Administrationens oplæg til Syddjurs Byråds vurderinger af Høringssvar til Lokalplan nr. Med tilhørende kommuneplantillæg nr. 16 til Syddjurs Kommuneplan 2016 Boligområde og blandet bolig- og erhvervsområde ved Stationsvej i Mørke. Sags nr. 18/42787 Sagsbehandler: Morten Aabo 419 Indsigelser og bemærkninger Følgende har sendt høringssvar med indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger ved debatperiodens udløb d. 2. april 2019. Høringssvar nr. Afsender (1) + (8) KISTA Erhverv ApS v/thomas Andesen, Ebeltoftvej 68 A, (2) Flemming Hansen, Industrivej 2B, (3) Natasja og Daniel Bramsen Stationsvej 26, (4) Helene og Thomas Gerberg Lyth, Industrivej 1, (5) Navne- og adressebeskyttelse, (6) Susanne og Per Laage Jensen, Stationsvej 11, (7) Birgit Sørensen, Stationsvej 7, (9) Bente Hansen, Toften 7, (10) Vahle A/S, Industrivej 8, (11) Rikke Mulvad Sørensen, Carsten Mulvad Sørensen, Stationsvej 13a, (12) Sanne Nygart, Brian Svenningsen, Fabriksvej 11, (13) Jan Erik Jensen, ICAN A/S, Ebeltoftvej 10, Indkommet 4. marts 2019 og 1. april 2019 7. marts 2019 11. marts 2019 24. marts 2019 21. marts 2019 15. marts 2019 15. marts 2019 31. marts 2019 1. april 2019 30. marts 2019 30. marts 2019 29. marts 2019
(14) Christina og Bo Kyhne Dyrberg, Industrivej 6, 2. april 2019 Oplægget er på baggrund af indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger inddelt og behandlet i følgende tværgående emner: A: Bebyggelsens omfang, placering, højde, indbliksgener og skyggepåvirkninger B: Trafik C: Andet D: Mindre betydende ændringsforslag fra ejeren af arealet E: Anderkendelse af initiativet Oplæggets opbygning Under hvert emne markeres med tal i parentes hvilken indsiger, der refereres til. Hver indsigelse/bemærkning behandles under ovenstående emner efter følgende skabelon: Resumé af indsigelsen/bemærkningen i venstre spalte og vurderinger med konklusioner i højre spalte. Efter byrådets behandling af sagen, vil indsigelsesnotatet ved offentliggørelsen af lokalplanen blive sendt til samtlige indsigere som svar på deres indsigelse. Ved at sende hele notatet får den enkelte indsiger et bredt kendskab til de øvrige indsigelser.
Emne Resumé af indsigelse(r) / bemærkning(er) Administrationens bemærkninger Konklusion A: Bebyggelsens omfang, højde samt indbliksgener og skyggepåvirkninger. Pkt. a). (1), (3), (5), (8), (9), (12) og (14) fremfører, at den tilladte højde for etageejendommene i lokalplanens delområder II, III og IV på henholdsvis 16 meter for huse i 4 etager og 12,5 meter for huse i 3 etager er for stor i forhold til afstanden til skel mod naboejendommene. Foreslår, at etageejendommene gøres lavere nærmest skellene og rykker længere væk fra skellene mod naboog genbo ejendomme, sådan at skygge og indkig dermed minimeres. Ad pkt. a) Administrationen henviser til, at bygningshøjderne og dermed etageantallet i delområderne er fastlagt ud fra, at man skulle kunne udnytte den nye interesse for at bo stationsnært i Mørke og derved medvirke til, at Mørke bliver et attraktivt bosætningssted for nye beboere, som kan bruge Letbanen som transport til og fra arbejde. Administrationen henviser til, at en lokalplans mulighed for at placere et etagehusbyggeri på en grund udlagt til dette formål ikke er underlagt de samme bestemmelser om afstand til skel som gælder for eksempel for et parcelhus i et villaområde til åben-lav boligbebyggelse i henhold til Bygningsreglementet. For at komme høringssvarene i møde på spørgsmålene om bygningshøjder og afstande til skel anbefaler Administrationen, at byggefelt 12 og 14 rykkes mod vest, således at der bliver en minimumsafstand på 10 meter til naboskel mod øst, hvor adgangsvejen til byggefelterne 12, 13 og 14 kan placeres, at etageantallet i byggefelt 14 reduceres til maksimalt 3 etager, at etageantallet i byggefelt 11 kan øges fra 3 til 4 etager, at byggefelt 8 reduceres til et maksimalt etageantal på 3 samt at byggefelt 1 rykkes mod nord, således at der bliver en minimumsafstand på 5 meter til naboskel. Pkt. b). (3), (6), (7) og (11) fremfører, at man som beboer på den nordlige side af Stationsvej vil være meget påvirket af, at der tillades byggeri i 2 og 3 etager i delområde I i lokalplanområdet op mod Stationsvej. Man tænker i den sammenhæng på skyggepåvirkninger og indblik. Ad pkt. b). Administrationen henviser til, at såfremt byggeri langs med Stationsvej skulle realiseres i henhold til Bygningsreglementet, skulle der holdes en afstand på mindst 2,5 meter til skel svarende til en afstand fra huset og til skel på den modsatte side af Stationsvej på ca. 11,50 meter. Byggeriet kunne således realiseres i op til 8,50 meters højde og med maksimalt 2 etager. Lokalplanen giver mulighed for at byggeriet kan være i både 2 og 3 etager, med en maksimal bygningshøjde på henholdsvis 8,50 Indsigelsen giver ikke anledning til ændringer.
meter og 12 meter. Afstanden fra vejskel til de nye boliger ligger mellem 2,50 meter og ca. 5 meter fra vejskel. Administrationen finder, at der er en ubetydelig forskel på hvad, der ville være tilladt i henhold til Bygningsreglementet og hvad der er mulighed for med lokalplanen. Pkt. c) (1), (2), (4), (6), (7), (11), og (12) beskæftiger sig med de gener, som de omkringboende vil få på grund af den nye bebyggelses højde og etageantal i form af indkigsgener. I forlængelse af punkerne a og b ovenfor foreslås derfor at bebyggelsen gøres lavere og gives større afstand til skel. Ad pkt. c) Administrationen henviser til det ovenfor under punkt a og b fremførte. Behandlingen af spørgsmålet om indkig er sammenkædet med bygningshøjde og afstand til skel se konklusionerne under pkt. a og b ovenfor. Pkt. d) (1), (2), (4), (6), (7), (8) og (12) beskæftiger sig med de gener, som de omkringboende vil få på grund af den nye bebyggelses højde og etageantal i form af skyggepåvirkninger fra de nye huse. Som under punkterne a og b ovenfor foreslås derfor at bebyggelsen gøres lavere og gives større afstand til skel. Ad pkt. d) Administrationen henviser til det ovenfor under punkt a og b fremførte. Behandlingen af spørgsmålet om skyggepåvirkninger er sammenkædet med bygningshøjde og afstand til skel - se konklusionerne under pkt. a og b ovenfor. Pkt. e) Det blev anført i flere af høringssvarene, at man ikke fandt, at de skyggediagrammer, som blev vist ved det offentlige møde om lokalplanen i Mørke den 6. marts 2019 var troværdige for bebyggelsen i lokalplanen. Pkt. f) (1) og (8) anfører, at indbliksgenerne vil medføre nedsat anvendelighed for beboerne af den pågældende ejendom. Ad pkt. e) Det er korrekt, at skyggediagrammerne var udarbejdet til en tidligere version af bebyggelsesplanen for lokalplanens område. Når diagrammerne alligevel blev vist, så var det fordi, at bebyggelsen i denne plan havde de samme etageantal og stort set samme placering, som i den fremlagte lokalplan, hvorfor de illustrerede skygger fra bebyggelsen blev vurderet at være forsvarlige. Ad pkt. f) Administrationen vurderer, at anvendeligheden ikke forringes ved opførelsen af de nye boliger. Dette med henvisning til andre områder, hvor man både har nabohusene tæt på og har høje huse, som man som beboer er nødt til at acceptere, fordi naboens byggeri og anvendelse af samme er i overensstemmelse med lovgivningen på området. Bemærkningerne imødekommes ikke jf. hosstående.
Pkt. g) (6), (7), (9), (11) og (13) bemærker, at man havde foretrukket, at der i lokalplanens område i stedet ville blive opført boliger i 1 og 2 etager midt på grunden B: Trafik Pkt. a) (2), (3), (4), (7), (11) og (12) påpeger, at de nye boliger vil betyde en forøget trafik på adgangsvejene: Stationsvej og Fabriksvej. Det understreges endvidere, at den eksisterende trafik på de nævnte veje allerede nu er meget farlig på grund af både fart og hastighed samt kørsel med store lastbiler, f. eks kørsel til varmeværket med halm til opvarmning eller varetransport kørsel til og fra de eksisterende virksomheder ved vejene. Det påpeges også, at der hverken er etableret fortov eller cykelsti langs flere strækninger af vejene. Det betyder, at børn og voksne, som går til fritidsaktiviteter på Fabriksvej, er nødt til at gå og cykle på kørebanen for at komme dertil. Det foreslås at der etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger (chikaner) på både Stationsvej og Fabriksvej, men sådan at godstrafikken ledes til området via Fabriksvej, og Stationsvej overvejende får personbilstrafik, men med lavere hastighed. C: Andet Pkt. a) (5) og (12) finder det overraskende, at miljøscreeningen ikke har udløst udarbejdelse af en egentlig miljørapport på baggrund af den store stigning i trafikken Pkt. b) (5) finder det også overraskende, at den forurenede Vitana -grund og at det forhold, at der har været drevet erhverv i lokalplanens område, ikke udløser en miljørapport. Ad pkt. g) Administrationen skal henvise til, at bygningshøjderne og dermed etageantallet i lokalplanens område er fastlagt blandt andet med baggrund i interessen for at kunne bo stationsnært i Mørke og derved medvirke til, at Mørke bliver et attraktivt bosætningssted for nye beboere, som kan bruge Letbanen som transport til og fra arbejde. Ad pkt. a) Administrationen henviser til, at trafikken til de nye boliger selvfølgelig vil bevirke en større trafikmængde. Tur-matricen for trafikken i området anslår, at trafikken fra de nye boliger på grund af den stationsnære placering - vil være ca. 2 ture i døgnet pr. bolig. Trafikmængden for lokalplanens område anses derfor at være relativt begrænset. I forhold til trafikken på vejnettet rundt om området kan det oplyses, at Mobilitet har bestilt trafiktællinger på henholdsvis Stationsvej og Fabriksvej med den nuværende trafik, og at der efter, at lokalplanens område er blevet bebygget og taget i brug, vil blive gennemført endnu en omgang trafiktællinger på de samme positioner for at få et klart billede af trafikudviklingen i området med henblik på eventuel etablering af hastighedschikaner, fortove/cykelstier eller andre trafiksikkerhedsmæssige tiltag. Ad pkt. a) Trafikken udløser ikke en miljørapport, da ændringen af trafikken ikke forventes at give anledning til et væsentligt ændret risikobillede for hele området. Ad pkt. b) Med hensyn til forureningen, så vil gennemførelsen af lokalplanen medføre, at V2- forureningen enten fjernes eller indkapsles efter reglerne i jordforureningsloven, sådan at grunden kan anvendes til det boligformål og kan anvendes uden Bemærkningerne imødekommes ikke jf. hosstående. Bemærkningerne om trafikmængden fra boligerne imødekommes ikke. Jævnfør dog med hensyn til forslaget om fortove / cykelstier og hastighedschikaner, hvor Mobilitet har iværksat trafiktællinger jævnfør Administrationens bemærkninger.
Pkt. c) (10) ønsker at få klarhed om opførelsen af boliger ikke langt fra virksomheden, kan betyde, at aktivitetsniveauet må reduceres i tilfælde af, at der kommer klager over støj fra virksomheden. Virksomheden oplyser, at produktionen ikke er meget støjende, og at der generelt ikke er lugtgener fra virksomheden. Pkt. d) (4) spørger til om træer i lokalplanarealet lige op af skel til (4) s ejendom får lov til at blive stående og (12) foreslår, at bygherren pålægges at etablere et tættere læbælte / hegn ud mod naboer, der på de nye boliger tæt på. Pkt. e) (4) og (12) anfører begge, at deres ejendomme får forringet deres værdi på grund af lokalplanens byggeri. De er begge af den opfattelse, at det er en urimelig situation at sætte dem. (4) spørger også til, om hvem der skal godtgøre deres tab i denne situation. sundhedsrisiko for beboerne. Med hensyn til V1-forureningsregistreringen for den tidligere møbelfabrik, så er det et opmærksomhedssignal, så man sikrer, at eventuel forurening vil blive fundet og håndteret i overensstemmelse med jordforureningsloven. Da begge forureninger derved vil blive håndteret inden byggeriet opføres og ibrugtages, har der ikke været behov for at udarbejde en miljørapport på den baggrund, da forholdene efter arbejdet med håndtering af forurenet jord vil være mere sikre og uden sundhedsrisiko for de nye beboere og naboer. Ad. pkt. c) Det er rigtigt, at det ækvivalente korrigerede støjniveau for virksomheden ikke må overstige 50 db(a) i dagtimerne mandag til fredag fra kl. 7.00 til kl. 18.00 målt i skellet (her lokalplangrænsen). Da der ikke indtil nu har været klager over støj fra virksomheden fra de boliger, som ligger nærmere virksomheden end lokalplanens område, er det Administrationens forventning, at støjniveauet målt i lokalplangrænsen vil overholde bestemmelserne. Ad. pkt. d) Træerne ud for (4) s ejendom står ikke i skel og de er derfor ikke omfattet af hegnslovens bestemmelser. Det betyder, at bygherren kan fjerne dem, hvis de står i vejen for projektet. I forhold til træer / hegn, som står i skel jfr. (12) s bemærkninger gælder, at hegn normalt skal etableres efter fælles aftale mellem de to naboer. Det forhindrer dog ikke at den ene part kan tilbyde at supplere hegnet uden økonomisk hjælp fra naboen. Administrationen foreslår, at spørgsmålet forelægges udstykker med henblik på afklaring af muligheden for at denne selv afholder udgiften. Ad. pkt. e) Det er altid svært at vurdere, om et planlægningsmæssigt indgreb i form af en lokalplan ændrer en naboejendoms værdi. Planlægning er erstatningsfri regulering af privat ejendom, så der er ikke mulighed for at godtgøre et tab på grund af lokalplanens Høringssvar nr. 4 giver ikke anledning til ændring af lokalplanen.
indhold. Pkt. f) (2) foreslår, at Syddjurs Kommune kontakter Banedanmark eller den aktuelle ejer med henblik på at få forskønnet området øst for stationen af hensyn til eventuelle nye borgeres oplevelse af byen. Ad. pkt. f) Det er ikke Banedanmark, som ejer arealet. Det drejer sig om et areal, som Syddjurs Kommune har overtaget i forbindelse med etableringen af parkeringspladsen ved stationen. Når arbejdet med stationerne i kommune er tilendebragt vil der blive gennemført en oprydning på de erhvervede jordstykker. Forslaget vedrører areal uden for lokalplanens område og kan derfor ikke reguleres af lokalplanen. Pkt. g) (4) giver udtryk for, at de lokale politikere ikke har orienteret sig om lokalplanens område og omgivelserne på stedet og inviterer til en kop kaffe, så man ved selvsyn kan konstatere, hvilke udfordringer projektet giver beboerne i området. D: Forslag fra projektudvikler til ikke væsentlige ændringer af lokalplanen. Pkt. a) Ejeren af ejendommen (13) foreslår, at grundejerforeningsbestemmelserne i lokalplanens 12 ændres så grundejerforeningen skal stiftes, når 30 % af boligetagearealet i et delområde er opført. Ad pkt. a) Administrationen finder ændringen af bestemmelsen hensigtsmæssig i forhold til de fremtidige ejerforhold. Forslaget kan imødekommes Pkt. b) For at få mere hensigtsmæssige enheder i opførelsesfasen foreslår (13), at delområde I opdeles i 2 delområder. Ad pkt. b) Administrationen finder ændringen af bestemmelsen hensigtsmæssig i forhold til planlægningen af byggeriets enheder Forslaget kan imødekommes E: Anderkendelse af initiativet Pkt. a). Der udtrykkes fra de fleste af de indkomne høringssvar, at man generelt er glade for, at der nu er initiativer for aktiviteter på lokalplanens område, og som kan vise, at der nu sker noget i Mørke, som kan styrke byen. Men som det fremgår ovenfor, har man dog forskellige opfattelser af, hvad og hvordan det skal ske.