VESTERBROGADE 124B 1620 KBH V WWW.FRIBORG-LASSEN.DK TLF. 3325 4400
VURDERINGER STANDARDBETINGELSER OG PRISER ALMINDELIGE BETINGELSER FOR UDFØRELSE AF STANDARDVURDERINGER AF FORBEDRINGER OG LØSEØRE I ANDELSBOLIGER. I forbindelse med salg er det sælger, der skal oplyse om de forbedringer, som ønskes vurderet. Det er ligeledes sælgers pligt at oplyse om eventuelle skader og mangler. Der udføres ikke egentlig opmåling af mængder for beregning af forbedringer eller fradrag. Fremsendt materiale, opgørelser, fakturabilag og lignende opbevares ikke af vurderingsfirmaet. Vurderingsfirmaet påtager sig ikke ansvaret for materialet. Fremsendt materiale returneres, når det kan indeholdes i en almindelig kuvert. Ringbind og lignende må afhentes af klienten. Såfremt materialet ikke afhentes senest 1 uge efter fremsendelse af rapport bortskaffes materialet. Eventuelle specielle vedtægter kan kun tages tilfølge i vurderingen såfremt de udleveres i forbindelse med besigtigelsen og hvis de ikke strider mod lovgivningen. Vurderingsrapporten må ikke uden skriftlig tilladelse benyttes af andre end rekvirenten til andre formål end her angivet Rapporten vil sædvanligvis foreligge indenfor 10 arbejdsdage efter besigtigelsen. PRISLISTE, STANDARDVURDERINGER JUNI 2018. Priser inkl. moms Almindelig vurdering, ma 5-10 poster kr. 4.375,00 Omfattende vurdering, ma 15 poster kr. 5.000,00 Vurdering, ma 20 poster kr. 5.500,00 Vurdering, ma 30 poster kr. 6.500,00 Vurdering over 30 poster men mindre kr. 7.000,00 end 200.000,- kr. 8.500,00 Vurdering hvor forbedringssum er mellem kr. 200.000,- og 500.000,- hvor fakturabilag begrænser sig til ca. 5 stk. Vurdering hvor forbedringssum er kr. 11.000,00 mellem kr. 200.000,- og 500.000,- Ved helt specielle vurderinger, omfang, hastende m.m. aftales særligt tillæg Forgæves fremmøde / ingen afbud kr. 1.500,00 Rykkergebyr ved for sen betaling kr. 200,00 Tillæg for kørsel udenfor Københavns og kr. 1.000,00 Frederiksberg Kommuner. Tillæg for kørsel udenfor Storkøbenhavn. kr. 1.500,00 Tilstandsvurdering, tillæg. Hvis ordret af klient oplyses kr. 2.000,00 dette særskilt på faktura. Yderligere beregninger, udtalelser, redegørelser samt eventuelle møder beregnes særskilt.. På vores hjemmeside www.friborg-lassen.dk kan du se et stort udvalg af vore byggesager. Friborg og Lassen er et mellemstort arkitektfirma, som yder højt kvalificeret rådgivning i byggesager. Vores arbejdsfelt ligger primært indenfor renovering, restaurering og fornyelse af eksisterende bygninger, men omfatter også indpasning af tilbygninger og nybyggeri i den eksisterende bygningsmasse samt bygningsvedligehold. Vi tilbyder vores kunder teknisk rådgivning på et højt kvalitets- og serviceniveau. Det er vores ambition at opfylde vores kunders behov med kreative og optimale løsninger. VESTERBROGADE 124B 1620 KBH V WWW.FRIBORG-LASSEN.DK TLF. 3325 4400
VURDERINGSRAPPORT Nærværende vurderingsrapport omfatter en stillingtagen til værdien af forbedringer tilpasset inventar og løsøre i andelsboligen. Vurderingen omfatter kun en stillingtagen til værdien af forbedringer m.v. i overensstemmelse med den praksis for vurderinger, som bygger på andelsboliglovens bestemmelser og som er beskrevet i ABF Håndbogen 2016. Vurderingen er ikke en Tilstandsrapport for boligen. EL, gas og vand, afløb er ikke kontrolleret og følgelig er mangler ikke prissat. Vedligeholdelsen er kun besigtiget generelt og overordnet således, at der er taget stilling til om lejligheden er i god, normal eller dårlig stand. Der er således ikke efterset for eventuelle mangler, skimmel råd eller svamp. Men hvor mangler er blevet opdaget, er de nævnt og eventuelt efter vurderingsmandens skøn prissat i vurderingen som et fradrag. Vurderingen træder således ikke i stedet for den fraflytningsbesigtigelse som bestyrelsen anbefales at gennemføre efter rømning af boligen er udført, for at sikre at boligen er i en efter vedtægternes normal stand. Det skal anføres, at der ikke er "lukket op" for kontrol af skjulte konstruktioner, ligesom der heller ikke er kontrolleret lovligheden af installationer, der kræves autoriseret udført. Lovligheden af konstruktive forhold er ikke undersøgt. Ikke funktionsdygtige bygningsdele såsom vinduer og døre, EL, gas og VVS, der ikke er bragt til vurderingsmandens kendskab, er ikke særskilt undersøgt og ligger udenfor rapportens rammer. For beklædninger på vægge og lofter, samt bygningsarbejder, hvortil der ikke foreligger ibrugtagningstilladelse fra bygningsmyndighederne, er vurderingen alene på grundlag af mit skøn over indretningens lovlighed. Dette skøn har ingen retsgyldighed over for bygningsmyndighederne. GENEREL ORIENTERING Selve vurderingen er foretaget efter bedste skøn og overbevisning, i overensstemmelse med bestemmelserne i 5 i lov om Andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, samt i øvrigt efter retningslinierne i ABF's håndbog, Håndbogen for private andelsboligforeninger 2016 kapitel E. Eventuelle reklamationer bedes meddelt inden 14 dage fra rapportens datering. SÆRLIGT TIL SÆLGER Vurderingen er udarbejdet på grundlag af de oplysninger, som du selv har givet ved besigtigelsen og den praksis, der er gældende for prisfastsættelse af forbedringer og løsøre i andelsboliger. Disse regler er faste og ikke til diskussion. Det er din forpligtigelse at gøre opmærksom på eventuelle fejl, mangler og skader på besigtigelsen. Du skal gøre opmærksom på de forbedringer, du ønsker værdiansat. Vurderingsmanden afsøger ikke selv eventuelle forbedringer, som kunne udgøre en forbedringsværdi. Du kan orientere dig i ABF Håndbogen om de forbedringerne, der tillægges værdi. Hvis der i vurderingen er prissat fradrag for mangler, manglende vedligeholdelse eller skader i andelsboligen kan du almindeligvis ikke ændre på denne afgørelse - med mindre du kan få bestyrelsens accept heraf. Bestyrelsen skal give sin skriftlige accept heraf førend der bliver foretaget ændringer i vurderingsrapporten. Eventuel justering udføres mod tillægsbetaling. Hvis der er gjort tilbagehold for manglende myndighedsgodkendelse eller godkendelse af tekniske installationer, VVS EL, ventilation og afløb anbefales det at du sørger for at indhente godkendelser førend fraflytning og viderebringer disse godkendelser til bestyrelsen. VESTERBROGADE 124B 1620 KBH V WWW.FRIBORG-LASSEN.DK TLF. 3325 4400
SÆRLIGT TIL BESTYRELSEN Vurderingen er udført som standardvurdering for foreningen, idet vurderingsmanden er foreningens rådgiver i vurderingen og hverken sælgers eller købers rådgiver uanset omkostningsfordelingen. Såfremt foreningen har særlige regler eller vedtægter er det foreningens forpligtigelse ved hver vurdering at gøre vurderingsmanden opmærksom herpå, idet det i ferietider eller af anden årsag ikke altid kan være den faste vurderingsmand. Det er op til bestyrelsen at beslutte sig for om den vil følge vurderingsmandens anbefaling på værdiansættelse af forbedringer, løsøre og fradrag. Vurderingsmanden oplyser gerne til bestyrelsen, hvorfor specifikke afgørelser er trufne men indgår ikke i dialog med køber og sælger om rimeligheden af værdiansættelser eller giver redegørelser til køber/sælger om regler og principper. SÆRLIGT TIL KØBER Vurderingen af forbedringer m.v. tager stilling til værdien af forbedringerne i et genbrugsbolig og der er således ikke tale om, at alle overflader, inventar skal være fejl og pletfrie og uden slid ligesom der kan mangle f.eks. fejelister og f.eks. 100 årige bræddegulve kan være endog meget nedslidte. Der kan være revner i lofts- og vægpuds, døre kan være skæve fodpaneler kan gabe mod gulvbrædderne ligesom overflader på oprindeligt træværk kan bære præg af mange lag maling. Der er ikke udarbejdet nogen tilstandsrapport for andelen. Der kan således godt være fejl eller mangler som ikke er opdaget eller registreret. De fejl, mangler eller skader som er blevet registreret ved besigtigelsen vil blive prissat eller oplyst i rapporten. Hvis du mener, at der er skader som ikke er blevet registeret ved besigtigelsen, skal du klage til sælger med kopi af klagebrev til bestyrelsen. Hvis du mener at nogle forbedringer er prissat for højt skal du klage til sælger og med kopi af klagebrev til bestyrelsen. Såfremt bestyrelsen ønsker vurderingsmandens revurdering kan sagen FRAFLYTNINGSSYN OG INDFLYTNINGSSYN Nærværende rapport er ikke det samme som et fraflytningssyn eller indflytningssyn. Det vil normalt være bestyrelsen, som forestår fraflytningssyn (efter andelshavers endelige fraflytning og rydning af boligen) og indflytningssyn og tilser, at boligen lever op til Andelsboligforeningens vedligeholdelsesstandard. FORSTÅELSE AF RAPPORTEN Vurderingsmanden kan ikke påtage sig efterfølgende at forklare og redegøre for andelsboliglovens principper og regler for prisfastsættelse af forbedringer og løsøre, bestemmelser i byggeloven eller Bygningsreglementet. Vurderingsmanden giver heller ikke rådgivning om, hvordan eventuelle tekniske eller juridiske problemer kan løses. Såfremt sælger eller køber ønsker særlig rådgivning herom må der træffes aftale om særlig betaling herfor. VESTERBROGADE 124B 1620 KBH V WWW.FRIBORG-LASSEN.DK TLF. 3325 4400
VURDERING AF FORBEDRINGER OG LØSØRE I ANDELSBOLIG Sag nr. : 1660 GENERELLE OPLYSNINGER Vurdering udført Myndighedstilladelser forevist for: af arkitekt : Karin Bentzen nej Faktura fra EL-installatør forevist nej Synsdato: 12.09.2019 Faktura fra VVS-installatør forevist nej Rapportdato: 16.09.2019 VVS-attest forevist nej EL-attest forevist nej Adresse: Simone Larsen Toldbosgade 14 4.th Myndighedstilladelser nødvendige for: 1253 København K Blotlagte loftbjælker ja mail: simone-l@hotmail.com Fejl og mangler ved EL og VVS er ikke prissat med mindre attester foreligger ved besigtigelsen AB's adresse: Andelsboligforeningen Toldbodgade 14-14B jævnfør dog under punkt 4 og 5 med vores eventuelle skønnede fradrag. ved formand, Christian Andersen mail: can@regioner.dk VEDLIGEHOLDELSESBEHOV Der må påregnes: Administrator: PrivatBo A/S Almindeligt vedligehold på overflader Dahlerupsgade 5, 4. sal Istandsættelse 1603 København V Renovering / udskiftning mail: birgitte.andersen@privatbo.dk VEDLIGEHOLDELSESSTAND I.H.T. ANDELSBOLIGLOVEN: God Tilstede ved besigtigelsen udover arkitekt: Almindelig Andelshaver: Simone Larsen Mindre god Køber: Ringe For A/B: DOKUMENTATION VED BESIGTIGELSE Rapporten er fremsendt til AB, andelshaver og administrator Tidligere vurderingsrapport ved FogL udført år 2018 ja Opgørelse over forbedringer og løsøre nej Diverse håndværkerfakturabilag nej Generelle oplysninger Materialebilag nej Ved besigtigelsen var boligen møbleret og beboet Skøn over værdien af eget arbejde nej Ved besigtigelsen var boligen ryddet SKALA FOR STAND Omfang af forbedringer og løsøre er skønnet udfra sælgers oplysninger. R Ringe stand Fradrag. Forhold anbefales udbedret Sælger har oplyst forbedringsomfang, der prissættes. M Mindre god Fradrag efter vurderingsmandens anbefaling Værdien af forbedringer og eget arbejde er skønnet udfra besigtigelsen A Almindelig stand Jævn og almindelig. Fradrag / tillæg efter vurderingsmandens anbefaling og foretaget efter bedste skøn. Der er udført stikprøvekontrol af bilag. G God stand Tillæg hvis forbedring Vurderingsrapport Toldbodgade 14 4.th 2019 kab.ls 3
God Almindelig Mindre god Ringe STAND RUM BEMÆRKNINGER TIL TILSTAND. BAD TOILET Klinkegulv Fliser Malet glasfilt Gipspladeloft sænket Loftbjælker overflade skal myndighedsgodkendes Sanitet G A M R Håndvask m. batteri Lavtskylstoilet. Brusebl.batteri EL ventilator ingen mekanisk eller naturlig ventilation Belysning spots i gipsloft Dør Dørgreb Dørblad Dørtrin KØKKEN Polyuretan Malet glasvæv Gipspladeloft sænket Loftbjælker overflade skal myndighedsgodkendes Vurderingsrapport Toldbodgade 14 4.th 2019 kab.ls 4
INVENTAR G A M R Elementkøkken Overskabe Underskabe Højskabe Køkkenvask / armatur Sten komposit bordplade Oprindeligt aftræk ikke synligt Emhætte tilpasset løsøre kulfilter Indbygningsovn tilpasset løsøre Indbygningskogeplade tilpasset løsøre Indbyg opvaskemaskine tilpasset løsøre Køkkendør G A M R Dørblad m.m ingen - dørhul oprettet ENTRÉ Polyuretan Malet glasvæv mangler afsluttende finish over elmåler Gipspladeloft sænket Loftbjælker overflade skal myndighedsgodkendes Entrédør G A M R Dørblad m.m af ældre dato Dørgreb RUM 1 MELLEMLIGGENDE RUM Polyuretan Malet glasfilt Gipspladeloft sænket Loftbjælker overflade skal myndighedsgodkendes Vurderingsrapport Toldbodgade 14 4.th 2019 kab.ls 5
RUM 2 GADESIDE Polyuretan Tapet Malet glasfilt Gipspladeloft sænket Loftbjælker overflade skal myndighedsgodkendes Dør G A M R Dørblad m.m Dørgreb RUM 3 GÅRDSIDE Polyuretan Malet glasfilt Gipspladeloft sænket Loftbjælker overflade skal myndighedsgodkendes Dør G A M R Dørblad m.m Dørgreb EL G A M R jævnfør eventuel EL rapport Målerramme/ gruppetavle Sikringsrelæ Ledningsføring G A M R Totaludskiftet Afbrydere/stik G A M R Totaludskiftet Varme G A M R Radiatorer Vinduer G A M R Termorudevinduer Vurderingsrapport Toldbodgade 14 4.th 2019 kab.ls 6
BEMÆRKNINGER: Der kræves myndighedsgodkendelse i Københavns Kommune for de blotlagte loftbjælker. Der vil derfor kunne forekomme en større udgift til inddækning af disse, hvis forholdet ikke godkendes, og et reservationsbeløb er skønnet under pkt. 4.1. Vedr. afløb og ventilation i baderum: Det forudsættes, at eksisterende baderum er myndighedsgodkendt jf. gældende retningslinjer på etableringstidspunktet. Det er sælgers forpligtelse at forholdet er i orden, og vi anbefaler at undersøge det. 1.0 OPRINDELIGE OG DE AF AB GODKENDTE ANSKAFFELSESPRISER Årstal Oprindelig Års Alder % aktuel Arbejder udført af tidligere andelshaver, værdi ajourført fra oprindelig anskaffelsespris eller beregnet anskaffelsespris. værdi kurve værdi værdi Udført af vurderingsfirma Friborg og Lassen 2018 ENTREPRISE: Faktura 050 fra Scandinavia Maison på 250.000,- kr. inkl moms a 01.07.2014 Nedrivning af vægge, lofter, div. konstruktion, køkken, badeværelse, bortskaffelse samt transport etc.: SKØNNET FORDELT: 1.1 Div. vægge 2014 100.000 20 5 90 90.000 1.2 Div. loft og gulve 2014 150.000 30 5 96 144.000 Faktura 076 fra Scandinavia Maison på 250.000,- kr. inkl moms a 20.09.2014 Slut nedrivning, opbygning af etageadskillelse, rå gulve, gipsvægge/isolering samt lofter/klargøriong til badeværelse: SKØNNET FORDELT: 1.3 Div. vægge 2014 80.000 20 5 90 72.000 1.4 Div. loft og gulve 2014 170.000 30 5 96 163.200 Faktura 094 fra Scandinavia Maison på 250.000,- kr. inkl moms a 19.12.2014 Spartel samt armering af vægge, isætning af døre samt gerikter/lister, arbejde omkring badeværelse inkl. flisearbejde, vindueskarme m.m. 1.5 Div. flisearbejde, vådrumsvægge 2014 50.000 30 5 96 48.000 1.6 Div. tømrerarbejde 2014 200.000 20 5 90 180.000 Faktura 134 fra Scandinavia Maison på 232.875,- kr. inkl moms a 06.02.2015 Sidste spartling af vægge/lofter samt fugning, opsætning af glas i bad, opsætning af køkken (fratrukket malerarbejder: skønnet beløb 32.875,-) 1.7 Opsætning af køkken 2015 20.000 20 4 92 18.400 1.8 Opretning af vægge 2015 80.000 20 4 92 73.600 1.9 Opretning af lofter 2015 100.000 30 4 97 97.000 VVS: Faktura 649 fra VVS/blikkenslager Torben Skaue på 151.875 inkl. moms 09 02 2015 Afmontering af sanitet køkken og bad, Div VVS arbejde vedr. etablering af afløb, montering af sanitet i 1.10 køkken og bad, demontering af radiatorer 2015 151.875 20 4 92 139.725 Faktura 136 fra VEST VVS a 26.10.2014 1.11 Trækning af rør samt mont. af 5 radiatorer 2014 9.212 20 5 90 8.291 Vurderingsrapport Toldbodgade 14 4.th 2019 kab.ls 7
EL: 1.12 Diverse materialer vedr. El installationer 2014 12.764 20 5 90 11.488 1.13 El-montering køkken Hansen og Søgart a 24.04.2015 2015 5.613 20 4 92 5.164 1.14 El færdigmontering J.H. Elektric a 11.11.2014 2014 19.289 20 5 90 17.360 1.15 El-arbejde Udskiftning af måler og tavle m.m. a 30.06.2014 2014 10.000 20 5 90 9.000 (fratrukket skønnet beløb til arbejder i gl. lejl) KØKKEN: 1.16 Køkkenelementer og løsdele, fakt. a 08.12.2014, SVANE køk. 2014 90.044 20 5 90 81.040 1.17 Hvidevarer: opv.m., kombiovn, dob. ovn, kogepl. GORENJE 2014 42.220 10 5 60 25.332 BADEVÆRELSE: 1.18 HTH 2015 4.000 20 4 92 3.680 1.19 Opsætning af folie 2015 2.419 5 4 22 532 1.20 Badmøbel m. dob.vask samt skydedør 2014 12.048 20 5 90 10.843 1.21 Div. VVS 2014 282 20 5 90 254 GULV: 1.22 Faktura pk-1652 fra P.RAS gulve og gardiner, Polyuretan gulv i hele lejligheden - køkkengulv udskiftet 2019, men godtgjort 2014 67.500 20 5 90 60.750 gennem fradrag i tidligere rapport OPRINDELIGE OG DE AF AB GODKENDTE ANSKAFFELSESPRISER I ALT 1.377.266 1.259.658 2.0 ARBEJDER UDFØRT AF SÆLGENDE ANDELSHAVER FORBEDRING ANSKAFFELSEPRIS AKTUEL VÆRDI Anskaf Faktura Materiale- Materiale- Arbejdstimer Arbejds Eget arbejde Værdi i alt Års Alder % Salgsværdi felsesår / beløb indkøb bilag indkøb skøn skønnet løn ABF løn kurve værdi 2.1 Ingen 0 0 0 0 0 0 0 2.019 FALSK - ARBEJDER UDFØRT AF SÆLGENDE ANDELSHAVER I ALT 0 0 0 0 0 0 0 3.0 FORBEDRINGER I ALT 1.259.658 4.0 FRADRAG FOR MANGLER Skønnede omkostninger Materialer Timepris Timer Timepris Fradrag Anbefalet fradrag for mangler håndværker antal i alt Der er ikke udført en detaljeret mangelregistrering. Mangler er kun behandlet, hvor de er umiddelbart i øjenfaldene 4.1 Reservationsbeløb til udbedring/lovliggørelse af blotlagt træværk 5.000 500 37 18.500 23.500 4.2 Afsluttende arbejder på væg over el-måler 500 500 3 1.500 2.000 FRADRAG FOR MANGLER I ALT 25.500 Vurderingsrapport Toldbodgade 14 4.th 2019 kab.ls 8
5.0 FRADRAG FOR MANGLENDE VEDLIGEHOLD Skønnede omkostninger Materialer Timepris Timer Timepris Fradrag Anbefalet fradrag for skader, og manglende vedligehold samt hvor dokumentation for arbejdets lovlighed ikke foreligger håndværker antal i alt Der er ikke udført en detaljeret skadesregistrering. Skader er kun behandlet, hvor de er umiddelbart i øjenfaldene og de skader som sælger har oplyst om. 5.1 ingen 0 500-0 0 5.0 FRADRAG FOR MANGLENDE VEDLIGEHOLD I ALT 0 6.0 FRADRAG FOR MANGLENDE VEDLIGEHOLD OG FRADRAG FOR MANGLER I ALT 25.500 7.0 FORBEDRINGSARBEJDER SKEMA 1 OG 2 MED FRATRUKKET FRADRAG I ALT 1.234.158 Hvor priser er anslåede er det sket på baggrund af et skøn udfra sælgers oplysninger. Fradragspriser / tilbagehold er ikke nødvendigvis et udtryk for retableringsprisen ved indkøb af aktiviteten hos en håndværksmester, men kan være et udtryk for en kompenstation til køber ansat ved en rimelighedsbetragtning. Såfremt sælger lovliggør og retablerer forhold inden overdagelsen, der har medført tilbagehold, bortfalder tilbageholdet i det omfang, at forholdet kan dokumenteres overfor administrator, bestyrelse og køber. 8.0 LØSØRE Tidligere Vurderings Anskaf- Oprindelig Års Alder % aktuel Løsøre til overtagelse efter købers ønske vurdering grundlag felsesår værdi kr. kurve værdi værdi 8.9 Intet løsøre oplyst 0 0 2.019 FALSK 0 LØSØRE I ALT (løsøre ikke medtaget i summation ovenfor) 0 Vurderingsrapport Toldbodgade 14 4.th 2019 kab.ls 9