KENDELSE. Indklagede havde et fritidshus til salg til en kontantpris af kr ,00.

Transkript

1 1 København, den 23. december 2009 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Mæglerne Åløkken ApS v/chartis Europe Kalvebod Brygge 45, København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne i forbindelse med, at klagerne ikke kunne opnå tilladelse til at bygge fritidshus med 1. sal, således at der kunne opnås havudsigt. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde et fritidshus til salg til en kontantpris af kr ,00. Klagerne havde tidligere vist interesse for fritidshuset, og indklagede fremsendte den 20. juni 2008 en til klagerne, hvoraf det fremgik, at sælger var interesseret i at sælge huset for kr ,00. Den 2. juli 2008 underskrev klagerne en købsaftale om køb af fritidshuset til en kontantpris på kr ,00. Handlen var betinget af klagernes rådgivers

2 2 godkendelse af handlen i sin helhed. Det fremgik af købsaftalen, at klagerne i forbindelse med deres underskrift fik udleveret diverse dokumenter: Det fremgik af det kommunale oplysningsskema bl.a.: Nævnet har hos kommunen indhentet de omtalte dokumenter. Det fremgår af kommuneplanen fra 1992 for bl.a. område S 1 b eksisterende sommerhusområde: Lokalplaner, der træffer bestemmelse for området, skal sikre: [ ] at sommerhuse ikke opføres med mere end 1 etage med en facadehøjde på max. 3 m og totalhøjde på max. 5 m, idet der dog vil kunne opføres sommerhuse med udnyttet tagetage i de områder, der er mærket C under forudsætning af, at facadehøjden ikke overstiger 3 m og tagkonstruktionen udføres som symmetrisk sadeltag.

3 3 Det fremgår af kommuneplanen, tillæg nr. 36, som er dateret august 2003, bl.a.: Rammebestemmelser: [ ] Lokalplaner der træffer bestemmelser for området, skal sikre: [ ] Efter overtagelse af ejendommen blev klagerne bekendt med, at sælger i 2002 havde ansøgt kommunen om tilladelse til nedrivning af det eksisterende fritidshus og opførelse af et nyt med en højde af 6,45 m og 3,5 m fra skel. Sælger havde modtaget afslag herpå fra kommunen med følgende begrundelse:

4 4 Det fremgår af sagen, at det nuværende fritidshus er opført i Den 18. september 2008 fremsendte klagerne brev til indklagede, hvoraf det fremgik, at klagerne var blevet opmærksomme på sælgers afslag på at opføre et hus med en højde af 6,45 meter. Klagerne påstod herefter, at indklagede havde pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne på grund af klagernes manglende mulighed for at opføre et nyt fritidshus med havudsigt, idet det var klagernes opfattelse, at de flere gange havde gjort indklagede opmærksom på, at det var en forudsætning for klagernes køb af fritidshuset, at der kunne opnås havudsigt. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne. Klagerne havde gennem længere tid kigget på fritidshuse med havudsigt eller med mulighed herfor. Fritidshuset, som klagerne købte, lå i første række til havet bagved et dige. Huset er opført, således at der ikke er havudsigt. Klagerne havde planer om at udleje fritidshuset så meget som muligt, og når det var slidt ned, ville klagerne nedrive huset og opføre et nyt med havudsigt. Samtlige fritidshuse i området med tilsvarende beliggenhed er opført således, at de fra øverste plan har frit udsyn over havet. Klagerne gjorde sig derfor ingen forestilling om, at klagerne ikke på et givet tidspunkt kunne opføre et nyt hus med en højde, som ville give klagerne en tilsvarende udsigt. Klagernes planer om at opføre et nyt fritidshus med en højde, som ville give en tilsvarende havudsigt, blev flere gange tilkendegivet over for indklagede. Indklagede oplyste imidlertid ikke, at der ikke kunne gives en sådan tilladelse, og at sælger tidligere havde fået afslag på at bygge højere end 5 meter. Selvom indklagede ikke skulle have været vidende om sælgers afslag, burde indklagede på baggrund af det af klagerne anførte have undersøgt, om der ville kunne opføres et nyt fritidshus med havudsigt. Indklagede har ikke udleveret lokalplan eller servitutter til klagerne. I de dokumenter, som klagerne har fået udleveret, fremgik der ikke noget om eventuelle begrænsninger med hensyn til byggehøjder. Indklagede skal erstatte klagerne kr ,00 for den manglende havudsigt. Indklagedes forsikringsselskab Chartis Europe har bl.a. anført:

5 5 Det bestrides, at indklagede skal betale erstatning til klagerne. Af det fremsendte kommunale oplysningsskema fremgår, at der gælder en kommuneplanramme S1B + tillæg nr. 36. Klagerne har fået det kommunale oplysningsskema udleveret. Kommuneplanen blev ikke udleveret til klagerne. Indklagede har ikke drøftet med klagerne, om der på kort eller længere sigt skulle opføres en 1. sal på fritidshuset. Såfremt klagerne havde nævnt, at dette var en forudsætning, ville indklagede have taget højde herfor i købsaftalen. Indklagede har derfor ikke haft anledning til at foretage yderligere undersøgelser. Imidlertid burde klagerne eller deres rådgiver selv nærmere have undersøgt planerne, såfremt det var en forudsætning for klagerne, at de på længere sigt skulle kunne opnå tilladelse til at opføre en ny bygning med 1. sal. Indklagede havde ikke kendskab til, at sælger tidligere havde modtaget afslag i forbindelse med opnåelse af dispensation for byggehøjden. Det bestrides, at klagerne har lidt et tab. Klagerne købte ejendommen til en god pris. Nævnet udtaler: Det fremgår ikke af købsaftalen, at det var en forudsætning for klager, at der skulle kunne opføres et fritidshus med 1. sal, således at der kunne opnås havudsigt. Klagerne har anført, at de mundtligt gjorde indklagede opmærksom på, at det var en forudsætning for klagerne, at der kunne opnås havudsigt ved opførelse af nyt fritidshus med 1. sal. Indklagede har bestridt dette. Nævnet kan på denne baggrund ikke lægge til grund, at indklagede var bekendt med en sådan forudsætning fra klagerne. Nævnet skal endvidere bemærke, at nævnet ikke finder, at klagerne var berettigede til at forvente, at det omhandlede fritidshus ville kunne opnå havudsigt alene fordi andre fritidshuse i området havde havudsigt. Nævnet finder det heller ikke godtgjort, at indklagede var bekendt med kommunens afslag til sælger. Af det kommunale oplysningsskema fremgik, at der for det område, hvor fritidshuset var beliggende gjaldt en kommuneplanramme + tillæg. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke i forbindelse med klagernes underskrivelse af købsaftalen udleverede disse dokumenter til klagerne. Det fremgår imidlertid af de nævnte dokumenter, at der er mulighed for at opføre en ejendom med udnyttet tagetage efter en vurdering af de konkrete forhold. Klagerne har ikke dokumenteret, at der ikke kan opnås tilladelse til opførelse af et sådant hus.

6 6 Nævnet finder på denne baggrund ikke at kunne pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Indklagede har ikke imødegået klagernes påstand om, at klagerne ikke har modtaget 2 af servitutterne. Nævnet skal derfor videre bemærke, at nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke udleverede disse dokumenter til klagerne. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand