Klager. 12,9 ha skov nordvest for [ ].

1 København, den 14. marts 2013 KENDELSE Klager ctr. Ejner Kaa Strandvejen 237 8543 Hornslet Nævnet har modtaget klagen den 26. september 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale erstatning til klagerne i forbindelse med, at det viste sig, at et redskabshus på den grund, som klagerne havde købt, skulle nedrives. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en grund beplantet med skov til salg. Klagerne var interesserede i at købe grunden for at kunne drive jagt. Det fremgik af salgsprospekt for grunden bl.a.: 12,9 ha skov nordvest for [ ]. Skoven ligger lidt syd for landsbyen [ ]. Her er stadig mere kronvildt på strejf og godt med råvildt, ræv, hare og sneppe. Skoven ligger samlet i et stykke med adkomst af god vej og med 36 kvm godkendt redskabshus bygget i pandeplader på træskelet midt i skoven med mulighed for forbedring til overnatning under jagt og skovarbejde. Her er

2 flere muligheder for at ændre skoven ved udtynding af mellemaldrene skovpartier, skovning af gamle nåletræer og frilæggelse af brede skovspor. Skoven består nu hovedsagelig af nåletræ i alle aldre med en del nyplantninger af løv efter stormfaldet i 1999 samt et frilagt, nedknust stykke midt i skoven med mulighed for vildtplantninger. Den 28. februar 2011 underskrev klagerne en købsaftale om køb af grunden til en kontantpris på 1.350.000 kr. med overtagelse den 15. marts 2011. Det fremgik af købsaftalen, at klagernes rådgiver i forbindelse med handlen var ejendomsmægler, og at købet var betinget af dennes godkendelse med frist den 4. marts 2011. Det fremgik videre, at der på grunden var tinglyst 2 servitutter henholdsvis den 11. november 1911: Dokument om mergelret og den 23. januar 1912 Dokument om fredskov. Det fremgik endelig af købsaftalen: 8. Sælger oplyser [ ] at der sælger bekendt ikke fra det offentlige eller private er rejst sager eller krav, som ikke er opfyldt Klagerne fik i forbindelse med handlen bl.a. udleveret en tingbogsattest og en BBRejermeddelelse. Det fremgik af BBR-ejermeddelelse af 14. juni 2010:

3 Den 7. marts 2011 skrev klagernes ejendomsmægler til indklagede. Det fremgik af brevet bl.a.: På vegne af køber skal jeg hermed godkende handlen under forudsætning at: [ ] Det forudsættes tillige at der ikke er verserende sager eller påbud fra Skovtilsynet udover den evt. gentilplantning jf. købsaftalens pkt. 21. Jeg kontakter straks tilsynsmyndigheden for svar herpå. Den 9. marts 2011 skrev klagernes ejendomsmægler til Skovtilsynet for at få oplyst, om der forelå verserende sager og påbud fra Skovtilsynet. Den 15. marts 2011 videresendte Skovtilsynet indklagedes henvendelse vedrørende verserende skovlovssager eller påbudssager til Naturstyrelsen under Miljøministeriet. Den 31. marts 2011 skrev Naturstyrelsen til indklagede, at der ikke var verserende skovlovssager på ejendommen. Efter handlens indgåelse skrev klagerne den 29. august 2011 til kommunen med henblik på at få oplyst, om det var muligt at opføre en jagthytte i stedet for det maskinhus, som da var på ejendommen. Samme dag stillede klagerne samme spørgsmål til Naturstyrelsen. Det fremgik af henvendelsen bl.a.: Jeg forespørger hermed om vi må forbedre det omtalte maskinhus til en lille jagthytte med plads til nogle redskaber, eller skal det bevares som et maskinhus?? Iflg BBR meddelelse er huset godkendt som 36 m2 maskinhus med blikplader, men de er ved at gå til af rust. Hvad gør vi?? Kommunen svarede ved e-mail samme dag klagerne bl.a.: Som du nævnte i telefonen er der tinglyst ret til at opføre et maks 40 m 2 stort maskinhus på [ ]. Tilladelsen er givet af Skovstyrelsen den 4. januar 1912 og tinglyst på ejendommen den 23. januar 1912. Tilladelsen blev givet fordi Skovstyrelsen vurderede maskinhuset var nødvendig for plantagens drift. Men vi kan desværre ikke give tilladelse til at ændre bygningen til jagthytte, da en

4 jagthytte er ikke nødvendig for ejendommens drift som skovejendom. Den 30. august 2011 skrev Naturstyrelsen til klagerne bl.a.: Vedhæftede deklaration vedr. maskinhuset er tinglyst på ejendommen den 14. september 1979. Det fremgår af deklarationen, at maskinhuset skal fjernes ved ejerskifte. Jeg kan se af nedenstående salgsopstilling, at det ikke har været oplyst af sælger / mægler. En ansøgning om istandsættelse af maskinhuset både som maskinhus og/eller jagthytte vil give et afslag efter skovloven. Naturstyrelsen holder fast i, at maskinhuset skal fjernes, idet der nu er sket ejerskifte. Der vil heller ikke efter gældende skovlov kunne gives lov til et redskabsskur på max 10m2, idet skovens areal er under 20 ha. Accepterer I at fjerne maskinhuset og tilplante arealet indenfor en nærmere fastsat frist? Det fremgik af den omtalte påtegning på deklaration af 4. januar 1912, som var tinglyst på ejendommen den 14. september 1979: Den 19. september 2011 skrev klagernes ejendomsmægler til indklagede bl.a.:

5 Vedhæftet som fil fremsendes hermed deklaration tinglyst den 23. januar 1912 med tillæg tinglyst den 14.09.1979. Heraf fremgår i punkt 5 at det på ejendommen opførte maskinhus skal fjernes senest ved ejerskifte. Dette er jeg først blevet opmærksom på i forbindelse med, at én af køberne, [ ], tager kontakt til Miljøministeriet, [ ]. Vedhæftet [klagernes] spørgsmål og [Ministeriets] svar herpå. Da en af købers væsentligste forudsætninger for køb var, at det omtalte maskinhus var lovlig opført og indrettet og benyttet, jf. din salgsopstilling af 25.02.2011, og i henhold til købsaftalen af 01.03.2011 punkt 8 Sælger oplyser er her tale om en væsentlig mangel. Derfor ønsker køber på det foreliggende grundlag at ophæve handlen subsidiært erstatning svarende til tab ved gensalg af ejendommen. Må jeg høre dine bemærkninger hertil. Den 17. oktober 2011 skrev indklagede til klagernes ejendomsmægler bl.a.: Sælger har bedt mig meddele at i har købt ejendommen med advokatforbehold og at du har godkendt handelen og frigivet købesummen. Han mener ikke at der derefter kan ændres på købet og at det i så fald må blive et spørgsmål dig og køber imellem. Hvis I ønsker at gå videre med sagen, må det blive igennem retssystemet. Klagerne kontaktede herefter en advokat, som den 16. juli 2012 skrev til indklagede vedrørende klagernes krav om erstatning. Det fremgik af brevet bl.a.: De er efterfølgende blevet bekendt med, at der foreligger en deklaration på ejendommen, tinglyst som tillæg i 1979 til en servitut fra 1912. Ifølge denne deklaration har køber pligt til at nedrive den eksisterende jagthytte og ikke mulighed for at opføre en ny jagthytte på grunden. Sælgers ejendomsmægler burde have oplyst om denne deklaration. Det er en væsentlig forudsætning for mine klienter, at huset på ejendommen var lovlig opført og kunne benyttes, hvorfor der er tale om en væsentlig mangel. Jeg skal herved reklamere over manglen, idet jeg fastholder købet, og kræver erstatning.

6 Den 25. juli 2012 svarede indklagede klagernes advokat bl.a.: Med henvisning til Deres skrivelse af 16.07.2012 skal jeg afvise at undertegnede burde have oplyst om deklaration vedr. maskinhus i skoven. Ejendommen er ikke et fritidslandbrug, men en skov og der er ikke et hus i skoven, men et maskinhus. Undertegnede er ikke blevet oplyst af sælger omkring deklarationen og jeg har alene forholdt mig til den offentlige BBR ejermeddelelse, som var vedlagt i sagen. Købet var betinget af købers rådgivers godkendelse af handlen i sin helhed og købers rådgiver fik udleveret alle de tingbogsmæssige forhold, der var i sagen til gennemgang inden den endelige godkendelse, som kom 07.03.2011 og efterfølgende bekræftet i det tinglyste skøde. Den 19.09.2011 meddeler købers advokat, [ ], at købere har kontaktet Miljøstyrelsen for at få lov til at udbygge maskinhuset. Svaret var, at huset skulle nedrives og på den baggrund ønskedes handelen tilbageført. Dette blev afvist af sælger. Jeg skal på denne baggrund, henvise jer til købers rådgiver, [ ] Klagerne har tillige indgivet klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling om samme forhold mod klagernes ejendomsmægler, som berigtigede handlen for dem. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne. Det er klagernes opfattelse, at indklagede, der ifølge sin hjemmeside fremstår som et statsautoriseret specialmæglerfirma, er omfattet af nævnets kompetence. Ejendommen er solgt som et fritidslandbrug ifølge købsaftalen, og klagerne har købt ejendommen for at kunne gå på jagt i deres fritid. I salgsopstillingen er ejendommen betegnet som skoven flere steder, og der er ikke noget sted i det fremlagte materiale nævnt, at der skulle være tale om en produktionsskov. Klagerne ejer ikke ejendomme med produktionsskov eller skovbrug i øvrigt. Klagerne har derfor handlet som forbrugere jf. vedtægterne for Klagenævnet for Ejendomsformidling 2, stk. 2. Årsagen til, at klagerne har anvendt betegnelsen grund, er, at det efter klagernes opfattelse dækker et grundstykke, der således kan være alt fra en grund uden eller med hus til et skovareal.

7 På grunden stod et lille skur. Klagerne ønskede at modernisere eller nedrive skuret og opbygge en lille jagthygge til brug for deres jagt på grunden. Klagerne rettede derfor henvendelse til Miljøministeriet for at få oplyst, om der kun måtte ske modernisering, eller om klagerne måtte opføre et nyt skur. I forbindelse hermed blev klagerne opmærksomme på, at der på grunden var tinglyst en deklaration om, at køber af grunden havde pligt til at nedrive den eksisterende hytte, og at klagerne var uden mulighed for at opføre en ny. Klagerne blev ikke i forbindelse med købet gjort opmærksom på, at der forelå en sådan deklaration. Hvis de var blevet gjort bekendt hermed, ville klagerne ikke have købt grunden, idet det var en væsentlig forudsætning for klagerne, at der var en lille hytte til brug for jagten. Indklagede har i sin salgsopstilling selv klart tilkendegivet, at redskabshuset var godkendt, og at der var mulighed for at forbedre det, således at det kunne anvendes til overnatning i forbindelse med jagt. I forbindelse med møde mellem klagerne og indklagede, tilkendegav indklagede ligeledes mundtligt, at redskabshuset kunne forbedres til en jagthytte. Klagerne oplyste også på dette møde indklagede om, at det havde stor betydning, at der var mulighed for at lave en jagthytte. Klagernes forudsætninger om, at redskabshuset skulle kunne anvendes som jagthytte, var således kendt af indklagede, inden købsaftalen blev indgået. Det bemærkes endeligt, at tvisten i nærværende sag netop er, at redskabshuset ikke kunne ændres, idet det fremgår af deklaration fra 1979, at køber har pligt til at nedrive det eksisterende hus, hvilket er i direkte strid med det, som indklagede har skrevet i salgsopstillingen. Det er klagernes opfattelse, at indklagede har handlet ansvarspådragende, idet indklagede burde have oplyst køberne om deklarationen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Sagen skal afvises fra nævnsbehandling, idet indklagede ikke finder, at sagen kan behandles af nævnet. Indklagede er ikke statsaut. ejendomsmægler, men erhvervsmægler. Ejendommen er ikke et forbrugerkøb, idet ejendommen er en produktionsskov. Klagerne har flere gange købt og solgt skov før, og en af klagerne har i øjeblikket en skovparcel til

8 salg. I følge nævnets vedtægter kan nævnet ikke behandle sådanne klager. Klagerne ønskede en juridisk godkendelse af handlen via deres ejendomsmægler. Denne godkendte handlen den 7. marts 2011. Der er afgivet forkert forklaring til nævnet af klagernes advokat, idet ejendommen er angivet som en grund. Ejendommen er i virkeligheden en produktionsskov solgt af et skovanpartsselskab. Det har aldrig været en betingelse i handlen, at der var mulighed for at omdanne et beskedent blikpladeskur på grunden til en ny og moderne jagthytte. Det er derimod noget, klagerne efterfølgende har rejst som en betingelse. Det er ikke korrekt, at indklagede på et møde hos klagerne mundtligt tilkendegav, at redskabshuset skulle kunne omdannes til en jagthytte, og det blev ikke omtalt, at det var en forudsætning for klagerne for at kunne gennemføre handlen. Indklagede gjorde tværtimod opmærksom på, at man skulle være forsigtig med ændringer, idet skovloven kun gav lov til et redskabshus i skove over 20 ha. I forbindelse med salget gengav indklagede i salgsopstillingen de oplysninger, som sælger gav til indklagede, herunder at redskabshuset var lovligt. Sælger henviste til BBR-ejermeddelelsen. I sælgers skøde var der ingen påtegninger om nedrivning af redskabshuset. Der forelå heller ikke i årene fra 1979 og frem til d.d. påbud fra Naturstyrelsen om, at redskabshuset skulle nedrives. I forbindelse med salget gjorde indklagede klagernes rådgiver opmærksom på, at han selv skulle indhente tingbogsudskrifter i forbindelse med sin godkendelse af handlen. Det er normal praksis, at en købers rådgiver afdækker alle tingbogsudskrifter inden godkendelse. Nævnet udtaler: Indledningsvis bemærker nævnet, at nævnet ikke finder det godgjort, at klagerne har købt grunden med henblik på at drive produktionsskov eller skovbrug i øvrigt. Det fremgår af sagen, at klagerne har købt grunden personligt, og efter klagernes oplysninger og sagens oplysninger i øvrigt med henblik på at drive jagt i deres fritid. Under disse omstændigheder finder nævnet, at klagerne må anses for forbrugere i relation til købet af grunden, hvorfor nævnet, der er et forbrugerklagenævn, kan behandle sagen. Nævnet skal bemærke, at det fremgår af nævnets vedtægter, at nævnet behandler klager fra forbrugere over statsaut. ejendomsmægler og andre mellemmænd, der

9 beskæftiger sig med tilsvarende virksomhedsområder eller dele heraf. Nævnet har herefter kompetence til at behandle klagen over indklagedes formidling af grunden til klagerne. Det fremgår af salgsprospektet, at der var 36 kvm godkendt redskabshus bygget i pandeplader på træskelet midt i skoven med mulighed for forbedring til overnatning under jagt og skovarbejde. Nævnet finder, at klagerne med denne formulering kunne forvente, at der var mulighed for at anvende redskabshuset til overnatning i forbindelse med jagt på ejendommen. Indklagede burde have undersøgt ejendommens servitutter for eventuelle byrdefulde forhold. Nævnet finder, at indklagede ved en sådan undersøgelse ville have fået kendskab til tillægget til servitutten, og indklagede kunne derved have oplyst klagerne om, at redskabshuset skulle nedrives. Klagerne ville således have haft mulighed for at træde tilbage fra handlen. Nævnet skal bemærke, at nævnet finder, at indklagede havde denne pligt, uanset om sælger burde have oplyst om, at bygningen skulle nedrives, og uanset om klagernes ejendomsmægler også burde have undersøgt servitutterne. Nævnet finder herefter, at indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Nævnet kan dog ikke tage stilling til, om klagerne har betalt for meget for grunden henset til den manglende jagthytte, og dermed ikke tage stilling til en fastsættelse af erstatningens størrelse, da et sådant spørgsmål skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Det fremgår af 8, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at virksomhed som ejendomsformidler kun må drives af ejendomsmæglere, der er registrerede, midlertidige tjenesteydere, der er registrerede, og advokater med ret til udøvelse af advokatvirksomhed efter retsplejeloven. Af 8, stk. 5, fremgår, at forretningsstedet skal være ledet af en ejendomsmægler eller advokat. Indklagede er ikke registreret som ejendomsmægler, og da indklagede ikke har besvaret nævnets henvendelse om oplysning om, hvem der er registreret som ejendomsmægler i firmaet, og der i øvrigt ikke foreligger oplysning herom, må nævnet lægge til grund, at der ikke er en registreret ejendomsmægler i indklagedes mæglerfirma. Indklagedes virksomhed ses derfor ikke at have opfyldt de nævnte bestemmelser. Nævnet skal derfor udtale alvorlig kritik af indklagedes ulovlige virksomhedsudøvelse. Konklusion: Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne.

10 Betalingen skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede endvidere betale 10.000 + moms kr. til nævnet for behandling af nærværende klagesag, jf. 27 i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, lov om forbrugerklager 17, stk. 3, og bekendtgørelse om omkostninger ved godkendte, private klage- eller ankenævn 3. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand