Et kig ind i fremtiden Fremtidssikring af Frederiksholm Karré 18 Boligselskabet AKB, København
Rapporten er udarbejdet af Projektleder Ronald Barkved Arkitektstuderende Isabella Caterina Kleivan KAB Byggeprojektområdet April 2012 2
Indhold Er afdelingen klar til fremtidssikring? Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Grundlag for analysen Hvordan står det til i afdelingen? 6 Beskrivelse af afdelingen og nærområdet 6 Afdelingens attraktionsværdi 8 Boligmarkedsanalysen 11 Hvilke områder kan der arbejdes med? 1 Forslag til ombygninger 1 Løsningsforslag i to niveauer 16 Oversigt over området 16 Eksisterende forhold i Frederiksholm karré 18 17 Studiebolig 18 Tiltag der medfører omkostninger 19 Huslejepåvirkning 19 Familiebolig 20 Tiltag der medfører omkostninger 21 Huslejepåvirkning 21 Ældrevenlig stuebolig 22 Tiltag der medfører omkostninger 23 Huslejepåvirkning 23 Sammenlægning af gavllejligheder 2 Tiltag der medfører omkostninger 2 Huslejepåvirkning 2 Energi 26 Livet mellem husene 28 Tilgængelighed 29 Afdelingen som arbejdsplads 30 Arkitektur 31 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? 32 Lad os lave en plan for fremtiden 33 Hvordan kan I komme videre? 3 Bilag A B Afkrydsningsskemaer om afdelingen Boligmarkedsanalyse 3
Er afdelingen klar til fremtidssikring? Flytter børnefamilierne fra jeres afdeling på grund af pladsmangel, og brokker beboerne sig over gamle køkkener? Og hvad med de ældre beboere? Har de mulighed for at blive i afdelingen, hvis de får svært ved at komme rundt? Beboernes behov ændrer sig livet igennem - og hvis I vil beholde dem i jeres afdeling, skal deres behov opfyldes. Derudover efterspørger mange boligsøgende mere plads, bedre køkkener og bad. Kan I matche det? Fremtidssikring handler om at sikre, at jeres afdeling har gode boliger, som stabile beboere vil flytte ind i - og bo i, i lang tid. Det kan I opnå, hvis boligområdet er et trygt og rart sted at bo, med boliger til en pris almindelige beboere kan og vil betale. Fremtidssikring handler også om, at befolkningens syn på den almene bolig har ændret sig. Da boligerne blev planlagt, lagde man vægt på gode og sunde boliger til mennesker med almindelige indtægter og danskerne stod i kø for at leje dem. I dag opfatter mange de almene boliger, som ensformige og føler ikke, at der er mulighed for at tilpasse deres bolig efter individuelle behov. Det betyder, at muligheden for en altan eller et lille stykke have kan være med til at fastholde nogle beboere. For andre kan muligheden for at inddrage et tagrum i boligen, til en hobby, være afgørende. I denne fremtidssikringsrapport kan I finde inspiration og gode ideer til,
hvordan I kan sikre, at jeres afdeling også i fremtiden vil være et attraktivt sted at bo. Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Såfremt boligerne ikke bliver moderniseret i forhold til nutidige ønsker og behov vil afdelingen muligvis opleve udlejningsvanskeligheder. På længere sigt vil børnefamilier og yngre par vælge andre boliger som kan tilbyde en tidssvarende bolig. Ældre enlige med behov for rollator og lignende vil på længere sigt komme til at præge beboersammensætningen. Med boligernes manglende niveaufri adgang, og boliger der ikke opfylder krav til bad og toilettets frie gulvareal, vil dette betyde forringede levevilkår for disse beboere, såfremt de bliver boende. Konsekvensen vil derfor være, at der over tid kun vil være ganske få børnefamilier og bevægelseshæmmede, som har brug for rollator eller kørestol tilbage i afdelingen. På længere sigt kan dette medføre udlejningsvanskeligheder samt gennemtræk set i forhold til, hvad øvrige almene boligbebyggelser kan tilbyde i Kongens Enghave eller i Hovedstadsregionen, og dermed belaste afdelingens drift ved tomgang samt større slidtage på boligerne. Grundlag for analysen Den foreløbige analyse er baseret på observationer foretaget på stedet, gennemgang af foreliggende tegningsmateriale, og interview med driftsleder og driftschef/ejendomsleder samt afdelingsbestyrelse. Der er ikke foretaget tekniske undersøgelser eller undersøgelser af bygningernes stabilitet. Der er heller ikke taget hensyn til bestemmelser i en eventuel lokalplan eller andre bestemmelser for grundens udnyttelse og bebyggelsens udformning. Overslagene, der indgår i de beskrevne forslag til ombygninger, er baseret på erfaringstal, og skal betragtes, som vejledende. Hvis afdelingen ønsker at arbejde videre med idéforslagene, skal der foretages en grundig undersøgelse af plangrundlaget og bygningernes tekniske udformning. Derudover skal der udarbejdes skitseforslag, foretages prissætning af et teknisk rådgivningsfirma og tages højde for de relevante reglementer.
Hvordan står det til i afdelingen? Beskrivelse af afdelingen og nærområdet Bydelen Kgs. Enghave ligger som en selvstændig enklave, klart afgrænset fra nabobydelene. I alt bor der ca. 17.000 borgere i bydelen. Antallet af borgere har været konstant over den seneste årrække, når der ses bort fra nybyggerierne ved Sluseholmen og Teglværksholmen. Prognoserne viser imidlertid, at der bliver flere københavnere indtil 2020, ca. 100.000 personer, idet der er en stigende interesse for at bo, arbejde og tilbringe sin fritid i storbyen. I alt er der ca. 9800 boliger i bydelen, hvoraf de almene boliger udgør ca. halvdelen svarende til 800 boliger. Ca. 70 % af boligerne i Kgs. Enghave er 1- og 2-rumsboliger. Aldersmæssigt fordeler hele Vesterbro/Kongens Enghave sig således, at de 0-19 årige udgør 17 % (Københavns Kommune 20 %), 20-6 årige udgør 7 % (Københavns Kommune 70 %) og +6 årige udgør 8 % (Københavns Kommune 10 %). Den ensidige lejlighedsstruktur og aldersfordeling indikerer, at der ikke er mange børnefamilier i Kgs. Enghave, idet der i gennemsnit kun bor 1,7 beboer pr. bolig. 6
Kgs. Enghave har en meget klar og let aflæselig bystruktur. Bydelens etageboligbebyggelse er præget af at være opført på grundlag af samlede bebyggelses- og gadeplaner, med kvalitetspræget byggeri og mange omhyggeligt udformede byrum og gadeforløb. Bebyggelserne ligger i tre bykvarterer med hver sit arkitektoniske udtryk, hvor af Musikbyen blev planlagt i 1920'erne og består af 3- etagers bebyggelse i funkis stil, både som karreer og fritliggende stokke ofte med små forhaver. Frederiksholm karré 18 ligger ud til haveforeningen Frederikshøj og blev opført i 1966. Afdelingen har en atypisk bebyggelsesplan i forhold til de øvrige boligbebyggelser i Musikbyen, med sine fem 3-etagers blokke der samler sig om et stort grønt udeareal. Hver stok har udnyttet tagetage og afdelingen rummer i alt 202 boliger og 1 erhvervslejemål. Hovedvægten af boligerne ca. 63%, ligger på 3 rum og derover, hvilket er atypisk i forhold til fordelingen af boliger i Kgs. Enghave. Alle lejligheder har altaner vendt mod syd og vest. I nærområdet er der bibliotek, indkøbsmuligheder, daginstitutioner og skoler. Karré 18 er stationsnær med 600 meter til Sjælør station og der er god adgang til offentlig transport fra Mozarts Plads og Sjælør Boulevard. Der er endvidere store ubebyggede områder i bydelen og inden for rimelig afstand af karré 18, findes et varieret udbud af naturoplevelser, heriblandt Sydhavnstippen og Valbyparken. Kongens Enghave er imidlertid også domineret af store trafikårer, der gennemskærer bydelen og især er bykvartererne afskåret fra vandet. 7
Afdelingens attraktionsværdi Hvis jeres afdeling skal være attraktiv fremover, er det nødvendigt at overveje, hvilke beboergrupper, der har lyst til at bo i afdelingen. Fremover kan det måske blive nødvendigt, at man kan tiltrække nye grupper, eller imødekomme de nuværende beboeres skiftende behov. Afdelingsbestyrelsen har, sammen med KAB, diskuteret og gennemgået afdelingens attraktionsværdi i forhold til forskellige beboergrupper. Målet er at synliggøre, hvilke grupper, der får opfyldt deres behov i jeres afdeling samt hvilke, der måske vil søge en anden bolig i fremtiden, som passer bedre til deres behov. Der er givet point i forhold til, hvor attraktiv afdelingen er for de enkelte grupper. Der er givet fra 1 til hvor er bedst. Du kan eventuelt se de udfyldte skemaer i bilag A. Hvor attraktiv er afdelingen? Afdelingsbestyrelsen udfyldte et skema om afdelingens og nærområdets attraktionsværdi. Det handler blandt andet om afdelingens og områdets renommé, udbud af institutioner, transportmuligheder mm. Alle beboergrupper i karré 18 finder afdelingen og lokalområdet meget attraktivt. Det skyldes bl.a. den korte afstand til byen, de alsidige rekreative muligheder og afdelingens pæne udseende. Blandt de ældre og bevægelsesbesværede beboere, er der imidlertid i en vis utilfredshed med enkelte rum i boligerne, hvilket afspejler sig i en lavere vurdering af afdelingen, fra denne beboergruppe. Afdelingens og nærområdets attraktionsværdi Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn ("Det grå guld") Beboergruppe 2 forældre m. børn 1 forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Attraktionsværdi Hvordan vurderes boligen, fælles faciliteter og områder? Afdelingsbestyrelsen svarede på spørgsmål om beboernes vurdering af blandt andet boligernes størrelse, indretning, køkken- og badeforhold. Der var også spørgsmål om de udendørs faciliteter eksempelvis legeplads, de grønne områder og parkeringsforhold. 8
Alle beboergrupper finder som helhed boligen og afdelingens fælles områder attraktive. Variationer i boligernes størrelse kommer samtlige beboergrupper til gode, og alle beboere stiller sig generelt positive over for boligernes indretning. Afdelingsbestyrelsen gav udtryk for, at køkken- og badefaciliteter er utidssvarende, men brugbare og i vid ustrækning tilfredsstillende. Flere beboere har på eget initiativ udskiftet fx fliser og køkkenelementer, for at opnå mere moderne og funktionelle rum. Samtlige beboere udtrykker bekymring over afdelingens installationer, der ikke opfattes som tidssvarende. For ældre og bevægelsesbesværede, er især adgangsforhold, bad/wc og afdelingens fælles faciliteter i kælderetagen utilfredsstillende grundet den begrænsede tilgængelighed. Børnefamilier vurderede størrelsen og indretningen af bad/wc mindre tilfredsstillende og ikke tidssvarende. Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn ("Det grå guld") Beboergruppe 2 forældre m. børn 1 forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Attraktionsværdi Beboernes muligheder for at finde en tilsvarende bolig Afdelingsbestyrelsen udfyldte også et skema, som omhandlede de forskellige gruppers muligheder for at finde en tilsvarende bolig i området, hvorvidt gruppen synes, der var sammenhæng mellem kvaliteten og huslejen samt deres tolerance overfor huslejestigninger. Afdelingsbestyrelsen gav udtrykt for at alle beboere generelt synes, at der er god sammenhæng mellem pris og kvalitet i deres boliger. Muligheden for at finde en tilsvarende bolig i Kgs. Enghave, er god for unge og par uden børn. For ældre beboere og familier med børn, vurderede afdelingsbestyrelsen at det vil være svært at finde tilsvarende boliger, hvad angår størrelse og tilgængelighed. 9
Hvis afdelingen og boligerne blev tilsvarende bedre, vurderes det, at samtlige beboergrupper vil kunne acceptere en mindre huslejestigning på 0-10%. Afdelingens sociale forhold Beboerne i Frederiksholm karré 18 har haft både billard-, motions- og børneklub. Børneklubben er ikke længere fungerende, og der er behov for en aktiv indsats, for at få de øvrige tilbud til at forblive attraktive for afdelingens beboere. Udover klubberne er der sjældent fælles aktiviteter i afdelingen. Beboerne angiver at de kun i mindre grad oplever tendenser til sociale problemer i afdelingen. Det kan blandt andet skyldes gode indbyrdes forhold mellem afdelingens beboere og at alle føler sig trygge ved at bo og færdes i området. Det offentligt tilgængelige boldbur i den sydlige ende af afdelingens fællesarealer, har imidlertid tiltrukket negativ opmærksomhed. Afdelingsbestyrelsen angiver at det primært skyldes udefrakommende brugere, der ikke overholder regler for brug af området, hvilket resulterer i utryghed blandt beboerne. Opsamling om afdelingens attraktionsværdi. Ud fra samtalerne med afdelingsbestyrelsen og de udfyldte skemaer, tegner der sig et billede af, at Frederiksholm karré 18 i dag er en attraktiv afdeling for de fleste beboere. 10
Hvis afdelingen i fremtiden gerne vil kunne tiltrække og fastholde de beboere, som eksempelvis stifter familie og får brug for mere plads, kunne det være en god ide at se nærmere på boligernes indretning og rummenes størrelse. For denne beboergruppe er funktionaliteten i højsædet, hvilket især vil sige gode moderne køkkener og badefaciliteter. Med ældrebefolkningens vækst i fremtiden, kan det også være en fordel at undersøge hvordan afdelingen kan leve op til de ældres krav om tilgængelighed og komfort. Det gælder både for boligerne, men også for afdelingens fælles arealer. Hvis man gennemfører større ændringer af de fysiske rammer, er det nødvendigt at overveje, om det kan gøres uden, at huslejen bliver så høj, at andre alternativer, som eksempelvis en ejerbolig, bliver oplagt at vælge for beboerne. Der bliver i næste afsnit set på afdelingens konkurrencesituation. Boligmarkedsanalysen Når man skal fremtidssikre en boligafdeling, er det relevant at fokusere på boligafdelingens konkurrencesituation. Derfor ser vi på to ting: Hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til at andre boformer (eksempelvis andels- og ejerboliger) samt hvordan udlejningssituationen på nuværende tidspunkt ser ud for afdelingen. Afdelingens konkurrencesituation i forhold til andre boformer Her ser vi på, hvordan afdelingens huslejeniveau ligger i forhold til andre almene boliger, private udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger. 11
Undersøgelsen er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger indenfor de forskellige boformer. Resultatet er derfor et øjebliksbillede, der vil forandre sig over tid, som udbuddet af boliger ændrer sig. Se eventuelt mere om hvordan sammenligningen er gennemført i bilag B. Analysen kan være med til at sikre, at de investeringer, boligafdelingen vil satse på, ikke medfører, at boligerne bliver markant dyrere end andre boligtilbud i området. Et for højt huslejeniveau kan betyde, at afdelingen vil opleve udlejningsproblemer fremover. Sammenligning på tværs af boformer Det er i vidt omfang muligt, at sammenligne de forskellige almene boliger med hinanden og med private udlejningsboliger. Det er straks vanskeligere, at sammenligne andelsboliger og ejerboliger med en almen bolig. For almene boliger eller andre lejeboliger er den løbende vedligeholdelse inkluderet i huslejen, hvilket ikke er tilfældet for ejerboliger. Dette komplicerer en direkte sammenligning mellem leje- og ejerboliger. Men sammenligningen kan alligevel give et fingerpeg om konkurrencesituationen i lokalområdet. Sammenligningen kan sige noget om, hvor stort et rådighedsbeløb den boligsøgende skal have, for at kunne vælge de forskellige boformer. Det private udlejningsmarked er meget broget. Eksempelvis kan der være udlejningsejendomme, som kun kan lejes af medlemmer af eksempelvis bestemte pensionsselskaber og lignende. Der er også mange, som lejer boliger ud via venner eller opslag forskellige steder. Det er kun tilbud, som er direkte tilgængelig for alle boligsøgende, der er medtaget i analysen. Boligernes stand indgår ikke i sammenligningen. 12
Resultat af sammenligningen I den følgende tabel vises priserne for udvalgte boliger fordelt på de forskellige boformer. Beløbene er udtryk for de grundlæggende udgifter forbundet med at bo i boligen. Herudover skal der lægges forbrug af el, vand og varme mm. Det er den billigste bolig, som fremgik af søgeresultatet, der er valgt ud. Frederiksholm karré 18 Lille Mellem Stor 2.837 kr..119 kr. 6.71 kr. Andre almene lejeboliger 2.61 kr. 3.873 kr. 7.3 kr. Private lejeboliger Ingen fundet 8.99 kr. 11.99 kr. Andelsboliger 6.01 kr. Ingen fundet Ingen fundet Ejerboliger.286 kr. 8.91 kr. 11.00 kr. Husleje/pr. md. for udvalgte boliger i postnummer 20 pr. 07.02.2012 Afdelingens udlejningssituation Hvor attraktiv en afdeling er, kan også vurderes ved at se på ventetiden, eventuelle tomme boliger, fraflytningsprocent samt hvor mange tilbudsbreve, der sendes ud ved genudlejning af boligerne. I Frederiksholm karré 18 er der over 20 års ventetid på alle boligtyper. I løbet af de seneste år er der kun udlejet 6 boliger til den eksterne venteliste, og foretaget et tilsvarende antal interne bytninger i afdelingen. Det tyder således ikke på, at afdelingen på nuværende tidspunkt kommer til at opleve udlejningsvanskeligheder. Konklusion på boligmarkedsanalyse Såfremt der er ønske om, at bo i Kgs. Enghave, vil det umiddelbart være økonomisk attraktivt at søge bolig i Frederiksholm karré 18. Den nuværende husleje i Frederikshom karré 18 ligger for små og mellemstore boliger, over prisniveauet for andre almene lejeboliger, men for store boliger lidt under den almene prisniveau. De månedlige udgifter er dog markant lavere end på det private marked, både ud fra omkostninger ved at købe en ejer- eller andelsbolig, men også i forhold til en privat udlejningsbolig. Med udgangspunkt i hvilke huslejestigninger den samlede beboergruppe vil kunne acceptere, hvis afdelingen blev tilsvarende bedre, vil afdelingen fortsat ligge væsentligt under det private marked. 13
Hvilke områder kan der arbejdes med? I dette kapitel præsenteres mulighederne for, at fremtidssikre afdelingen. Det gælder først mulighederne for, at gennemføre ombygninger i form af omdisponering og forbedringer af den enkelte bolig. Derefter omhandler kapitlet energi og indeklima, livet mellem husene, tilgængelighed, afdelingen som arbejdsplads og arkitektur. Forslag til ombygninger I mange velfungerende boligområder er der passende boliger til både unge, enlige, par, familier med børn og ældre. I den enkelte afdeling kan man overveje, hvilke beboergrupper, boligerne skal være attraktive for og derefter sikre, at boligerne er tidssvarende nok til at dække disse gruppers behov. Boligerne kan eksempelvis gøres tidssvarende gennem opdatering af køkken- og badefaciliteter, etablering eller udvidelse af altaner og omdisponering af boligens rum. På de næste sider vises nogle forslag, til hvordan boligerne kan ombygges eller forbedres. Prisoverslag og huslejepåvirkning I de følgende forslag til ombygninger inddrages et prisoverslag på anlægsudgifterne pr. bolig. Overslagene er inklusive moms og alle omkostninger i forbindelse med rådgivning, administration og lånoptagning. Der er tillagt overslagsmæssige driftsudgifter, hvor forbedringen medfører en særlig ny omkostning. Alle kalkulationer er taget ud fra erfaringstal 1
fra tilsvarende byggerier, og må derfor betragtes, som vejledende. Der kan ske betydelige ændringer, når produktet, og ideerne bearbejdes og analyseres nærmere blandt andet på grund af generelle prisstigninger, ændringer i skatter og afgifter mm. Derudover indgår en vurdering af, hvor meget huslejen vil stige for de husstande, som vælger at foretage ombygningerne. Ydelsesprocenter er beregnet ud fra tal fra et lån på 1 mio. kr. Finansieringseksempler er baseret på en ydelsesprocent på 6, % ved 30-årige fastforrentede obligationslån. 1
Løsningsforslag i to niveauer Løsningsforslag til omdisponering af boliger kan inddeles i to niveauer en basisombygning og en gennemgribende ombygning. Basisombygning En basisombygning kan med ganske få midler skabe en mere attraktiv bolig. Basisombygningen er en relativ overskuelig måde at etablere en moderne bolig på, fx ved at nedrive en let skillevæg eller udvide en altan, og giver efterfølgende mulighed for en løbende modernisering i takt med, at midlerne er til det. Gennemgribende ombygning Den gennemgribende ombygning kræver et større indgreb, for at gøre boligen mere tidssvarende. Dette indebærer f.eks. ændring på størrelse eller placering af badeværelser og køkkener. Vi har gennemgående set på muligheden for at åbne mellem køkken og stue, samt udvide de eksisterende altaner. Disse løsningsforslag er på basisombygningsniveau. Endvidere har vi udarbejdet nogle løsningsforslag hvor vi udvider badeværelset eller flytter køkkenet. Disse forslag er på gennemgribende niveau. Oversigt over området Med udgangspunkt i samtalerne med afdelingsbestyrelsen har vi som grundlag for ombygningsforslagene, valgt at fokusere på en række typiske beboergrupper med hver sin boligtype. De tre beboergrupper repræsenterer forskellige behov og krav, og resulterer således i forskellige former for ombygninger, der præsenteres på de følgende sider. 16
Eksisterende forhold i Frederiksholm karré 18 Blok A opgang 7C, 1 værelses taglejlighed Taglejlighederne i karré 18 udgøres primært af 1-rums boliger. Den udvalgte taglejlighed på 1 m 2 har ikke separat soveværelse, køkken og opholdsrum ligger i hver sin ende af boligen, og klædekammeret med skrånende loft er uden dagslysindtag. Boligtypen er velegnet til unge og yngre par uden børn, der prioriterer en lille bolig og lav husleje. Blok C opgang B, 3 værelses lejlighed Den relativt store andel af mellemstore lejligheder repræsenteres ved en 3 -rums bolig. Den eksisterende bolig har et smalt køkken med lille spiseplads, et lille badeværelse med utidssvarende installationer og umøblerbar altan. Med 77 m 2 er boligen oplagt til en familie med børn, der prioriterer en lejlighed med to soveværelser, rummeligt fælles opholdsrum og moderne køkken- og badefaciliteter. Blok D opgang 3B, 2 værelses stuelejlighed I stuelejlighederne finder man typisk 2- og 3-rums boliger. En bolig i stueplan er oplagt til ældre og bevægelsesbesværede. Denne beboergruppe prioriterer hindringsfri adgang til og i deres bolig, en rummelig opholdsstue og en møblerbar altan. Den eksisterende bolig på 69 m 2 har et smalt køkken og bad, snævre døråbninger, hindret adgang fra gadeniveau og hindret adgang til fælles faciliteter i kælderen. 17
Studiebolig køkken klædekammer soveværelse bad/wc opgang trappeopgang bad/wc trappe- opholds- og soverum køkken/alrum altan altan Løsningsforslag Eksisterende taglejlighed omdisponeres til 2-rums bolig på 1 m 2, med et tydeligt skel mellem opholds- og soveafdeling. Skillevæggen mellem køkken og kammer nedrives, og væggen mellem entré og kammer/køkken flyttes, for at opnå et lysere og mere regulært rum, der kan benyttes til soveværelse. Den eksisterende niche hvor der har været køkkenelementer, kan benyttes til skabsplads. Køkkenet flyttes i stedet over i den anden side af boligen, i forbindelse med den eksisterende opholdsstue, så der skabes et stort køkken alrum med altan. 18
Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af lette vægge mellem køkken og kammer. Anslåede udgifter ca. 2.000 kr. Nyt køkken. Anslåede udgifter ca. 12.000 kr. Flytning af skillevæg mellem entré og værelse. Anslåede udgifter ca. 7.000 kr. I alt anslåede anlægsudgifter ca. 22.00 kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 1220 kr. pr. måned 19
Familiebolig værelse soveværelse soveværelse soveværelse trappe opgang bad trappe opgang bad stue køkken altan køkken/ alrum altan Løsningsforslag Boligen omdisponeres mhp. at få et større køkken/alrum hvor familien kan opholde sig sammen. Dette imødekommes ved at åbne mellem køkken og stue, så der dannes et større og lysere køkken/alrum. Kogeø eller alternativt en let skillevæg, kan efter ønske opsættes for at afgrænse køkkenet. Bad/wc lægges sammen med en del af køkkenet, så badeværelset bliver større, og ved at blænde døren ud til entréen bliver der plads til egen vaskesøjle. Den eksisterende indeliggende altan udbygges. 20
Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af lette vægge mellem køkken og stue. Anslåede udgifter ca. 2.000 kr. Nyt køkken. Anslåede udgifter ca. 12.000 kr. Udvidelse af bad. Anslåede udgifter ca. 200.000 kr. I alt anslåede anlægsudgifter ca. 30.000 kr. I tilfælde af ønske om udvidet altan udfor eksisterende indeliggende altan. Anslåede merudgifter ca. 12.000 kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 189 kr. pr. måned Opsætning af altan ved eksisterende indeliggende altan vil give et tillæg til huslejestigningen på ca. 1 kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca. 236 kr. pr. måned 21
Ældrevenlig stuebolig værelse værelse bad køkken altan trappeopgang Stue trappeopgang bad Køkken/ Alrum altan Løsningsforslag Boligens tilgængelighed forbedres, så der skabes bedre bokvalitet for bevægelsesbesværede beboere. Ved at nedrive væggen mellem kammer og bad/wc skabes et større badeværelse med plads til egen vaskesøjle. Skillevæg mellem køkken og opholdsstue fjernes, så der dannes et stort køkken/alrum, med god bevægelsesplads. Der isættes bredere døre i boligen, og opsættes trappelift i opgangen. For at skabe en møblerbar altan, kan der tilføjes en lille udhængt altan. 22
Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af lette vægge mellem køkken og stue. Anslåede udgifter ca. 2.000 kr. Udvidelse af bad Anslåede udgifter ca. 200.000 kr. Nyt køkken Anslåede udgifter ca. 12.000 kr. I alt anslåede anlægsudgifter ca. 30.000 kr. I tilfælde af ønske om udvidet altan udfor eksisterende indeliggende altan. Anslået merudgifter ca. 7.000 kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 189 kr. pr. måned Opsætning af altan ved eksisterende indeliggende altan vil give et tillæg til huslejestigningen på ca. 06 kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca. 2301 kr. pr. måned 23
Sammenlægning af gavllejligheder køkkenværelse stue entré køkken værelse bad bad entré entré entré bad bad køkken værelse værelse køkken Gavllejligheder Blok C Gavllejligheder Blok D Løsningsforslag Decideret gennemlyste boliger i gavlene, vanskelliggøres af den forskudte bygningsmasse. Ved sammenlægningen af boligerne er derfor fokuseret på at forenkle planløsningen til fleksible, men regulære rum, med adskilt sove- og opholdsafdeling. Endvidere er der skitseret mulighed for udvidelse af altan i gavlen. Køkken/alrum bad entré entré bad værelse værelse værelse soveværelse sove- Køkken/alrum Forslag til gavllejlighed Blok C Forslag til gavllejlighed Blok D 2
Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning og genopførelse af vægge Anslåede udgifter ca. 7.000 kr. Udvidelse af bad Anslåede udgifter ca. 10.000 kr. Nyt køkken Anslåede udgifter ca. 12.000 kr. I alt anslåede anlægsudgifter ca. 30.000 kr I tilfælde af ønske om udvidet altan Opsætning af altan udfor eksisterende indeliggende altan. Anslåede merudgifter ca. 100.000 kr. I tilfælde af ønske om gavlvindue Anslåede merudgifter ca. 30.000 kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca. 1.89 kr. pr. måned Opsætning af altan ved eksisterende indeliggende altan vil give et tillæg til huslejestigningen på ca. 0 kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca. 2.3 kr. pr. måned Gavlvindue vil give et tillæg til huslejestigningen på 162 kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca. 297 kr. pr. måned 2
Energi Det er vigtigt at fokusere på energioptimering, når man arbejder med fremtidssikring. Det kommer ofte både miljøet og afdelingens økonomi til gavn, når der tænkes i energibesparelser. Energiområdet er i rivende udvikling, og har både samfundets og mange beboeres, fokus i disse år. Derfor er det oplagt, at afdelingen ser på hvilke muligheder, der er for at nedbringe energiforbruget til både el, vand og varme i fremtiden. Det er eksempelvis relevant, når en afdeling står overfor at renovere bygningerne, udskifte taget eller vælge nyt opvarmningssystem. Det er dog vigtigt, at man er omhyggelig med at vælge løsninger, som kan lade sig gøre og som måske endda kan betale sig økonomisk set for afdelingen. Afdelingens energiforbrug Klimaskærmen facade, vinduer og tag lever ikke op til de krav, som stilles i dag med hensyn til varmeisolering. Især gavlene, kvistene, ovenlysvinduerne og tagene har mangelfuld isolering. Isoleringsmaterialet i taget er nedtrådt og isoleringsgraden er væsentligt nedsat eller uden egentlig virkning. Varmeforbruget i afdelingen ligger da også et pænt stykke over gennemsnittet for lignende ejendomme, som er opført i perioden 190-1970. Forbruget i karré 18 ligger på 137 kwh/m 2, hvor gennemsnittet befinder sig på 119 kwh/m 2. At bringe energiforbruget ned til BR 10 niveau er nok ikke realistisk, idet dette ligger på 2 kwh/m2. Det vil imidlertid være muligt at bringe energiforbruget væsentligt ned ved isolering af gavle, tag, skunk- og skråvægge, ovenlysvinduer, men også med udskiftning til energiruder. Endvidere kan der installeres varmeveksler i forbindelse med den mekaniske ventilation. 26
Afdelingens tekniske installationer Faldstammer, varmt- og koldtvandsrør er udtjente og bør udskiftes snarest. For tiden er der stigende udgifter til udskiftning af vandinstallationen. El-installationerne er i orden, men der ikke tilstrækkeligt med eludtag for belysning. Varmesystemet er et enstrenget anlæg, som ikke kører optimalt. Her er der aktuelt stigende udgifter til reparationer. Mekanisk udsugning fra boligerne foregår via ventilatorer på loft ud til det fri. Forslag Afdelingen har en højere udgift til opvarmning i forhold til sammenlignelige afdelinger. Men i forbindelse med en kommende Helhedsplan, vil der blive søgt foretaget tillægsisolering af facader m.m., så bygningernes energiforbrug kan reduceres. I forbindelse med den kommende tagrenovering, bør det overvejes at montere solcelleanlæg, som enten på taget eller integreret i tagfladen. Solcelleanlægget kan dække el-forbruget på afdelingens fællesarealer; trappebelysning, udendørsbelysning og vaskeri. For tiden er prisen på solcellerne faldende i takt med at disse bliver mere effektive. Mekanisk ventilation med varmegenindvinding er et must. På fællesarealerne kan der, for at nedbringe elforbruget, monteres LED-belysning. Afledning af regnvand kan gennemføres ved dels forsinkelse af regnvandet og dels afledning på egen grund. Om det er muligt at foretage lokal afledning af regnvand bør undersøges nærmere, idet det ikke er alle steder, at jordbundsforholdende kan modtage større vandmængder. Med hensyn til forsinkelse eller fordampning af regnvandet vil dette kunne lade sig gøre ved etablering af grønne tage eller etablering af regnvandsbassiner som kan indgå i et haveanlæg. Da bebyggelsen har stejl tagrejsning vil det ikke være muligt at etablere grønne tage. Det anbefales, at KAB's energikonsulenter gennemgår afdelingen, og udarbejder en rapport, hvor det fremgår, hvilke tiltag, der bør iværksættes under hensyntagen til afdelingens økonomi samt muligheder for at udnytte umiddelbare nemme tiltag. 27
Livet mellem husene Det er centralt at fremtidssikre selve boligerne men det er også meget vigtigt at overveje, hvordan de fysiske rammer udenfor boligerne kan være med til at skabe et velfungerende boligområde. Ud fra samtalerne med afdelingsbestyrelsen, har vi erfaret at beboerne kommer godt ud af det med hinanden, men at der alligevel sjældent foregår sociale aktivitter i afdelingen. Det handler derfor i høj grad om at skabe kontaktflader, hvor beboerne kan se og mødes med andre. Det skaber tryghed, hvis beboerne føler, at der er aktivitet i boligområdet. Nogle får måske en snak ved cykelstativet - andre mødes ved vaskeriet eller legepladsen. Grønne områder Nogle steder ser man, at der er meget store grønne områder som bare ikke bliver brugt af beboerne. Erfaringerne viser, at mennesker bliver tiltrukket af områder, hvor andre færdes og opholder sig. Derfor er det vigtigt at overveje, om man kan skabe muligheder for nye aktiviteter og opholdssteder, som giver liv på arealerne. Det kan både være gode legepladser til børnene, små afskærmede pletter, hvor man kan sidde i fred og ro, voksen-legepladser, grill-pladser mm. Bløde kanter Det er vigtigt, at se på mulighederne for at skabe de såkaldte bløde kanter. Det drejer sig om overgangen fra bygningerne til de grønne områder. Det kan eksempelvis være små forhaver, altaner eller udgang til de grønne områder fra stuelejlighederne, hvor beboerne kan sætte blomsterkrukker. Udsigten til andre, som hygger sig med dagligdags gøremål eller slapper af i solen, skaber tryghed og en fornemmelse af liv i området. 28
Samlingspunkter Der er ofte flere fælles faciliteter i boligområdet eksempelvis et vaskeri, nogle butikker eller et beboerhus, som fungerer, som samlingspunkt for beboerne. Et andet samlingspunkt er ejendomskontoret. I nogle områder kan man, ved at samle funktionerne, skabe et naturligt samlingspunkt, som skaber en landsby-fornemmelse, hvor beboerne mødes. Forslag Følgende kunne skabe bedre rammer for det sociale liv i området: Markerede overgange fra boligblok A+B til de fælles udearealer, så mindre børn ikke skal løbe rundt mellem de parkerede biler. Bedre adgangsforhold til afdelingens fælles faciliteter i kælderen for bevægelsesbesværede beboere, så de ikke afskæres fra at deltage i sociale aktiviteter. I forbindelse med lokal afledning eller forsinkelse af regnvand bør der i stor udstrækning tages hensyn til synliggørelse, oplevelse, leg og ophold, så denne afledning bliver en synlig del af området. Den kan integreres som en del af afdelingens legeplads. Tilgængelighed Boligernes opholdsrum er gode og regulære, men køkkener og bade er smalle, og for små til både kørestole og rollatorbrugere. Alle døre i boligerne er desuden for smalle til kørestole. Adgang til altan er også hindret for kørestolsbrugere på grund af dørbredden. Alle boliger i afdelingen må derfor betegnes som uegnede til kørestols- og rollatorbrugere. Samtlige stuelejligheder kan anvendes af gangbesværede. Forslag Mindre forbedringer, der vil gøre afdelingen mere tilgængelig: Etablering af niveaufri adgang til fællesvaskeri ved indretning af en trappelift eller elevator ved udvendig trappe. Etablering af niveaufri adgang til beboerlokaler ved indretning af en trappelift eller elevator ved udvendig trappe. 29
Forslag Større forbedringer, der vil gøre afdelingen og boligerne mere tilgængelige: Boligerne i stueetagen kan opgraderes til også at være egnede til kørestols- og rollatorbrugere ved at etablere en trappelift i opgangen eller ved at etablere en rampe fra terræn til stueetage i gården, samt ombygning af boligernes bad og køkken. Ved at etablere en ny adgang til boligerne med en rampe skal der etableres særskilt adgang til stuelejlighederne i gårdfacaden Et nyt regulært og større bad kan indrettes ved sammenlægning af garderobe, bad og en bid af tidligere køkken. Nyt køkken indrettes ved sammenlægning af køkken og stue eller værelse (se afsnit om Forslag til ombygninger). Afdelingens boliger på de øvrige etager, kan kun opgraderes ved at etablere niveaufri adgang via et selvbærende elevatortårn i gården samt via en ombygning af bad, køkken og entré som i ovenstående forslag. Ved at opføre ny adgang til boligerne via altanen i gården skal der etableres særskilt adgang til hver lejlighed, som i ovenstående forslag. Afdelingen som arbejdsplads Ejendomskontoret er placeret centralt i bebyggelsen i en stuelejlighed og indeholder tillige også afdelingens bestyrelseslokale. Ejendomskontoret er lyst, men en istandsættelse i form maling og reoler ville være godt at få gennemført. Driftspersonalet er synligt i bebyggelsen og der er dermed skabt gode muligheder for kontakt til beboerne i hverdagen. Affaldsskaktningen er dog et problem, idet skaktningen foregår i kælderen og er meget arbejdskraftkrævende, samtidig med at arbejdsmiljøkravene er skærpet væsentligt med hensyn til beklædning og hygiejne. Det foreslås derfor, at husholdsaffaldet bringes af beboerne til affaldsbeholdere nedgravet i terræn. 30
Arkitektur Bebyggelsen støder op til Musikbyen som blev planlagt i 1920 af Københavns Kommune på baggrund af ønsket fra en række private grundejere. Musikbyen er opført i funkisstil. Karré 18 blev opført i 1966 bestående af boligblokke omkring et gård og haverum. Bebyggelsen er et tidseksempel på, hvordan parkbebyggelser i 3½ etage blev opført, dog ikke som en stok bebyggelse, hvor boligblokkene ligger på rækker. Boligerne er i princippet orienteret efter solen således, at opholdsrum er placeret mod vest og køkken og soverum mod øst. Altaner bliver almindelige og fra at være placeret uden på facaden bliver det mere og mere almindeligt, at de bliver integreret bygningselement, hvor altanen opleves som en del af opholdstuen ved at være indeliggende i bygningskroppen. Boligerne er ikke længere små 2 rums boliger, men der prioriteres større familieboliger på 3 og rums boliger. Arkitekturen med gule mursten og røde tegltage er klassiske og har en robusthed, hvor det vil være muligt at opsætte udvendige altaner også individuelt, samt at der kan monteres solcelleanlæg på tagfladerne. Ved at ændre på placeringen af køkkenet i de boliger som har køkken i østlig retning til at køkkenet står i forbindelse med opholdstuen, vil dette muliggøre, sammen med en udvidelse af altanen, en væsentlig forøgelse af boværdien. 31
Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? Nu fokuseres på scenarier for fremtiden. Her ses på mulighederne, for at omsætte visionerne for fremtidssikringen af afdelingen til virkelighed. Vi lægger ud med at skabe et overblik over de planlagte forbedringer og vedligeholdelsesprojekter, som har betydning for afdelingens økonomiske råderum til at iværksætte nye tiltag. Udfordringen ligger i, at koordinere moderniseringen med vedligeholdelsen, så I får mest for pengene. Med andre ord skal drømmene nu blive til virkelighed. Her kommer vi også ind på, hvilke skridt man kan tage, hvis råderummet ikke er tilstrækkeligt. 32
Lad os lave en plan for fremtiden I dag planlægges der løbende forbedrings- og moderniseringsarbejder i afdelingen. Mange af disse arbejder gennemføres, som selvstændige arbejder, som sjældent koordineres. Det kan være problematisk af flere årsager: Det betyder desværre ofte, at eventuelle besparelser ved at udføre flere ting i samme projekt, går tabt. Mængden og omfanget af de planlagte forbedrings- og vedligeholdelsesprojekter definerer afdelingens økonomiske råderum. Derfor kan mange mindre projekter ende med at forhindre, at man kan iværksætte fremtidssikringsprojekter. Indimellem vælges der løsninger, som blokerer for senere at kunne gennemføre fremtidssikre løsninger. Et eksempel kunne være, når der skal lægges et nyt tag på ejendommen. Her kunne man sørge for at vælge en løsning, som ikke forhindrer en senere inddragelse af tagetagen til boligerne ved sammenlægning af boligerne. For at være i stand til at planlægge og koordinere de enkelte projekter, er det vigtigt, at kunne danne sig et hurtigt overblik. Mange afdelingsbestyrelsesmedlemmer har i dag svært ved at gennemskue budgetter og regnskaber og på den baggrund, hvordan mulighederne er, for at iværksætte fremtidige arbejdsopgaver eller projekter. Der skal derfor udarbejdes en plan, som giver mulighed for, at få overblik over de nuværende igangværende og de fremtidige projekter. Med de fremtidige projekter mener vi de nødvendige arbejder og moderniseringsprojekterne. Vi kalder planen for en fremtidsplan. 2011 2012 2013 201 201 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 202 202 2026 Igangværende projekter Nødvendige projekter Lad os få alle de nuværende og nødvendige projekter på bordet Det første skridt i kortlægningen er, at opstille de igangværende projekter, og de nødvendige projekter fra jeres langtidsbudget. De første er, som antydet, projekter, der allerede er sat i gang eller projekter, som afdelingen har vedtaget. De nødvendige projekter er, som oftest beskrevet i det periodiske eftersyn og omhandler de projekter, som er afgørende for, at bevare ejendommens bygningstekniske sundhedstilstand. 33
Afdelingens projekter Frederiksholm Karré 18 har igangsat udarbejdelse af en Helhedsplan, som forventes færdiggjort inden sommeren 2012. Denne Helhedsplan udarbejdes af DOMINIA rådgivende ingeniører. Med tanke på den alsidige fordeling af boligtyper i afdelingen, anses det ikke at være nødvendigt at foretage lejlighedssammenlægninger i væsentlig omfang. Det kan dog være en væsentlig forbedring af boligen, hvis man fjerner vægge mellem køkken og stue, og dermed får mere fleksible, lysere rum, og/eller man udvider toilet/badeværelser, og udbygger altaner. Når en renovering forbedrer bygningens tæthed, isolering eller installationer og samtidig skaber den rette ventilation, skabes der bedre indeklima og komfort for beboerne. Men renovering handler ikke udelukkende om komfort og bokvalitet for beboerne. Renovering handler også om energi. Over 0% af den i Danmark anvendte energi går til opvarmning og ventilation af vores bygninger, så der er en stor mijlømæssig gevinst at hente ved at gøre bygningerne mere energieffektive. Da det langt fra er sikkert, at alle de forhold som Helhedsplanen påpeger, vil opnå støtte fra Landsbyggefonden, vil der derfor være forhold som vil skulle implementeres i fremtidsplanen. Der vil øjensynligt også gå et par år førend Landsbyggefonden vil komme med et endeligt tilsagn. Det næste skridt er, at få indarbejdet de nye ideer til modernisering af jeres afdeling. Fremtidsplanen vil ikke være et endegyldigt statisk værktøj, men en plan, som ændres i takt med de gode ideer. Til udarbejdelse af fremtidsplanen, som blandt andet vil tage udgangspunkt i langtidsplanen, vil der blive tilknyttet en konsulent som i samarbejde med driftschefen vil forestå dette. Vi foreslår, at det vil være driftschefen, der sammen med afdelingsbestyrelsen har ansvaret for, at fremtidsplanen altid er opdateret. Ren praktisk vil det være afdelingsbestyrelsens opgave at tage den op til revision i forbindelse med budgetplanlægningen. I afdelingsbestyrelsernes daglige arbejde vil fremtidsplanen være et centralt værktøj. 3
Hvordan kan I komme videre? Råderet Inde i boligen har du, som beboer, ret til selv at igangsætte og betale for forbedringer, som f.eks. et nyt køkken. Forøger arbejdet boligens værdi, har du ved fraflytning mulighed for en godtgørelse på op til 16.909 (2011-tal), hvis udgifterne kan dokumenteres. Alt efter levetid nedskrives beløbet over 10, 20 eller 30 år. Boligorganisationen har ret til at opkræve en lejeforhøjelse, hvis den fremtidige vedligeholdelse kræver det. Uden for boligen kan råderetten også bruges. Dog kræver det godkendelse på afdelingsmødet samt af boligorganisationens bestyrelse. Arbejder, afdelingen vil acceptere, kan ses i afdelingens råderetskatalog. Det kunne f.eks. være en altan, terrasse, have mv. Individuelle moderniseringer Arbejderne skal godkendes på et afdelingsmøde og af boligorganisationens bestyrelse. Det er ofte køkkener, badeværelser og altaner, der bliver igangsat. Boligafdelingen optager realkreditlån, og de beboere der har sagt ja til arbejdet, får en lejeforhøjelse. Alt efter levetid afbetales lånet over 10, 20 eller 30 år. Langtidsplan (henlæggelser) Er der i langtidsplanen henlagt til de foreslåede vedligeholdelsesarbejder, kan denne sum penge indgå i projektet. Er der eksisterende lån, som snart udløber, frigives der kapital, som kan bruges til nye lån. 3
Egen trækningsret Max 2/3 af anskaffelsessummen kan bruges til finansiering af forbedringsarbejder. Dispositionsfonden Fonden kan give lån eller tilskud til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Landsbyggefonden Renoveringsstøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor ydelsen i gennemsnit i alle støttesager udgør 3, % årligt. Særlig driftsstøtte, herunder kapitaltilførsel til særligt vanskeligt stillede afdelinger. Huslejestøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor der er fysiske renoveringer samt boligsociale tiltag. Delvis fritagelse for betaling af pligtmæssige bidrag og delvis fritagelse for betaling af udamortiserede lån. 36
37
Bilag A - Afkrydsningsskemaer om afdelingen Afdelingen og nærområdets attraktionsværdi Skala 1- point 1 ikke attraktiv meget attraktiv Unge 18-2 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Nærområdet De offentlige transportmuligheder Faciliteterne i området (indkøb mv.) Afd. renommé Afd. udseende TOTAL 2 2 2 2 2 2 Resultat: Meget utilfredsstillende: 0- point Utilfredsstillende: -10 point Neutral vurdering: 10-1 point Tilfredsstillende: 1-20 point Meget tilfredsstillende: 20-2 point 38
Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Skala 1- point 1 ikke attraktiv meget attraktiv Unge 18-2 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Størrelse Indretning Køkkenforhold 3 Badeforhold 3 2 Installationer IT, TV, TLF 3 3 3 3 3 3 Adgangsforhold 2 Parkering Vaskefaciliteter 2 Fælles indendørs faciliteter 2 Grønne områder Legepladsen TOTAL 9 9 9 8 9 39 Resultat: Meget utilfredsstillende: 11-22 point Utilfredsstillende: 22-33 point Neutral vurdering: 33- point Tilfredsstillende: - point Meget tilfredsstillende: -66 point 39
Beboernes mulighed for at finde en tilsvarende bolig mm. Skala 1- point Unge 18-2 år Yngre voksne uden børn 1 forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelsesbesværede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Beboergruppens holdning til sammenhæng mellem husleje og kvalitet i boligen 1 = ingen sammenhæng = god sammenhæng Beboergruppens mulighed for at finde en tilsvarende bolig i området 1 = ingen mulighed 3 2 1 = god mulighed Hvilke huslejestigninger, vil beboergruppen kunne acceptere, hvis afd. blev tilsvarende bedre? 2 2 2 2 2 2 1 = ingen 2 = 0-10 % 3 = 10-20 % = 20-0 % = over 0% 0
Afdelingens sociale forhold point point 3 point 2 point 1 point Sæt ét kryds pr. spørgsmål. Skriv point i det blå felt til højre og udregn totalscore til sidst Vurder beboernes generelle tilfredshed Meget tilfreds Tilfreds Hverken eller Utilfreds Meget utilfreds Er der sociale problemer i afdelingen? Nej, slet ikke Nej, kun i mindre grad Hverken eller Ja, i nogen grad Ja, i høj grad Kommer beboerne godt ud af det med hinanden? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke Er beboerne trygge ved at bo i området? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke Hvor ofte tager beboere initiativ til at iværksætte aktiviteter i afdelingen? Meget ofte Ofte Hverken eller Sjældent Meget sjældent 1 TOTAL 19 1
Bilag B - Grundlag for boligmarkedsanalysen Boligmarkedsanalysen giver et øjebliksbillede, hvor du kan se hvordan huslejeniveauet i din afdeling ligger i forhold til andre boformer i nærområdet. Tallene er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger inden for de forskellige boformer. Følgende hjemmesider er anvendt: www.boliga.dk (ejerboliger) www.lejebolig.dk (private lejeboliger) www.danmarkbolig.dk (almene boliger) www.andelsbolig.dk (andelsboliger) Dette kombineres med KAB's egen statistik over huslejeniveauet for de enkelte afdelinger, som opdateres hvert år. Følgende søgekriterier er anvendt: Beliggenhed (postnummer) - Adresse er så vidt muligt tæt ved afdelingen. Størrelse på boligen i m2 Type af byggeri (eksempelvis etage, rækkehuse mv.) På baggrund af søgeresultaterne er det billigste eksempel valgt ud. Den månedlige ydelse for en andelsbolig eller en ejerbolig kan beregnes på flere måder, da der blandt andet findes forskellige lånetyper. I vores eksempel er forudsætningen, at den boligsøgende skal låne alle pengene til boligen samt at der optages fast forrentet lån med afdrag. Nedenfor beskrives hvordan udregningen er foretaget. Eksempel på udregning for en andelsbolig på 0 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for andelsboligen indgår: Pris på lejligheden på 7.000 kr Omkostninger forbundet med købet på 2.000 kr Et lån på,3 % over 20 år Et rentefradrag på 32,60 % En boligudgift på 1.80 kr På den baggrund er nettoydelsen på 3.063 kr Dertil lægges boligudgiften på 1.80 kr I alt:.913 kr om måneden. 2
Eksempel på udregning for en ejerlejlighed på 0 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for ejerboligen indgår: Brutto-/nettoydelse for ejerboligen er i følge ejendomsmægleren på.787/.271 kr mdl. (Inkl. fællesudgifter, afdrag og fradrag, ejendomsskat og ejendomsværdiskat) Kontantprisen på boligen er 799.000 kr Et % fastforrentet realkreditlån på 80 % Et variabelt boliglån på 7 % på 1 % af de 799.000 kr De resterende % af lånet på 0.000 kr., samt diverse omkostninger til fx advokat, stempel og tinglysning på ca. 30.000 kr., kan betales kontant eller boliglånet kan forhøjes. Et yderligere lån vil betyde 70.000 kr. til 7,00 % over 20 år og et rentefradrag på 32,60 % og give en månedlig ydelse på 08 kr. efter skat. I alt:.679 kr. om måneden efter skat. 3