Sag nr. 161631/HCF Lejekontrakt til bygning på Bryggergårdsvej 2C, 2600 Glostrup Mellem Glostrup Kommune og Biografforeningen Sofarækken Advokatfirmaet Jost Jensen, Thomasen & Partnere A/S 1
Indholdsfortegnelse: Lejekontrakt til bygning på Bryggergårdsvej 2C, 2600 Glostrup 1 1. Parterne 3 2. Formål 3 3. Det lejede 3 4. Anvendelse 4 5. Vedligeholdelse 4 6. Lejers mulighed for ændringer i det lejede 6 7. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer 6 8. Leje og øvrige udgifter 6 9. Ansvar og risiko 7 10. Fremleje, afståelse og rådighed for andre brugere 7 11. Ikrafttræden og ophør 9 12. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede 9 13. Misligholdelse af kontrakten eller ændret lovgivning. 9 14. Bilag 9 15. Underskrift 10 2
1. Parterne Denne lejekontrakt er indgået mellem Udlejer: Glostrup Kommune Rådhusparken 2 2600 Glostrup Cvr.nr.: 65120119 (herefter Udlejer) og Lejer: Biografforeningen Sofarækken Bryggergårdsvej 2C 2600 Glostrup Cvr.nr.: 29701873 (herefter Lejer) 2. Formål 2.1 Formålet med denne lejekontrakt er at fastsætte rammerne for Lejers fortsatte leje af bygning til biografdrift. 2.2 Aftalen har ligeledes til formål at regulere samspillet mellem Lejer og de øvrige brugere, som Udlejer kan anvise. 2.3 Lejekontrakten erstatter tidligere indgået driftsaftale der dermed ophører pr. ikrafttrædelsestidspunktet jf. pkt. 11 3. Det lejede 3.1 Lejekontrakten omfatter ejendommen matr.nr. 5m, Glostrup By, Glostrup, Bryggergårdsvej 2C, 2600 Glostrup, jf. BBR-kort (bilag 1). 3.2 På ejendommen forefindes en bygning med et bygningsareal på 683 m 2 opført i 1948, jf. BBR for ejendomsnr. 4057, bygningsnr. 1. På arealet forefindes desuden en mindre garage på 24 m 2 opført i 1957, jf. BBR for ejendomsnr. 4057, bygningsnr. 2. 3.3 Garage er overtaget som den er og forefindes. 3.4 Det lejede er desuden overtaget med det inventar og udstyr, jf. inventarliste (bilag 2) der er på ejendommen på ikrafttrædelsestidspunktet jf. pkt. 11. Udlejer har dog ikke ansvar for inventar og udstyrets stand og levetid. Lejer skal orientere Udlejer forinden inventar og udstyr bortskaffes, således at Udlejer har mulighed for 3
afhentning. Det påhviler Lejer at forny inventar og udstyr, og nyt inventar og udstyr tilhører Lejer. 4. Anvendelse 4.1 Det lejede må af Lejer anvendes til biografdrift med aktiviteter i naturlig tilknytning til biografdrift. Det lejede må ikke uden Udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål. 4.2 Udlejer indestår for, at anvendelsen af lejemålet til biografdrift på ikrafttrædelsestidspunktet ikke strider mod lokalplan eller anden offentlig planlægning. 5. Vedligeholdelse 5.1 Udlejer har ansvaret for vedligeholdelse og fornyelse af indvendige og udvendig bygningsdele som følge af slid og ælde, og vil indgå i den samlede politiske og økonomiske prioritering af vedligeholdelsesansvaret ift. alle de af Glostrup Kommune ejede ejendomme. Lejer vedligeholder selv eget udstyr og inventar. 5.2 Lejer er forpligtet til at drage omsorg for, at bygning og inventar omfattet af pkt. 3.4, ikke udsættes for unødig slid og beskadigelse. 5.3 Udlejer forestår snerydning og glatførebekæmpelse af adgangsveje inden for Vej- og Parkafdelingens normale arbejdstid (pt. mandag- torsdag kl. 7.00 15.00 og fredag kl. 7.00-12.00). Der ryddes fortov ud for ind- og udgange. Ved kraftig snefald kan indsatsen prioriteres andre steder. Uden for ovennævnte tidspunkter, påhviler snerydning og glatførebekæmpelse Lejer. Snerydningen påhviler ligeledes lejer i det tidsrum, hvor udlejer ikke har mulighed for at rydde sne, på baggrund af at indsatsen prioriteres andre steder. 5.4 Udlejer har ansvar for de tekniske anlæg, som er tilknyttet bygningen (ikke biografudstyr), samt for forsyningen af vand, varme og el, og skal forestå de nødvendige fornyelser som følge af slid og ælde og vil indgå i den samlede politiske og 4
økonomiske prioritering af vedligeholdelsesansvaret ift. alle de af Glostrup Kommune ejede ejendomme. 5.5 Udlejer har ansvar for vedligeholdelse af de fælles friarealer, og skal forestå de nødvendige fornyelser som følge af slid og ælde. Herunder kan nævnes: Belægninger Beplantninger Hegn 5.6 Samtlige udgifter til Lejers udstyr og inventar, herunder vedligeholdelse og service, påhviler Lejer, og er Udlejer uvedkommende. 5.7 Ansvaret for renholdelse udvendig og indvendig påhviler Lejer. 5.8 Udlejer er berettiget til at iværksætte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder såvel i lejemålet som uden for lejemålet i overensstemmelse med reglerne i erhvervslejelovens kap. 5. Udlejer skal dog i videst muligt omfang inddrage Lejer i forberedelsen af større arbejder, som kan påvirke ejendommens/det lejedes udseende/brugsværdi væsentligt, for derved at planlægge det for Lejer mest hensigtsmæssige tidspunkt for gennemførelsen af arbejdet. 5
6. Lejers mulighed for ændringer i det lejede 6.1 Lejer må ikke ændre på ejendommen hverken indvendigt eller udvendigt. Enhver om- og tilbygning skal udføres af Udlejer eller den, som Udlejer antager til opgaven. 6.2 Aftale om om- og tilbygning skal indgås særskilt med Udlejer. 7. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer 7.1 Udlejer kan til enhver tid udfærdige en husorden, som Lejer er pligtig at overholde. 8. Leje og øvrige udgifter 8.1 Den årlige leje udgør 150.000 kr. ekskl. moms. Den aftalte leje afspejler markedsniveauet på ikrafttrædelsestidspunktet. 8.2 Hvert år den 1. januar første gang den 1. januar 2021 reguleres uden særskilt varsel den umiddelbart forud for reguleringen gældende årlige leje med den procentvise ændring i nettoprisindekset fra oktober måned det foregående år (gammelt indeks) til oktober måned forud for reguleringstidspunktet (nyt indeks). De årlige lejereguleringer kan beregnes efter følgende formel: Gældende leje x nyt indeks Gammelt indeks = Ny årsleje 8.3 Hvis Danmarks Statistik ophører med at beregne nettoprisindekset, skal reguleringen fremover ske på grundlag af et andet indeks, der afspejler prisudviklingen. 8.4 Hver part kan forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med reglerne i erhvervslejelovens 13. 8.5 Lejen forfalder til betaling kvartalsvis forud og forfalder første gang pr. ikrafttrædelsestidspunktet, hvor der betales leje for perioden fra ikrafttrædelsestidspunktet og til udgangen af det pågældende kvartal. Lejen betales i øvrigt kvartalsvis forud hver den 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober på den af Udlejer anviste betalingsmåde. 8.6 Lejer har ikke erlagt depositum og gør det heller ikke på ikrafttrædelsesdagen jf. pkt. 11. 8.7 I lejen indgår skatter og afgifter, der påhviler ejendommen pr. ikrafttrædelsestidspunktet. Ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter kan parterne kræve lejen reguleret med beløb svarende til forskellen i opkrævede skatter og afgifter og ændringen af skatter og afgifter. 8.8 Lejer betaler for forbrug af vand, el, varme og renovation direkte til leverandøren i det omfang, det er muligt. Hvis det ikke er muligt at betale direkte til leverandøren, 6
betaler lejer lejemålets andel af udgifterne, som forfalder til betaling ved Udlejers påkrav. 8.9 Alle krav som udspringer af denne lejekontrakt er pligtig pengeydelse. Manglende eller for sen betaling kan derfor medføre ophævelse af lejemålet. 9. Ansvar og risiko 9.1 Udlejer holder ejendommen forsikret med sædvanlig bygnings- og brandforsikring. 9.2 Alle andre forsikringer, herunder sædvanlig erhvervsforsikring omfattende bl.a. brand, tyveri og driftstab samt glas- og kummeforsikring, påhviler Lejer, der i så fald tegner sådanne for egen regning, idet Lejer selv bærer risikoen for glas, sanitet, kummer, spejlglasruder mv. Ligeledes må Lejer selv tegne forsikring mod vandskade, idet Udlejer ikke påtager sig ansvar for vandskade, uanset af hvilken årsag vandskaderne er opstået, medmindre bygningsforsikringen dækker skaden. Lejer skal en gang årligt sende dokumentation for de tegnede forsikringer til udlejer. 9.3 Skulle der i lejeforholdets løbetid opstå skader på Lejers ejendom (f.eks. inventar og lignende) som følge af fejl, mangler eller undladelser ved det lejede, kan Udlejer gøres ansvarlig herfor, såfremt Udlejer har handlet uagtsomt. 10. Fremleje, afståelse og rådighed for andre brugere 10.1 Lejer må ikke fremleje eller på anden måde helt eller delvist overlade brugen af det lejede uden Udlejers skriftlige samtykke. 10.2 Det lejede kan kun med Udlejers skriftlige samtykke afstås til en ny Lejer, som vil anvende bygningerne til tilsvarende formål, som fastsat i pkt. 4.1. Lejer har ikke genindtrædelsesret. 10.3 Lejer er forpligtet til at stille det lejede (ekskl. garage) vederlagsfrit til rådighed for Udlejer, op til 12 gange årligt på tidspunktet, hvor dette ikke er til gene for Lejers sædvanlige drift, herunder medfører et væsentligt tab af indtægt. Aftaler om vederlagsfri brug af biografen kan kun indgås direkte med Udlejer ved Center for Kultur, IT og Udvikling. Det er udlejer alene, der kan bestemme, hvem der kan gøre 7
brug af denne ret, herunder om en forening har mulighed for at anvende denne ret, og til hvilke arrangementer det lejede skal stilles vederlagsfrit til rådighed. 10.4 Lejer er uanset pkt. 10.1. berettiget til at fremleje lokaler til Glostrup Kulturhus og andre foreninger, som er godkendt af Udlejer til kostpris (forholdsmæssig andel af lejeudgift, lys/varme/el, rengøring og udstyr/inventar og personaleomkostninger). 10.5 Lejer kan med udlejers skriftlige tilladelse stille lokalerne vederlagsfrit til rådighed for lokale foreninger med biografrelaterede aktiviteter, i det omfang dette ikke strider imod Glostrup Kommunes afgørelse om tilskud til biografen. 10.6 Lejer er endvidere uanset pkt. 10.1. berettiget til kortvarigt leje af lokaler til markedspris og på markedsvilkår på dagsbasis, hvis lejer forinden skriftligt har meddelt udlejer dette, og udlejer ikke inden 14 dage, har gjort indsigelser mod dette. Udlejer kan kun gøre indsigelse, hvis der foreligger en konkret saglig begrundelse herfor. Faste samarbejder om leje på dagsbasis af sammenlagt mere end 5 dage anses ikke for kortvarig leje efter 1. pkt. 8
11. Ikrafttræden og ophør 11.1 Lejekontrakten træder i kraft den 1. januar 2020 og udløber uden yderligere varsel den 31. december 2022. 11.2 Lejekontrakten skal genforhandles i 2022 med mulighed for forlængelse. Lejer skal tage initiativ til genforhandling 12 måneder før ophør, såfremt kontrakten ønskes forlænget. 11.3 Lejer kan til enhver tid opsige lejekontrakten med et varsel på 6 måneder til fraflytning ved udgangen af en måned. 11.4 Udlejer kan skriftligt opsige lejeforholdet efter erhvervslejelovens til enhver tid gældende regler, for tiden erhvervslejelovens 61, 64 og 65. 11.5 Hvis lejemålet ødelægges ved brand eller anden ulykke, bortfalder lejekontrakten, og Udlejer er ikke forpligtet til at tilbyde Lejer lokaler i ejendommen efter genopbygning. 12. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede 12.1 Senest kl. 12 på ophørsdagen skal Lejer tilbagelevere det lejede med hvad dertil hører i ryddet og rengjort stand. Hvis ophørsdagen falder på en helligdag er Lejer forpligtet til at tilbagelevere det lejede sidste forudgående hverdag. Lejer sørger for aflæsning af forbrugsmålere (el, vand og varme) på ophørsdagen. I det omfang Lejer er tilmeldt forsyningsselskabet som bruger, melder Lejer fraflytning til forsyningsselskaberne og orienterer Udlejer herom. 13. Misligholdelse af kontrakten eller ændret lovgivning. 13.1 I overensstemmelse med dansk rets almindelige regler, kan lejekontrakten ophæves, såfremt én af parterne væsentligt misligholder sine forpligtelser i henhold til aftalen, eller såfremt en ophævelse er påkrævet på grund af ændret lovgivning eller anden offentlig regulering. 14. Bilag Bilag 1: BBR-kort over det lejede Bilag 2: Inventarliste 9
15. Underskrift For Lejer: Glostrup, den / 2019 Glostrup, den / 2019 Navn: Titel: Navn: Titel: For Udlejer: Glostrup, den / 2019 Glostrup, den / 2019 Navn: Titel: Navn: Titel: 10