KØB AF BOLIG. Akademiuddannelsen

KØB AF BOLIG Akademiuddannelsen Afgangsprojekt Forår 2014 Niels Vestergaard Nielsen Vejleder: Ejner Munk Svendsen Afleveringsdato 26.05.2014

Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Problemformulering... 4 Metode... 4 Afgrænsning... 5 Finansiering... 6 Obligationslån og traditionelle kontantlån... 8 Lånetilbud... 8 Kursgevinst... 9 Fradragskonti... 11 Indfrielse... 12 Rentetilpasningslån... 12 Lavere rente end traditionelt obligationslån... 13 Rentetilpasningslån... 14 Garantilån... 16 Fast rente... 16 Rentecap... 16 FlexKort... 17 Afdragsfrie lån... 18 Når afdragsfriheden slutter... 18 Afdragsfrie lån dyrere i effektiv rente... 19 Realkreditlån i euro... 20 Overvejelser før finansiering... 21 Kurssikring... 22 Garanti... 23 Konvertering... 23 Fordele ved konvetering... 24 Nedkonvertering... 24 Opkonvertering... 26 SDO/SDRO... 28 Lånegrænser skal overholdes løbende... 29 Kravene til en SDO... 30 Pension dækning ved død og tab af erhvervsevne... 30 Tab af erhvervsevne... 31 Død... 32 Gruppeforsikring som krydsliv... 33 Arv... 34 Begunstigelse... 35 Juridiske overvejelser for boligkøberen... 35 Konklusion... 37 Perspektivering... 38 Literaturliste... 40 Internetsider... 40 Faglitteratur... 40 2

Indledning Det danske boligmarked har i det seneste årti været igennem en utrolig turbulent periode, hvad angår pris, udbud og efterspørgsel. Dette gjorde sig især gældende efter finanskrisens indtog tilbage i 2008, hvor vi oplevede den berømte boligboble, som var medvirkende til markant faldende boligpriser. Vi er nu begyndt, at se et stabiliserende boligmarked med positive tendenser, ved at boligpriserne igen er på vej op. I kraft af min stilling som privatrådgiver i Danske Bank er min oplevelse ligeledes, at flere og flere køber melder sig ind på boligmarkedet, og mange af dem betragtes som værende førstegangskøbere. Når kunderne henvender sig omkring køb af bolig, er det oftest stillede spørgsmål Hvad kan vi købe for eller Hvor meget kan vi låne. Dette tager som regel ikke lang tid for rådgiveren at beregne, men hvad med den øvrige del af økonomien det økonomiske overblik? Disse mennesker der melder deres indtog, som køber på det danske boligmarked, står overfor mange beslutninger, både før og efter købsaftalen er underskrevet. Derfor har jeg i kraft af min stilling som privatrådgiver, og med baggrund i min portefølje, som primært består af førstegangskøbere, valgt at udarbejde en komplet køberrådgivning, som skal gøre hele processen omkring boligkøbet samt valg af finansiering mere gennemskueligt. Dette skal i sidste ende være med til, at læseren får en bedre og dybere forståelse omkring køb af bolig. 3

Problemformulering Indledningen fører dermed til denne problemformulering: Hvilke elementer bør der indgå i rådgivningen i et dansk pengeinstitut i tilknytning til en privatkundes planlagte køb af fast ejendom? Metode I rådgivningen af en privat boligkøber skal det indledningsvist vurderes, hvilke konkrete forhold, der kan have indvirkning for den pågældende kunde. Det bør endvidere vurderes, hvilke praktiske foranstaltninger og risici, som boligkøberen er stillet overfor. Når det er fastlagt hvilke konkrete elementer, rådgiveren bør afdække og lægge vægt på, analyseres det i nærværende fremstilling, hvordan de enkelte forhold bedst vurderes/vægtes, så kunden kan tilbydes den for ham mest attraktive løsningsmodel. I afsnittet omkring finansiering og lånetyper behandles de enkelte delementer med henblik på, at fastlægge hvordan rådgiveren bedst muligt inddrager og vurderer de relevante forhold med henblik på at fastslå mulighederne ved finansieringen samt, hvilke praktiske forhold, som kunden skal gøres opmærksom på. Ved denne vurdering tages der udgangspunkt i de for området relevante produkter hos Realkredit Danmark, samt herunder de foreliggende regelsæt. Ydermere vurderes det konkret, hvad rådgiveren bør afdække og inddrage i sin rådgivning idenfor området pension. Der vil i dette afsnit blive drøftet afdækning i form af pension, død og invaliditet ved privatkundens køb af bolig. Ved køb af bolig vil opmærksomhedspunkter i den juridiske del samt ejerskifteforsikring blive belyst, ved hjælp af den gældende lovgivning indenfor LOFE og LFFE 4

Afgrænsning I forbindelse med udarbejdelse af opgaven, vil emnet omhandle privatkunder, og derfor afgrænser jeg mig fra erhvervskunder samt erhvervsejendomme. Desuden vil boliger som andelsboliger, fritidshuse, landejendomme over 10 hektar, ideel anparter samt forældrekøb og nybyggeri ikke blive behandlet i opgaven. Ved finansieringsdelen vil hovedvægten være beskæftiget med finansiering gennem realkreditforeningen, og bankfinansiering vil blive holdt på et hvis minimum. Ved køb af bolig, vil en naturlig del af rådgivningen ligeledes være skadesforsikring. Dette vil i opgaven ikke blive behandlet, og der vil i den forbindelse blive henvist til en af bankens forsikringsassurandører. Desuden vil emnet omkring dækning ved død samt tab af erhvervsevne blive drøfte, og selvom disse emner hører under pension, vil diverse pensionsopsparinger og eventuelle skattefordele ikke blive drøftet. 5

Finansiering Cirka halvdelen af Danmarks befolkning ejer fast ejendom, hvilket bl.a. kan være villa, rækkehus, ejerlejlighed eller fritidshus. Igennem processen ved køb af fast ejendom, står kunderne overfor store og vigtige beslutninger, som kommer til at have en indvirkning på deres økonomi de næste mange år, og hele processen omkring købet involverer mange forskellige interessenter. o Banken kreditvurdere kundernes økonomi, og rådgiver omkring finansieringen ved boliglån og realkreditlån, samtidig er de med til at sørge for tinglysning af pantebrev og ejerpantebrev o Advokaten bistår med den juridiske rådgivning ifm. købsaftalen, og tilbyder samtidig skødeskrivning, tinglysning og udarbejdelse af refusionsopgørelse o Ejendomsmægleren er sælgers mand, dog tilbyder han ligeledes tinglysning, skødeskrivning og udarbejdelse af refusionsopgørelse Traditionelt har boligfinansiering i Danmark været foretaget i en kombination mellem penge- og realkreditinstitutter. Et realkreditlån ydes mod sikkerhed i ejendomme, der kan belånes med op til 80 pct. af ejendomsværdien for boligejendomme. Kundens pris for et realkreditlån udgøres af rente, administrationsbidrag. Rentebetalingen afspejler direkte rentebetalingen på den underliggende obligation og går til ejerne af realkreditobligationerne, mens administrationsbidraget udgør realkreditinstituttets indtægt, svarende til et pengeinstituts rentemarginal. Renten er markedsmæssigt fastsat i forbindelse med salg af de bagvedliggende obligationer, mens administrationsbidraget fastsættes af realkreditinstituttet. Bidragssatsen for private afhænger typisk af belåningsgraden, og om lånet er variabelt eller fastforrentet. Realkreditlån var tidligere fastforrentede, men der er i de seneste 14 år sket et skred i retning af rentetilpasningslån, jf. figur 1. 6

Figur 1 - Realkreditudlån fordelt på fast og variabel rente Kilde: Danmarks Nationalbank. Da et realkreditlån kun kan gå op til en belåning på 80 % af ejendomsværdien, vil kunderne ofte have yderligere lånebehov ved køb af ejerbolig, da der typisk ikke kan erlægges et tilstrækkeligt stort kontant indskud, så den resterende del af købesummen kan dækkes ind. Det har typisk været pengeinstitutternes forretningsområde at finansiere forbrugernes lånebehov fra 80 % op til den del af ejendommens værdi, der ikke er erlagt ved låntagers egen finansiering. Et sådan lån ydes efter sædvanlig kreditvurdering og med pant i ejendommen med pantsikkerhed efter realkreditlånet. Renten på et boliglån i et pengeinstitut er typisk variabel, men pengeinstitutterne udbyder også i et vist omfang boliglån med fast rente. Pengeinstitutternes renter fastsættes individuelt i overensstemmelse med instituttets prispolitik. 1 1 www.evm.dk/resources/oem/publications/6e902279fba749eebdf25224be 7

Obligationslån og traditionelle kontantlån Obligationslån de traditionelle kontantlån udstedes begge på basis af fastforrentede og konverterbare obligationer, hvorimod rentetilpasningslån er baseret på inkonverterbare obligationer. Realkreditinstitutterne anvender de samme obligationsserier til traditionelle kontantlån og obligationslån. Derfor er bruttoydelsen ens på kontantlån og obligationslån eksklusiv bidrag, forudsat at lånene er identisk, og dermed menes der samme provenu, løbetid, bagvedliggende kuponrente osv. Nettoydelsen er derimod lavere for privatpersoner på kontantlånet sammenlignet med obligationslånet, fordi kurstabet på kontantlånet (differencen mellem 100 og den faktiske kurs) omregnes til en fradragsberettiget rente. Dermed udgør den fradragsberettigede rente en større del af ydelsen på kontantlånet end på obligationslånet. Det traditionelle kontantlån er således overordnet et obligationslån, hvor kurstabet er omregnet til en rente. De enkelte forskelle på obligationslån og de traditionelle kontantlån kommer til udtryk i lånetilbuddet. 2 Lånetilbud Et lånetilbud på et obligationslån lyder på et antal obligationer i en bestemt kuponrente. Antallet af obligationer er beregnet ved hjælp af de aktuelle den dag, lånetilbuddet blev udarbejdet, så kursværdien af lånet denne dag ville have den ønskede størrelse som oftest 80 %, som det maksimale tilladte. Hvis kurserne ændrer sig i perioden fra lånetilbuddets beregning, til kursen låses fast ved fastkursaftale eller udbetaling, ændres provenuet af lånet. Ydelsen på lånet ligger derimod fast, da antallet af obligationer ikke har ændret sig. Hvis kunden ønsker lånet udbetalt i en anden kuponrente end den, som lånetilbuddet er udskrevet i, kræver det et nyt lånetilbud. 2 Finansielle forretninger og rådgivning PRIVAT side 87-88 8

Et lånetilbud på et traditionelt kontantlån lyder på en kontant hovedstol, og dermed et fast provenu. Skulle kurserne ændre sig mellem lånets beregning og udbetaling ellers fastrenteaftale, bliver provenuet fastholdt, men obligationsmængden ændres. Dette betyder, at ydelsen på lånet bliver end først antaget i lånetilbuddet, hvis kurserne falder og omvendt lavere, hvis kurserne stiger. Det kræver hellere ikke noget nyt lånetilbud, hvis kunden ønsker kuponrenten på de bagvedliggende obligationer. De bagvedliggende obligationer må blot ikke have en kurs over 100. Hvis lånet skal indfries før udløb, beregnes indfrielsesbeløbet for både obligationslån og kontantlån som kursværdien af obligationsrestgælden på indfrielsestidspunktet, dog maks. kurs 100 ved konverterbare obligationer. Dertil kommer omkostninger og eventuelle delterminsydelse. Kontantrestgælden på et kontantlån er derfor ikke udtryk for restgældens aktuelle værdi. 3 Kursgevinst Kursgevinst ved udbetaling af et lån til over kurs 100, er kun skattepligtig for private, hvis begge af nedenstående punkter er opfyldt: 1. Lånets renteprocent er under mindsterenten på udbetalingstidspunktet 2. Kursen på tilbudstidspunktet er højere end kurs 100, eller lånet bliver udbetalt mere end seks måneder efter tilbudsdagen Kursgevinst ved indfrielse før tid på obligationslån er skattefrit, hvorimod det traditionelle kontantlån, og herunder også F1- lån kan medføre beskatning. Dette gælder dog kun kontantlån optaget eller overtaget den 1. januar 1996 eller senere. Beskatningen sker, hvis lånet indfries til en lavere kurs end det i sin til blev optaget eller overtaget til. 3 Finansielle forretninger og rådgivning PRIVAT side 88 9

Beskatning af en kursgevinst ved førtidig indfrielse sker både ved opkonvertering og ved indfrielse med andre midler, som eksempelvis kunne være med udbetalte midler fra pensionsordninger. Kursgevinsten beskattes som kapitalindkomst i indfrielsesåret. Dog findes der to undtagelser for beskatning af kursgevinster på kontantlån: 1. Kontantlån indfries eller opsiges til indfrielse højest seks måneder før og seks måneder efter: a. Indgåelse af endelig og bindende aftale om overdragelse af ejendom i fri handel b. Overtagelse af ejendommen som led i separation eller skilsmisse c. Udlæg eller udlevering af afdødes faste ejendom til den efterladtes ægtefælles overtagelse i forbindelse med skifte herunder til hensiddende i uskiftet bo 2. Kontantlånet indfries efter krav fra realkreditinstituttet Figur 2 - Eksempel på kursgevinst og beskatning Kontantlån()(Provenu(fra(realkreditlån((afdragsfrit)(kr.(980.000(til(kurs(98 Kontantrestgæld((provenu) 980.000 Obligationsrestgæld(ved(kurs(98 1.000.000 6(år(senere(er(renten(steget(med(1(%(og(har(medført,(at(kursen(er(faldet(til(90 (varighed(8).(kunden(ønsker(nu(at(konvertere(sit(kontantlån: Kontantrestgæld 980.000 Indfrielse(af(obligationsrestgæld 1.000.000(x(0,90 )900.000 (=(Kursgevinst 80.000 ()(Beskattes(i(kapitalindkomst(fratrukket(bundfradrag(i(topskatten kr.(40.000(ved(positiv(nettokapitalindkomst (80.000(x(37,14%)(+(((80.000()(40.000)(x((45,5%()(37,14%)) )33.056 Nettogevinst 46.944 10

Disse skattemæssige forhold er sikkert årsagen til, at udstedelse af nye traditionelle kontantlån til private stort set er ophørt. 4 Fradragskonti Som led i en skattereform i juni 1993 var der frem til 1. Januar 1996 mulighed for at omlægge eksisterende kontantlån til nye lån. Hvis låntager inden 31. december 1995 accepterede et tilbud på et nyt lån til at indfri det ældre kontantlån. Kunne vedkommende få en fradragskonto, hvis det nye lån og indfrielsen af det ældre lån skete inden udgangen af 1996. Der blev i den forbindelse oprettet en særlig fradragskonto i realkreditinstituttet. Ved hjælp af fradragskontoen får låntager lov til at udnytte den resterende del af det fradragsberettiget kurstab, som henstår på realkreditinstituttets amortisationskonto. Ved ejerskifte følger fradragskontoen ejendommen, og køber indtræder i retten til rentefradrag. Ved ekstraordinær indfrielse af det nye lån bliver fradragskontoen overført til nye lån og fordelt over dets løbetid, dog med de betingelser at: 1. Det nye lån har samme løbetid som det gamle låns restløbetid 2. At der maksimalt forløber et år mellem omlægning henholdsvis udbetalingen af det nye lån og indfrielsen af det gamle lån med tilknyttet fradragskonto Disse regler medfører, at der i mange år fremover eksisterer fradragskonti. Det er derfor et vigtigt element med henblik på, at overtage retten til et sådant skattemæssigt fradrag. 4 Finansielle forretninger og rådgivning PRIVAT side 88-89 11

Indfrielse Kontantlån Et kontantlån kan altid indfries ved at købe de bagvedliggende obligationer til markedskurs, som både kan være over eller under kurs 100. Lånet kan altid indfries til kurs 100, hvis kunden siger det op til en termin. Obligationslån kunden kan opsige lånet, når kunden ønsker der. Lånet kan indfries ved at købe de bagvedliggende obligationer til markedskurs. Lånet kan dog altid indfries til kurs 100, hvis kunden siger det op til en termin. Rentetilpasningslån Baggrunden for rentetilpasningslån er, at de er basseret på kortere løbetid end de traditionelle realkreditlån. Typisk tilbydes diverse rentetilpasningslån som kontantlån og de er basseret på én eller flere inkonverterbare obligationer med en løbetid der strækker sig fra 1 11 år. Lånet kan ligesom de traditionelle obligationslån have en løbetid på op til 30 år, og ligeledes med en 80 % belåning. Ved låneoptagelsen skal der tages stilling til, hvilket rentetilpasningslån som bedst passer kunden sammenholdt med deres økonomi, og en eventuel belåning over de 80 %. Realkreditinstitutter tilbyder tilsammen flere forskellige former for rentetilpasningslån, hvor eksempelvis rentetilpasningen sker efter en længere periode, eller med delvis tilpasning hvert år. Samtidig findes der også varianter, hvor løbetiden varier, og det er dermed renteændringerne der bestemmer lånets løbetid. 12

Lavere rente end traditionelt obligationslån En årsag til rentetilpasningslåns popularitet er, at de har lavere effektiv rente end 20- og 30- årige fast forrentede lån under en "normal" rentestruktur. Men de har også en anden risikoprofil. De korte renter svinger erfaringsmæssigt mere end de lange renter. 5 Figur 3 - Den lange og de korte obligationsrenter Kilde: Realkreditrådet. Senest opdateret uge 20 2014. Hvis renteniveauet både korte og lange renter skifter, vil fast forrentede realkreditlån ofte være billigst ved en rentestigning, mens rentetilpasningslån ofte bliver billigst ved et rentefald. I øjeblikker har vi en normal rentestruktur sammenholdt med et meget lavt renteniveau, hvilket får rentetilpasningslån til at se meget attraktiv ud på kort sigt. 5 http://www.denstoredanske.dk/samfund%2c_jura_og_politik/økonomi/ realkredit_mv./rentetilpasningslån 13

Rentetilpasningslån Gennem adskillige år har boligmarkedet i Danmark indrettet sig således, at det er normalt at købe en bolig med forholdsvis lav udbetaling svarende til ca. 5 % af boligens pris. Det har primært kunne lade sig gøre, fordi størstedelen af finansieringen er foretaget gennem realkreditforeningen, og kunden havde derved en fast rente i længere tid, hvilket som regel var 20 30 år, og dermed var der ikke nogen risici for uforudsete stigninger i ydelsen. Derfor kan fuld finansiering med et rentetilpasningslån være uhensigtsmæssigt, hvis kundens økonomi ikke kan bære et betydeligt udsving i ydelsen. Ønsker kunden fortsat at finansiere boligen med et rentetilpasningslån, er der en række råd, som skal indgå i rådgivningen. Kunden skal være opmærksom på ikke at købe boligen for dyrt, ved kun at fokusere på den lave ydelse ved rentetilpasningslånet. Derfor bør kunden ikke købe en dyre bolig, end hvad vedkommende vil have råd til med et traditionelt fastforrentet obligationslån med afdrag. Ligeledes bør kunden opfordres til at opstart af en opsparing, hvilket skal lyde på differensen ved et almindeligt fastforrentet obligationslån og det valgte rentetilpasningslån + evt. udskydelse af afdrag, for senere have noget at kunne stå imod med, ved en eventuel senere rentestigning. Denne rådgivning skal være med til, at kunden er indforstået med renterisikoen, og dermed være indforstået med, at automatisk rentetilpasning ikke er det samme som aktiv gældspleje sammenlignet med fastforrentet lån. Kunden skal ydermere være opmærksom på, at rentetilpasningslånene er baseret på inkonverterbare obligationer med kort løbetid. Dette betyder, at lånet ikke kan opsiges, men skal derimod indfries ved at opkøbe obligationerne i markedet. Desuden er den korte løbetid med til, at gældens værdi ikke varierer ret meget. I sammenligning med et obligationslån indebærer det en bedre sikkerhed ved et rentefald, dog indebærer det til gengæld også en betydelig risiko for, at låntager kan blive teknisk insolvent ved en rentestigning. Skulle renten f.eks. stige vil det 14

ofte medføre, at boligpriserne falder. Hvad vil dette kunne have af betydning i forhold til et almindeligt obligationslån med en varighed på 10? Kursen vil falde på obligationerne og dermed kurssikre friværdien i ejendommen: Figur 4 Rentestigning med 2 % og varighed på 10 I dag Rentestigning på 2 % Fastforrentet lån Variabelt forrentet lån Husets værdi 1.000.000 800.000 800.000 - Realkreditlån - 800.000-600.000-800.000 (kursværdi) = Friværdi 200.000 200.000 0 Efter en rentestigning vil ydelsen på et rentetilpasningslån stige. Den stigende rente og dermed stigende husleje betyder, at efterspørgselen efter ejerboliger er falder, hvilket giver en dominoeffekt på handelsprisen, som ligeledes vil være faldende. Var boligen i stedet belånt med et fastforrentet obligationslån, ville gældens værdi ved en stigende rente falde, fordi obligationer med en lang varighed vil kunne opkøbes billigere. Rentetilpasningslånet vil derimod ikke falde ret meget i værdi, grundet de bagvedliggende obligationers lavere varighed, og låntager risikere derfor at blive teknisk insolvent, og ved brug af afdragsfrie lån vil denne effekt blive forstærket. Rentetilpasningslån har altså den fordel, at man typisk opnår en lavere rente. Den helt store ulempe er risikoen for en rentestigning, hvilket direkte afspejles i en stigende ydelse ved rentetilpasningen. Dette sammenholdt med et traditionelt fastforrentet lån, vil en rentestigning påvirke obligationens kurs med baggrund i obligationens varighed. Vælger kunden derfor et fastforrentet lån fremfor et rentetilpasningslån, kan den merrente, kunden skal betale på et fastforrentet lån, sidestilles med en forsikringspræmie mod rentestigninger. 6 6 Finansielle forretninger og rådgivning PRIVAT side 96-97 15

Garantilån Garantilån er en låneform, der er en mellemting mellem et rentetilpasningslån og et fastforrentet obligationslån. Lånet er et variabelt forrentet obligationslån, men med en maksimal rentesats, som ikke kan overstiges. For denne sikkerhed betales en lidt højere rente end ved et rent rentetilpasningslån. Lånet udstedes i to hovedformer fast rente og rentecap. Forskellen ligger i, hvordan lånet reagerer, når loftet for renten rammes. Fast rente Lånet har en variabel rente, men på det tidspunkt, hvor lånet når renteloftet på eksempelvis 5 % ud fra et forudbestemt markedsrenteniveau bliver renten fastlåst. Renten falder derfor ikke igen, hvis markedsrenten falder. Dette renteloft er således gældende i hele lånets løbetid. Rentecap Garantilån med rentecap er en variabel rente, som oftest fastsættes hver 6. måned, og renten kan maksimalt stige til et forudbestemt renteloft som pt. er 5 % hos Realkredit Danmark. Skulle markedsrenten efterfølgende falde til under de 5 %, så følger renten ligeledes med ned. Denne type renteloft gælder typisk i f.eks. 5, 10, 20 og 30 år eksempelvis er Realkredit Danmarks FlexGaranti bestemt ud fra en 10- årig periode, og skal igen tilpasses i 2021. Prisen for renteloftet stiger i takt med en længere løbetid. 7 Der findes også en særlig varianter af disse lån, hvor et rentetilpasningslån er baseret på den 10- årige swaprente efter særlige principper inklusiv et særlig renteloft. Det der gør denne type speciel er, at denne rentecap tilpasses hvert halve år, hvis renten er faldet, så følger den med renten ned. Dette betyder at 7 http://www.rd.dk/da- dk/privat/koeb- bolig/laantyper/pages/flexgaranti.aspx?tab=1#tabanchor 16

renten kun kan falde og ikke stige. Prisen for rentecappen betales af lånetager. Skulle renten stige til mere en garantirenten er det ikke realkreditinstituttet som lider tabet, da sikkerheden er sikret via den tilkøbte rentecap. 8 FlexKort Det seneste skud på stammen fra Realkredit Danmark, er det såkaldte FlexKort. FlexKort er et realkreditlån med variabel rente, som fastsættes halvårligt. Renten er baseret på 6 måneder CITA- rentesatsen + et evt. rentetillæg. Kunden får glæde af, at de korte renter typisk er lavere end de lange, hvilket betyder, at kunden får en lavere ydelse her og nu, end hvis der vælges et lån med fast rente. Med en lav rente vil kunden i starten af lånets løbetid afdrage mere på restgælden sammenlignet med et tilsvarende lån med højere rente. FlexKort er til den kunde, der gerne vil have glæde af den lave, korte rente. FlexKort er et konkurrencedygtigt alternativ til FlexLån F1 og F2 og får ny rente hvert halve år - den 1. januar og 1. juli. De bagvedliggende obligationer har i dag en løbetid på 3 år, og når lånet skal refinansieres sker det automatisk. Lånet skal første gang refinansieres den 1. juli 2016. Ved refinansiering vælger Realkredit Danmark løbetiden på den nye obligation ud fra markedsvilkårene. Renten er lav på et lån med variabel rente, og her og nu betaler kunden typisk en lavere ydelse end på et fastforrentet lån. Omvendt er der risiko for, at markedet ændrer sig, så renten pludselig stiger, og på lang sigt er det ikke sikkert, at et variabelt forrentet lån er billigere end et fastforrentet lån. Derfor skal du have luft i økonomien til at kunne betale en højere ydelse, når renten stiger. 9 8 Finansielle forretninger og rådgivning PRIVAT side 90-91 9 http://www.rd.dk/da- dk/privat/koeb- bolig/laantyper/pages/flexkort.aspx?tab=1#tabanchor 17

Afdragsfrie lån De ovenstående lånertyper kan forsynes med en afdragsfri periode i op til 10 år. De fleste udbydere tilbyder afdragsfriheden i de første 10 år af låneperioden. Enkelte realkreditinstitutter tilbyder de 10 afdragsfrie år valgfrit over løbetiden på 30 år, hvilket i daglig tale omtales som klippekortløsningen. I de afdragsfrie perioder betaler kunden ikke afdrag, men kun renter og bidrag på sit lån. Det gør ydelsen lavere og giver mulighed for at bruge penge på andre ting. Afdragsfrie lån giver f.eks mulighed for i stedet at afdrage på dyr gæld. Pantebreve og lån til bil eller båd kan også have høj rente. På FlexGaranti, Rentedyk og fastforrentede obligationslån kan kunden efter aftale med Realkredit Danmark vælge afdragsfrihed til og fra hvert kvartal, så kunden får op til 10 års afdragsfrihed i alt. På FlexLån kan kunden vælge afdragsfrihed til og fra, hver gang der skal rentetilpasse, og efter accept fra Realkredit Danmark. Når afdragsfriheden slutter Når en periode med afdragsfrihed er slut, kan kunden vælge at betale den ydelse, vedkommende havde før. Eller kunden kan sætte den op, så hele lånet alligevel er betalt, når lånet udløber. Hvis kunden ikke betaler afdrag på sit lån, betyder det, at gælden ikke falder. Derfor bliver den månedlige ydelse højere efter en afdragsfri periode, end den var før. På den måde bliver hele lånet betalt ud inden for løbetiden. 18

Hvis kunden har et FlexLån, må der godt være en rest tilbage af gælden, når lånet udløber. Så med FlexLån kan kundens månedlige ydelse med afdrag godt være den samme både før og efter en afdragsfri periode. Den gæld, der er tilbage, når lånet udløber, kan kunden vælge at betale kontant eller ved at optage et nyt lån. 10 Afdragsfrie lån dyrere i effektiv rente Obligationslån og kontantlån der optages med afdragsfrihed, er en smule dyrere i effektiv rente end de tilsvarende lån med afdrag, idet de bagvedliggende obligationer for tiden handles 0,4-0,9 kurspoint lavere, sammenlignet med tilsvarende lån med afdrag. Denne kursforskel skal findes ved, at investor kræver en højere effektiv rente, for at vente med udtrækkene fra obligationerne altså låntagers afdrag. Investor modtager alene rente i den afdragsfrie periode, og ønsker dermed betaling for at modtage afdragsbyrden senere en på annuitetslån. Figur 5 Renter og kurser den 21. maj 2014 Fastforrentede lån Obligationer 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 4,00% Løbetid 10 Kurs 104,5 Løbetid 15 Kurs 100,3 104,83 103 Løbetid 20 Kurs 100,04 103 106,25 Løbetid 30 Kurs 99,28 103,02 105,38 Fastforrentede lån - afdragsfri Obligationer 3,00% 3,50% 4,00% 5,00% Løbetid 30 Kurs 98,38 102,03 104,21 108,25 Kilde: Realkredit Danmark De obligationer der anvendes til finansiering af afdragsfrie lån, kaldes IOér, hvilket betyder Interest Only eller OA som står for opsat amortisation. I praksis skønnes problemet med de højere effektive renter for låntager, idet kunden typisk fokusere på afdragsfriheden, og ikke så meget på den lidt højere effektive rente. For rentetilpasningslån med afdragsfrihed findes dette 10 http://www.rd.dk/da- dk/privat/koeb- bolig/laantyper/pages/afdragsfrie- laan.aspx?tab=1#tabanchor 19

udfordring ikke, da de udstedes på basis af præcis de samme obligationer som lån med afdrag. 11 Figur 6 Samlet realkreditudlån med andelen af afdragsfrihed Kilde: Danmarks statistik Realkreditlån i euro Hos Realkredit Danmark kan kunden få et FlexLån i euro. Skattereglerne er lidt anderledes, end når kunden låner i danske kroner, men reglerne for løbetid, lånegrænse osv. er de samme. Med et lån i euro skal lånetager også betale ydelserne på dit lån i euro. Derved vil ydelsen svinge op eller ned, når valutakursen ændrer sig samtidig med hele restgælden tilpasses hvert år. Risikoen for pludselig at få en meget høj ydelse er dog begrænset. Valutakursen har været meget stabil de seneste år, og Nationalbanken har aftalt med Den Europæiske Centralbank, at den danske krone ikke må svinge mere end +/- 2,25 % i forhold til euro det såkaldte ERM2 samarbejde. 11 Finansielle forretninger og rådgivning PRIVAT side 90-91 20

Kunden løber ingen risiko, hvis vedkommende modtager sin indtægter i euro, som er tilstrækkelig til at kunne betale terminen med. Skat Lån i euro er et lån i fremmed valuta. Skattereglerne gør FlexLån og kontantlån til de mest interessante låntyper. Kursgevinster på lån i euro bliver beskattet som kapitalindkomst, og kurstab er fradragsberettigede. Så hvis kunden sælger sin bolig, kan vedkommende trække sit kurstab fra i skat. Når kunden konverterer kan vedkommende ligeledes trække kurstabet fra. Hvis man for eksempel har optaget et lån til kurs 95, og det indfries til kurs 100, kan de fem point i kurstab trækkes fra i skat, når man låner i euro. Omvendt skal kunden huske, at man vil blive beskattet af en eventuel kursgevinst. Undtaget er kursgevinsten (også fra valutakursen) under kr. 2.000. Til gengæld kan kurstab fratrækkes. 12 Overvejelser før finansiering Når man rådgiver om valg af lånetype, er det selvsagt væsentligt at finde frem til kundens ønsker og behov ved finansiering af sin bolig. Skulle kunden eksempelvis tillægge stor værdi og betydning, at de fremtidige ydelser på lånet er kendt i lånets løbetid, så bør kunden tilbydes et fastforrentet lån i form af et kontantlån eller obligationslån, som er baseret på langtløbende og konverterbare obligationer. 12 Finansielle forretninger og rådgivning PRIVAT side 91 21

Skulle kunden omvendt ikke tillægge den fremtidige ydelse nogen betydning, men derimod ønsker, at den reale ydelsesværdi er konstant, bør kunden tilbydes et rentetilpasningslån eller et bankprodukt, da ydelsen på disse lån vil reguleres i takt med renteudviklingen. Kurssikring Det kan ofte få ubehagelige økonomiske konsekvenser, når kurserne på de danske obligationer ændre sig. Ved optagelse af nye realkreditlån og ved indfrielse af eksisterende realkreditlån er der en kursrisiko. For rentetilpasningslån er kursrisikoen begrænset, da renten er variabel, og derfor kurssikres disse lån typisk ikke, eftersom dette ligeledes kun vil gælde til næste rentetilpasning. Prisen for at indgå en kurssikring kan dels bestå af et gebyr for oprettelsen samt notering af aftalen, dels i et kursfradrag eller tillæg. En kunde køber en bolig med overtagelse om 3 måneder, og har ønsket at låse kursen på lånet med udgangspunkt i den aktuelle kurs. Ved kurssikring af obligationslån sikres provenuet, og ved kurssikring af kontantlån sikres renten. Prisen for kurssikringer enten et mindre provenu på obligationslån, eller en forhøjet rente på kontantlån, da kursen på obligationerne er lavere, end ved salg her og nu. Kurstabet beregnes som et rentetab, idet obligationerne sælges her og nu, og provenuet i stedet forrentes som et kontant indskud. Hertil kommer, at realkreditinstitutter har et kursfradrag/kursskæring på typisk 0,1 point. 22

Garanti De fleste ejendomme handles i dag som kontanthandler, hvilket betyder køber betaler udbetalingen efter udløb af fortrydelsesfristen på seks hverdage, jf. Lov om forbrugerbeskyttelse, og restkøbesummen betales seneste på overtagelsesdagen. Desuden skal køber ofte stille en garanti for betaling af restkøbesummen overfor sælger. Dette er med til at give køberen frit finansieringsvalg, som han også bærer risikoen for. Denne garanti er i Danske Bank sat til fast at koste kr. 1.500, hvilket anses som en attraktiv pris, eftersom andre pengeinstitutter tager sig betalt med en såkaldt garantiprovision på eksempelvis 3 % p.a. af garantibeløbet samt et ekspeditionsgebyr. 13 Konvertering Når kunden ønsker at konvertere sit lån, er det nødvendigt at overveje, om det er en fordel at optage lån med mindst muligt kurstab. Det er relevant at nedkonvertere, når renten er faldet så meget, at en lavere forrentet obligation er meget tæt på kurs 100. Afhængig af lånets størrelse, løbetid, omkostninger og kundens forventning til fordelens størrelse, skal kuponrenten 1, 2 eller måske 3 procentpoint lavere end på det nuværende lån. Den meget aktive kundetype vil foretage en nedkonvertering fra sit eksisterende 7 % lån til 6 %, så snart det er muligt. Den mindre aktive kundetype konvertere derimod først sit eksisterende 7 % lån, når det er muligt at få et 4 % lån dermed ønsker kunden at vente i længere tid, med mulighed for, at opnå en større økonomisk fordel. 13 Finansielle forretninger og rådgivning PRIVAT side 100 23

Fordele ved konvetering Fordelen ved at konvertere, bare der kan opnås en mindre besparelse er, at kunden ellers forpasser muligheden for flere op- eller nedkonverteringer, hvis renten svinger hyppigt, men med mindre udsving. Til gengæld indebærer det en risiko for at komme til at afholde unødvendige omkostninger, hvis det viser sig at være relevant at foretage op- eller nedkonverteringer efter hinanden. F.eks en nedkonvertering fra 7 % til 6 % efterfulgt af en ny konvertering fra 6 % til 5 % - altså ved kraftigt faldende renter over en kortere periode. En måde at beslutte, hvornår der skal konverteres, er at fastlægge, hvor stor besparelsen skal være, for at det er relevant at konvertere. Her kan kunden anvende de nævnte metoder til at opgøre størrelsen af fordelen ved at konvertere altså ændringen i terminsydelse efter skat 1. år eller ændret nutidsværdi over løbetiden. Hvis kunden fastsætter en ønsket besparelse på f.eks kr. 2.000 efter skat på 1. års terminsydelse, og herefter løbende overvåger om det kan opfyldes, så fåretager vedkommende aktiv gældspleje. Nedkonvertering Muligheden for at tilpasse gælden til det aktuelle renteniveau er baseret på den konverteringsret, som er tilknyttet danske realkreditlån. Den økonomiske fordel ved at konvertere opstår ved, at obligationsrestgælden på det eksisterende realkreditlån kan indfries til kurs 100, og der kan efterfølgende optages et nyt lån til en lavere rente med en kurs tæt på 100. I lånetilbudet fra realkreditinstituttet, skal man specielt være opmærksom på følgende to punkter: Nutidsværdibesparelse: Den økonomiske fordel ved nedkonverteringen bestemmes ved nutidsværdibesparelsen. Nutidsværdibesparelsen er et udtryk for den samlede økonomiske fordel ved nedkonverteringen opgjort i nutidskroner efter skat. Første års ydelse er udtryk for en kortsigtet økonomisk konsekvens af nedkonverteringen. Foretager kunden således en nedkonvertering, hvor der ikke 24

Det særlige ved et fastforrentet obligationslån er, at der ved ændringer i den generelle renteniveau for obligationer med lan løbetid opstår mulighed for at konvertere. Konvertering vil sige, at et bestående fastforrentet obligation udskiftes til et lån af samme type, men med en lavere eller højere rentesats. Motivationen for at konvertere er, at der kan opnås reduktion af enten gælden eller ydelsen efter skat. Niels Fordelen Vestergaard ved at konvertere Nielsen til lavere rente Afgangsprojekt er, at ydelsen på lånet falder. Samtidig Akademiuddannelsen bliver værdien af de samlede betalinger set over hele lånets løbetid mindre. Fordelen ved at konverterer til højere rente er, at restgælden falder. Det vil sige, at på trods af, at ydelsen ofte stiger en er smule, tale så reduceres om en nutidsværdibesparelse, den samlede gæld så meget, at forringer det kan betale kunden sig, hvis dermed man senere isoleret skal indfri sin lånet i forbindelse med salg eller et rentefald betyder, at man kan konvertere til en lavere rente. formuesituation. Boligejer har en anden mulighed, Nutidsværdibesparelsen idet de kan vælge at omlægge opgøres deres lån til andre af typer de af realkreditlån. fleste Det kan enten væ realkreditinstitutter et kontantlån, som ikke vil som blive nutidsværdien omtalt her, eller det af kan være ydelserne til et rentetilpasningslån efter skat i på danske det kroner eller euro. eksisterende Renteændringer lån fratrukket nutidsværdien af ydelserne efter skat på det nye lån. Ændringer i det generelle renteniveau sker det viser de historiske erfaringer med ujævne mellemrum, og er principielt Til umulige at beregne af forudsige. nutidsværdien Der lang række anvendes komplicerede typisk forhold, genfinansieringsrenten der spiller ind, dog kan efter ændringer skat, i inflation, vækst, krig o katastrofer, valutauro, politiske kriser påvirke renten i kortere eller længere tid og Hvornår herefter man skal tilbagediskonteres konvertere kan derfor betalingerne være svært at overskue. på såvel Det det er nuværende et spørgsmål om lån, timing, som måske på er gevinsten væk, hvis man venter, måske bliver den større. Langt de fleste pengeinstitutter og realkreditselskaber tilbyder en konverteringsservice, nye hvor lån. man kan blive kontakte, hvis der er udsigt til gevinst. Dog bør kan altid være forsigtig med at tage den første det og bedste gevinst, da der dels er mulighed for, at gevinsten vokser ved at vente lidt, dels er der omkostninger forbundet med at konvertere. Reduktion i nettoydelse: Teknikken i konvertering Den Et realkreditlån årlige reduktion af typen obligationslån i nettoydelsen er basalt det set første en lang år, række viser af opkrævninger, ikke noget der om skal fordelen tilbagebetale og forrente en gæld. Konvertering går ud på at udnytte, at man kan ombytte denne stak regninger med en anden bunke, der samlet set er ved mindre at end konverteringen, før. men kun besparelsen på kort sigt. Kunden kan således stå Grunden til at dette er muligt, er de særlige indfrielsesvilkår, der er knyttet til obligationslån. Det er sådan, at man som overforfor låntager altid et kan lånetilbud, opsige til hvori indfrielse der til er kurs angivet 100. Det en betyder, betydelig at hvis reduktion renten generelt i første falder, års og kursen dermed stige så kan man optage et nyt lån til god kurs og indfri det gamle til kurs 100 selvom børskursen på det gamle lån reelt er ove terminsydelse, 100. og sandsynligvis besparelser i de efterfølgende nærmeste år., Det skal så i parentes bemærkes, at ingen får en gevinst på obligationsmarkedet, uden at andre taber. De, der taber på konvertering, er personer, banker og især pensionskasser, der ejer disse obligationer. De får ekstraordinære store udtrækninger men hvor der er en negativ nutidsværdi. I den situation, er nedkonvertering samlet på deres set obligationsbeholdninger økonomisk ufordelagtig. på et tidspunkt, På den hvor anden skal side geninvestere kan der til være en lavere et væsentligt rente, dermed svækkes den samlede forrentning af deres formue. Med andre ord, så betyder gevinsten på konvertering af realkreditlånet, at forrentningen af behov samfundets hos pensioner kunden samlet for set at bliver nedkonvertere, mindre. for på den måde at få nedbragt boligudgifterne Eksempel nedkonvertering på kort sigt. 14 Konvertering af realkreditlån til lavere nominel rente er mulig, når renteniveau for de langt løbende realkreditobligationer er faldet tilstrækkeligt. Tommelfingerreglen er, at konvertering først er givtig, hvis man kan skifte fra for eksempel et 8% lån til et 6% og opnå en reduktion på mindst fem procent i ydelsen efter skat Figur 7 - Eksempel på nedkonvertering Eksempel: Kilde: Realkredit Danmark Kilde: Realkredit Danmark Eksisterende 8% obl.lån Nyt 6% obl.lån Restgæld 1.000.000 kr. 1.056.000 kr. Løbetid 28 år 28 år Obligationsrente 8% 6% Effektiv obl.rente 8,59% 6,56% Kurs 100 96 Besparelse 1. års ydelse 95.500,00 kr. 84.100,00 kr. 11.400,00 kr. 1. års ydelse efter skat 61.300,00 kr. 56.500,00 kr. 4.800,00 kr. Den samlede værdi af Ydelser efter skat 1.175.900 kr. 1.066.300 kr. 109.600,00 kr. Besparelse efter skat er på 9,3 procent. Samlede omkostninger inklusiv differencerente: 13.600 kr. 14 Finansielle forretninger og rådgivning PRIVAT side 100 25

Opkonvertering Ved en opkonvertering benyttes muligheden for at indfri realkreditlånet ved at opkøbe og overføre de bagvedliggende obligationer til realkreditinstituttet. Hvis renten er steget, siden lånet blev optaget, er det muligt at indfri det med et lavere beløb, end der oprindelige blev udbetalt, idet obligationerne kan købes til en lavere kurs end ved optagelsen. Har kunden mulighed for at indfri realkreditlånet med indestående på en konto, kan vedkommende umiddelbart få glæde af kursgevinsten. Kunder der ikke har muligheden for at indfri med frie midler, kan alligevel opnå en fordel ved at opkonvertere og indfri det eksisterende realkreditlån ved at optage et nyt realkreditlån med en lavere obligationsrestgæld men til en højere rente. I modsætning til nedkonvertering, hvor fordelen umiddelbar er i fordel af en lavere terminsydelse, er det forbundet med en øget terminsydelse at opkonvertere. Nutidsværdien efter skat af de fremtidige terminsydelser bliver nemlig ligeledes forøget. Fordelen består i, at der bliver lagt et lavere loft over gældens værdi. Skulle renten senere falde, kan gældens værdi kun stige til obligationsrestgælden opgjort til kurs 100, som derved på sigt giver bedre mulighed for at gennemføre den tidligere omtalte nedkonvertering. Reduktion af obligationsrestgælden afhænger af forskellen mellem den aktuelle kurs, på de obligationer, det eksisterende lån er baseret på og kursen på de nye obligationer. Hvis det eksisterende er et kontantlån, har kursen ved optagelsen derimod stor indflydelse på ændringen i terminsydelsen ved opkonverteringen. Jo mindre kurstab, der oprindeligt var, jo mindre stiger ydelsen, fordi den kontantlånsfordel, som bortfalder er mindre. Størrelsen af den eventuelle tidligere omtalte fradragskonto, har kun begrænset indflydelse ved konverteringen, da det kun er den tidsmæssige forskydning ved en forlængelse af løbetiden, som påvirker resultatet (se side 10). 26

Jo større reduktion af obligationsrestgælden kunden kan opnå, og dermed den højeste rente kunden kan konvertere til, jo mere forbedre vedkommende sine muligheder for at nedkonvertere igen. Da investorernes forventning til konverteringstruslen er indregnet i kursen på obligationerne, vil prisen i form af øget terminsydelse også være højere, jo højere reduktion der kan opnås. Som nævnt under nedkonvertering er kriteriet ændring i første års terminsydelse efter skat ikke velegnet til at bedømme det fordelagtige ved en opkonvertering. Resultatet af opkonvertering ønskes derfor ofte opgjort ud fra konverteringsfordelen samt omkostningerne. 15 15 Finansielle forretninger og rådgivning PRIVAT side 105 27

reduceres betydeligt. Dog er det kun en ubetinget fordel, hvis man senere forventer at kunne foretage en nedkonvertering eller hvis kan skal sælge boligen. Ved at konvertere frem og tilbage kan man faktisk være så heldig/dygtig, at man kan nedbringer sine udgifter ganske betydeligt over nogle år. Niels Vestergaard Nielsen Afgangsprojekt Akademiuddannelsen Ligesom for nedkonvertering gælder der de tommelfingerregler, at forskellen i obligationsrenten skal være to procentpoint. For eksempel fra 6 procent til 8 procent. Restgælden skal også være mindst 250.000 kroner og restløbetiden over ti år. Desuden må ydelsen efter skat ikke stige væsentligt. Figur 8 - Eksempel på opkonvertering Eksempel: Eksisterende 6% obl.lån Nyt 8% obl.lån Restgæld 1.000.000 kr. 869.000 kr. Løbetid 28 år 28 år Obligationsrente 6% 8% Effektiv obl.rente 6,54% 8,85% Kurs 82 95 Besparelse 1. års ydelse 79.700,00 kr. 83.000,00 kr. -3.300.00 kr. 1. års ydelse efter skat 53.500,00 kr. 53.300,00 kr. 200,00 kr. Den samlede værdi af Ydelser efter skat 1.009.400 kr. 1.021.500 kr. - 12.100,00 kr. Kilde: Fordyrelsen Realkredit bliver Danmark på 1,2 procent efter skat, mens gælden reduceres med 13 procent. De samlede omkostning er 4.800 kr. Hvis det nye 8% obligationslån efter et år nedkonverteres til et 6% lån, fordi renten er faldet, vil besparelsen efter begge konvertering blive 78.300. Samtidig vil ydelsen efter skat over et år være blevet nedbragt med 4.500 og restgælden reduceret 91.000 kroner i forhold til det oprindelige 6% lån. Kilde: Realkredit Danmark. SDO/SDRO Loven om Særligt Dækkede Obligationer trådte i kraft den 1. juli 2007. Den blev vedtaget for at honorere reglerne for SDO er i det nye EU- kapitaldækningsdirektiv og for at opfylde et politisk ønske om, at både realkredit- og pengeinstitutter skal have adgang til at udstede SDO er. Realkreditinstitutterne kunne med den nye lovgivning udstede tre typer af obligationer til at finansiere udlån mod pant i fast ejendom: Realkreditobligationer (RO) SDRO er, som er realkreditobligationer, der opfylder SDO- krav SDO er på lige vilkår med pengeinstitutters udstedelse af SDO er Fra 1. januar 2008 var det ikke længere muligt for realkreditinstitutterne at udstede de tidligere realkreditobligationer med betegnelsen "særligt dækkede". Realkreditobligationer, som var udstedt før den 1. januar 2008, bevarer fortsat deres status som særligt sikre obligationer. Realkreditinstitutter havde derfor ved udgangen af 2007 lukket samtlige åbne serier for nyudstedelser. Det blev gjort for at bevare realkreditobligationernes særlige status. 28

Obligationer, som er særligt dækkede, vægter med en lavere risiko i kreditinstitutternes solvensopgørelser end obligationer, som ikke er særligt dækkede. Konsekvensen er, at særligt dækkede obligationer er den billigste obligationstype for kreditinstitutter, der skal opfylde særlige lovbestemte solvenskrav. Kursen på SDO er forventes at ligge højere end for andre obligationer. Det enkelte realkreditinstitut kan selv vælge, om det vil udstede obligationer, som opfylder SDO- krav, og/eller realkreditobligationer, som ikke opfylder SDO- krav. Lånegrænser skal overholdes løbende De nye EU- regler stiller krav om, at lånegrænserne løbende skal være overholdt. Det er nyt, for i regelsættet for realkreditobligationer skal realkreditinstitutterne alene overholde lånegrænserne på långivningstidspunktet. Institutter, der ønsker at udstede obligationer med pant i fast ejendom, skal løbende overvåge den enkelte ejendoms værdi, også kaldet LTV (Loan to Value), og stille supplerende sikkerhed, hvis belåningsgrænsen på de 80 % overskrides på et tidspunkt på grund af fald i ejendommens værdi. Overvågningen af ejendommens værdisker via statistiske modeller, der med faste intervaller (mindst hvert 3. År) beregner ejendommens værdi. Der er altså ikke tale om fysisk vurdering, hvorfor det kaldes en skrivebordvurdering. I 2012 begyndte nogle realkreditinstitutter at anvende den såkaldte tolags- belåning for at mindske behovet for supplerende sikkerhedsstillelse ved overskridelser af LTVén. Tolagsbelåningen går ud på at der ydes et SDO/SDRO- baseret lån fra 0-60 % af ejendommens værdi. Fra 60-80 % ydes der et RO- baseret lån. Der er ikke noget krav om om supplerende sikkerhedsstillelse ved RO baserede lån. Det vil sige ejendommen skal falde betragtelig i værdi, før der opstår et om supplerende sikkerhedsstillelse for SDO/SDRO- lånet. Kurserne på RO obligationerne er dog lidt dårligere på SDO/SDRO- obligationerne. Derfor 29

forventes tolags- belåning at være lidt dyrere, end hvis belåningen havde været fra 0-80 % med et SDO/SDRO lån. 16 Kravene til en SDO Særligt dækkede obligationer (SDO er) er obligationer udstedt af kreditinstitutter, som opfylder særlige kriterier. Kriterierne er beskrevet i de nye EU- kapitaldækningsregler. SDO er skal fortsat opfylde definitionen af særligt sikre obligationer, som er indeholdt i EU- reguleringen for investeringsforeninger (UCITS- direktivet). Men nu er disse kriterier suppleret med en præcisering af, hvilke aktiver der kan ligge som sikkerhed for obligationerne. Når aktiverne er udlån med pant i fast ejendom, skal disse lån være inden for en nærmere fastlagt lånegrænse - dvs. grænsen for lånets størrelse i forhold til ejendommens værdi. 17 Pension dækning ved død og tab af erhvervsevne Kan du blive boende, hvis... Dette er et spørgsmål de færreste kunder stiller sig selv, når de står og skal købe bolig. Jo dyrere boligen er, jo vigtigere kan det være, at man får tegnet en forsikring. Forsikringen kan være med til at sikre kunden og vedkommendes familie økonomisk, hvis uheldet er ude. Kunden kan sikre, at vedkommende selv og/eller sin familie kan blive boende, hvis vedkommende skulle komme til skade og ikke kan arbejde - eller hvis én af den forsørgende part mister livet? Her kan en forsikring ved tab af erhvervsevne og en livsforsikring være en økonomisk hjælp. 16 Finansielle forretninger og rådgivning PRIVAT side 92-93 17 http://www.realkreditraadet.dk/dansk_realkredit/særligt_dækkede_obligati oner_(sdo).aspx 30

Tab af erhvervsevne En Gruppeinvaliderente kan hjælpe til at sikre dig og din familie økonomisk, hvis du skulle miste din erhvervsevne som følge af sygdom eller ulykke. Gruppeinvaliderente kan oprettes af alle der har med fast bopæl i Danmark er fyldt 18 år men ikke 50 år kan give tilfredsstillende helbreds- oplysninger Dækningen må ikke overstige 80 % af kundens løn. Nedenstående skema viser oversigt over de dækninger Danske Bank tilbyder på en Gruppeinvaliderente, andre selskaber har andre dækninger og priser. Forsikringen skal i Danske Bank oprettes I tilknytning til en pensionsopsparing Maksimal årlig udbetaling i kr. i 2014 i kr. Grunddækning: 104.000 Udvidet dækning: 227.000 Årlig pris i kr. efter bonus i 2014 (OBS 2013 tal) Fareklasse A/B Fareklasse C 5.000 7.470 Fareklasse A/B Fareklasse C 10.840 16.260 Årlig mindste indbetaling på pensionsordningen er det dobbelte af prisen Fareklasse A/B 10.000 Fareklasse A/B 21.680 Fareklasse C 14.940 Fareklasse C 32.520 Kunden har fradrag for betalingen i din personlige indkomst. Men da betalingen er en del af din samlede indbetaling på Ratepension, skal den ikke fradrages selvstændigt. De løbende udbetalinger, der sker fra Gruppeinvaliderenten beskattes som personlig indkomst. 31

Hvis kundens generelle erhvervsevne bliver nedsat med 2/3 eller mere udbetales maksimalt op til den årlige dækning (Grunddækning/Udvidet dækning). Hvis kundens generelle erhvervsevne bliver nedsat mellem 1/2 og 2/3, udbetales maksimalt op til halvdelen af den årlige dækning. Udbetaling sker efter en karenstid på 3 måneder. Kunden er dækket indtil udgangen af det år, hvor vedkommende fylder 60 år. Derefter ophører forsikringen. 18 Død En Gruppeforsikring tilknyttet kundens private engagement i banken kan hjælpe til at sikre vedkommende og sin familie økonomisk, hvis én skulle dø og/eller vedkommendes erhvervsevne varigt skønnes nedsat til en tredjedel. En Gruppeforsikring kan oprettes af alle, der har med fast bopæl i Danmark er fyldt 18 år men ikke 50 år kan give tilfredsstillende helbreds- oplysninger I Danske Bank kan kunden vælge mellem 4 dækningsgrupper under Gruppeforsikring. Indenfor hver dækningsgruppe kan vedkommende vælge mellem to typer dækninger: en Livsforsikring eller en Livsforsikring med en Invalidesum på 50 % af livsforsikringen. Dækningerne regulerer Danske Bank hvert år og den bortfalder ved udgangen af det år, hvor kunden fylder 60 år. 18 http://www.danskebank.dk/dadk/privat/pension/personforsikring/pages/ta b- af- erhvervsevne.aspx?tab=1#tabanchor 32