Et kig ind i fremtiden

Transkript

1 Et kig ind i fremtiden Fremtidssikring af Frederiksholm Karré 8 Boligselskabet AKB, København

2 Rapporten er udarbejdet af Projektleder Ronald Barkved Arkitektstuderende Isabella Caterina Kleivan KAB Byggeprojektområdet Maj 202 2

3 Indhold Er afdelingen klar til fremtidssikring? Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Grundlag for analysen Hvordan står det til i afdelingen? 6 Beskrivelse af afdelingen og nærområdet 6 Afdelingens attraktionsværdi 8 Boligmarkedsanalysen Hvilke områder kan der arbejdes med? Forslag til ombygninger Løsningsforslag på to niveauer Oversigt over området 6 Eksisterende forhold i Frederiksholm karré 8 7 Studiebolig 8 Tiltag der medfører omkostninger 9 Bolig til enlig forælder 20 Tiltag der medfører omkostninger 2 Sammenlægning af boliger - 3 til 2 22 Tiltag der medfører omkostninger 23 Bolig i to etager 2 Tiltag der medfører omkostninger (forslag A) 2 Bolig med øget tilgængelighed 26 Tiltag der medfører omkostninger 27 Energi 28 Livet mellem husene 3 Tilgængelighed 33 Afdelingen som arbejdsplads 3 Arkitektur 3 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? 3 Lad os lave en plan for fremtiden 3 Hvordan kan I komme videre? 38 Bilag A B Afkrydsningsskemaer om afdelingen Boligmarkedsanalyse 3

4 Er afdelingen klar til fremtidssikring? Flytter børnefamilierne fra jeres afdeling på grund af pladsmangel, og brokker beboerne sig over gamle køkkener? Og hvad med de ældre beboere? Har de mulighed for at blive i afdelingen, hvis de får svært ved at komme rundt? Beboernes behov ændrer sig livet igennem - og hvis I vil beholde dem i jeres afdeling, skal deres behov opfyldes. Derudover efterspørger mange boligsøgende mere plads, bedre køkkener og bad. Kan I matche det? Fremtidssikring handler om at sikre, at jeres afdeling har gode boliger, som stabile beboere vil flytte ind i - og bo i, i lang tid. Det kan I opnå, hvis boligområdet er et trygt og rart sted at bo, med boliger til en pris almindelige beboere kan og vil betale. Fremtidssikring handler også om, at befolkningens syn på den almene bolig har ændret sig. Da boligerne blev planlagt, lagde man vægt på gode og sunde boliger til mennesker med almindelige indtægter og danskerne stod i kø for at leje dem. I dag opfatter mange de almene boliger, som ensformige og føler ikke, at der er mulighed for at tilpasse deres bolig efter individuelle behov. Det betyder, at muligheden for en altan eller et lille stykke have kan være med til at fastholde nogle beboere. For andre kan muligheden for at inddrage et tagrum i boligen, til en hobby, være afgørende. I denne fremtidssikringsrapport kan I finde inspiration og gode ideer til, hvordan I kan sikre, at jeres afdeling også i fremtiden vil være et attraktivt sted at bo.

5 Hvad sker der, hvis I ikke gør noget? Såfremt boligerne ikke bliver moderniseret i forhold til nutidige ønsker og behov vil afdelingen muligvis opleve udlejningsvanskeligheder. På længere sigt vil børnefamilier og yngre par vælge andre boliger som er mere tidssvarende. Ældre enlige med behov for rollator og lignende vil på længere sigt komme til at præge beboersammensætningen. Med boligernes manglende niveaufri adgang, og boliger der ikke opfylder krav til bad og toilettets frie gulvareal, vil dette betyde forringede levevilkår for disse beboere, såfremt de bliver boende. Konsekvensen vil derfor være, at der over tid kun vil være ganske få børnefamilier og bevægelseshæmmede, som har brug for rollator eller kørestol tilbage i afdelingen. På længere sigt kan dette medføre udlejningsvanskeligheder samt gennemtræk set i forhold til, hvad øvrige almene boligbebyggelser kan tilbyde i Kongens Enghave eller i Hovedstadsregionen, og dermed belaste afdelingens drift ved tomgang samt større slidtage på boligerne. Grundlag for analysen Den foreløbige analyse er baseret på observationer foretaget på stedet, gennemgang af foreliggende tegningsmateriale, og interview med driftsleder og driftschef/ejendomsleder samt afdelingsbestyrelse. Der er ikke foretaget tekniske undersøgelser eller undersøgelser af bygningernes stabilitet. Der er heller ikke taget hensyn til bestemmelser i en eventuel lokalplan eller andre bestemmelser for grundens udnyttelse og bebyggelsens udformning. Overslagene, der indgår i de beskrevne forslag til ombygninger, er baseret på erfaringstal, og skal betragtes, som vejledende. Hvis afdelingen ønsker at arbejde videre med idéforslagene, skal der foretages en grundig undersøgelse af plangrundlaget og bygningernes tekniske udformning. Derudover skal der udarbejdes skitseforslag, foretages prissætning af et teknisk rådgivningsfirma og tages højde for de relevante reglementer.

6 Hvordan står det til i afdelingen? Beskrivelse af afdelingen og nærområdet Bydelen Kgs. Enghave ligger som en selvstændig enklave, klart afgrænset fra nabobydelene. I alt bor der ca borgere i bydelen. Antallet af borgere har været konstant over den seneste årrække, når der ses bort fra nybyggerierne ved Sluseholmen og Teglværksholmen. Prognoserne viser, at der bliver flere københavnere indtil 2020, ca personer, da der er en stigende interesse for at bo, arbejde og tilbringe sin fritid i storbyen. I alt er der ca boliger i bydelen, hvoraf almene boliger udgør ca. halvdelen svarende til 800 boliger. Godt 70 % af boligerne i Kgs. Enghave er og 2-rumsboliger. Aldersmæssigt fordeler hele Vesterbro/Kongens Enghave sig således, at de 0-9 årige udgør 7 % (Københavns Kommune 20 %), 20-6 årige udgør 7 % (Københavns Kommune 70 %) og +6 årige udgør 8 % (Københavns Kommune 0 %). Den ensidige lejlighedsstruktur og aldersfordeling indikerer, at der ikke er mange børnefamilier i Kgs. Enghave, idet der kun i gennemsnit bor,7 beboer pr. bolig. Kgs. Enghave har en meget klar og let aflæselig bystruktur. Etageboligbebyggelsen er præget af i vidt omfang at være opført på grundlag af samlede bebyggelses- og gadeplaner, med kvalitetspræget byggeri og mange omhyggeligt udformede byrum og gadeforløb. 6

7 Bebyggelserne i Kgs. Enghave inddeles i tre bykvarterer med hver sit bebyggelsesmæssige udtryk: Frederiksholm, Bavnehøj og Musikbyen. Frederiksholm domineres af etageboliger, både som karreer og fritliggende stokke, flere steder med små forhaver eller velplanlagte gårdrum. Overgangen mellem Frederiksholm og Musikbyen markeres ved Mozarts Plads, der afslutter gadeforløbet fra Borgbjergsvej, bydelens primære indkøbsgade. Frederiksholm karré 8 er beliggende i den sydlige ende af Borgbjergsvej, ud til Mozarts Plads, og blev opført i 926 som en -etagers boligblok med sadeltag og et rektangulært gårdrum. Afdelingen rummer 230 boliger, der fordeler sig på 6% 2 rumsboliger, 3% 3 rumsboliger, og 9 % rumsboliger i hjørneopgangene. Tagetagen er udnyttet til ungdomsboliger, nu under nedlæggelse, og en enkelt lejlighed. Gårdrummet er renoveret i 200 og fremstår velholdt, med stor variation i de rekreative områder. I nærområdet er der bibliotek, indkøbsmuligheder, daginstitutioner og skoler. Bebyggelsen er stationsnær med 600 meter til både Sjælør og Sydhavn Station, og der er derudover god adgang til offentlig transport. Der er store ubebyggede områder i bydelen og inden for rimelig afstand findes et varieret udbud af naturoplevelser, heriblandt Sydhavnstippen og Valbyparken. Kongens Enghave er imidlertid også domineret af store trafikårer, der gennemskærer bydelen og især er bykvartererne afskåret fra vandet. Borgmester Christiansens Gade Borgbjergsvej K.M. Klausens Gade Harald Jensens Gade 7

8 Afdelingens attraktionsværdi Hvis jeres afdeling skal være attraktiv fremover, er det nødvendigt at overveje, hvilke beboergrupper, der har lyst til at bo i afdelingen. Fremover kan det måske blive nødvendigt, at kunne tiltrække nye grupper, eller imødekomme de nuværende beboeres skiftende behov. Afdelingsbestyrelsen har, sammen med KAB, diskuteret og gennemgået afdelingens attraktionsværdi i forhold til forskellige beboergrupper. Målet er at synliggøre, hvilke grupper, der får opfyldt deres behov i jeres afdeling samt hvilke, der måske vil søge en anden bolig i fremtiden, som passer bedre til deres behov. Der er givet point i forhold til, hvor attraktiv afdelingen er for de enkelte grupper. Der er givet fra til hvor er bedst. Du kan se de udfyldte skemaer i bilag A. Hvor attraktiv er afdelingen? Afdelingsbestyrelsen udfyldte et skema om afdelingens og nærområdets attraktionsværdi. Det handler blandt andet om afdelingens og områdets renommé, udbud af institutioner, transportmuligheder mm. Afdelingens og nærområdets attraktionsværdi Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn ("Det grå guld") Beboergruppe 2 forældre m. børn forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke Mindre Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv attraktiv attraktiv Attraktionsværdi Overordnet set udviser beboerne tilfredshed med afdelingen og nærområdet. Gode indkøbs- og transportmuligheder og nærhed med byen, gør afdelingen attraktiv og giver et godt rennomé, men beboerne er enige om, at afdelingen har et lidt tungt udseende. Ældre beboere udtrykte stor tilfredshed med nærområdet, men enlige forældre med børn og bevægelsesbesværede beboere føler, at det er svært at benytte sig af bydelens tilbud, og at der således mangler et samlingspunkt i afdelingen. 8

9 Hvordan vurderes boligen, fælles faciliteter og områder? Afdelingsbestyrelsen svarede på spørgsmål om beboernes vurdering af blandt andet boligernes størrelse, indretning, køkken- og badeforhold. Der var også spørgsmål om de udendørs faciliteter eksempelvis legeplads, de grønne områder og parkeringsforhold. Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Ældre og bevægelsesbesværede Singler/par u. børn ("Det grå guld") Beboergruppe 2 forældre m. børn forælder m.børn Yngre voksne uden børn Unge Slet ikke attraktiv Mindre attraktiv Hverken eller Attraktiv Meget attraktiv Attraktionsværdi En samlet vurdering af boligerne og afdelingens fælles arealer opnåede resultatet utilfredsstillende / meget utilfredsstillende. Det skyldes især afdelingens utidssvarende installationer og badefaciliteter, der omtales som "kosteskabe", men også den nyrenoverede gårdrum, der ikke lever op til beboernes forventninger om mulighed for fælles oplevelser og aktiviteter. Boligernes tilgængelighedsniveau resulterer ligeledes i at bevægelsesbesværede beboere er utilfredse med boligernes indretning, køkkenforhold, adgangsforhold og parkering. Yngre beboere og beboere uden børn vurderer at boligernes størrelse er tilfredsstillende, men for familier med børn er boligerne hverken størrelsesmæssigt eller indretningsmæssigt egnede. Beboernes muligheder for at finde en tilsvarende bolig Afdelingsbestyrelsen udfyldte også et skema, som omhandlede de forskellige beboergruppers muligheder for at finde en tilsvarende bolig i området, hvorvidt beboerne synes, at der er sammenhæng mellem kvaliteten og huslejen samt deres tolerance overfor huslejestigninger. Resultatet er følgende: Alle beboere synes generelt, at boligernes prisniveau afspejler afdelingens bokvalitet. Afdelingsbestyrelsen vurderede imidlertid, at når man betragter bokvalitet og pris er muligheden for at finde en tilsvarende eller bedre bolig i Kgs. Enghave god for alle beboergrupper. 9

10 Hvis afdelingen og boligerne blev tilsvarende bedre, vurderes det, at gruppen, som helhed vil kunne acceptere en mindre huslejestigning på mellem 0-0 %. Afdelingens sociale forhold Beboerne er generelt tilfredse med det sociale miljø i karré 8, og har oplevet afviklingen af ungdomsboligerne på tagetagen som et vigtigt skridt i at normalisere afdelingen. Det indbyrdes forhold mellem beboerne er godt og trygheden i området er god, med plads til forbedring. Det sker imidlertid sjældent, at der arrangeres fælles aktiviteter i afdelingen. Der er ikke noget beboerlokale i afdelingen. Opsamling om afdelingens attraktionsværdi. Ud fra samtalerne med afdelingsbestyrelsen og de udfyldte skemaer, tegner der sig et billede af, at Frederiksholm karré 8 i dag er en attraktiv afdeling for primært unge beboere, som bruger afdelingen som springbræt, og for ældre beboere, som sætter pris på afdelingens nærhed til byen og de grønne områder i bydelen. Hvis afdelingen i fremtiden gerne vil kunne tiltrække og fastholde de beboere, som eksempelvis stifter familie og får brug for mere plads, kunne det være en god ide, at se på mulighederne for at skabe nogle større boliger. For denne gruppe er funktionaliteten i højsædet, hvilket også vil sige, at gode moderne køkkener og badefaciliteter er vigtige. Med ældrebefolkningens vækst i fremtiden, kan det også være en fordel at undersøge hvordan afdelingen kan leve op til de ældres krav om tilgængelighed og komfort. Det gælder både for boligerne, men også for afdelingens fælles arealer. 0

11 Hvis man gennemfører større ændringer af de fysiske rammer, er det nødvendigt at overveje, om det kan gøres uden, at huslejen bliver så høj, at andre alternativer, som eksempelvis en ejerbolig, bliver oplagt at vælge for beboerne. Der bliver i næste afsnit set på afdelingens konkurrencesituation. Boligmarkedsanalysen Når man skal fremtidssikre en boligafdeling, er det relevant at fokusere på boligafdelingens konkurrencesituation. Derfor ser vi på to ting: Hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til at andre boformer (eksempelvis andels- og ejerboliger) samt hvordan udlejningssituationen på nuværende tidspunkt ser ud for afdelingen. Afdelingens konkurrencesituation i forhold til andre boformer Her ser vi på, hvordan afdelingens huslejeniveau ligger for hold til andre almene boliger, private udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger. Undersøgelsen er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger indenfor de forskellige boformer. Resultatet er derfor et øjebliksbillede, der vil forandre sig over tid, som udbuddet af boliger ændrer sig. Se eventuelt mere om hvordan sammenligningen er gennemført i bilag B. Analysen kan være med til at sikre, at de investeringer, boligafdelingen vil satse på, ikke medfører, at boligerne bliver markant dyrere end andre boligtilbud i området. Et for højt huslejeniveau kan betyde, at afdelingen vil opleve udlejningsproblemer fremover.

12 Sammenligning på tværs af boformer Det er i vidt omfang muligt, at sammenligne de forskellige almene boliger med hinanden og med private udlejningsboliger. Det er straks vanskeligere, at sammenligne andelsboliger og ejerboliger med en almen bolig. For almene boliger eller andre lejeboliger er den løbende vedligeholdelse inkluderet i huslejen, hvilket ikke er tilfældet for ejerboliger. Dette komplicerer en direkte sammenligning mellem leje- og ejerboliger. Men sammenligningen kan alligevel give et fingerpeg om konkurrencesituationen i lokalområdet. Sammenligningen kan sige noget om, hvor stort et rådighedsbeløb den boligsøgende skal have, for at kunne vælge de forskellige boformer. Det private udlejningsmarked er meget broget. Eksempelvis kan der være udlejningsejendomme, som kun kan lejes af medlemmer af eksempelvis bestemte pensionsselskaber og lignende. Der er også mange, som lejer boliger ud via venner eller opslag forskellige steder. Det er kun tilbud, som er direkte tilgængelig for alle boligsøgende, der er medtaget i analysen. Boligernes stand indgår ikke i sammenligningen. Resultat af sammenligningen I den følgende tabel vises priserne for udvalgte boliger fordelt på de forskellige boformer. Beløbene er udtryk for de grundlæggende udgifter forbundet med at bo i boligen. Herudover skal der lægges forbrug af el, vand og varme mm. Det er den billigste bolig, som fremgik af søgeresultatet, der er valgt ud. 2

13 Lille Mellem Stor Frederiksholm karré 8.03 kr..32 kr kr. Andre almene lejeboliger 3.89 kr kr..637 kr. Private lejeboliger kr..0 kr. Andelsboliger kr. Ingen fundet Ingen fundet Ejerboliger.608 kr kr. 0.6 kr. Husleje/pris pr. md. for udvalgte boliger i postnummer 20 pr Afdelingens udlejningssituation Hvor attraktiv en afdeling er, kan også vurderes ved at se på ventetiden, eventuelle tomme boliger, fraflytningsprocent samt hvor mange tilbudsbreve, der sendes ud ved genudlejning af boligerne. I Frederiksholm karré 8 er der mellem op til 20 års ventetid på små og mellemstore boliger, og beboerfortrinsret for de store boliger i afdelingen. Det tyder således ikke på, at man på nuværende tidspunkt kommer til at opleve udlejningsvanskeligheder. Konklusion på boligmarkedsanalyse Såfremt der er ønske om, at bo i Kgs. Enghave, vil det umiddelbart være attraktivt at søge bolig i Frederiksholm karré 8. Huslejen for at bo i afdelingen ligger dog et stykke over andre almene lejeboliger i området, men væsentligt under andre boformer i Kgs. Enghave. Med udgangspunkt i hvilke huslejestigninger den samlede beboergruppe vil kunne acceptere, hvis afdelingen blev tilsvarende bedre, vil huslejen fortsat ligge under prisniveauet i den private boligsektor. 3

14 Hvilke områder kan der arbejdes med? I dette kapitel præsenteres mulighederne for, at fremtidssikre afdelingen. Det gælder først mulighederne for, at gennemføre ombygninger i form af omdisponering og forbedringer af den enkelte bolig, eller lejlighedssammenlægninger. Derefter omhandler kapitlet energi og indeklima, tilgængelighed, livet mellem husene, afdelingen som arbejdsplads og arkitektur. Forslag til ombygninger I mange velfungerende boligområder er der passende boliger til både unge, enlige, par, familier med børn og ældre. I den enkelte afdeling kan man overveje, hvilke beboergrupper, boligerne skal være attraktive for, og derefter sikre, at boligerne er tidssvarende nok til at dække disse gruppers behov. Boligerne kan eksempelvis gøres tidssvarende gennem opdatering af køkken- og badefaciliteter, etablering eller udvidelse af altaner og lejlighedssammenlægninger. På de næste sider vises nogle forslag, til hvordan boligerne kan ombygges eller forbedres. Prisoverslag og huslejepåvirkning I de følgende forslag til ombygninger inddrages et prisoverslag på anlægsudgifterne pr. bolig. Overslagene er inklusive moms og alle omkostninger i forbindelse med rådgivning, administration og lånoptagning. Der er tillagt overslagsmæssige driftsudgifter, hvor forbedringen medfører en særlig ny omkostning. Alle kalkulationer er taget ud fra erfaringstal fra tilsvarende byggerier, og må derfor betragtes, som vejledende. Der kan ske betydelige ændringer, når produktet, og ideerne bearbejdes og analyseres nærmere blandt andet på grund af generelle prisstigninger, ændringer i skatter og afgifter mm.

15 Derudover indgår en vurdering af, hvor meget huslejen til stige for de husslande, som vælger at foretage ombygningerne. Ydelsesprocenter er beregnet ud fra tal fra et lån på mio. kr. Finansieringseksempler er baseret på en ydelsesprocent på 6, % ved 30-årige fastforrentede obligationslån. Løsningsforslag på to niveauer Løsningsforslag til omdisponering af boliger kan inddeles i to niveauer en basisombygning og en gennemgribende ombygning. Basisombygning En basisombygning kan med ganske få midler skabe en mere attraktiv bolig. Basisombygningen er en relativ overskuelig måde at etablere en moderne bolig på, fx ved at nedrive en let skillevæg, blænde en opgangsdør eller udvide en altan, og giver efterfølgende mulighed for en løbende modernisering i takt med, at midlerne er til det. Gennemgribende ombygning Den gennemgribende ombygning kræver et større indgreb, for at gøre boligen mere tidssvarende. Dette indebærer f.eks. ændring på størrelsen eller placeringen af badeværelser og køkkener, eller vertikal lejlighedssammenlægning. Vi har gennemgående set på muligheden for at åbne mellem køkken og stue, samt opsætte altaner. Disse løsningsforslag er på basisombygningsniveau. Endvidere har vi udarbejdet nogle løsningsforslag hvor vi udvider badeværelser, flytter køkkener eller sammenlægger boliger. Disse forslag er på gennemgribende niveau.

16 Oversigt over området Den overordnede strategi med ombygningerne i karré 8, kan være at skabe en større variation i den eksisterende boligmasse med henblik på moderne behov og familiereformer. Fokus for ombygningsforslagene vil således ligge på blandt andet at skabe små fleksible boliger, øget tilgængelighed, flere mellemstore og store boliger, og forbedrede bade- og køkkenforhold. Også boligsituationen på tagetagen bør vurderes. Bearbejdningen på de følgende sider tager bl.a. afsæt i udviklingstendenser i lokalområdet og drøftelser med afdelingsbestyrelsen. Som grundlag for forslagene, har vi valgt at fokusere på en række typiske beboergrupper: Yngre studerende, enlige forældre, bevægelsesbesværede og familier med børn. Beboergrupperne repræsenterer forskellige behov og krav, og resulterer således i forskellige former for boligombygninger, der uddybes på de følgende sider. Harald Jensens gade Borgbjergsvej K.M. Klausensgade Borgmester Christiansens gade 6

17 Eksisterende forhold i Frederiksholm karré 8 Udvalgte beboer- og boligtyper Størstedelen af lejlighederne i karré 8 udgøres af 2-rums boliger, med køkken og soveværelse mod gården, stue mod gaden og et indeliggende wc. De eksisterende 2-rums boliger har, som de øvrige boliger i ejendommen, utidssvarende installationer, køkkener og bade. Størrelserne varierer mellem 9-6 m 2, en passende størrelse for fx unge beboere og par uden børn, der prioriterer en lille bolig med lav husleje, men som alligevel gerne vil have moderne køkken- og badefaciliteter. De mellemstore boliger i karré 8 placerer sig størrelsesmæssigt mellem 7-0 m 2. En mellemstor bolig er oplagt til både enlige forældre, ældre og bevægelsesbesværede, hvis der er mulighed for at skabe hindringsfri adgang til og i boligen. Det er beboergrupper der ud over god tilgængelighed prioriterer en rummelig opholdsstue og gerne en møblerbar altan. Herudover kan der være ønsker om to separate soveværelser. Basis- eller gennemgribende ombygninger Vi har set på muligheden for at åbne op mellem køkken og stue, samt mellem køkken og værelse. Disse løsningsforslag er på basisombygningsniveau og drejer sig primært om nedrivning af lette skillevægge. Endvidere har vi udarbejdet løsningsforslag hvor vi udvider de eksisterende badeværelser. Disse forslag er på gennemgribende niveau, da der bl.a. skal udføres vådrumssikring. 7

18 Studiebolig altan værelse wc bagtrappe køkken / køkken alrum wc entré bagtrappe stue værelse hovedtrappe hovedtrappe Eksisterende bolig Ombygget bolig Løsningsforslag Boligen omdisponeres mhp. at skabe et stort, lyst og fleksibelt køkken/ alrum, samt et udvidet badeværelse. Den oprindelige stue benyttes som soveværelse, med god skabs- og studieplads. Dør mellem entré og værelse blændes, og der kan etableres dobbeltdøre fra køkken/alrum til værelset, for at skabe mulighed for gennemlyste rum. Endvidere kan der opsættes altan mod gården. 8

19 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af vægge mellem køkken, værelse og entré ca kr. Blænding og udvidelse af døre ca..000 kr. Nyt køkken ca kr. Udvidelse af bad ca kr. I alt anslået anlægsudgifter ca kr. I tilfælde af ønske om altan Anslået merudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned Opsætning af altan vil give et tillæg til huslejestigningen på ca. kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca kr. pr. måned 9

20 Bolig til enlig forælder altan bag- bag- værelse køkken trappe værelse køkken trappe wc entré entré værelse stue værelse stue hovedtrappe hovedtrappe Eksisterende bolig Forslag Løsningsforslag Boligen omdisponeres mhp. gennemlysthed ved at lade køkkenet stå i direkte forbindelse med opholdsstuen, samt udvide badeværelset. Dette imødekommes ved at åbne mellem køkken og sydvendt stue, så der dannes et stort gennemlyst rum. Der kan endvidere etableres møblerbar altan mod gårdfacaden. 20

21 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af vægge mellem køkken, værelse og entré ca kr. Blænding af dør mellem værelser ca kr. Udvidelse af åbning mellem stue og køkken ca kr. Opførelse af væg mellem køkken og værelse ca kr. Udvidelse af bad ca kr. Nyt køkken ca kr. I alt anslåede anlægsudgifter ca kr. I tilfælde af ønske om altan Anslået merudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned Etablering af altan vil give et tillæg til huslejestigningen på ca. kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca kr. pr. måned 2

22 Sammenlægning af boliger - 3 til 2 vær. vær. køk. køk. køk. wc wc wc entré entré entré vær. stue stue stue Eksisterende boliger altan altan wc/bad køkken vær. køkken/ vær. wc/bad alrum stue værelse stue Forslag Løsningsforslag Tre 2-rums boliger sammenlægges til en stor 3-rums bolig og en rummelig 2-rums bolig. Ved at inddrage en del af køkkenarealet udvides badeværelser. Nedrivning af væg mellem stue og køkken giver regulære, gennemlyste køkken/alrum. Der kan etableres møblerbar altan mod gårdfacaden fra begge boliger. 22

23 Tiltag der medfører omkostninger Nedrivning af vægge ca kr. Blænding af døre ca kr. Udvidelse af bade ca kr. Nye køkkener ca kr. I alt anslåede anlægsudgifter ca kr. I tilfælde af ønske om altan Anslået merudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned Etablering af altan vil give et tillæg til huslejestigningen på ca. kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca kr. pr. måned 23

24 Bolig i to etager køk. badwc værelse wc altan wc værelse værelse vær. værelse altan vær. køk. køkken/ køkken/ alrum wc/bad alrum wc/bad stue stue stue Eksisterende bolig Forslag A Forslag B Løsningsforslag Ved at inddrage tagetagen kan små og mellemstore boliger på den eksisterende. etage udvides. I boligens nederste etage kan der indrettes gennemlyst køkken/alrum med altan og intern trappe, stue samt udvidet badeværelse. På tagetagen kan der indrettes to separate værelser og badeværelse. Som alternativ til altanen i køkkenet og det gårdvendte værelse på tagetagen, kan der etableres stor indeliggende tagterrasse (Forslag B). 2

25 Tiltag der medfører omkostninger (forslag A) Nedrivning af vægge ca kr. Etablering af skillevægge på tagetage ca kr. Blænding af døre ca kr. Udvidelse af bad på to etager ca kr. Nyt køkken ca kr. Etablering af intern trappe ca kr. I alt anslåede anlægsudgifter ca kr. I tilfælde af ønske om altan Anslået merudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned Etablering af altan vil give et tillæg til huslejestigningen på ca. kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca..33 kr. pr. måned 2

26 Bolig med øget tilgængelighed vær. vær. bagtrappe køk. wc elevator wc / bad altan køk. vær. stue hovedtrappe hovedtrappe stue Eksisterende bolig Forslag Løsningsforslag Boligen bearbejdes mhp. øget tilgængelighed i såvel adgangsforhold, som rumdisponering. Ved at nedrive den eksisterende køkkentrappe og i stedet opsætte elevatortårn, sikres niveaufri adgang fra gården. Det eksisterende bad nedrives og reposet fra hovedtrappen udvides så trappen står i forbindelse med elevatoren. Køkkenet flyttes, så der gøres plads til handicapvenligt badeværelse, og der opsættes altan på den solrige gårdvendte facade. Endvidere åbnes der op mellem stue og køkken, for at skabe gennemlysthed. 26

27 Tiltag der medfører omkostninger * Nedrivning af skillevæg mellem køkken og entré ca kr. Etablering af nyt bad ca kr. Nyt køkken ca kr. Etablering af åbning mellem køkken og stue ca kr. I alt anslåede anlægsudgifter ca kr. I tilfælde af ønske om altan Anslået merudgifter ca kr. Huslejepåvirkning Hvis lejlighedsombygningen udelukkende finansieres ved huslejestigninger, vil det medføre en huslejestigning på: ca kr. pr. måned Etablering af altan vil give et tillæg til huslejestigningen på ca. kr. pr. måned, så i alt vil huslejen stige med; ca. 2.8 kr. pr. måned * Eksklusiv omkostninger til etablering af elevator, ombygning af hoved/ køkkentrappe samt sprinkling af hovedtrappe. 27

28 Energi Det er vigtigt at fokusere på energioptimering, når man arbejder med fremtidssikring. Det kommer ofte både miljøet og afdelingens økonomi til gavn, når der tænkes i energibesparelser. Energiområdet er i rivende udvikling, og har både samfundets og mange beboeres, fokus i disse år. Derfor er det oplagt, at afdelingen ser på hvilke muligheder, der er for at nedbringe energiforbruget til både el, vand og varme i fremtiden. Det er eksempelvis relevant, når en afdeling står overfor at renovere bygningerne, udskifte taget eller vælge nyt opvarmningssystem. Det er dog vigtigt, at man er omhyggelig med at vælge løsninger, som kan lade sige gøre og som måske endda kan betale sig økonomisk set for afdelingen. Når en renovering forbedrer bygningens tæthed, isolering eller installationer og samtidig skaber den rette ventilation, skabes der bedre indeklima og komfort for beboerne. Men renovering handler ikke udelukkende om komfort og bokvalitet for beboerne. Renovering handler også om energi. Over 0% af den i Danmark anvendte energi går til opvarmning og ventilation af vores bygninger, så der er en stor mijlømæssig gevinst at hente ved at gøre bygningerne mere energieffektive. Afdelingens energiforbrug Afdelingens klimaskærm facade, vinduer og tag lever ikke op til de krav, som stilles i dag med hensyn til varmeisolering. Kvistene, ovenlysvinduerne og tagene har mangelfuld isolering. Varmeforbruget i afdelingen ligger dog et pænt stykke under gennemsnittet for lignende ejendomme, som er opført i perioden Forbruget i karré 8 ligger på 02 kwh/m2, hvor gennemsnittet befinder sig på 8 kwh/m2. 28

29 Det vil være muligt at bringe energiforbruget yderligere ned ved isolering af tag, skunk- og skråvægge, ovenlysvinduer, men også med udskiftning til energiruder. Endvidere kan der installeres varmeveksler i forbindelse med en kommende mekanisk ventilation. At bringe energiforbruget ned til BR 0 niveau er nok ikke realistisk, idet dette ligger på 2 kwh/m2, men det vil være muligt, fx i forbindelse med udskiftning af taget og eventuel udnyttelse af tageetagen, at foretage indvendig isolering af ydervæggene og kældrene, for at nedbringe energiforbruget muligvis ned til ca. 80 kwh/m2. Afdelingens tekniske installationer Faldstammer, varmt- og koldtvandsrør er vurderet som udtjente og bør udskiftes snarest. For tiden er der stigende udgifter til udskiftning af afløb- og vandinstallationer. Varmesystemet er et tostrenget anlæg, som kører optimalt. Afdelingen har naturlig ventilation gennem aftrækskanaler for køkken og bad. El-installationerne er i orden, men der ikke tilstrækkeligt med el-udtag for belysning. Der er gennem de seneste år opnået væsentlige besparelser på elforbruget på fællesarealerne. Et væsentligt tiltag i denne process har været etableringen af LED belysning. Affaldshåndtering Affald bringes ned i gården til 600 liters containere. 29

30 Lokal afledning/anvendelse af regnvand (LAR) Afledning af regnvand kan gennemføres ved dels forsinkelse af regnvandet og dels afledning på egen grund. Det anses ikke for sandsynligt at foretage lokal afledning af regnvand, men der kan opsamles regnvand til toiletskyl og vaskeri. Med hensyn til forsinkelse eller fordampning af regnvandet vil dette kunne lade sig gøre ved etablering af grønne tage eller etablering af regnvandsbassiner som kan indgå i et haveanlæg. Da bebyggelsen har stejlt tagrejsning vil det ikke være muligt at etablere grønne tage. Solcelleanlæg I forbindelse med den kommende renovering af taget, bør det overvejes at etablere solcelleanlæg, som enten monteres oven på taget eller integreres i tagfladen. Det anses for muligt at montere et solcelleanlæg som kan dække el-forbruget på afdelingens fællesarealer trappebelysning, udendørsbelysning, kælderbelysning samt vaskeri. Det vil være muligt med de nugældende regler at købe og sælge strøm til samme pris. For tiden er prisen på solcellerne faldende i takt med at disse bliver mere effektive. Forslag Det anbefales, at KAB's energikonsulenter gennemgår afdelingen, og udarbejder en rapport, hvor det fremgår, hvilke tiltag, der bør iværksættes under hensyntagen til afdelingens økonomi samt muligheder for at udnytte umiddelbar nemme tiltag. Faldstammer, varmt- og koldtvandsrør bør udskiftes. For at bringe den forventelige udgift til opvarmning yderligere ned, anbefales det at foretage isolering af tag, skunk, skråvægge, kælder samt varmegenvinding og over tid udskiftning til energiglas. Balanceret ventilation er et must. Såfremt gårdanlæggets udformning skal revideres, bør det undersøges hvorvidt der kan etableres regnvandsbassiner. Der bør etableres solcelleanlæg, som kan dække det fælles elforbrug til belysning, vaskeri, m.m. 30

31 Livet mellem husene Det er centralt at fremtidssikre selve boligerne men det er også meget vigtigt at overveje, hvordan de fysiske rammer udenfor boligerne kan være med til at skabe et velfungerende boligområde. Ud fra samtalerne med afdelingsbestyrelsen, har vi erfaret at beboerne i karré 8 kommer godt ud af det med hinanden, men at de oplever, at der mangler arealer til at fremme fælles oplevelser, på tværs af beboergrupperne. Det handler derfor i høj grad om at skabe kontaktflader, hvor beboerne kan se og mødes med andre. For det skaber tryghed, hvis beboerne føler, at der er aktivitet i boligområdet. Nogle får måske en snak ved cykelstativet - andre mødes ved vaskeriet eller legepladsen. Grønne områder Karré 8 råder over et relativt stort grønt område som bare ikke bliver benyttet af beboerne. Erfaringerne viser, at mennesker bliver tiltrukket af områder, hvor andre færdes og opholder sig. Derfor er det vigtigt at overveje, om man kan skabe muligheder for nye aktiviteter og opholdssteder, som giver liv på arealerne. Det kan både være gode legepladser til børnene, små afskærmede pletter, hvor man kan sidde i fred og ro, grill-pladser mm. Bløde kanter Det er vigtigt, at se på mulighederne for at skabe de såkaldte bløde kanter. Det drejer sig om overgangen fra bygningerne til de grønne områder. Det kan eksempelvis være små forhaver, altaner eller udgang til de grønne områder fra stuelejlighederne, hvor beboerne kan sætte blomsterkrukker. Udsigten til andre, som hygger sig med dagligdags gøremål eller slapper af i solen, skaber tryghed og en fornemmelse af liv i området. 3

32 Samlingspunkter Der er ofte flere fælles faciliteter i boligområdet eksempelvis et vaskeri, nogle butikker eller et beboerhus, som fungerer, som samlingspunkt for beboerne. Et andet samlingspunkt er ejendomskontoret. I nogle områder kan man, ved at samle funktionerne, skabe et naturligt samlingspunkt, som skaber en landsby-fornemmelse, hvor beboerne mødes. Forslag Følgende tiltag kunne skabe bedre rammer for det sociale liv i området: Etablering af udearealer i gårdrummet, som henvender sig til forskellige former for ophold. Dette kan være solrige pletter i læ for vinden, eller opholdsarealer som fordrer til leg og ophold for børn og unge. I forbindelse med lokal afledning eller forsinkelse af regnvandet bør der i stor udstrækning tages hensyn til synliggørelse, oplevelse, leg og ophold, så denne afledning bliver en synlig del af området. Den kan integreres som en del af en legeplads eller lignende. Etablering af "beboerhus" der kan fungere som udgangspunkt for beboernes fælles aktiviteter. 32

33 Tilgængelighed Afdelingens tilgængelighed defineres af boligernes størrelse og indretning, men også af adgangsforhold til boliger og fælles faciliteter. Boligerne i karré 8 består af gode og regulære rum, men i 2- og 3-rums boligerne er køkkenerne for smalle og toilet/baderum alt for små til rollatorbrugere og kørestole. Entréarealer og døre i afdelingen er desuden for smalle til kørestole. Der er nære parkeringsmuligheder for alle opgange, men ikke særligt markerede handicap p-pladser. Der er heller ikke elevatorer i afdelingen. Adgang til fælles vaskeri i kælderen foregår via trappe i gården. Alle boliger i afdelingen må primært med udgangspunkt i adgangsforhold betegnes som uegnede til kørestols- og rollatorbrugere, imens stuelejligheder kan anvendes af gangbesværede. Forslag Mindre forbedringer, der vil gøre afdeling og boliger mere tilgængelige: Afmærkning af handicap p-pladser på gaden Etablering af niveaufri adgang til fællesvaskeri ved indretning af en trappelift ved udvendig trappe i gården. Forslag Større forbedringer, der vil gøre afdeling og boliger mere tilgængelige: Boligerne i stueetagen kan opgraderes til også at være egnede til kørestols- og rollatorbrugere ved at etablere en trappelift i opgangen eller en rampe fra gården, samt ombygge boligernes bad og køkken. Ved etablering af adgang fra rampe i gården, skal der opføres ny indgang til boligerne. Afdelingens boliger på de øvrige etager kan kun opgraderes ved at etablere niveaufri adgang via elevatortårn, samt ombygning af bad, køkken og entré. Ved at opføre ny adgang til boligerne via elevatortårn, skal der etableres ny indgang til boligerne, som i ovenstående forslag. 33

34 Afdelingen som arbejdsplads Ejendomskontoret er placeret i en stuebolig i karré 8, ud mod Borgbjergsvej, hvilket gør den daglige administration samt driftsfolk synlige i boligbebyggelsen. Dermed har de gode muligheder for at skabe en god kontakt til beboere i hverdagen. Arkitektur Frederiksholm fremstår som et bykvarter med en meget homogen bygningsmasse, der tydeligt afspejler sin tids arkitekturidealer. Det skyldes dels den hurtige og velplanlagte udbygningsperiode, dels at der ikke var meget eksisterende bebyggelse i Kgs. Enghave, inden bydelen blev anlagt. Frederiksholm Karré 8 er opført i 926 og er, i stil med de øvrige øvrige karréer i Frederiksholm, et eksempel på en tæt bebyggelse inspireret af tidens klassicistiske tendenser, med en stram og enkel bygningsstruktur. Lejlighederne er defineret af adgangsforholdene, hovedtrappen direkte overfor bagtrappen, hvilket gennemgående giver nogle faste rumlige proportioner. Mens boligernes stue og soveværelser har rumlige dimensioner og lysforhold, er især badeforhold af en i dag uacceptabel standard. Boligerne er organiseret således at der er køkken mod gården og stue mod gaden. Med tanke på fordelingen af boligtyper i afdelingen, anses det som relevant at foretage lejlighedssammenlægninger og omdisponeringer af boligerne. De bærende murede facader har endvidere en robusthed, der vil gøre det muligt at opsætte udvendige altaner, hvilket kan være med til at forøge boligernes boværdi væsentligt. Mere flydende grænser mellem indretningen af køkken og stue, kan ligeledes være med til at lysne rummene og give bedre muligheder for moderne familieliv. 3

35 Hvordan ser fremtiden ud for afdelingen? Nu fokuseres på scenarier for fremtiden. Her ses på mulighederne, for at omsætte visionerne for fremtidssikringen af afdelingen til virkelighed. Vi lægger ud med at skabe et overblik over de planlagte forbedringer og vedligeholdelsesprojekter, som har betydning for afdelingens økonomiske råderum til at iværksætte nye tiltag. Udfordringen ligger i, at koordinere moderniseringen med vedligeholdelsen, så I får mest for pengene. Med andre ord skal drømmene nu blive til virkelighed. Her kommer vi også ind på, hvilke skridt man kan tage, hvis råderummet ikke er tilstrækkeligt. Lad os lave en plan for fremtiden I dag planlægges der løbende forbedrings- og moderniseringsarbejder i afdelingen. Mange af disse arbejder gennemføres, som selvstændige arbejder, der sjældent koordineres. Det kan være problematisk af flere årsager: Det betyder desværre ofte, at eventuelle besparelser ved at udføre flere ting i samme projekt, går tabt. Mængden og omfanget af de planlagte forbedrings- og vedligeholdelsesprojekter definerer afdelingens økonomiske råderum. Derfor kan mange mindre projekter ende med at forhindre, at man kan iværksætte fremtidssikringsprojekter. Indimellem vælges der løsninger, som blokerer for senere at kunne gennemføre fremtidssikre løsninger. Et eksempel kunne være, når der skal lægges et nyt tag på ejendommen. Her kunne man sørge for, at vælge en løsning, som ikke forhindrer en senere inddragelse af tagetagen til boligerne ved sammenlægning af boligerne. For at være i stand til at planlægge og koordinere de enkelte projekter, er det vigtigt, at kunne danne sig et hurtigt overblik. Mange afdelingsbestyrelsesmedlemmer har i dag svært ved at gennemskue budgetter og regnskaber og på den baggrund, hvordan mulighederne er, for at iværksætte fremtidige arbejdsopgaver eller projekter. Der skal derfor udarbejdes en plan, som giver mulighed for, at få overblik over de nuværende igangværende og de fremtidige projekter. Med de fremtidige projekter mener vi de nødvendige arbejder og moderniseringsprojekterne. Vi kalder planen for en fremtidsplan. 3

36 Lad os få alle de nuværende og nødvendige projekter på bordet Det første skridt i kortlægningen er, at opstille de igangværende projekter, og de nødvendige projekter fra jeres langtidsbudget. De nødvendige projekter er, som oftest beskrevet i det periodiske eftersyn og omhandler de projekter, som er afgørende for, at bevare ejendommens bygningstekniske sundhedstilstand Fremtidsplan Helhedsplan, udarbejdelse Mulig gennemførelse af Helhedsplan Afdelingens projekter Frederiksholm karré 8 har gjort sig visse tanker om at få udarbejdet en helhedsplan for at få rettet op på bygningens tag og fag samt tekniske installationer, energimæssige tiltag, genudnyttelse af tagetagen med familieboliger og ungdomsboliger som erstatning for de nu nedlagte ungdomsboliger. Afdelingen har fået udarbejdet forslag til ændring af indretningen af boligerne, udnyttelse af tagetagen, lejlighedssammenlægning, ældreboliger samt installation af elevatorer af arkitektfirmaet Friborg og Lassen. 36

37 KAB er i rapporten ligeledes fremkommet med nye input til indretning af boligerne, lejlighedssammenlægning og udnyttelse af tagetagen til inspiration i forbindelse med beslutningen om udarbejdelse af helhedsplanen. Med hensyn til opretning af bygningens tag og fag samt tekniske installationer og energimæssige tiltag er det ikke sikkert at de økonomiske midler bevilget fra Landsbyggefonden rækker til gennemførelse af alle de ønsker som vil fremgå af den kommende udarbejdede helhedsplan. Der vil øjensynligt også gå et par år førend Landsbyggefonden vil komme med et endeligt tilsagn om økonomisk støtte. Det foreslås derfor, at der snarest udarbejdes en fremtidsplan. Fremtidsplanen vil være grundlaget for at få indarbejdet de nye ideer til modernisering af jeres afdeling, og ligeledes være en vigtig forudsætning for udarbejdelsen af en helhedsplan. Fremtidsplanen vil ikke være et endegyldigt statisk værktøj, men en plan, som ændres i takt med de gode ideer. Til udarbejdelse af fremtidsplanen, som blandt andet vil tage udgangspunkt i langtidsplanen, vil der blive tilknyttet en konsulent som i samarbejde med driftschefen vil forestå dette. Vi foreslår, at det bliver driftschefen, der sammen med afdelingsbestyrelsen har ansvaret for, at fremtidsplanen altid er opdateret. Ren praktisk vil det være afdelingsbestyrelsens opgave at tage den op til revision i forbindelse med budgetplanlægningen. I afdelingsbestyrelsernes daglige arbejde vil fremtidsplanen være et centralt værktøj. 37

38 Hvordan kan I komme videre? Råderet Inde i boligen har du, som beboer, ret til selv at igangsætte og betale for forbedringer, som f.eks. et nyt køkken. Forøger arbejdet boligens værdi, har du ved fraflytning mulighed for en godtgørelse på op til (20-tal), hvis udgifterne kan dokumenteres. Alt efter levetid nedskrives beløbet over 0, 20 eller 30 år. Boligorganisationen har ret til at opkræve en lejeforhøjelse, hvis den fremtidige vedligeholdelse kræver det. Uden for boligen kan råderetten også bruges. Dog kræver det godkendelse på afdelingsmødet samt af boligorganisationens bestyrelse. Arbejder, afdelingen vil acceptere, kan ses i afdelingens råderetskatalog. Det kunne f.eks. være en altan, terrasse, have mv. Individuelle moderniseringer Arbejderne skal godkendes på et afdelingsmøde og af boligorganisationens bestyrelse. Det er ofte køkkener, badeværelser og altaner, der bliver igangsat. Boligafdelingen optager realkreditlån, og de beboere der har sagt ja til arbejdet, får en lejeforhøjelse. Alt efter levetid afbetales lånet over 0, 20 eller 30 år. 38

39 Langtidsplan (henlæggelser) Er der i langtidsplanen henlagt til de foreslåede vedligeholdelsesarbejder, kan denne sum penge indgå i projektet. Er der eksisterende lån, som snart udløber, frigives der kapital, som kan bruges til nye lån. Egen trækningsret Max 2/3 af anskaffelsessummen kan bruges til finansiering af forbedringsarbejder. Dispositionsfonden Fonden kan give lån eller tilskud til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Landsbyggefonden Renoveringsstøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor ydelsen i gennemsnit i all støttesager udgør 3, % årligt. Særlig driftsstøtte, herunder kapitaltilførsel til særligt vanskeligt stillede afdelinger. Huslejestøtte i forbindelse med en helhedsplan, hvor der er fysiske renoveringer samt boligsociale tiltag. Delvis fritagelse for betaling af pligtmæssige bidrag og delvis fritagelse for betaling af udamortiserede lån. 39

40 Bilag A - Afkrydsningsskemaer om afdelingen Afdelingen og nærområdets attraktionsværdi Skala - point ikke attraktiv meget attraktiv Unge 8-2 år Yngre voksne uden børn forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Nærområdet De offentlige transportmuligheder Faciliteterne i området (indkøb mv.) 2 3 Afd. renommé Afd. udseende TOTAL Resultat: Meget utilfredsstillende: 0- point Utilfredsstillende: -0 point Neutral vurdering: 0- point Tilfredsstillende: -20 point Meget tilfredsstillende: 20-2 point 0

41 Vurdering af boligen, fælles faciliteter og områder Skala - point ikke attraktiv meget attraktiv Unge 8-2 år Yngre voksne uden børn forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelseshæmmede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Størrelse 2 Indretning 2 Køkkenforhold Badeforhold Installationer IT, TV, TLF Adgangsforhold Parkering Vaskefaciliteter 3 Fælles indendørs faciliteter Grønne områder Legepladsen TOTAL Resultat: Meget utilfredsstillende: -20 point Utilfredsstillende: 2-30 point Neutral vurdering: 3-0 point Tilfredsstillende: -9 point Meget tilfredsstillende: 0- point

42 Beboernes mulighed for at finde en tilsvarende bolig mm. Skala - point Unge 8-2 år Yngre voksne uden børn forælder med børn 2 forældre med børn Sigler/ par uden børn "Det grå guld" Ældre og bevægelsesbesværede Vurder hvor attraktiv følgende vurderes af de forskellige beboergrupper Beboergruppens holdning til sammenhæng mellem husleje og kvalitet i boligen = ingen sammenhæng = god sammenhæng Beboergruppens mulighed for at finde en tilsvarende bolig i området = ingen mulighed = god mulighed Hvilke huslejestigninger, vil beboergruppen kunne acceptere, hvis afd. blev tilsvarende bedre? = ingen 2 = 0-0 % 3 = 0-20 % = 20-0 % = over 0% TOTAL 0-2

43 Afdelingens sociale forhold point 2 point 3 point point point Sæt ét kryds pr. spørgsmål. Skriv point i det blå felt til højre og udregn totalscore til sidst Vurder beboernes generelle tilfredshed Meget tilfreds Tilfreds Hverken eller Utilfreds Meget utilfreds Er der sociale problemer i afdelingen? Nej, slet ikke Nej, kun i mindre grad Hverken eller Ja, i nogen grad Ja, i høj grad Kommer beboerne godt ud af det med hinanden? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke Er beboerne trygge ved at bo i området? Ja, i høj grad Ja, i nogen grad Hverken eller Nej, kun i mindre grad Nej, slet ikke Hvor ofte tager beboere initiativ til at iværksætte aktiviteter i afdelingen? Meget ofte Ofte Hverken eller Sjældent Meget sjældent TOTAL 8 2 3

44 Bilag B - Grundlag for boligmarkedsanalysen Boligmarkedsanalysen giver et øjebliksbillede, hvor du kan se hvordan huslejeniveauet i din afdeling ligger i forhold til andre boformer i nærområdet. Tallene er baseret på en række søgninger på hjemmesider, der samler udbuddet af boliger inden for de forskellige boformer. Følgende hjemmesider er anvendt: (ejerboliger) (private lejeboliger) (almene boliger) (andelsboliger) Dette kombineres med KAB's egen statistik over huslejeniveauet for de enkelte afdelinger, som opdateres hvert år. Følgende søgekriterier er anvendt: Beliggenhed (postnummer) - Adresse er så vidt muligt tæt ved afdelingen. Størrelse på boligen i m2 Type af byggeri (eksempelvis etage, rækkehuse mv.) På baggrund af søgeresultaterne er det billigste eksempel valgt ud. Den månedlige ydelse for en andelsbolig eller en ejerbolig kan beregnes på flere måder, da der blandt andet findes forskellige lånetyper. I vores eksempel er forudsætningen, at den boligsøgende skal låne alle pengene til boligen samt at der optages fast forrentet lån med afdrag. Nedenfor beskrives hvordan udregningen er foretaget. Eksempel på udregning for en andelsbolig på 0 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for andelsboligen indgår: Pris på lejligheden på kr Omkostninger forbundet med købet på kr Et lån på,3 % over 20 år Et rentefradrag på 32,60 % En boligudgift på.80 kr På den baggrund er nettoydelsen på kr Dertil lægges boligudgiften på.80 kr I alt:.93 kr om måneden.

45 Eksempel på udregning for en ejerlejlighed på 0 m2 I beregningen af den månedlige ydelse for ejerboligen indgår: Brutto-/nettoydelse for ejerboligen er i følge ejendomsmægleren på.787/.27 kr mdl. (Inkl. fællesudgifter, afdrag og fradrag, ejendomsskat og ejendomsværdiskat) Kontantprisen på boligen er kr Et % fastforrentet realkreditlån på 80 % Et variabelt boliglån på 7 % på % af de kr De resterende % af lånet på kr., samt diverse omkostninger til fx advokat, stempel og tinglysning på ca kr., kan betales kontant eller boliglånet kan forhøjes. Et yderligere lån vil betyde kr. til 7,00 % over 20 år og et rentefradrag på 32,60 % og give en månedlig ydelse på 08 kr. efter skat. I alt:.679 kr. om måneden efter skat.