Scan-jour ------------ --------------- Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig ---------------------- en påtale for fejl i tilstandsrapporten H 09-------0154 af 5. september 2009, jf. 12, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december 2009 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 24. november 2009 gennemført et kontroleftersyn af tilstandsrapporten H 09-------0154. Den sagkyndige, der var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport til udtalelse, og fremsendte sine kommentarer af 18. december 2009 til teknisk revisor. Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 20. januar 2010 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 16. april 2010 et udkast til advarsel i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af de foreløbige kontrolrapporter. Ved telefonisk henvendelse til styrelsen den 29. april 2010 fik den sagkyndige forlænget høringsfristen til den 18. maj 2010, hvor styrelsen modtog den sagkyndiges høringssvar pr. mail. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1309 af 16. december 2008, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede.
2/8 Den sagkyndiges høringssvar Den sagkyndige medgiver i høringssvaret, at rapporten er kritisabel, men anfører det som et enkeltstående tilfælde, der ikke er udtryk for vanlig standard, med henvisning til tre tidligere tekniske revisioner, der ikke har medført sanktioner. I høringssvaret påpeger den sagkyndige, hvad han anser for tilstandsrapportens grundlæggende fejl, og rejser herudover kritik af den samlede vægtning af fejlangivelser. Denne del af høringssvaret er sammen med styrelsens besvarelse er sammenfattet i nærværende afsnit. Der er desuden fremført kommentarer/konkret kritik af tre fejlangivelser, der er besvaret under de respektive punkter nedenfor. Den generelle del af høringssvaret omfatter følgende (styrelsens sammenfatning): 1. Høringssvaret er vedlagt en planskitse over ejendommens sammensætning, hvoraf det fremgår, at bygning B er opdelt i tre afsnit, - en nordlig del med garage/udhus, en midterdel ved koblingen til bygning A med bad og entre, og en sydlig del med stald/værksted, der er åbenlyst er i væsentligt ringere stand end de øvrige afsnit. Den sagkyndige vedgår, at der ikke er foretaget registreringer i dette bygningsafsnit, og anfører dette som tilstandsrapportens grundlæggende fejl, idet denne del burde være selvstændigt litreret og derefter fravalgt på grund af generelt ringe stand. Den sagkyndige oplyser, at teknisk revisor under kontrolgennemgangen gav udtryk for, at fravalg kunne være foretaget med denne begrundelse. I lyset af den vedlagte planskitse skal styrelsen bemærke, det i væsentlig grad ville have øget brugernes mulighed for at orientere sig om ejendommen via tilstandsrapporten, hvis bygning B havde været opdelt i tre litra jf. håndbogens anvisninger. Herved ville det også fremgå, at bad og entre er placeret i bygning B, hvilket ikke fremgår af tilstandsrapporten. Derimod kan styrelsen ikke medgive, at stald/værkstedsdelen af bygning B kan undtages fra besigtigelse, idet dette bygningsafsnit indgår som en integreret del af boligens klimaskærm, og endvidere langt fra er uanvendelig til sit formål. 2. Den sagkyndige rejser indsigelse mod styrelsens vægtning af fejlangivelserne vedrørende stald/værksteds-delen med den begrundelse, at de tæller dobbelt i den samlede fejlmængde. Fejlene er dels vægtet enkeltvis, og ligger samtidig samlet set til grund for den betydelige fejl under Generelle kommentarer til bygningernes tilstand. Hertil skal bemærkes, at vægtningen af Generelle kommentarer til bygningernes tilstand ikke alene beror på bygning B s tilstand, men også på den manglende afspejling af den sagkyndiges skadesregistreringer vedrørende bygning A. Herudover skal bemærkes, at fejlangivelserne vedrørende stald/værkstedsdelen i opgørelsen afleverer en relativ del af deres vægt til Generelle kommentarer til bygningernes tilstand. Hermed tilkendegives, at hvis de Generelle kommentarer til bygningernes tilstand sporer brugerne ind på afvigelserne fra
3/8 bygningens forventede tilstand, kan dette i et vist omfang kompensere for begrænset rapportering af mindre alvorlige skader ved særligt skadesprægede bygninger. Styrelsens behandling af høringssvaret har dog medført, at vægten af fejlmængden vedrørende stald/værkstedsdelen i bygning B er nedjusteret, idet det medgives den sagkyndige, at denne fejlmængde er vægtet højere i udkastet end ubeføjet fravalg ville være blevet. Hovedvægten lægges herefter på fejlangivelsen under Generelle kommentarer til bygningernes tilstand, der således skærpes, idet alle fejlangivelser under bygning B nedtones og vægtes som tillægsfejl til denne. Revurderingen har medført, at den foreløbige afgørelse om en advarsel frafaldes, og sanktionen fastsættes herefter til en påtale. Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 23 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 18 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende i alt 16 forhold i tilstandsrapporten, herunder et forhold der vurderes af betydelig vægt. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, som styrelsen lægger til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. Den betydelige fejl Under Generelle kommentarer til bygningernes tilstand er der anført: Bygningerne fremstår generelt i rimelig god stand. Flere bygningsdele er udskiftet i nyere tid, herunder varmeanlæg samt døre og vinduer. Der er påpeget fejl og mangler jf. bygningsgennemgangen. Styrelsen skal bemærke, at de generelle kommentarer bør bibringe brugerne et indtryk af bygningstypen og afvigelserne fra den forventede tilstand, så de konstaterede skader kan sættes i de rette proportioner. I dette tilfælde har den sagkyndige ensidigt anprist ejendommens tilstand, hvilket ikke afspejler tilstandsrapportens skadesregistreringer, og må betegnes som groft misvisende, når også kontrolrapportens skadesregistreringer tages i betragtning. Ifølge teknisk revisor fremstår ejendommen generelt med mange skader, nedslidte konstruktioner og mangelfuld vedligeholdelse. Styrelsen skal bemærke, at retvisende generelle kommentarer i nogen grad kunne have kompenseret for den mangelfulde registrering af bygning B s tilstand. Forholdet er efter styrelsens vurdering en betydelig fejl ved tilstandsrapporten.
4/8 De øvrige fejl Under Bygningsbeskrivelse, beskrivelse af litra mangler litréring af yderligere 5 bygninger på grunden. Deres tilstand er dog så dårlig, at de kan fravælges, hvilket den sagkyndige også har gjort under Bemærkninger, sekundære bygninger på baggrund af en sporadisk omtale. Bygningernes ringe tilstand vil være åbenlys for de brugere, der ser ejendommen, og forholdet er derfor en formel fejl uden særlig vægt, der kun vil have betydning for de brugere, der alene forholder sig til ejendommen gennem tilstandsrapporten. Den sagkyndige anfører i høringssvaret, at stald/værkstedsdelen i bygning B burde være selvstændigt litreret (jf. ovenstående generelle del af høringssvaret). Styrelsen skal medgive dette, og skal bemærke, at den manglende litrering har dannet basis for omfattende uklarheder i rapporten, hvilket er skærpende for vægtningen. Fejlangivelsen er herefter ikke uden betydning i styrelsens vurdering af rapporten. Under Bemærkninger, normalt tilgængelig har den sagkyndige anført: Gulve under faste belægninger er ikke besigtiget. Vægge samt gulve under/bag skabe er ikke besigtiget. Hertil skal styrelsen bemærke, at der ikke skal tages forbehold for gulve under faste belægninger, som udgør den færdige overflade af gulvet. Disse betragtes som en fast del af gulvkonstruktionen, og skal indgå i besigtigelsen. Har den sagkyndige en mistanke om eventuelle skader under/bag løst bohave, som han ønsker at tage forbehold for, skal det entydigt specificeres, hvilke rum de befinder sig i, og hvor i rummet der ikke er besigtiget. Formålet med præcise forbehold for besigtigelse er at forebygge den tvivl om brugernes retsstilling, der kan opstå, når bohavet er fjernet. Bygning A Under pkt. 3.1 burde det være beskrevet, at der er en del revnedannelser på facader, primært under og over vinduespartier. Ifølge teknisk revisor er revnerne af ældre dato og uden tegn på yderligere udvikling. Forholdet bør karakteriseres med K1. Under pkt. 4.1 burde det være beskrevet, at der er nedbrudt træ forneden i dørramme på bagdør mod nord, samt afskallet overfladebehandling, der giver anledning til overflademørning. Forholdet bør karakteriseres med K2. Under pkt. 9.1 er der givet K0 og anført: Revnede gulvfliser i bad ved overgang til bruseniche. Revneforløbet forekommer i vandbelastet vådzone og der er risiko for følgeskader på underliggende konstruktioner, hvorfor karakteren bør være K3. Forholdet er ikke uden betydning i styrelsens vurdering af rapporten. Den sagkyndige anfører i høringssvaret, at en sælgerrepræsentant under gennemgangen oplyste, at badet er udført i 2003 og derfor antageligt med
5/8 vådrumsmembran. Forholdet er karakteriseret med K0 ud fra denne antagelse, og den sagkyndige anfører, at han ikke har yderligere belæg. Hertil skal styrelsen bemærke, at revnede fliser ikke kan klassificeres som et kosmetisk forhold med K0, da det er en reel skade/materialedefekt, hvilket mindst bør karakteriseres med K1. Da revneforløbet befinder sig i vandbelastet vådzone i gangarealet umiddelbart langs kanten af det forsænkede brusenichegulv, vil det i væsentlig grad være brugsbelastet, hvorfor skadesudviklingen ikke kan forventes afsluttet, og karakteren bør således i dette tilfælde være mindst K2. Da det herudover ikke er sandsynliggjort, at der er udført vådrumsmembran, må der påregnes risiko for vandindtrængning i underliggende konstruktioner, hvorfor karakteren bør være K3. Styrelsen fastholder fejlangivelsen. Under pkt. 9.7 burde det være beskrevet, at loftsventilen ikke er ført til aftræk over tag, men udmunder direkte i etageadskillelsen. Der er risiko for at varm og fugtig rumluft danner kondens i etageadskillelse og tagrum, hvorfor karakteren bør være K3. Forholdet er ikke uden betydning i styrelsens vurdering af rapporten. Under pkt. 10.2 er der givet K2 og anført: Uisolerede varmerør på loft. Note: Bør udbedres på grund af øget varmetab samt risiko for frostskader. Den anførte risiko for frostskader medfører risiko for følgeskader på andre bygningsdele, hvorfor karakteren bør være K3. Bygning B Under pkt. 3.1 burde det være beskrevet, at facader generelt fremstår med nedslidt overfladebehandling, løstsiddende puds, afskalninger, huller samt stedvist med revnedannelser. Der er endvidere porøse mørtelfuger samt løse sten i gesims, og bygningen bærer præg af manglende vedligeholdelse over længere tid. Forholdet bør karakteriseres med K2 og vægtes som tillægsfejl til Generelle Under pkt. 4.1 burde det være beskrevet, at der er trænedbrydning forneden i ladeport mod øst. Forholdet bør karakteriseres med K2. Den sagkyndige anfører i sit høringssvar, at porten er monteret med udvendig forstærkning, og der er eftermonteret tagrende, hvorfor forholdet bliver af ringe betydning. Hertil skal styrelsen bemærke, at uagtet der er kompenseret for den anførte trænedbrydning, bør forholdet fremgå af tilstandsrapporten. Hvis trænedbrydningen ud fra en konkret faglig vurdering på stedet anses for afsluttet, bør karakteren være K1. Styrelsen fastholder fejlangivelsen, der vægtes som tillægsfejl til Generelle Under pkt. 4.2 burde det være beskrevet, at vinduer generelt har kraftig trænedbrydning. Enkelte steder er bundrammen rådnet, hvorved glas er skredet ned.
6/8 Forholdet bør karakteriseres med K2, og vægtes som tillægsfejl til Generelle Under pkt. 5.1 burde det være beskrevet, at etageadskillelse og diverse mellemunderstøttende stolper har trænedbrydning, er angrebet af borebiller, og generelt i åbenlyst forfald med diverse skader, gennemtrædningshuller og interimistiske reparationer. Der er risiko for personskade og forholdet bør karakteriseres med K3, og vægtes som tillægsfejl til Generelle Under pkt. 8.1 burde det være beskrevet, at der er et større hul i tagplade på vestlige tagflade op mod sydgavl. Hullet giver anledning til en del vandindtrængning og må ifølge teknisk revisor antages, at være medvirkende årsag til den stærkt nedbrudte etageadskillelse. Karakteren bør være K3, og vægtes som tillægsfejl til Generelle Under pkt. 8.5 burde det være beskrevet, at der er nedbrudt træ i flere spærender på vestfacade. Forholdet bør karakteriseres med K2, og vægtes som tillægsfejl til Generelle Under pkt. 8.6 burde det være beskrevet, at der mangler tagrende på vestfacade, og der er en utæt tagrendesamling på østfacade ud for carporten. Ifølge teknisk revisor har den manglende tagrende og lille udhæng på østfacade medført fugtskader på facaden. Forholdet bør karakteriseres med K3, og vægtes som tillægsfejl til Generelle Under pkt. 11.1 burde det være beskrevet, at der er en ulovlig anvendelse af blød lampeledning gennem fast bygningsdel til udendørslamper. Forholdet bør karakteriseres med K3, og vægtes som tillægsfejl til Generelle Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 15 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 12, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8.
7/8 Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H 09-------0154 er belastet af manglende omhyggelighed ved litreringen og besigtigelsen samt ved vurderingen og beskrivelsen af skader. Tilstandsrapporten kan derved være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til, at oplysningerne er fyldestgørende. Styrelsen hæfter sig ved, at den nedbrudte tilstand af bygning B s stald/værkstedsafsnit ikke er beskrevet, og at det fejlagtigt fremgår under Generelle kommentarer til bygningernes tilstand, at ejendommen er i rimelig god stand. Hertil kommer vægten af de øvrige fejl vedrørende bygning A, hvoraf flere er markante. Styrelsen vurderer den samlede vægt af fejlmængden til lidt under niveauet for to alvorlig fejl. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3, afsnit 8, for fejlene i H 09-------0154. Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen gælder i 3 år, jf. bekendtgørelsens 12, stk. 3. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. En gældende påtale vil indgå i vurderingen, når den sagkyndiges beskikkelse skal fornyes. Der henvises til bekendtgørelsens 8, stk. 5. Den sagkyndiges nuværende beskikkelsesperiode udløber den 31. november 2010. Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at advarslen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2, i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler.
8/8 Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 7. juni 2010 Jens Kieldsen Arkitekt