Kendelse af 17. januar 2007 (J.nr. 2006-0007596). Ansøgning om optagelse i Ejendomsmæglerregistret afslået, da klagers hidtidige beskæftigelse ikke kunne sidestilles med beskæftigelse i en ejendomsformidlingsvirksomhed. Lov om omsætning af fast ejendom 25, stk. 1 og stk. 2, nr. 7. (Christian Hjorth-Andersen, Lise Høgh og Jan Uffe Rasmussen) Ved skrivelse af 24. august 2006 har K klaget over, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i skrivelse af 28. juli 2006 har afslået hendes ansøgning om optagelse i Ejendomsmæglerregistret. Sagens omstændigheder: Ved klageskrivelse af 24. august 2006 har K klaget over Erhvervs- og Selskabsstyrelsens afslag af 28. juli 2006 om optagelse i Ejendomsregistret. I skrivelsen anføres det: Det er i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens afslagsskrivelse [af 28. juli 2006] beskrevet, at det er styrelsens praksis, at der som hovedregel ikke godkendes arbejdsgivererklæringer, der er mere end 10 år gamle. I den forbindelse skal jeg fremhæve, at styrelsen selv skriver, at det er en hovedregel, hvilket jeg tolker, at der må være tilfælde, hvor arbejdsgivererklæringer, der er mere end 10 år gamle, kan godkendes og medregnes som praktisk arbejdserfaring, at det ikke kan være korrekt, at man sidestiller en person, som i mit tilfælde i ca. 10 år tilsammen har arbejdet både på advokatkontor og på mæglerkontor og har en bred erfaring både inden for ejendomshandler og ejendomsadministration med en person, som aldrig har arbejdet inden for nogle af disse områder. Det kan vel være, at arbejdserfaringen er af ældre dato, men dermed at sige, at den intet er værd, kan ikke være korrekt, at på styrelsens hjemmeside under pkt. 2 B, 1. afsnit, står der endvidere, at årsagen til, at arbejdsgivererklæringer, der er mere end 10 år gamle, som hovedregel ikke accepteres er, at der vil være et behov for, at ansøgeren ajourfører sin viden på området, ligesom der løbende kommer ny lovgivning og nye produkter på området. Her vil jeg gerne fremhæve, at jeg er fuldt ud ajour med lovgivningen og de nye produkter på området, idet jeg lige har været til eksamen i juni måned d. å. i faget Ejendomshandel, hvor jeg iøvrigt fik et 7-tal, som er ganske flot i betragtning, at det var den højeste karakter, der blev givet i min klasse, hvor dumpeprocenterne på disse kurser ligger mellem 65% og 100%...! at styrelsen videre skriver i samme afsnit, at Ligesom ved vurderingen af de konkrete arbejdsopgaver er dette kun et vejledende udgangspunkt. Denne tekst bekræfter igen mit første punkt, nemlig at 10 års reglen kun er en hovedregel, og at der altså kan forekomme undtagelser til denne, at der til slut i samme afsnit i pkt. 2 B, yderligere siges, Der kan forekomme situationer, hvor den praktiske erfaring opnået før lovens ikrafttræden er af en sådan karakter, at denne kan indgå i vurderingen. Idet jeg ikke syntes, at man kan komme tættere på, at arbejde med mæglerfaglige emner, end jeg har været, dels på ejendomsmægler kontor og på advokatkontor, (se min skrivelse af 17. juli d. å., hvor jeg uddyber de arbejdsområder jeg har haft igennem årene samt vedlagte kopi af arbejdsgiver erklæring fra stats.aut. ejendomsmægler & Valuar A), syntes jeg, at de ca. 10 år, hvor jeg har været beskæftiget så tæt på området, berettiger til, at disse arbejdssteder kan indgå i vurderingen. Ydermere bemærkes, at de ca. 10 års arbejdserfaring strækker sig over en sammenhængende periode. Som nævnt ovenfor vedlægges arbejdsgivererklæring fra stats.aut. ejendomsmægler & Valuar A af 23. august d. å. (Ejendomsmægler B er gået på pension). Jeg har videre forsøgt, at kontakte advokat C, men han er desværre afgået ved døden. Ligeledes har advokaterne D og E opløst deres virksomhed. Jeg har også forsøgt, at finde tidligere kollegaer, men har ikke lykkedes.
Ved telefonisk samtale med [navngiven medarbejder] i Styrelsen fik jeg oplyst, at Styrelsen skelner meget hårdt mellem praktisk og teoretisk erfaring, hvorfor Styrelsen ikke mente, at det havde nogen betydning, at jeg lige har fået ajourført min teoretiske viden. Jeg kan forstå dette argument, hvis der havde været tale om, at jeg havde arbejdet inden for et område, som lå længere væk fra det mæglerfaglige, som f.eks. i en bank. Hvis man har siddet på f.eks. et ejendomsmæglerkontor/advokatkontor, som jeg har gjort, skulle man ikke været så meget ved siden af, når man samtidig har en helt ny eksamen i faget. Til slut vil jeg gerne fremhæve med tanke på, at et af formålene med loven, jfr. Styrelsens hjemmeside under pkt. 2B, 1. afsnit, var at højne kvalitetsniveauet i forhold til det hidtidige uddannelsesniveau at jeg desuden er Magister i økonomi samt har taget kursus i Ejendomshandler og Ejendomsadministration ved J ApS (se tidligere fremsendte bilag), idet jeg mener, at disse uddannelser er med til at højne kvalitetsniveauet. I anledning af klagen har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i udtalelse af 3. september 2006 oplyst: Udtalelse Styrelsen lagde ved afgørelsen vægt på, at K ikke har godtgjort, at hun i kraft af de af hende anførte arbejdsopgaver har opnået en praktisk kunnen indenfor de seneste 10 år, der svarer til 2 års beskæftigelse i en ejendomsmæglervirksomhed eller lignende, jf. 25, stk. 2, nr. 7, i lov om omsætning af fast ejendom, jf. 1, nr. 1 i bekendtgørelse nr. 607 af 28. juni 1996 om optagelse i Ejendomsmæglerregisteret. Styrelsen har i afslaget henvist til, at dokumentation for tidligere beskæftigelse er mere end 10 år gammel. På den baggrund skal styrelsen fastholde sin afgørelse af 28. juli 2006 om afslag på optagelse i Ejendomsmæglerregistret. Sagens faktiske omstændigheder K ansøgte den 17. juli 2006 om optagelse i Ejendomsmæglerregistret. K har i forbindelse med ansøgningen lagt vægt på sin mere en 10 år lange praktiske erfaring indenfor omsætning af fast ejendom dokumenteret af en række arbejdsgivererklæringer: 1978 1980 Advokat C, beskæftigelse: bl.a. ejendomsadministration, bogholderi og berigtigelse af ejendomshandler. 1980-1982 Advokatfirmaet F, beskæftigelse: ejendomshandler, dødsbobehandlinger, konkursbehandlinger og procesretlige dokumenter. 1982-1985 Advokaterne G & H, beskæftigelse: bogholder og kasserer samt budgetlægning i forbindelse med ejendomsadministration. 1988 (7 måneder) I-Gruppen, beskæftigelse: 6 af de i vejledningen nævnte punkter. 1988-1990 Advokaterne D & E, beskæftigelse: bogholderi og ejendomsadministration. Sagens retlige omstændigheder I lov om omsætning af fast ejendom 25, stk. 2 er de nærmere krav fastsat for, at en person har ret til at blive optaget i Ejendomsmæglerregistret. I loven stilles der krav om både teoretisk indsigt og praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling. Af lovens forarbejder til bestemmelserne er anført, at kvalifikationsniveauet som minimum bør være det nuværende uddannelsesniveau til ejendomsmægler, og at der tilstræbes et kvalitetsløft i forhold hertil. I henhold til lov om omsætning af fast ejendom 25, stk. 2, nr. 7, skal personen opfylde de nærmere krav til praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter. Det fremgår af Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse nr. 607 af 28. juni 1996 om optagelse i Ejendomsmæglerregistret 1, nr. 1, at en ansøger skal kunne dokumentere at have været ansat på heltid i mindst 2
år i en ejendomsformidlingsvirksomhed med arbejdsopgaver, der kan antages at give praktisk kendskab til ejendomsformidling eller gennem anden beskæftigelse at have opnået en tilsvarende praktisk kunnen. Kravet om 2 års ansættelse i en ejendomsformidlingsvirksomhed med arbejdsopgaver, der kan antages at give praktisk kendskab til ejendomsformidling eller gennem anden beskæftigelse at have opnået tilsvarende praktisk kunnen, er efter styrelsens opfattelse nødvendig for at sikre, at ansøgeren har de fornødne kvalifikationer til at virke som ejendomsmægler. En vekselvirkning mellem teori og praksis er nødvendig for at kunne betjene forbrugerne som forudsat i loven. For optagelse i Ejendomsmæglerregistret tillægges det væsentlig betydning, at ansøgeren har beskæftiget sig med minimum 5-7 af nedenstående opgaver i 2 år, uanset om ansøgeren har opnået sin praktiske uddannelse hos en ejendomsmægler eller andre steder, jf. styrelsens notat af 13. oktober 2003. Det fremgår heraf, at det er styrelsens praksis vedrørende godkendelse af praktisk uddannelse, at arbejdsgivererklæringerne som udgangspunkt ikke er mere end 10 år gamle. Herved sikres at det stadig er en relevant uddannelse, der danner baggrund for registrering i Ejendomsmæglerregistret. 1. Indhentelse af oplysninger om ejendomme i diverse offentlige registre. 2. Værdiansættelse af ejendomme. 3. Udarbejdelse af salgsprovenu. 4. Udarbejdelse og indgåelse af formidlingsaftale. 5. Indhentning af tilstandsrapporter, forsikringstilbud og ejerforeningsoplysninger. 6. Udarbejdelse af salgsopstilling. 7. Kunderådgivning og fremvisning. 8. Forhandling mellem køber og sælger. 9. Udfærdigelse af købsaftaler (slutsedler). 10. Indhentelse af økonomiske oplysninger, lånetilbud mv. 11. Rådgivning vedrørende finansielle forhold. 12. Berigtigelse af handlen (skødeskrivning). 13. Formidling af forsikrings- og låneprodukter. 14. Generel vejledning til køber/sælger ved køb/salg af fast ejendom. I forbindelse med vurderingen af den praktiske uddannelse lægger styrelsen vægt på, at ansøgeren har beskæftiget sig med en række af de ovennævnte forhold eventuelt suppleret med andre opgaver. Endvidere lægges der vægt på, at en stor del af den praktiske uddannelse ligger indenfor de sidste 10 år. Det kan derfor i enkelte specielle tilfælde accepteres, at en mindre del af den praktiske uddannelse ligger lidt længere tilbage i tid. Det fremgår af arbejdsgivererklæringerne, at Ks praktiske erfaring inden for lov om omsætning af fast ejendom starter tilbage i 1978-1980, hvor hun var kontorelev på et advokatkontor. Her var arbejdsopgaverne hovedsageligt ejendomsadministration og bogholderi, men også berigtigelse af ejendomshandler. I perioden 1980-1982 var K ansat som advokatsekretær med flere forskellige arbejdsopgaver, herunder ejendomshandler. Endvidere var K i 1988 ansat hos I-Gruppen i 7 måneder, hvor hun beskæftigede sig med 5-7 af de ovenfor nævnte arbejdsopgaver. Af de resterende arbejdsgivererklæringer fremgår det, at K har været beskæftiget med bogholderi og ejendomsadministration, hvilket ikke falder ind under lov om omsætning af fast ejendom, og derfor ikke kan medregnes i den praktiske uddannelse. Klagers praktiske uddannelse er således ikke af længere varighed, og det er desuden 18 år siden, hun sidst har beskæftiget sig med ejendomshandler. Klager fremhæver endvidere, at hun er bragt ajour med både lovgivning og nye produkter gennem faget ejendomshandel, som hun bestod i juni 2006. Det er dog styrelsens vurdering, at klager ikke opfylder kravene til praktisk uddannelse. Den teoretiske indsigt må nødvendigvis anvendes i praksis under instruktion fra f.eks. en ejendomsmægler, inden der påbegyndes selvstændig virksomhed som ejendomsformidler. Baggrunden herfor er, at klagers praktiske uddannelse baserer sig på den tidligere lov om ejendomsmæglere, der i 1994 blev erstattet af lov om omsætning af fast ejendom. Den nye lov indebærer væsentlige ændringer på området i forhold til den tidligere lov,
idet der bl.a. stilles krav om bedre uddannelse og bedre varetagelse af forbrugerbeskyttelseshensyn. Konklusion Styrelsen skal på den baggrund fastholde det meddelte afslag på optagelse i Ejendomsmæglerregistret. K har i skrivelse af 31. oktober 2006 yderligere bemærket: i redegørelsen skriver Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, at vedrørende ansættelsesforholdet hos advokat C.. var arbejdsopgaverne hovedsageligt ejendomsadministration og bogholderi, men også berigtigelse af ejendomshandler. Dette er ikke en korrekt gengivelse af teksten i min anbefaling, se venligst tidligere fremsendt kopi af anbefaling fra advokat C, hvor beskrivelsen af arbejdsopgaverne lyder: alle på et advokatkontor forefaldende arbejder, herunder særligt ejendomsadministration med dertil hørende bogholderi samt berigtigelse af ejendomshandler. Han fremhæver, at jeg særligt arbejdede med ejendomsadministration samt berigtigelse af ejendomshandler. Når advokat C på denne måde valgte at fremhæve berigtigelse af ejendomshandler var det fordi, disse på det tidspunkt udgjorde størstedelen af mine arbejdsopgaver. Kontoret bestod på det tidspunkt kun af advokat C samt 3 ansatte, hvilket ikke giver et særligt stort bogholderi tilsammens med, at ejendomsadministrationen ikke var særlig stor. Jeg har forsøgt at få bekræftet disse forhold, men C er desværre afgået ved døden, og det har ikke været muligt at få fat i mine gamle kollegaer. i redegørelsen skriver Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, at..ejendomsadministration, hvilket ikke falder ind under lov om omsætning af fast ejendom, og derfor ikke kan medregnes i den praktiske uddannelse.. Her syntes jeg, at den praktiske erfaring/viden jeg igennem disse arbejdssteder har fået omkring ejerforeninger og andelsboligforeninger f.eks. i form af budgetlægning, jfr. advokat Hs anbefaling, er anvendelig som ejendomsmægler. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen [konkluderer], at Klagers praktiske uddannelse er således ikke af længere varighed. Dette mener jeg ikke er korrekt, for selv om man trækker de år fra, hvor jeg mest har arbejdet med ejendomsadministration, så er regnestykket som følger: Advokat C Advokatfirmaet F I-ejendomsmæglerfirmaet B 2 ½ år på fuldtid 2 år og 3 mdr. på fuldtid 7 mdr. på fuldtid Se venligst tidligere fremsendte kopier af anbefalinger fra disse. Disse 3 arbejdssteder giver tilsammen ca. 5 år og 4 mdr. på fuldtid, hvilket jeg syntes er af længere varighed. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen [skriver], at Klager fremhæver endvidere, at hun er bragt ajour med både lovgivning og nye produkter gennem faget ejendomshandel, som hun bestod i juni 2006. Det er dog styrelsens vurdering, at klager ikke opfylder kravene til praktisk uddannelse. Den teoretiske indsigt må nødvendigvis anvendes i praksis under instruktion fra f.eks. en ejendomsmægler... Her vil jeg gerne henvise til tidligere omtalte vejledning hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, der hedder Vejledning om godkendelse af praktisk uddannelse i forbindelse med ansøgning om optagelse i Ejendomsmæglerregistret. Under punkt 2. Hvordan vurderes den praktiske uddannelse? kan man under punkt B i sidste afsnit læse, at I forbindelse med vurderingen af den praktiske uddannelse er det ikke afgørende, om den praktiske uddannelse har fundet sted sideløbende med, inden eller efter den teoretiske uddannelse. Her skriver Erhvervs og Selskabsstyrelsen altså, at
man meget vel kan have taget den praktiske uddannelse inden den teoretiske uddannelse, hvilket også er det, der er sket i mit tilfælde. Imidlertid kræver Erhvervs- og Selskabsstyrelsen nu, at den teoretiske indsigt må nødvendigvis anvendes i praksis under instruktion fra f.eks. en ejendomsmægler. Hvordan kan man have nogen som helst teoretisk indsigt, når man gerne må tage den teoretiske uddannelse bagefter, at man har taget den praktiske uddannelse??? Erhvervs- og Selskabsstyrelsen [skriver], at Baggrunden herfor er, at klagers praktiske uddannelse baserer sig på den tidligere lov om ejendomsmæglere, der i 2004 blev erstattet af lov om omsætning af fast ejendom. Den nye lov indebærer væsentlige ændringer på området i forhold til den tidligere lov, idet der bl.a. stilles krav om bedre uddannelse og bedre varetagelse af forbrugerbeskyttelseshensyn. Det er rigtigt, at den nye lov sørger for bedre varetagelse af forbrugerbeskyttelseshensyn, men nogle af de punkter eller arbejdsområder, som kan medregnes til godkendelse af den praktiske uddannelse (beskrevet i tidligere nævnte vejledning til godkendelse af den praktiske uddannelse), er arbejdsopgaver, som ikke direkte har noget med hensynet til forbrugerbeskyttelsen at gøre. F.eks. er pkt. 1 Indhentelse af oplysninger om ejendomme i div. offentlige registre en praktisk arbejdsopgave, f.eks. i form af indhentelse af en tingbogsattest, hvor den nye lov ikke har ændret meget ved, hvordan dette praktiske gøremål udføres. Der er således mange arbejdsområder eller meget af arbejdet, som ikke er direkte berørt af denne lovændring, hvorfor jeg ikke syntes, at det kan være rigtigt at afvise al praktisk erfaring fra før loven blev ændret. Konklusion Jeg skal derfor fastholde, at jeg i mere end 10 år har arbejdet med ejendomshandler og ejendomsadministration, hvor jeg i lidt over 5 af årene har arbejdet med ejendomshandler i størstedelen af den pågældende arbejdstid. Disse arbejdsforhold har været i en sammenhængende periode og selv om de er over 10 år gamle, må de alligevel anses at have givet en værdifuld erfaring på området, hvor jeg ikke syntes, det er rimeligt, at jeg sidestilles med en helt uerfaren person. Ydermere har jeg lige været til eksamen i den teoretiske del og er således ajour hvad angår den nyeste lovgivning. Sluttelig bør det faktum, at den teoretiske uddannelse er taget på et senere tidspunkt end den praktiske uddannelse, ikke være til hinder for at godkende den praktiske uddannelse, da det ifølge Erhvervs- og Selskabsstyrelsen egen vejledning er uden betydning, i hvilken rækkefølge den teoretiske og praktiske uddannelse forekommer. Ankenævnet udtaler: Af 25, stk. 1 og stk. 2, nr. 7 i lov om omsætning af fast ejendom (lovbekendtgørelse nr. 1073 af 2. november 2006), fremgår, at en person, som ønsker optagelse i det af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen offentligt førte register over ejendomsmæglere, bl.a. skal opfylde de nærmere krav til praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter. De nærmere krav til denne praktiske kunnen fremgår af 1, 2. pkt. nr. 1 i bekendtgørelse om optagelse i Ejendomsmægler-registret (bekendtgørelse nr. 607 af 28. juni 1996 som ændret ved bekendtgørelse nr. 9 af 9. januar 1997), hvorefter ansøgeren skal dokumentere at have været ansat på heltid i mindst 2 år i en ejendomsformidlingsvirksomhed med arbejdsopgaver, der kan antages at give praktisk kendskab til ejendomsformidling eller gennem anden beskæftigelse at have opnået en tilsvarende praktisk kunnen. Ud fra en samlet vurdering finder ankenævnet ikke, at det på tilstrækkelig vis er godtgjort, at Ks har opnået en praktisk kunnen i ejendomsformidling som kan sidestilles med beskæftigelse i en ejendomsformidlingsvirksomhed. Ankenævnet har herved først og fremmest tillagt karakteren og omfanget af Ks beskæftigelse vægt, men har i øvrigt ikke kunnet bortse fra, at den relevante beskæftigelse i sin helhed ligger et ikke ubetydeligt antal år tilbage. Ankenævnet finder, at K ikke kan opnå hel eller delvis godkendelse af den praktiske uddannelse til ejendomsmægler og tiltræder derfor, at der er givet afslag på ansøgningen om optagelse i Ejendomsmæglerregistret. Ankenævnet stadfæster således Erhvervs- og Selskabsstyrelsens afgørelse af 28. juli 2006.