"Vi ved, at din bolig er noget særligt for dig og dine. Det er selve grundlaget for vores indsats. Vi rådgiver også med hjertet." Brandstrupvej 107 2610 Rødovre Bolius Boligejernes Videncenter A/S Lautrupvang 2, 2750 Ballerup tlf. 70 23 63 13 e-mail: post@bolius.dk www.bolius.dk
Indhold side Om denne BOLIUS rapport 3 Formålet med denne BOLIUS rapport 3 BOLIUS Rådgivning er bestilt af 3 Udleverede materialer 3 Besigtigelsesdato og adresse 3 BOLIUS Rådgivning er udført af 3 Konklusion 4 Generelt om huset 4 Oversigtsbillede 4 Observationer og vurderinger 5 Besigtigelsen 5 Observationer 5 Konklusioner og anbefalinger 7 Konklusion 7 Anbefalinger 8 Billeder 9 Billeder 9 Yderligere bemærkninger 10 Tagpaptage 10 Om Bolius 11 BOLIUS Rådgivning Bolius' ansvar 11 11 Hvem er Bolius? 11 Bolius Boligejernes Videncenter A/S Lautrupvang 2, 2750 Ballerup Tlf. 70 23 63 13 E -mail: post@bolius.dk www.bolius.dk Side 2
Om denne BOLIUS rapport Formålet med denne BOLIUS rapport Er at redegøre for tagenes nuværende tilstand og komme med generel rådgivning vedr. udskiftning og/eller fremtidig vedligeholdelse. BOLIUS Rådgivning er bestilt af K1905250 G/F Brandstrupvej c/o Mogens Olsson Brandstrupvej 107 2610 Rødovre Udleverede materialer Intet. Boliussag Sagsnr. Kundenr. S1524899 K1905250 Besigtigelsesdato og adresse Dato 9. august 2011kl. 1300 Adresse Brandstrupvej 107 2610 Rødovre BOLIUS Rådgivning er udført af Boliusrådgiver Morten K. Mathiasen Mobil 24 46 74 56 E-mail mkm@bolius.dk Rapport udført den 22-08-2011 Bolius Boligejernes Videncenter A/S Lautrupvang 2, 2750 Ballerup Tlf. 70 23 63 13 E -mail: post@bolius.dk www.bolius.dk Side 3
Konklusion Generelt om huset Grundejerforeningen på Brandstrupvej, består af fire rækkehuse. Husene er alle fra cirka 1979, og indeholder 18 boliger på ca. 115-120 kvadratmeter fordelt på to etager, (halvanden plan). Husene er meget klassisk opbygget for både tiden og området. Tagene, der er med ca. 45 hældning, er belagt med brune asbestholdige bølge eternitplader, der er skjulte tagrender i zink/stål gemt bagved en høj stern udført i malet krydsfiner. På samme måde er udhæng, gavle og vindskeder også udført i krydsfiner. Der er på vindskederne monteret zinkkanter for beskyttelsen af træet. Isoleringslaget er vurderet til at være ca. 150 mm i skråvægge og 200 mm på loftet. Disse mængder/tykkelser kan varierer fra hus til hus. Husene er placeret nord-syd, (gavl til gavl) med svag hældning mod syd. Alligevel har en del boliger fået installeret solfangere på taget. (øvrige bygningsdele er ikke relevante for denne rapport og rådgivning, og er derfor ikke beskrevet). Oversigtsbillede Billedet er lånt fra Bing Maps. Bolius Boligejernes Videncenter A/S Lautrupvang 2, 2750 Ballerup Tlf. 70 23 63 13 E -mail: post@bolius.dk www.bolius.dk Side 4
Observationer og vurderinger Besigtigelsen Besigtigelsen af tagene foregik primært fra terræn, men ellers fra stige og fra tagfoden, (rygning er ikke besigtiget tæt på). Et enkelt tagrum er besigtiget i nr. 107, sammen med Mogens Olsson. Bolius har ikke haft tegninger tilgængelige. Bolius er blevet oplyst at der enkelte steder har været problemer med fygesne. Observationer Tagene fremstår generelt som mange lignende bølgeeternit tage, som er 32 år gamle. Tagfladerne: Der ses en del afskalninger på tagene, (den brune farve er blevet grå), der ses vækster af mos og lav, dog i et meget begrænset omfang. Enkelte flader (og plader) er mere slidt end andre, og man kunne forestille sig at enkelte plader er blevet udskiftet tidligere, muligvis endda til plader uden asbest, eller blot en anden type plade. De fleste plader er med begyndende forvitring i bunden af pladerne, og dernæst på toppene af pladerne, hvor overfladen er slidt væsentligt mere, således at fibrene i pladen er blottet. Enkelte plader er set med decideret revner, særligt i bunden. (Vurderet som værende 1 ud af 100). Disse bør skiftes ud. Tagrygge: Tagryggene er som nævnt ikke besigtiget nært på. Men det er de pladerne som er mest berørt af mos og lav. Disse plader kan have tendens til at revne i toppen, og det er vigtigt at få eftergået disse årligt, ved at benytte en tagstige eller lift. I samme område, ned mod selve tagfalden er der indsat tætningsbånd, som skal forhindre indblæsningen af fygesne (og slagregn). Disse skal eftergås sammen med den generelle rygning, og udskiftes efter behov. Taghætter: Der er observeret enkelte taghætter som er beskadiget. Andre er allerede blevet udskiftet dog til en type som ikke matcher de originale taghætter med den buede hætte. Jeg kan forestille mig at det kan være svært at opdrive disse hætter i dag, men ellers anbefales det, ved renovering, at man altid forsøger at komme så tæt på det originale som muligt, både hvad angår farver og typer. Ovenlys: Det er meget blandet hvor gamle boligernes ovenlys er. Men dem som stadigvæk har de originale vinduer lider i en vis grad af kondensskader, punkterede ruder (revnet ruder) og nedbrudte inddækninger mere om dette senere i rapporten. Bolius Boligejernes Videncenter A/S Lautrupvang 2, 2750 Ballerup Tlf. 70 23 63 13 E -mail: post@bolius.dk www.bolius.dk Side 5
Tagrender: Jeg observerede mange tagrender som var godt fyldt op med skidt og møg. Nogle i en normal grad, (½ -1 år siden de var tømt sidst), men desværre også tagrender som var meget fyldte, idet de ikke har været tømt de sidste mange år. Overfyldte tagrender eller utætte tagrender kan gøre stor skade på træværket i tagfoden, (sternkant og udhæng) i form af råd og svamp. Og overfyldte tagrender kan i værste fald give vandskader indendørs, øverst på ydervæggene. Træværk: Særligt træværket ved tagfoden er flere steder meget medtaget, hvilket skyldes utætte tagrender og/eller generelt manglende vedligehold i form af malerbehandlinger med heldækkende træbeskyttelse. Gavlene er i en ganske god stand alle steder, og trænger kun til den generelle vedligeholdelse i form af de malerbehandlinger som de tidligere har fået. Vindskederne er generelt i en okay stand, men trænger dog til malerbehandlinger flere steder, og enkelte steder skal nogle skiftes ud i bunden, da de er ramt af råd. Enkelte samlinger i kip, bør ligeledes samles på ny, og dernæst skal enkelte zinkkanter lægges på plads. Bolius Boligejernes Videncenter A/S Lautrupvang 2, 2750 Ballerup Tlf. 70 23 63 13 E -mail: post@bolius.dk www.bolius.dk Side 6
Konklusioner og anbefalinger Konklusion Jeg konkluderer at tagene generelt er i en ganske god stand endnu. Erfaringsmæssigt giver man disse tage en levetid på en 40-50 år, og det er min vurdering at en komplet udskiftning af tagene generelt, kan udskydes en 8-12 år. Her skal det dog understreges, at taget trænger til vedligehold også allerede nu, mht. træværk og tagrender men også i de kommende år. På samme måde er ovenstående vurderet levetid ingen garanti for, at der ikke kan opstå problemer med både sne og regn over de næste år. Dette er en risiko som der altid vil være på ældre tage. Tagenes generelle levetid afhænger især af inddækningerne ved tagvinduerne samt aftrækshætter og lign., og ved de skjulte tagrender. Disse bygningsdele skal have særlig opmærksomhed de sidste år af tagenes levetid, det vil nemlig som oftest være her utæthederne opstår. Vil man vente de ca. 10 år der er tilbage i det nuværende tag, skal man indstille sig på at der vil være udgifter til at få taget gennemgået årligt, for at undgå fugt- og vandskader. I denne rapport anslås udgifterne til at ligge på ca. 2.000-4.000 kr. årligt pr. bolig i vedligehold hvis man tager alle aktiviteter der har med tagene at gøre med i beregningerne: - Gennemgang af tag af tømrer (udskiftning af enkelte plader, tætningsbånd i rygning samt eventuelle udskiftninger af nedbrudt træ). - Rensning af tagrender. - Gennemgang og reparation (tætning af utætte) tagrender og nedløb. (blikkenslagerarbejde, lodning, udskiftning mv.) - Malerbehandling af træværk. Her kan man selvfølgelig overveje, om det ikke af flere årsager bedre kunne betale sig at få hele taget udskiftet til en pris på mellem 140-160.000 kr. inkl. moms 1, frem for at bruge mellem 20.000-40.000 kr. i de næste 10 år på vedligehold. Udskiftningen af taget er en stor udgift, dog er der heri indregnet følgende: Efterisolering af loftet, undertag, nye lægter, nye tagplader, nye taghætter mv., nye tagrender og nedløb, nye vindskeder og evt. nye gavle og ovenlys 2 - et helt nyt tag alt inkl. Man kunne i den forbindelse overveje at få ombygget de nuværende skjulte tagrender, til synlige /almindelige tagrender, som er væsentlig nemmere at rense. Energibesparelser Skulle man vælge at udskifte tagene i nær fremtid, vil man ved lov være tvunget til at efterisolere tagene i det omfang der er rentabelt. Jeg vurderer at man typisk ville være tvunget til at efterisolere det vandrette loft over 1. salen og udskifte tagvinduerne. Et groft skøn over den mulige besparelse, ved at efterisolere og udskifte de gamle ovenlysvinduer, (ældre end 10 år) vil være ca. 2.000-4.000 år om året. Dette beløb kan så varierer meget i størrelse, bolig for bolig. Og vil man kende den mere præcise besparelse skal der laves en reel udregning af varmeforbruget for den enkelte bolig. 1 Prisen er afhængig af at man udskifter hele tagfladen over alle boliger på én gang. 2 Prisen afhænger forøges naturligvis med udskiftning af hele gavle og/eller ovenlys/tagvinduer. Bolius Boligejernes Videncenter A/S Lautrupvang 2, 2750 Ballerup Tlf. 70 23 63 13 E -mail: post@bolius.dk www.bolius.dk Side 7
Men lægges dette beløb til vedligeholdelsen, taler vi så en samlede udgift på 40.000-60.000 kr. over de næste 10 år pr. bolig såfremt man få udført det nødvendige vedligehold. Anbefalinger Rensning og maling af taget Jeg anbefaler generelt ikke at man får udført en rensning og maling af taget. Jeg oplever flere problemer efterfølgende end fordele. Ulemperne kan være fugtproblemer på indersiden af taget, idet tagfladen eksempelvis bliver meget tætte og ventilationen nedsættes. Videre kan der opleves belastnings-skader pga. mandskabet på taget og diverse maskiner. Det er Bolius vurdering at taget ikke nødvendigvis får en længere levetid ved at få det renset og malet, men at nedbrydningen af taget blot fortsætter under malingen, og når malingen så på sigt skaller af, står pladerne med lige så kraftige skader. Jeg henviser videre til en af vores faktaartikler på bolus.dk - http://www.bolius.dk/alt-om/tag/artikel/tagrensning-og-maling-af-eternittage/ Udskiftning af ovenlysvinduer Der findes allerede en masse gode erfaringer i selve grundejerforeningen, hvorfor det er en god idé at få skiftet sine ovenlysvinduer. For de ældste vinduer er der betragtelige energibesparelser for den enkelte bolig, ved at få skiftet disse vinduer. Dette skyldes meget de nye glas som isolerer langt bedre, men også tætheden af de nye vinduer er af overordentlig betydning dette betyder også en væsentlig bedre varmekomfort og dertilhørende bedre indeklima. Begræns mængden af opbevaring på loftet Det er vigtigt at man ikke har for meget opmagasineret i sit loftsrum. Dette kan nedsætte den naturlige ventilation af loftsrummet, og kan i værste fald give fugtskader, herunder skimmelsvampe. Udnyt at I er en forening Ved at udnytte at I er en forening kan man opnå særdeles gode priser fra håndværkere hvilket gælder for alt lige fra vinduespudsere til tømrer. Jeg kan anbefale grundejerforeningen at man tegner diverse serviceabonnementer hos eksempelvis et tømrer- eller blikkenslager firma til hhv. at gennemgå tagene og rense og reparerer tagrender. Det samme gør sig gældende igen, den dag man skal have skiftet hele taget. Her ville det være komplet omsonst at gå ud og hente 18 særskilte tilbud, frem for at få et samlet tilbud på udskiftning af fire tage. Jeg tør ikke spå om rabatten, men forstiller mig at et tag over én bolig koster ca. 180.000 kr. og for fem boliger vil det så måske kun koste 750.000-800.000 kr. Bolius Boligejernes Videncenter A/S Lautrupvang 2, 2750 Ballerup Tlf. 70 23 63 13 E -mail: post@bolius.dk www.bolius.dk Side 8
Billeder Billeder Billede 1 En typisk tagflade set tæt på. Billede 2 En typisk sydvest vendt tagflade. Billede 3 Lidt voldsommere skader. Billede 4 Overfyldte tagrender Billede 5 Fugtskadet træværk pga. utætte tagrender og nedløb. Billede 6 Nedbrudte vindskeder Bolius Boligejernes Videncenter A/S Lautrupvang 2, 2750 Ballerup Tlf. 70 23 63 13 E -mail: post@bolius.dk www.bolius.dk Side 9
Yderligere bemærkninger Tagpaptage Generelt er tagpaptagene ikke vurderet på samme måde, som tagene på hovedhuset. Bolius vurderer dog at levetiden, (generelt set) for tagpaptagene ligger på mindre end 8 år. Flere af tagene bliver voldsomt belastet, idet at der afvandes direkte ned på dem fra hovedhuset. Man skal undervurderer hvor mangel liter vand, der hvert år skyldes ud på disse tage, og derfor bør man som ejer af netop disse tage, være opmærksom på at kontrolleret disse tage også med jævne mellemrum. Ofte kan man forny disse tage ved blot at brænde et nyt lag tagpap ovenpå. Men det er ikke altid en mulighed. Et nyt lag tagpap på disse udhuse skønnes at koste ca. 8.000 10.000 kr. inkl. moms leveret og monteret. Bolius Boligejernes Videncenter A/S Lautrupvang 2, 2750 Ballerup Tlf. 70 23 63 13 E -mail: post@bolius.dk www.bolius.dk Side 10
Om Bolius BOLIUS Rådgivning Bolius yder rådgivning om boligens fysiske bygningsmæssige tilstand. BOLIUS Rådgivning beskæftiger sig med boligens håndværksmæssige kvaliteter, æstetiske fremtoning og funktionalitet. Boliusrådgiveren foretager en byggeteknisk gennemgang af boligen, som munder ud i en rapport, der kan danne grundlag for overvejelser om udbedringer og vedligeholdelse. Bolius' ansvar BOLIUS Rådgivning kan imidlertid ikke erstatte den rådgivning, en arkitekt yder i forbindelse med mere omfattende bygningsmæssige ændringer. BOLIUS Rådgivning kan heller ikke træde i stedet for en tilstandsrapport ved salg af boligen. Bolius' ansvar for fejl og mangler forældes 5 år efter leveringen af Boliusrapporten. Kunden skal dog kontakte Bolius senest 60 dage efter, at der er opstået et tab, der skyldes forhold, som Bolius bærer ansvaret for. Bolius' overslag på priser i en Boliusrapport er baseret på et skøn og er således alene vejledende. Ønsker kunden bindende priser, skal der indhentes tilbud fra håndværkere og materialeleverandører. Bolius er gerne behjælpelig med dette. Bolius' vurdering af, hvilke aktiviteter der skal udføres på boligen, er baseret på husets nuværende tilstand samt forventninger til almindelig slitage. Kunden bør derfor selv sørge for jævnlig kontrol af, om den konkrete slitage på huset giver anledning til ændringer. Bolius er gerne behjælpelig med dette. Boliusrådgiverens eventuelle vurdering af mulighederne for om- og tilbygninger m.v. omfatter ikke vurdering af lokalplaner, servitutter eller lignende for den enkelte matrikel og er derfor ikke ansvarspådragende for Bolius. Hvis der ønskes en grundigere vurdering og forslag fra Bolius, kan dette for eksempel ske i form af en BOLIUS ArkitektPLAN. Hvem er Bolius? Bolius opgave er at udvikle og forbedre den enkelte kundes bolig gennem relevant og kompetent rådgivning. Bolius er en uvildig rådgiver, hvilket betyder, at de råd, vi giver, ikke er påvirket af andre interesser end at yde den enkelte boligejer den bedste rådgivning. Vi samarbejder gerne med boligmarkedets øvrige aktører, såsom banker, ejendomsmæglere, realkreditinstitutter m.fl., men kun hvis det bidrager til vores målsætning om at yde boligejerne den bedst tænkelige rådgivning. Bolius er 100 % ejet af Fonden Realdania, som etablerede Bolius i februar 2002. Fonden Realdania er en selvstændig og uafhængig fond, hvis formål er at øge livskvaliteten i det byggede miljø. Hensigten med at etablere Bolius er at realisere dette formål i forhold til de private boligejere. Læs eventuelt mere om Fonden Realdania på www.realdania.dk. Bolius Boligejernes Videncenter A/S Lautrupvang 2, 2750 Ballerup Tlf. 70 23 63 13 E -mail: post@bolius.dk www.bolius.dk Side 11