning til boligreguleringslovens 5, stk. 9 til det samme som de lejere, der havde været lejere før overdragelsen i 2000. Dette fik lejeren medhold i. Udlejer har hertil gjort gældende, at lejers advokats konklusion om, at der ikke hos nogen kan tages en højere husleje end den, der opkræves for andre, ikke er korrekt. Dette da der kan aftales en højere leje, hvis der er gennemført forbedringer, uden at der er opkrævet fuld forbedringsforhøjelse for disse forbedringer, hvilket følger af boligreguleringslovens 5, stk. 10.

Side 12 Baggrunden for den ikke fuldt opkrævede forbedringsforhøjelse kan eksempelvis være, at forbedringsforhøjelsen har været begrænset på grund af manglende varsling af iværksættelse af arbejderne eller manglende tilbud om erstatningsbolig. Udlejer kan således kræve en leje uden begrænsninger i forbedringsforhøjelserne, selvom andre lejere i ejendommen ikke betaler disse fuldt ud. Afgørelsen som lejers advokat henviser til vedrørte, i modsætning til nærværende sag, ikke en situation, der var omfattet af undtagelsesbestemmelsen vedrørende forbedringstillæg, der helt eller delvist ikke er opkrævet hos tidligere lejere. Udlejer har som følge heraf gjort gældende, at det må være hævet over enhver tvivl, at budgetlejen med tillæg af hensættelsesbeløb og generelle forbedringstillæg langt overstiger den leje, der er opkrævet i lejekontrakterne. 2.5. Lejers betaling af husleje efter ejendommens overdragelse Udlejer har fremsendt en oversigt over hvilken leje, lejerne har betalt efter overdragelsen. Ifølge denne oversigt har 14 af lejerne betalt huslejen ifølge de fremsendte lejekontrakter, og 32 af lejerne har betalt en anden husleje. 3. Fastsættelse af lejen til boligafgiften Udlejer har gjort gældende, at såfremt lejen fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 1, bør lejen uanset beregningen af den korrekte leje, ikke nedsættes til et beløb lavere end den inden konkursen senest fastsatte boligafgift for andelshaverne. Til støtte herfor har udlejer henvist til, at der tidligere fandtes en bestemmelse i boligreguleringsloven ( 10, stk. 5), hvoraf fremgik, at lejen ved omdannelse fra andelsboligforening til udlejningsejendom kunne fastsættes til samme beløb som den senest gældende boligafgift. Bestemmelsen blev ophævet uden nærmere begrundelse i 1975 forud for indførelsen af den første udgave af andelsboligforeningsloven. Efter lovens ikrafttræden blev der nedsat en arbejdsgruppe, som lavede en redegørelse i juli 1980, hvoraf fremgik, at der ikke var tilsigtet en realitetsændring med ophævelsen af paragraffen. Det var arbejdsgruppens opfattelse, at udlejer på trods af lovændringen stadig kunne lade en andelshaver betale en leje svarende til den boligafgift, som han betalte ved ejendommens ophør som andelsboligforeningsejendom. På baggrund heraf, fandt arbejdsgruppen ikke, at det var nødvendigt at genindføre reglen på ny. Lejers advokat har hertil gjort gældende, at udlejer ikke over for lejer kan støtte ret på, hvad de tidligere andelshavere betalte i boligafgift. Dette allerede fordi lejer ikke har indgået aftale med udlejer om, at lejeniveauet skal svare til det hidtidige boligafgiftsniveau.

Side 13 Lejers advokat har dermed fastholdt, at lejen skal fastsættes efter lejelovgivningens regler, og desuden bemærket, at udlejer købte ejendommen på et tidspunkt, hvor den tidligere ejer, andelsboligforeningen, var gået konkurs. Udlejer har på købstidspunktet derfor været bekendt med, at de tidligere andelshavere ved købet blev lejere, jf. andelsboligforeningslovens 4. Udlejer må på købstidspunktet ifølge lejers advokat have kalkuleret med, at der fremadrettet kunne opkræves en husleje hos beboelseslejerne på et nærmere bestemt niveau. At den gældende kalkule senere måtte vise sig ikke at holde stik, kan ikke bebrejdes lejer, da udlejer med åbne øjne har taget den gældende risiko. Til sidstnævnte har udlejer gjort gældende, at udlejer ved købet af ejendommen har indkalkuleret, at der kunne opkræves de samme lejevilkår, som de tidligere andelshavere selv har aftalt med andelsboligforeningens lejere. 4. Depositum, forudbetalt leje og vedligeholdelsespligt Udlejer har i kontrakterne opkrævet tre måneders leje i depositum og tre måneders leje i forudbetalt leje. Endvidere har udlejer pålagt lejer den indvendige vedligeholdelsespligt. Udlejer har gjort gældende, at vilkårene ud over lejen skal fastsættes i overensstemmelse med den til lejer fremsendte lejekontrakt. Lejekontrakterne angiver de vilkår, som tilbydes dem, som ønsker at udnytte deres ret til fortsat brugsret som lejere efter andelsboligforeningens konkurs. Udlejer har henvist til Østre Landsrets afgørelse refereret i Grundejernes Domssamling fra 1989 side 20. Afgørelsen slog ifølge udlejer fast, at udlejer ikke er bundet af lejelovens deklaratoriske udgangspunkt, men at udlejer inden for lejelovgivningens rammer må fastsætte lejevilkårene for de tidligere andelshavere - herunder opkræve depositum og forudbetalt leje. Lejers advokat har gjort gældende, at der den 1. januar 2016, hvor lejeforholdet ifølge lejers advokat blev etableret, ikke forelå en aftale mellem parterne om, at lejer skulle betale depositum og forudbetalt leje, eller om at lejerne skulle have den indvendige vedligeholdelsespligt. Derfor kan udlejer ifølge lejers advokat ikke afkræve lejer disse lejevilkår, da det forudsætter, at der netop forelå en aftale ved lejeforholdets start. Lejers advokat har for så vidt angår depositum og forudbetalt leje endvidere gjort gældende, at lejelovens 34 er en begrænsningsregel, der alene udgør en ramme for, hvad udlejer og lejer gyldigt kan aftale. Bestemmelsen giver ikke udlejer en selvstændig ret til at opkræve depositum eller forudbetalt leje. For så vidt angår Østre Landsrets afgørelse, som udlejer har henvist til, har lejers advokat påpeget, at det fremgår af nævnets afgørelse i den pågældende sag, at lejerne havde underskrevet lejekontrakter, der hjemlede opkrævning af depositum og forudbetalt leje.

Side 14 Da lejer i nærværende sag ikke har underskrevet lejekontrakten, er pågældende retspraksis, ifølge lejers advokat, ikke relevant. Udlejer har hertil gjort gældende, at det ikke er korrekt, at præmissen i afgørelsen var at lejekontrakterne var indgået med lejerne, og dermed blot et spørgsmål om fortolkning af kontrakterne. Det fremgår ikke klart af afgørelsen om lejeaftalerne var underskrevet, og udlejer påpeger i øvrigt, at det under alle omstændigheder er irrelevant for afgørelsen, da det ikke er temaet heri. Temaet for afgørelsen var derimod fortolkningen af andelsboligforeningslovens 4, stk. 1. Udlejer har herefter fastholdt, at afgørelsen kan tages til indtægt for, at bestemmelsen alene sikrer retten for andelshaverne til at blive boende i lejemålet som lejere, og at udlejeren herefter berettiget kan kræve de vilkår, som lejelovgivningen giver udlejer mulighed for. 5. Boligreguleringslovens 5, stk. 9 Lejers advokat har gjort gældende, at vilkårene i lejekontrakterne for de nye lejere er mere byrdefulde end de vilkår, der gælder for restlejerne, jf. boligreguleringslovens 5, stk. 9. Udlejer har oplyst, at der på tidspunktet for konkursens indtræden, den 5. marts 2015, var i alt 18 lejemål i ejendommen, hvoraf de otte lejemål var udlejet af andelsboligforeningen i medfør af boligreguleringslovens 5, stk. 2. Alle udlejninger foretaget af andelsboligforeningen efter helhedsrenoveringen med påbygning af 1. sal er udlejet i medfør af 5, stk. 2. På tidspunktet for ejendommens overdragelse, den 1. januar 2016, var der i alt 17 lejemål, hvoraf syv lejemål var udlejet af andelsboligforeningen i medfør af 5, stk. 2. Lejers advokat har gjort gældende, at udlejer må dokumentere, at de omtalte 18 lejemål er gyldigt udlejet i medfør af boligreguleringslovens 5, stk. 2. 6. Besigtigelser Nævnet har den 15. december 2016 besigtiget en række lejemål i ejendommen, der blev udvalgt af sagens parter. Parterne er oplyst herom i mail af 4. november 2016, hvoraf fremgik, at lejerne blev bedt om at udvælge et udsnit af lejemålene, der var repræsentative for de forskellige typer lejemål i ejendommen. Dette med henblik på lejemålenes forskellige moderniseringer. Begge parter udpegede herefter nogle lejemål, som blev besigtiget, således at nævnet fik et indtryk af ejendommen. Begrundelse og lovgrundlag Det følger af andelsboligforeningslovens 4, stk. 1, at lejer som daværende andelshaver ved udlejers erhvervelse af ejendommen har ret til fortsat brugsret som lejer.

Side 15 Der er i andelsboligforeningsloven ikke bestemmelser om, på hvilke vilkår de tidligere andelshavere bliver lejere. Af forarbejderne til 4, stk. 1 fremgår, at andelshaverne ved den nye ejers erhvervelse af ejendommen har ret til at blive boende som lejere i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid gældende lejelovgivning, samt at andelshaverne har krav på at forblive lejere i ejendommen på normale vilkår. 1. Boligreguleringslovens 5, stk. 2 Ved overdragelsen af andelsboligforeningens ejendom til den nye ejer overgår de generelle forbedringer som foreningen har udført og bekostet på ejendommen også til den nye ejer. Disse forbedringer kan begrunde et forbedringstillæg i overensstemmelse med de almindelige regler i lejelovgivningen, herunder begrunde at lejen kan fastsættes med henvisning til boligreguleringslovens 5, stk. 2, såfremt de øvrige betingelser herfor er opfyldt. Boligreguleringslovens 5, stk. 2-6 oplister en række betingelser for at udleje et lejemål med henvisning til 5, stk. 2, herunder beløbsgrænsen for forbedringerne, krav om at forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år, krav om energiramme på A-D i energimærkningen, orienteringspligt ved genudlejning, dokumentationspligt ved tvister om lejefastsættelsen og opretholdelse af forbedringerne. Samtlige betingelser skal være opfyldt, hvis lejemålet skal kunne udlejes med henvisning til boligreguleringslovens 5, stk. 2, hvilket vil sige, at såfremt blot én af betingelserne ikke er opfyldt, så skal lejemålet udlejes med henvisning til 5, stk. 1 i stedet. For så vidt angår orienteringspligten i boligreguleringslovens 5, stk. 4 har flertallet af nævnet besluttet, at denne betingelse ikke er iagttaget, hvorfor lejemålet allerede af denne årsag ikke kan lejes ud med henvisning til boligreguleringslovens 5, stk. 2. Det fremgår af bestemmelsen, at orienteringen skal ske, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden ny lejeaftale indgås. Flertallet har lagt til grund, at der er tale om en situation, der har karakter af at være en genudlejning, da lejeforholdet må anses for at være nyetableret, eftersom der ikke er noget eksisterende lejeforhold, som den tidligere andelshaver kan forsætte eller indtræde i. Herefter anses lejeforholdet som påbegyndt allerede ved den nye ejers erhvervelse af ejendommen, og den nye ejer kan ikke inden dette tidspunkt orientere de øvrige lejere eller tidligere andelshavere om, at der påtænkes udlejning efter 5, stk. 2.

Side 16 Det er derfor flertallets opfattelse, at udlejer som udgangspunkt ikke kan fastsætte lejen efter 5, stk. 2, selvom de øvrige betingelser herfor måtte være opfyldt, da det ikke er muligt at opfylde orienteringspligten i 5, stk. 4. Dette understøttes særligt af Graven Nielsens/Edlunds artikel i T:BB 2013.497 Et medlem af nævnet fandt, at formålet med bestemmelsen er, at der ikke kan ske udlejning af lejemål efter 5, stk. 2 i nedslidte ejendomme med vedligeholdelsesmangler, og at dette formål er iagttaget i nærværende sag, da udlejer efter at have erhvervet ejendommen har udsendt 5, stk. 4-meddelelser, så snart det har været muligt. Medlemmet anser derfor boligreguleringslovens 5, stk. 4 som værende iagttaget, og bemærker, at ingen af lejerne har indbragt sag vedrørende vedligeholdelsesmangler på ejendommen efter modtagelsen af meddelelsen fra udlejer. Medlemmet bemærker i øvrigt, at der herved ikke er taget stilling til om de øvrige betingelser for at udleje med henvisning til boligreguleringslovens 5, stk. 2 er opfyldt. Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet. For så vidt angår de lejemål, der er udsendt en 5, stk. 4-meddelelse for den 9. marts 2009 bemærker nævnet, at disse meddelelser ikke har virkning nu, da dette er i strid med paragraffens formål. 2. Lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 2.1. Budgetlejen Nævnet har i forlængelse af ovenstående besluttet, at lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 1, da lejen ikke kan fastsættes med henvisning til 5, stk. 2. Udlejer er derfor blevet bedt om at redegøre for, hvordan lejen er fastsat i ejendommen med henvisning til boligreguleringslovens 5, stk. 1, 1. pkt. Efter bestemmelsen er lejen sammensat af omkostningsbestemt leje og eventuelle beregnede tillæg for forbedringer efter principperne i lejelovens 58. Udlejer har fremsendt et budget for den omkostningsbestemte leje pr. 1. januar 2016, der udgør 451 kr. pr. m 2 årligt inklusive hensættelser til udvendig vedligeholdelse, jf. boligreguleringslovens 18 og 18 b. Der er varslet en forhøjelse af den omkostningsbestemte leje i ejendommen den 21. marts 1997, hvor den varslede leje inklusive hensættelser udgjorde ca. 536 kr. pr. m 2. Ankenævnet har i afgørelse af 10. juni 1998 godkendt forhøjelsen. Nævnet har af denne årsag besluttet at godkende udlejers beregning af budgetlejen, da denne er lavere end budgetlejen, der blev godkendt i ovenstående afgørelse.

Side 17 2.2 Generelle tillæg Til budgetlejen har nævnet besluttet, at de dokumenterede tillæg for fjernvarme udgørende 141 kr./m 2 samt termovinduer/isolering udgørende 23 kr./m 2 kan godkendes, således at de i overensstemmelse med det af udlejer angivne medtages i forhold til lejemålenes oprindelige antal m 2. Nævnet har lagt vægt på, at tillæggene er dokumenterede ved tidligere nævnsafgørelser. 2.3 Tillæg for helhedsløsningen (1. salen) og godkendelse af den samlede leje Udlejer har fremsendt dokumentation for udgiften til forbedringstillægget for helhedsløsningen i form af entrepriseaftalen for arbejderne. Udgiften udgør 146.054.098,56 kr. eksklusive moms. Udlejer har lavet en beregning af tillægget efter principperne i lejelovens 58. For så vidt angår udgifterne har udlejer ved beregningen medtaget den fulde udgift fra entrepriseaftalen. Der er ikke foretaget et fradrag for sparet vedligeholdelse, da der er tale om nytilførte kvadratmeter. Tillægget udgør 1.571,57 kr./nytilført m 2, og forhøjelsen er således fordelt på de nytilførte arealer. Nævnet har besluttet at godkende fordelingen, idet lejemålene pålægges en forhøjelse svarende til forbedringen. Uanset at der ved beregningen af forbedringstillægget fratrækkes et skønsmæssigt beløb for sparet vedligeholdelse, er det nævnets opfattelse, at den korrekt beregnede leje efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 overstiger lejen på 1.150 kr. pr. m 2 årligt, som udlejer har krævet i lejekontrakterne. Nævnet har derfor besluttet at godkende lejen. Nævnet har endvidere besluttet, at lejen ikke skal fastsættes som den korrekt beregnede leje, da udlejer alene har ret til den leje, der er opkrævet i lejekontrakterne. Til støtte herfor henvises til, at nævnet ikke har hjemmel til at sætte lejen op på trods af udlejers ønske herom, da enhver forhøjelse skal ske efter lejelovgivningens regler om lejeforhøjelse. Det bemærkes hertil, at udlejer fremover kun kan varsle stigninger i ejendommens nødvendige driftsudgifter efter boligreguleringslovens 7 og 8. Udlejer kan således ikke forhøje lejen til den korrekt beregnede leje, idet lejen fastsat i lejekontrakten er udgangspunktet for lejeforholdet. 2.4 Boligreguleringslovens 5, stk. 10 Lejers advokat har gjort gældende, at forbedringstillægget for helhedsløsningen ikke kan være større end det, der blev varslet for de på tidspunktet for varslingen værende lejere.

Side 18 Udlejer har oplyst, at tillægget for disse lejere blev begrænset, som følge af manglende mulighed for at genhuse lejerne, jf. boligreguleringslovens 26. Ved genudlejning kan der opkræves den fulde forhøjelse, jf. boligreguleringslovens 5, stk. 10, hvoraf fremgår, at byrdefuldhedsreglen i 5, stk. 9 ikke er til hinder for, at der i lejemål som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-8. Nævnet har med henvisning hertil besluttet, at lejen i nærværende lejemål ikke er begrænset af lejen i lejemål, hvor lejen er fastsat efter 5, stk. 1 uden, at der er varslet forbedringsforhøjelse i anledning af udførelsen af forbedringer i lejemålet. 2.5 Det lejedes værdi For så vidt angår det lejedes værdi bemærker nævnet, at den korrekt beregnede leje efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 ikke kan nedsættes grundet det lejedes værdi, når der er tale om en genudlejning. Idet nævnet er af den opfattelse, at der er tale om en situation, der har karakter af en genudlejning, kan nævnet dermed ikke nedsætte lejen med henvisning til det lejedes værdi. 3. Depositum og forudbetalt leje Af lejelovens 34 fremgår, at udlejer ved lejemålets indgåelse som depositum kan kræve et beløb svarende til indtil tre måneders leje, samt lejen forudbetalt for et tidsrum på op til tre måneder. Udlejer har fremsendt lejekontrakten til lejer med kravet om betaling af depositum og forudbetalt leje svarende til to gange tre måneders leje ca. 40 dage efter overtagelsen af ejendommen. De tidligere andelshaveres retstilling i denne forbindelse beror på en fortolkning af andelsboligforeningslovens 4, hvorefter de har ret til at fortsætte deres brugsret af lejlighederne. Det er flertallets opfattelse, at lejer har ret til fortsat brugsret til lejligheden som lejer på de almindelige vilkår i lejelovgivningen, medmindre anden aftale kan opnås mellem lejer og udlejer, og denne aftale ikke er i strid med de præceptive regler i lejelovgivningen. Udlejer har dermed ikke hjemmel til ensidigt at diktere de vilkår, der skal gælde mellem parterne. Det ville også kunne gøre de tidligere andelshaveres lovbestemte ret til fortsat brugsret illusorisk, såfremt udlejer kunne kræve depositum og forudbetalt leje. Flertallet er således af den opfattelse, at da lejer ikke vil acceptere udlejers udkast til lejevilkårene, og da der ikke kan opnås en aftale mellem parterne herom, så kan lejer ikke pålægges mere, end hvad der følger af lejelovens deklaratoriske regler.

Side 19 Flertallet har således vedtaget, at udlejer ikke kan opkræve depositum og forudbetalt leje af lejer, da dette kræver en forudgående aftale, hvilket ikke er indgået. Dette understøttes særligt af Graven Nielsens/Edlunds artikel i T:BB 2013.497 og Ankenævnets afgørelse af 1. august 2017 (sagsnr. 2017-0197084/KSK og 2017-0197063/KSK). Et medlem af nævnet stemte for, at der i henhold til Ankenævnets afgørelse af 19. juni 1987 og Østre Landsrets tilkendegivelse i afgørelsen trykt i GD 1989.20 Ø, kan kræves betaling af depositum og forudbetalt leje på indtil to gange tre måneders leje. Dette da medlemmet er af den opfattelse, at der er tale om et nyetableret lejeforhold, hvorfor udlejer kan forlange, at lejer betaler depositum og forudbetalt leje i overensstemmelse med lejelovens almindelige regler. Der er truffet afgørelse efter stemmeflertallet, således at udlejer ikke kan stille krav om betaling af depositum og forudbetalt leje. 4. Den indvendige vedligeholdelsespligt Ifølge lejelovens 21 har udlejer som udgangspunkt den indvendige vedligeholdelsespligt. Reglen kan fraviges, jf. 24, således at det aftales, at lejer har pligten. Dette kræver dog en aftale. Flertallet har herefter besluttet, at lejer ikke har vedligeholdelsespligten, da der ikke er indgået en aftale herom mellem parterne. Dette betyder, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, og dermed har ret til at opkræve hensættelser i medfør af lejelovens 22 svarende til 44 kr. pr. m 2 i 2016 og 2017. Lejen i lejekontrakterne skal derfor forhøjes med dette beløb fra lejeforholdets begyndelse. Et medlem af nævnet er af den opfattelse, at udlejer har ret til at pålægge lejer den indvendige vedligeholdelsespligt, da der er tale om et nyetableret lejeforhold, hvor udlejer har ret til at fastsætte lejevilkårene inden for rammerne af lejelovgivningen. Medlemmet har lagt vægt på, at det efter lejelovens 24, jf. 22 er muligt at aftale, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, hvorfor udlejer har ret til at fremsætte krav herom i lejeaftalen. Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, således at udlejer pålægges den indvendige vedligeholdelsespligt. 5. Boligreguleringslovens 5, stk. 9 Af boligreguleringslovens 5, stk. 9 fremgår, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Side 20 Lejers advokat har oplyst, at der ved lejeforholdets start var 26 eksisterende lejere i ejendommen, mens der samtidigt med lejers lejeforhold blev etableret 63 andre lejeforhold for tidligere andelshavere, der er underlagt samme lejevilkår som lejer. Udlejer har endvidere oplyst, at der ud af de 26 lejemål, var 10 lejemål i ejendommen, der var lejet ud efter boligreguleringslovens 5, stk. 1. Da den overvejende del af lejerne i ejendommen derved har samme lejevilkår som lejer, har nævnet vedtaget, at lejers vilkår ikke kan anses for at være mere byrdefylde end de vilkår, der gælder for de andre lejere i ejendommen. 6. Tillægsgebyr Det fremgår af boligreguleringslovens 39, stk. 2, at udlejer skal betale et beløb på 2.113 kr. til huslejenævnet, hvis lejer får fuldt medhold i nævnet. Nævnet har besluttet, at udlejer ikke skal pålægges at betale et tillægsgebyr til nævnet, da lejer ikke har fået fuldt medhold. Ankegrunde: Udlejers advokat: Udlejers advokat har anmodet ankenævnet om at godkende vilkårene om betaling af depositum og forudbetalt leje. Udlejer endvidere anmodet ankenævnet om at pålægge lejerne den indvendige vedligeholdelsespligt. Derudover har udlejer anmodet ankenævnet om at godkende en leje på 1.150 kr. pr. m² med virkning fra 1. februar 2016. Endelig har udlejer anmodet ankenævnet om at godkende yderligere 44 kr. pr. m², hvis ankenævnet stadfæster huslejenævnets afgørelse, hvorefter udlejer er pålagt den indvendige vedligeholdelsespligt. Ad depositum og forudbetalt leje:

Side 21 Udlejer har anmodet ankenævnet om at beslutte, at lejerne tilpligtes at anerkende at skulle betale depositum og forudbetalt leje. Det er udlejers opfattelse, at udlejer er berettiget til at fastlægge lejevilkårene i overensstemmelse med de til lejerne fremsendte lejekontrakter, herunder med opkrævning af depositum og forudbetalt leje samt med aftale om at lejerne har den indvendige vedligeholdelsespligt. Udlejer har henvist til andelsboliglovens 4, stk. 1, hvorefter tidligere andelshavere har ret til fortsat brugsret som lejere efter salget af en konkursramt andelsboligforenings ejendom. Lejer har ved den nye ejers erhvervelse ret til at blive boende som lejere i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid gældende lejelovgivning. Loven indeholder ikke bestemmelser om, på hvilke vilkår de tidligere andelshavere bliver lejere. Hvilke lejevilkår der skal gælde i forholdet mellem udlejer og de tidligere andelshavere beror på en fortolkning af ovennævnte bestemmelse. Det er udlejers opfattelse, at udlejning i mangel af udtrykkelige lovfæstede krav - må ske på de nærmere vilkår, der opstilles af udlejer, dog således at udlejer ikke kan betinge sig vilkår, der ligger uden for rammerne af lejelovgivningen og i øvrigt vilkår, som må anses for helt usædvanlige i lejeforhold. Opkrævning af depositum og forudbetalt leje, samt at en lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, ligger hverken uden for rammerne af lejelovgivningen eller er helt usædvanlige i lejeforhold - tværtimod. Dette må se i lyset af, at lejelovgivningen i forvejen opstiller omfattende og klare grænser for, hvad er der i boliglejeforhold kan og ikke kan aftales. Lejelovgivningens præceptive regler giver lejerne tilstrækkelig beskyttelse i forhold til lejeaftalens indhold, og andelsboliglovens 4, stk. 1 om tidligere andelshaveres ret til brugsret må altså fortolkes indskrænkende, således af forpligtelser, der ikke udtrykkeligt fremgår be-

Side 22 stemmelsen, ikke kan indlægges heri ved fortolkning uden helt særlige holdepunkter. Det er derfor udlejers opfattelse, at lejerne blot nyder en lovfæstet beskyttelse i forhold til at kunne opnå brugsret som lejere, men at lejerne må acceptere de sædvanligt og lovlige vilkår, som udlejer opstiller for lejeforholdene. Lejerne har fri mulighed for at takke nej til at indtræde som lejerne i ejendommen, såfremt vilkårene ikke kan accepteres. Brugsretten er alene en ret og ikke en pligt. Udlejer har påpeget, at huslejenævnets afgørelse vil have påvirkning på ejendommes værdiansættelse i hele andelsboligsektoren, når en udlejer skal tåle, at de tidligere andelshavere nu lejere skal have ret til at forblive i ejendommen på vilkår, der er mere fordelagtige og attraktive end de lovlige, sædvanlige og opnåelige vilkår ved udlejning til tredjemand. Det er udlejers opfattelse, at andelsboliglovens 4, stk.1, ikke har haft til hensigt at fratage en udlejer muligheden for at aftale lejevilkår i overensstemmelse med helt almindelige bestemmelser, herunder opkræve depositum og forudbetalt leje samt pålægge lejer den indvendige vedligeholdelsespligt. Udlejer har derudover oplyst, at tre af de tidligere andelshavere i lejemålene, Kærskiftevej 119, 193 og 203 har underskrevet deres lejekontrakter uden protest af nogen art. Disse lejeforhold bør derfor holdes uden for spørgsmålet om fortolkning af andelsboliglovens 4, stk. 1. De pågældende lejere har således accepteret at betale depositum, forudbetalt leje og har påtaget sig den indvendige vedligeholdelsespligt. Endelig er det anført, at de tidligere andelshaveres ret til fortsat brug af lejemålet er en lovbestemt ret, som de tidligere andelshavere tillæg-