Lokalplan nr. 125 og kommuneplantillæg nr. 003 for nyt boligområde ved Strandvangen i Frederikssund Hvidbog - behandling af høringssvar

Transkript

1 Lokalplan nr. 125 og kommuneplantillæg nr. 003 for nyt boligområde ved Strandvangen i Frederikssund Afsender Resumé af høringssvar Kommentarer Forslag til beslutning A. Sjælsø Management A 1. Varmecentral I lokalplanforslaget 8.3 stk. a står beskrevet: Der må opføres et fælleshus inkl. varmecentral inden for lokalplansområdet. Vi indstiller til at dette omformuleres til Der må opføres et fælleshus inkl. varmecentral til rækkehusbebyggelsen samt en kollektiv varmecentral tilhørende etageboligerne beliggende i kælderen af etageboligerne. Ønsket bunder i at rækkehuse og Bovieran (etageboligerne) tilsigtes solgt som forskellige boformer, og der vil derfor komme nogle uhensigtsmæssige problemstillinger ved kun én varmecentral. A 2. Etageboligbebyggelsens højdegrænser Bovierans sternhøjde vil på nuværende tidspunkt i projekteringen, overskride højdegrænsen for etagebebyggelsen på de 9,8 m specificeret i 8.4. Vi indstiller til en højdegrænse for etagebebyggelsen der i stedet hedder 10,2 m. Højden angivet i de vedlagte bilag er uden tolerancer for detailprojekteringen, derfor ønskes højdegrænsen på 10,2 m indeholdt 0,3 m tolerance. Ydermere skal det nævnes, at teknik på tag også vil overskride højdegrænseplanet, hvorfor der A 1.1. Lokalplanforslag 125 redegør for, at lokalplanområdet er blokvarmeforsynet, men planen begrænser ikke antallet af varmecentraler. Lokalplanforslaget nævner kun en fysisk placering af varmecentral i forbindelse med fælleshuset. Administrationen anbefaler, at der tilføjes en kommentar til 8.3 om fælleshusets omfang og placering, så det tydeliggøres, at der også kan etableres en varmecentral i etageboligbyggeriets kælder. A2.1. Administrationen vurderer ikke, at en øget byggehøjde på 0,4 meter for etageboligbebyggelsen vil ændre byggeriets skyggepåvirkning væsentligt. Administrationen anbefaler, at tekniske anlæg der er over 1 meter højere end taget placeres på den del af taget der er nærmest vinterhaven for at mindske de synsmæssige gener. Administrationen anbefaler, at lokalplanen tilpasses projektet. A Administrationen forslår en teknisk rettelse af lokalplanen, så 8.3 uddybes med en kommentar. Kommentar Bebyggelsens omfang og placering Ad 8.3: Bestemmelsen udelukker ikke, at der også kan etableres varmecentral i etageboligbyggeriets kælder. Ændringsforslaget giver ingen anledning til forslag af ændringer af lokalplanens 8.3 stk. a, der omhandler Fælleshusets omfang og placering. A Administrationen forslår en teknisk rettelse af lokalplanen, så 8.4 stk. a muliggør en højdegrænse for etageboligbebyggelsen på 10,2 meter og tillader en højdegrænse for tekniske anlæg på 12,2 meter: 8.4 a. Etageboligbebyggelsen må opføres i maksimum 3 etager og må maksimum være 10,2 meter høj målt fra niveauplan. Etageboligbebyggelsens facader skal udføres med murkrone der er mindst 0,2 meter højere end den bagvedliggende tagflade. Side 1

2 ønskes præciseret i planforslaget, at installationer på tag tillades op til en højde af 12,2 m, over det foreslåede niveauplan. Vi bestræber os på, at holde teknikken så langt fra sternkanten som muligt for, at mindske de synsmæssige gener disse måtte tilvejebringe. Tekniske anlæg kan etableres op til en maks. højde af 12,2 meter over niveauplanet på etagebebyggelsen. Tekniske anlæg der er over 1 meter højere end taget skal placeres på den del af bygningens tag der er nærmest vinterhaven for at mindske de synsmæssige gener. Vinterhavens højeste punkt må maksimum være 15,8 meter højt målt fra niveauplan. Der kan etableres et regnvandsopsamlingsanlæg under vinterhaven og etageboligerne til vanding af vinterhaven. A 3. Vinterhavens kiphøjde Der indstilles til ændring af højdegrænsen for Bovierans kiphøjde fra 14,5 m nævnt i planforslaget 8.4 til 15,8 m. Forøgelsen bunder i de nye kendte detaljeløsninger efter opstart af projektering inkl. 0,3 m sikkerhed. A 3.1. Vinterhavens tag og fritliggende facader (etageboligerne omkranser vinterhaven fra tre sider) består primært af klart glas. Administrationen vurderer ikke, at vinterhavens øgede kiphøjde på 1,3 meter vil ændre skyggepåvirkning af det øvrige område væsentligt. Kommentar Etager og bygningshøjde Ad 8.4 a: Bestemmelsen om murkronens højde sikrer, at det direkte udsyn til de tekniske installationer mindskes. Administrationen har tilpasset kommuneplantillæggets højdegrænser i Rammeområdets anvendelse: Rammeområdets anvendelse ( ) Rækkehuse og etagehuse bygges i 1-3 etager med en maksimal bygningshøjde på 10,2 meter. Tekniske anlæg kan etableres over de 10,2 meter. ( ) A Administrationen forslår en teknisk rettelse af lokalplanen, så 8.4 a muliggør, at vinterhaven får en kiphøjde på maks. 15,8 meter: 8.4 a. Etageboligbebyggelsen må opføres i maksimum 3 etager og må maksimum være 10,2 meter høj målt fra niveauplan. Side 2

3 Administrationen anbefaler, at lokalplanen tilpasses projektet. Etageboligbebyggelsens facader skal udføres med murkrone der er mindst 0,2 meter højere end den bagvedliggende tagflade. Tekniske anlæg kan etableres op til en maks. højde af 12,2 meter over niveauplanet på etagebebyggelsen. Tekniske anlæg der er over 1 meter højere end taget skal placeres på den del af bygningens tag der er nærmest vinterhaven for at mindske de synsmæssige gener. Vinterhavens højeste punkt må maksimum være 15,8 meter højt målt fra niveauplan. Der kan etableres et regnvandsopsamlingsanlæg under vinterhaven og etageboligerne til vanding af vinterhaven. A 4. Solenergi Der indstilles til en godkendelse af skråstillede solcelleanlæg i 9.4. Dette for at effektivisere solcellernes virkningsgrad, da et større solcelleanlæg ellers vil være nødvendigt. A 4.1. Administrationen anbefaler, at lokalplanen sikrer effektiviteten af solcellernes virkningsgrad. For at mindske de synsmæssige gener anbefaler administrationen, at solcelleanlæg der opstilles på taget af etageejendommen i 3 etager maks. må opstilles i en 20 graders vinkel. Yderligere sikrer behandlingen af hvidbogens punkt A a, at de synsmæssige gener mindskes. Administrationen har tilpasset kommuneplantillæggets højdegrænser i Maksimal bygningshøjde. Ligeledes er højdegrænser i Rammeområdets anvendelse rettet: Maksimal Bygningshøjde: 15,8 meter Rammeområdets anvendelse ( ) I forbindelse med etageboligbebyggelse kan der bygges en vinterhave med en maksimal bygningshøjde på 15,8 meter. A Administrationen foreslår en ændring af lokalplanens 9.4 om placeringen af solenergi anlæg for etageejendom: 9.4 a. Etageejendom Der kan opsættes maks. 20 graders skråstillede solenergianlæg på bebyggelsens tag. Der kan opsættes solenergianlæg på Side 3

4 A 5. Beplantningsbælte I 10.4 er beskrevet, at der skal være et 15 meter bredt beplantningsbælte på den nordlige samt østlige del af grunden. Dette kolliderer med placeringen af p-areal i den nordlige del af matriklen som også angivet i lokalplanforslagets kortbilag 2 og 3. Vi indstiller til, at lokalplanforslaget omformuleres således p- arealet stadig er tilladt, men at beplantningsbæltet på matriklens nordlige del indskrænkes. A 5.1. Lokalplanforslagets 10.4 a stiller krav om min. 5 meters beplantningsbælte mod nord og min. 15 meter mod øst. Bestemmelsen sikrer, at det eksisterende beplantningsbælte så vidt muligt bevares. Administrationen vurderer, at det er nødvendigt at tilpasse arealreservationen af beplantningsbæltet til projektet yderligere. Administrationen anbefaler, at der fortsat skal afskærmes mod vej, og beplantningsbæltets afgrænsninger som udgangspunkt fastholdes, dog muliggøres etablering af en del af etageejendommen og parkeringsareal inden for beplantningsbæltet. bebyggelsens facader, hvis de placeres parallelt og plant med facaden. Solenergianlægget må maksimum have en glansværdi på 10. b. Rækkehuse Der kan opsættes solenergianlæg på bebyggelsens tage og facader, hvis de placeres parallelt og plant med tagfladen og facaden. Solenergianlægget må maksimum have en glansværdi på 10. A Administrationen foreslår en ændring af lokalplanens 10.4 a om arealreservation til beplantningsbæltet: 10.4 a. Den nordlige og østlige afgrænsning af lokalplanområdet skal mod vej være beplantet med træer og buske, der skærmer af direkte ud til vej. Langs hele den østlige lokalplanafgrænsning skal der være et minimum 15 meter bredt fælles grønt areal/ beplantningsbælte bestående af træer og buske, der skærmer af mod vej og erhvervsområdet øst for lokalplanområdet. Beplantningsbæltet mod øst må dog brydes af etageboligbebyggelsen, men beplantningsbæltet må ikke reduceres til en mindre brede end 8 meter. Der skal ikke være beplantning, hvor etageejendommen etableres. Langs hele den nordlige lokalplanafgrænsning skal der være et minimum 5 meter bredt fælles grønt areal/beplantningsbælte bestående af træer og buske til afskærmning mod vej. Beplantningsbæltet mod nord må dog brydes af parkeringsareal, men beplantningsbæltet må Side 4

5 ikke reduceres til en mindre brede end 1,5 meter. A 6. Altaner I lokalplanforslaget 8.6 stk. a er angivet, at altanerne minimum skal være 1,5 m dybe og 3,5 m bredde. Grundet varierende facademål på lejlighederne i etagebebyggelsen vil nogle altanstørrelser afvige den nuværende minimumsbredde med 0,2 m, vi indstiller derfor til at minimumsbredden ændres til 3,3 m. A 6.1. Administrationen vurderer, at en altanstørrelse på minimum 1,5*3,3 meter er passende for området. A Administrationen foreslår en ændring af lokalplanens 8.6 stk. a om altaner: 8.6 a. Alle etageboliger over stueplan skal have en altan. En altan skal være minimum 1,5 meter dyb og mindst 3,3 meter lang. B. Astrid H Kristensen, Skoleparken 7, Frederikssund B 1. Da det nye lokalplanforslag medfører betydelige ændringer i forhold til min ejendom Skoleparken 7, Frederikssund skal jeg gøre indsigelse mod det nye forslag til lokalplanen. Da der nu tillades 2-plans rækkehuse direkte op mod min ejendom, medfører dette frit udsyn ind i min bolig og udover største delen af min grund. I denne forbindelse gør jeg venligst opmærksom på, at min grund ligger ca m lavere end grunden, som nu påtænkes opført med op til 2 plan. (Den tidligere lokalplan lød på max 1 1/2 plan og med skråvinduer i øverste plan) og havde endda en længere afstand til skel, mod min grund. Af lokalplanens skyggeplan kan jeg endvidere konstatere, at det påtænkte 2 plans byggeri vil kaste skygge over størstedelen af min bolig og min have. Denne gene er i øvrigt særlig belastende i forhold til min ejendom, idet skyggeplanen kun viser gener i forhold til i alt 2 ejendomme. B 1.1. Lokalplanforslaget tager i flere bestemmelser særligt højde for det eksisterende naboboligområde, Skoleparken. Jf. den tidligere gældende lokalplan 101 må boliger ikke opføres nærmere den vestlige lokalplanafgrænsning end ca. 20 meter. Den nye lokalplan øger afstandskravet til, at boliger ikke må opføres nærmere den vestlige lokalplanafgrænsning end ca. 25 meter jf. udlagt byggefelt. Den interne vej er ligeledes flyttet længere væk fra Skoleparken. Den tidligere gældende lokalplan for området, lokalplan 101, giver i den vestligste del af delområde A mulighed for at bygge boliger op til 1,5 etage. Et 1,5 etagehus har en stueetage og en udnyttelig tagetage, hvor taget har en høj rejsning, så tagetagen kan udnyttes til beboelseplan. Lokalplan 125 giver mulighed for at etablere rækkehuse i op til 2 plan. For at minimere indbliksgener til Skoleparken fastsætter lokalplanens 8.6 b, at der ikke må opføres vestvendte altaner inden for byggefelt A og det B Kommentaren giver ingen anledning til ændring i lokalplanen eller kommuneplantillægget. Side 5

6 vestligste gavlrækkehus inden for byggefelt D. Bestemmelsen om levende hegn i vestligt skel er ligeledes fastholdt for at mindske indbliksgener mod Skoleparken. 10.3: I lokalplanområdets vestlige skel mod Skoleparken skal der være et levende hegn. Projektets skyggediagram viser ingen skyggepåvirkning af den pågældende matrikel i marts, juni og september. Skyggediagrammet viser, at de to nordligste matrikler vest for lokalplanområdet vil opleve skyggegener om formiddagen i vintermånederne. Skyggerne kan ses på skyggediagrammet 15. december kl 9. Skyggediagrammet viser ingen skyggepåvirkning af matriklerne kl december. Administrationen vurderer derfor, at byggeriets skyggepåvirkninger er begrænsede, og placeringen af rækkehusene tager hensyn til den eksisterende boligbebyggelse. C. Banedanmark C 1. Banedanmark har via abonnementet på Plandata fået besked om jeres fremlagte forslag til lokalplan 125 samt kommuneplantillæg 003 for et nyt boligområde ved Strandvangen. Vi skal for god ordens skyld oplyse, at vi ikke har bemærkninger til forslagene. C 1.1. Kommentaren giver ingen anledning til ændring i lokalplanen eller kommuneplantillægget. C Kommentaren giver ingen anledning til ændring i lokalplanen eller kommuneplantillægget. D. Sverre Langgaard Skoleparken 17, D 1. Der er forslag om rækkehuse i 2 plan mod vest. I foregående forslag var der tilladt 1½ plans bygninger med skrå tagvinduer. Jeg mener, at tillæg 003 vil give beboere i rækkehusene D 1.1. Lokalplanlægning er som udgangspunkt erstatningsfri regulering. Ligesom privatøkonomiske hensyn ikke er planmæssigt relevant. D Kommentaren giver ingen anledning til ændring i lokalplanen eller kommuneplantillægget. Side 6

7 Frederikssund direkte udsyn over min have, samt dele af mit hus. Dette vil være generende, men også påvirke værdien af min ejendom. I Skoleparken er det ikke tilladt at have beboelse på 1.sal, og derfor bør det ikke være tilladt, at naboer til Skoleparken må have beboelse i 2. plan. Den tilladte byggehøjde varierer i området omkring lokalplan 125. Syd, øst og nord for lokalplan 125 er det muligt at etablere hhv. parcelhuse, erhverv og ældrecenter i op til 2 etager. Af hensyn til det eksisterende boligområde mod vest, hvor der kan etableres boliger i en etage uden udnyttet tagetage, er der afsat ca. 25 meters afstand mellem den vestlige lokalplanafgrænsning og nærmeste byggefelt inden for lokalplanområdet. Lokalplan 125 giver mulighed for at etablere rækkehuse i op til 2 plan inden for planens byggefelter. For at minimere indbliksgener til Skoleparken fastsætter lokalplanens 8.6 b, at der ikke må opføres vestvendte altaner inden for byggefelt A og det vestligste gavlrækkehus inden for byggefelt D. Bestemmelsen om levende hegn i vestligt skel er ligeledes fastholdt for at mindske indbliksgener mod Skoleparken. 10.3: I lokalplanområdets vestlige skel mod Skoleparken skal der være et levende hegn. Projektets skyggediagram viser, at Skoleparken 17 ikke vil blive generet af skygger fra det planlagte byggeri. Administrationen vurderer derfor, at placeringen af rækkehusene tager hensyn til det eksisterende område omkring. D 2. Der er planlagt regnbede mod vest. Jeg frygter, at et regnbed kan gå over sin bred ved kraftigt D.2.1. Området planlægges som udgangspunkt vandneutralt mht. regnvand. Der etableres derfor D Kommentaren giver ingen anledning til ændring i lokalplanen eller kommuneplantillægget Side 7

8 regnskyl. Idet min grund, samt Skoleparken generelt, ligger væsentligt lavere end Frikvarteret gør, og kan forsage at vandet ledes mod min grund. forsinkelsesløsninger for regnvandet i området. Dertil etableres mulighed for nødoverløb til Novafos regnvandskloak i Strandvangen. Der er reserveret areal til LAR anlæggene i lokalplanens kortbilag 2, men den endelige placering og dimensionering af anlæggene er ikke projekteret i lokalplanen. Bekymringen viderebringes til Novafos og bygherre. E. Land Development A/S E 1. Land Development A/S er forundret over, at Frederikssund Kommune ikke skriftlig har underrettet dem om høringen af lokalplanforslaget jf. planlovens 26, stk. 1 nr. 2. E 2. Land Development A/S er forundret over, at Frederikssund Kommune vælger en høringsperiode på 4 uger, når perioden er placeret i en af de mest benyttede sommerferieuger. Land Development A/S mener, at høringsperioden ikke er i overensstemmelse med planlovens 24, stk. 7. E 3. Land Development A/S skriver, at lokalplanforslagets bestemmelse 8.2 litra f, kan resultere i et markant og rodet udtryk, fordi lokalplanen ikke stiller krav til udseende til sekundære bygninger. I øvrigt synes, at 40 m² sekundære bygninger at være meget stort pr. rækkehus med henvisning til bygningsreglementets bestemmelser. E 1.1. Frederikssund Kommune har den 28. juni 2018 udsendt et orienteringsbrev om forslag til lokalplan nr. 125 for nyt boligområde ved Strandvangen i Frederikssund og forslag til kommuneplantillæg nr. 003 for nyt boligområde ved Strandvangen. Orienteringsbrevet indeholder henvisning til lokalplanforslaget og forslag til kommuneplantillægget samt den offentlige bekendtgørelse. Planforslagene er offentliggjort i overensstemmelse med planlovens 24. Land Development A/S har den 28. juni 2018 fået tilsendt en skriftlig underretning om offentliggørelsen, i form af orienteringsbrevet, til deres e-boks, jævnfør planlovens 26, stk. 1 nr. 2. E 2.1. Administrationen har vurderet, at kommuneplantillægget er en mindre ændring i kommuneplanens rammedel, der ikke strider mod planens hovedprincipper, eller uvæsentlige ændringer i planens hovedstruktur, hvorfor der er fastsat en høringsfrist på 4 uger, jævnfør E Kommentaren giver ingen anledning til ændring i lokalplanen eller kommuneplantillægget. E Kommentaren giver ingen anledning til ændring i lokalplanen eller kommuneplantillægget. E Administrationen forslår en teknisk rettelse ved at ændre bestemmelse 8.2 litra f til følgende: Til hver rækkehusbolig må der max opføres 40 m² carport og max 20 m² øvrig sekundære bygninger som fx overdækning, udhus, drivhus, og legehus. Til hver rækkehusbolig må det samlede areal for sekundære bygninger max være 40 m². Side 8

9 Land Development A/S foreslår, at lokalplanens 8.2 litra f ændres til følgende: Til hver rækkehusbolig må der max opføres 20 m² carport og max 20 m² øvrig sekundære bygninger som fx overdækning, udhus, drivhus, og legehus. Nuværende formulering af 8.2 litra f: Til hver rækkehusbolig må der max opføres 40 m² sekundære bygninger som fx overdækning, udhus, drivhus, carport og legehus. planlovens 24, stk. 4. Administrationen har vurderet, at en høringsperiode på 4 uger for fremsættelse af indsigelser m.v. mod lokalplanplanforslaget er passende og tillader rimelig tid til at informere offentligheden til at opnå reel deltagelse, jævnfør planlovens 24, stk. 7. Med baggrund i Land Development A/S indsigelse, hvor der lægges vægt på manglende inddragelse til at opnå reel deltagelse i høringsperioden, inddrages Land Development A/S indsigelse på trods af, at høringssvaret blev modtaget den 1. august 2018, hvilket er efter høringsfristen, der var den 26. juli E 3.1. Administrationen anerkender, at udtrykket kan blive markant og rodet, da lokalplanen ikke stiller krav til udseende til sekundære bygninger. Der udarbejdes derfor en ny formulering, der skal sikre, at sekundære bygninger ikke giver rodet udtryk. Side 9