Afdeling 10 Asa-/Jættegården Ansøgning om særlig driftsstøtte jf. lov om almene boliger m.v. Boligselskabet Holstebro Forslag til helhedsplan for afdeling 10, Asa-/Jættegården. MAJ 2012
INDHOLD. FORORD. 3 1. BAGGRUND OG SIGTE 5 2. FAKTA OM AFDELINGEN 5 a. Afdelingens beliggenhed. b. Beskrivelse af bydelen som afdelingen er en del af. c. Beskrivelse af afdelingen. d. Karakteristik af beboerne. e. Bebyggelsens fysiske standart og tilstand. f. Afdelingen udlejningssituation. g. Uddrag af Holstebro kommunes befolkningsprognose. h. Afdelingens økonomi. 5 6 7 10 14 16 19 22 3. LØSNINGSFORSLAG... 25 4. ANLÆGSØKONOMI... 27 5. ORGANISERING.. 28 6. HOVEDTIDSPLAN. 30 7. BILAG A 31 8. BILAG B 32 Boligselskabet Holstebro 2
FORORD De 3 boligselskaber i gamle Holstebro Kommune har gennem hele 2010 oplevet, at udlejningssituationen har været meget vanskelig, idet der slet ikke har været en efterspørgsel efter almene familieboliger, der kunne modsvare fraflytningen fra disse. Det har trods ovennævnte, efter en stor indsats i de respektive administrationer, været muligt, at udgå lejetab i de afdelinger, der ligger udenfor Trekantsområdet. Vi har bl.a. oplevet, at i de afdelinger, hvor der før var stor efterspørgsel, har det været nødvendigt, at tilbyde en ledig bolig til 10-20 ansøgere inden boligen blev udlejet. Tidligere var efterspørgslen så stor, at ansøgere stod på spring. Det er boligselskabernes helt klare opfattelse, at den nuværende udlejningssituation har karakter af noget mere langvarigt / permanent set i lyset af forventningerne til erhvervsudviklingen samt befolkningstilvæksten i Holstebro Kommune i de kommende år. Der er enighed om, at problemet med lejetab fortsat primært vil være i Trekantsområdet Skjoldgården (Lejerbo), Asa-/Jættegården (Boligselskabet Holstebro) og Jætte-/Midgården (Boligselskabet Sct. Jørgen). Boligselskaberne har gennem det sidste år haft flere drøftelser med Holstebro Kommune, det være sig både på det administrative plan og det politiske plan. Der har desuden været et møde med Landsbyggefonden den 01.11. 2011, der udmøntede sig i, at de 3 boligorganisationer skal igangsætte en proces med udarbejdelse af handlingsplaner for de 3 omtalte afdelinger, med henblik på at komme med forslag til mulige løsningsforslag af mere permanent karakter. Trekantsområdet er udbygget op gennem 60 erne og 70 erne, og er meget tidstypisk for denne periode. Der er i de sidste 5 år investeret mange penge i renovering af de nævnte afdelinger, således at de fremstår med forholdsvis nye vinduer, køkkener og badeværelser samt inddækkede altaner. Derudover er der også i noget begrænset omfang investeret i renovering af udearealerne. I forbindelse med den sidste større renovering, der udover en fysisk renovering af bygningerne m.m., tillige også omfattede en boligsocial indsats, er der opført et beboerhus Trivselshuset hvortil der er tilknyttet beboerrådgiver, projektmedarbejder og ungdomsmedarbejder, der har deres virke både i huset og i Trekantsområdet. Da de største almene familieboliger i Holstebro er placeret i Trekantsområdet, er det også her, der er den største koncentration af lejere med anden etnisk baggrund end dansk. Det giver i sagens natur nogle udfordringer i dagligdagen i de berørte afdelinger, men selvfølgelig også i forbindelse med udlejning af ledige boliger i disse afdelinger. Boligselskabet Holstebro 3
Den foreløbige helhedsplan har som formål at danne grundlag for en handleplan for regulering af antallet af almene familieboliger i området set i lyset af de forholdsvis store tab, der er og har været til tab ved lejeledighed. Helhedsplanen er udarbejdet af administrationen i Boligselskabet Holstebro. Planen er forelagt for beboerne på et ekstraordinært afdelingsmøde den 18.04. 2012, hvor den blev godkendt med forbehold for økonomien i planen jf. bilag B. Planen er desuden godkendt i organisationsbestyrelsen. Kopi af den foreløbige helhedsplan med bilag er fremsendt til Holstebro Kommune. Holstebro den 10.05. 2012 Formand N. C. Hansen, Boligselskabet Holstebro. Forretningsfører Ebbe Johansson. Boligselskabet Holstebro 4
1. BAGGRUND OG SIGTE. Den foreløbige helhedsplan er udarbejdet med det formål, at danne et overblik over afdelingens problemer, samt at give et kvalificeret bud på, hvorledes afdelingens tab ved lejeledighed kan fjernes. Udover en tilpasning af antallet af lejeboliger til den forventede efterspørgsel, indeholder planen tillige en opdatering af afdelingen/området, således at man kan honorere de ønsker og krav der er fra nuværende samt kommende lejere. Hensigten med planen er at udføre en tilpasning og en opdatering af afdelingen, der har det overordnede mål, at dette skal være imageskabende for området. 2. FAKTA OM AFDELINGEN a. Afdelingens beliggenhed. Afdeling 10 Asa-/Jættegården er, som vist på kortet nedenfor, en del af et større sammenhængende alment boligområde Trekanten - i den vestlige del af Holstebro. Bydelen Trekanten ligger ca. 1-2 km. nordvest for centrum ved Thorsvej, Døesvej og Dyssegården. Boligselskabet Holstebro 5
b. Beskrivelse af bydelen som afdelingen er en del af. Boligafdelinger mv. Boligerne i bydelen Trekanten er overvejende almene familieboliger, men der findes også andelsboliger, ungdomsboliger og boliger opført af pensionskasse. Bydelen er udviklet fra ca. 1960 og frem til i dag, med størstedelen af boligerne opført i 3 etager i 60 erne og 70 erne. Den almene del af Trekanten er bebygget af 3 boligorganisationer med i alt 13 afdelinger. Derudover indgår bebyggelsen Thorshammer, som omfatter andelsboliger og pensionskassebyggeri, i bydelen Trekanten. Umiddelbart uden for Trekanten ligger et parcelhusområde opført i 60 erne og 70 erne. I eller i tilknytning til Trekanten findes p.t. 3 folkeskoler, 13 daginstitutioner, ét mindre butikscenter, én kirke og en købmand. Daginstitutioner og skoler modtager også elever fra andre boligområder i den nordvestlige del af Holstebro. Endvidere findes et nyetableret fritidscenter med sportsfaciliteter (Døesvejens Fritidscenter), cafe, daginstitution samt et plejehjem. Birkelundskolen, Nørrelandsskolen(er besluttet nedlagt i 2012/13) og Sct. Jørgens Skolen, Børnehaven Thorsvej (lejer hos BSH), byggelegepladsen Brumleby, Jættehøj institutionerne (lejer hos BSSJ) og Skjoldgårdens Børnehave/Vuggestue grænser op til, og benyttes af beboerne i Asa- /Jættegården. Andre institutioner mv. Området grænser umiddelbart op til Holstebros store uddannelsesområde med gymnasium, HF, handelsskole og Teknisk Skole. Byplanmæssige forhold Trekanten fremtræder i dag som et tidstypisk monofunktionelt etageboligområde med store grønne områder, store parkeringsarealer og et gang- og cykelstisystem adskilt fra vejene. De grønne områder Thorshøjparken og Frøjkparken ligger i tilknytning til Trekanten. Trekanten er omkranset af større trafikårer, der knytter området til den øvrige by. Den største del af Trekanten er i Kommuneplanen udlagt til etagehusbebyggelse på højst 3 etager med en bebyggelsesprocent på højst 50%. En mindre del af Trekanten er udlagt til tæt, lav boligbebyggelse og etageboliger på højst 2 etager og med bebyggelsesprocenter på henholdsvis 30% og 40%. I Kommuneplanen er det angivet, at der kan indrettes bygninger til offentlige formål og kollektive anlæg samt erhverv, der efter Byrådets skøn kan indpasses uden gener for omgivelserne, og uden at områdets karakter af boligområde brydes. Syv lokalplaner og byplanvedtægter regulerer i dag anvendelsen af Trekanten. Indkøbsmulighederne og forbindelserne til bycenter og rekreative områder er rimelige. Boligselskabet Holstebro 6
c. Beskrivelse af afdelingen. Byggemåde og opførelse Afdelingens opførelse, byggemåde og gennemførte renoveringsprojekter fremgår af oversigten nedenfor. Byggemåde Afd. 10 Asagården/Jættegården Opført år: 1967 Afdelingen består af 21 blokke med 444 stk. 2-5 rums boliger i etagebyggeri. Konstruktioner: Tagkonstruktion: Eternittag på 15 gitterspærfag. Isolering på loft 100 mm rockwool. Murværk: 300 mm hulmur med stålbindere og 75 mm bats. Jernbetonoverliggere over vinduer. Indvendige skillevægge: 75 mm lecaplader. Etageadskillelse: 190 mm præfabrikerede bisondæk. Altanelementer: Præfabrikerede betonplader og brystninger. Trapper, reposer og bundplader: Færdigbehandlede elementer med terrazzooverflade. Kældervægge: Udført i beton støbt på stedet. Renoveringsprojekter Afd. 10 Asagården/Jættegården Der er i de seneste år bl.a. inddækket altaner udskiftet vinduer renoveret køkkener totalrenoveret badeværelser renoveret opgange totalrenoveret vaskeri. Grundareal, bebygget areal og bruttoetageareal Areal I alt-m 2 Grundareal 136.203 Bebygget areal 14.467 Bruttoetageareal 41.718 Lejlighedsstørrelse og antal lejemål. Afd. 10 Asagården/ Jættegården Lejlighedsstørrelse og antal lejemål: 1 rum 2 rum 3 rum 4 rum 5 rum 6 rum I alt Størrelse (m 2 ) 56 88 94 105 Antal lejemål 63 53 106 222 444 Antal lejemål i pct. 14,2 11,9 23,9 50 100 Afdelingens lejemål består overvejende af store lejligheder. Hver anden har 5 rum og knap hver fjerde har 4 rum. Boligselskabet Holstebro 7
Fællesfaciliteter Afdelingen har meget store udearealer med flere legepladser og en boldbane. Der er et totalrenoveret fællesvaskeri (2010), 94 carporte (1.410 m 2 ) og en gildesal (250 m 2 ). Derudover er Trivselshuset for området placeret i afdelingen. Trivselshuset. Der er kælder under samtlige blokke, der benyttes som depotrum af lejerne, sikringsrum og teknikrum. Viceværtsfunktionen Der er ansat 5 viceværter i afdelingen. De 2 viceværters arbejdsområde er renholdelse og pleje af de grønne områder. De øvrige 3 viceværters arbejdsområde er bl.a. servicering af lejerne, ind- og fraflytningssyn samt vedligeholdelse af de grønne områder. Derudover forestår viceværterne kontakten til håndværkerne m.m. i relation til den daglige vedligeholdelse af bygninger, installationer og udearealer m.m. Der er i afdelingen et viceværtkontor, hvor der er træffetid for lejerne både telefonisk og ved personlig henvendelse mandag-fredag, kl. 08.30 til 09.00 og kl. 12.00 til 12.30. Ved viceværtkontoret er der desuden et værksted/maskinhus, hvor viceværterne kan vedligeholde maskinparken samt udføre mindre arbejder. Boligselskabet Holstebro 8
Oversigtkort Kortet viser placeringen af afdeling 10 Asa-/Jættegården i midten (sydlige del) af bydelen Trekanten og de nærmeste almene boligafdelinger. Kortet viser endvidere placeringen af en række fællesfaciliteter, herunder placeringen af Trivselshuset, og to tilgrænsende daginstitutioner. Boligselskabet Holstebro 9
d. Karakteristik af beboerne. Befolkningen pr. 1. januar fordelt på aldersgrupper 25,0 20,0 Fordelt på aldergrupper i Asa-/Jættegården % 15,0 10,0 5,0 0,0 0-6 år 7-17 år 18-24 år 25-34 år 35-49 år 50-64 år 65 år og ældre 2007 15,3 21,5 12,0 17,2 18,6 9,1 6,4 2008 15,8 20,7 13,9 15,2 19,2 8,8 6,3 2009 15,8 21,3 14,9 15,6 17,7 8,6 6,1 2010 15,9 21,9 11,9 15,1 20,0 9,2 6,0 2011 14,5 22,5 14,1 14,3 19,9 8,9 5,7 Som vist er den overvejende del af alle beboerne i 2011 - under 35 år svarende til ca. 65 %, mens der modsvarende er forholdsvis færre i aldersgruppen 50 år og derover. Aldersgruppen 65 og ældre udgør ca. 6 % af beboerne. I kommunen som helhed udgør denne aldersgruppe ca. 16 % eller ca. 3 gange så mange. 25,0 20,0 Fordelt på aldersgrupper Holstebro Kommune % 15,0 10,0 5,0 0,0 0-6 år 7-17 år 18-24 år 25-34 år 35-49 år 50-64 år 65 år og ældre 2007 8,7 14,8 8,4 12,2 20,8 20,0 15,1 2008 8,7 14,8 8,5 12,0 20,8 19,9 15,3 2009 8,8 14,6 8,7 11,8 20,7 19,8 15,6 2010 8,7 14,6 8,7 11,4 20,6 19,9 16,0 2011 8,6 14,4 8,8 11,2 20,5 19,8 16,7 Boligselskabet Holstebro 10
Andel af husstande fordelt på husstandstype Fordelt på husstandstyper - Asa-/Jættegården % 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Enlige uden børn Enlige med børn Par uden børn Par med børn Øvrige husstande 2007 32,2 15,4 16,1 24,6 11,7 2008 31,1 15,7 16,6 25,0 11,7 2009 33,5 16,7 14,2 22,9 12,7 2010 33,4 17,5 14,7 24,5 9,9 2011 31,9 15,0 15,0 27,9 10,3 Der er ca. 3 gange så mange enlige med børn i afdelingen sammenlignet med kommunen som helhed. 40,0 35,0 30,0 25,0 Fordelt på husstandstyper - Holstebro Kommune % 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Enlige uden børn Enlige med børn Par uden børn Par med børn Øvrige husstande 2007 36,6 4,7 29,3 24,6 4,7 2008 36,6 4,9 29,2 24,5 4,9 2009 36,5 5,0 29,1 24,4 5,0 2010 36,6 5,0 29,1 24,4 4,9 2011 37,0 5,0 29,1 24,0 4,8 Boligselskabet Holstebro 11
Befolkningen fordelt efter statsborgerskab 100 90 80 70 60 % 50 40 30 20 10 0 Personer af dansk oprindelse Asa-/Jæt. Efter statsborgerskab Personer af dansk oprindelse Ho. Kom. Indvandre og efterkommere Asa-/Jæt. Indvandre og efterkommere Ho. Kom. 2007 43,1 94,6 56,9 5,4 2008 41,7 94,3 58,3 5,7 2009 39,8 94,0 60,2 6,0 2010 36,4 93,9 63,6 6,1 2011 35,7 93,7 64,3 6,3 Statsborgerskab 2011 Afd. 10 Asagården/Jættegården Kommunen abs. pct. pct. Danske statsborgere 391 35,7 93,7 Indvandrere/efterkommere 705 64,3 6,3 I alt 1.096 100,0 100,0 Tabellen viser, at andelen af indvandrere/efterkommere i afdelingen er over ti gange større sammenlignet med kommunen som helhed. Samlet set udgjorde indvandrere/efterkommere pr. 01.01.2011 ca. 64 % af beboerne i afdelingen. Boligselskabet Holstebro 12
Antal indvandrere/efterkommere pr. 01.01.2011 fordelt efter oprindelseslande-grupper. Oprindelseslandegrupper Afd. 10 Asa- / Jættegården Kommunen abs. pct. pct. Norden, EU, Nordamerika 31 4,4 31,3 Øvrige Europa 135 19,2 21,7 Asien og statsløse 433 61,4 36,3 Afrika 106 15,0 10,7 Alle indvandrere / efterkommere i alt 705 100,0 100,0 Tabellen viser, at der er markant flere indvandrere/efterkommere fra Asien/statsløse sammenlignet med andelen i kommunen som helhed. Andel af personer på 15 år og derover pr. 01.01.2010 fordelt på arbejdsstilling 70,0 60,0 50,0 Fordelt efter arbejdsstilling % 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Selvst. & medarb. ægtef. Lønm. høj/mel. niveau Lønm. grundnivea u Øvrige lønmodt. Arbejdsløse Arbejdsstyr ken i alt Pensionister Øvrige uden for erhverv Asa-/Jættegården 4,6 7,0 16,0 13,0 3,3 43,8 20,3 35,8 Kommunen 5,3 19,5 26,1 11,0 2,0 63,9 25,6 10,5 Figurer viser, at der markant er flere øvrige uden erhverv i afdelingen end i kommunen som helhed. Arbejdsstyrken i afdelingen er ca. 44 % mod ca. 64 % i kommunen som helhed. Boligselskabet Holstebro 13
Andel af skattepligtige personer på 15 år og derover på bruttoindkomst i 2010 Fordelt på bruttoindkomst i 2010 40,0 35,0 30,0 % 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 0-99.999 kr. 100.000-149.999 kr. 150.000-199.999 kr. 200.000-299.999 kr. 300.000 kr. og mere Asa-/Jættegården 25,4 24,0 23,1 17,5 10,0 Kommunen 14,3 15,3 13,3 23,5 33,6 Figuren viser at ca. 49 % af de skattepligtige beboere i afdelingen har en årsindkomst på under 150.000 kr. I kommunen som helhed har kun ca. 30 % en årsindkomst på dette niveau. Kun ca. 28 % af beboerne har en årsindkomst på over 200.000 kr. I kommunen som helhed har ca. 57 % derimod en årsindkomst på over 200.000 kr. e. Bebyggelsens fysiske standart og tilstand. Helhedsindtryk Bebyggelsen fremtræder umiddelbart som et sundt og godt vedligeholdt murstensbyggeri fra sidste halvdel af tresserne. Bygninger og udearealer Bebyggelsen har 444 lejligheder fordelt på 21 murede boligblokke. Boligblokkene har 3 etager samt kælder. Blokkene er placeret, så de danner kamme med gårdrum mellem kammene. I midten er placeret et stort parkeringsareal. Boligselskabet Holstebro 14
Luftfoto af afdelingen og tilstødende bebyggelse Udealerne består af en række gårdrum med legepladser og beplantning, en stor parkeringsplads midt i bebyggelsen og i den nordlige del af bebyggelsen et stort område med fodboldbane og nyttehaver. De sidste år er der foregået en fortløbende forbedring af friarealerne, hvor bl.a. parkeringspladsen er lagt om, en del af beplantningerne er forynget ved nedskæring og legepladserne er sat i stand. Parkeringspladsen ligger midt i bebyggelsen og består af garager og store asfalterede parkeringsarealer. Det er ikke tilladt at køre i bil i bebyggelsen udover på adgangsvejen og parkeringspladsen. Der er opsat aflåste bomme for enderne af parkeringspladsen således, at flyttebiler kan lukkes ind på stinettet. Boligselskabet Holstebro 15
Antal familieboliger.l Forslag til Helhedsplan for afd. 10 Asa-/Jættegården. f. Afdelingens udlejningssituation. Den aktuelle udlejningssituation Hvor let/svært er det p.t. at udleje Lejlighedstype/størrelse Lejligheder, heraf afdelingens lejligheder? Meget let Ret let Ret svært Meget svært 2 værelser X 3 værelser X 4 eller 5 værelser X Antallet af ledige familieboliger med lejetab i 2011 & 2012 (3 mdr.) 100 90 80 70 Antal ledige familieboliger med tab 2011 60 50 40 30 20 10 0 01.01. 01.02. 01.03. 01.04. 01.05. 01.06. 01.07. 01.08. 01.09. 01.10. 01.11. 01.12. Asa-/Jættegården 19 16 17 18 16 20 20 25 26 17 14 20 Jætte-/Midgården 38 37 36 34 35 33 33 37 37 42 43 41 Skjoldgården 35 32 30 33 35 35 29 24 24 23 22 19 I alt i Trekanten 92 85 83 85 86 88 82 86 87 82 79 80 Boligselskabet Holstebro 16
Antal ledige familieboliger med tab i 2012. 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 01.01. 01.02. 01.03. Asa-/Jættegården 18 18 26 Jætte-/Midgården 38 45 42 Skjoldgården 18 17 18 I alt i Trekanten 74 80 86 Niveauet i 2011 og de første 3 mdr. af 2012 med ~ 85 boliger med lejetab er lig det billede, der var i 2010, og forventningen er, at det også vil være gældende for resten af 2012. Flyttefrekvens. Flytteprocent. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2008 2009 2010 2011 Asa-/Jættegården 27% 21% 21% 24% Jætte-/Midgården 30% 30% 22% Skjoldgården 47% 51% 35% 27% Boligselskabet Holstebro 17
Baggrunde for det markante fald i flytteprocenter i Skjoldgården fra 2009 til 2010 er begrundet i det forholdsvis store antal ledige boliger. Typer af flytninger. Fraflytninger i 2009 / 2010 / 2011 (< aug.) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 Flytter fra byen Interne flytninger Øvrige flytninger Asa-/Jættegården 34% 33% 35% 15% 9% 13% 51% 58% 52% Jætte-/Midgården 42% 30% 26% 9% 7% 37% 49% 63% 37% Skjoldgården 43% 51% 43% 4% 18% 23% 52% 31% 33% Groft sagt flytter ca. 40 % fra byen, ca. 10-15 % er interne flytninger, og de resterende 45-50 % er øvrige flytninger. Der er lavet en yderligere undersøgelse for Asa-/Jættegården for 2007 og 2008, og den viser et tilsvarende mønster. Opnoteringer Lejlighedstype /størrelse Antal lejligheder Antal opnoteringer i alt pr. april 2012 Antal fraflytninger i 2011 2-rums 63 39 22 3-rums 53 27 14 4-rums 106 17 33 5-rums 222 8 38 I alt 444 91 107 Tabellen viser, at der ikke er nogen nævneværdig / ingen efterspørgsel efter 4 og 5-rums boliger. Boligselskabet Holstebro 18
g. Uddrag af Holstebro Kommunens befolkningsprognose 2012 2023 Boligselskabet Holstebro 19
Der er efter boligselskabernes opfattelse ikke noget i ovennævnte befolkningsudvikling frem til 2023, der giver anledning til en forventning om, at der vil blive en større efterspørgsel efter almene familieboliger i Trekanten. Dog bør man være opmærksom på, at aldersgruppen 65-79 år og 80 + år vil stige meget markant i planperioden. Boligselskabet Holstebro 20
Hvis man ser nærmere på udviklingen i de skoledistrikter, som dækker Trekantsområdet, er der negativ vækst i planperioden. Boligselskabet Holstebro 21
h. Afdelingens økonomi. Husleje- og serviceniveau Huslejeudvikling Figuren nedenfor viser lejeudviklingen i afdelingen i perioden 2002-2011 opgjort i årlig husleje pr. m 2. kr. 600 Husleje pr. år/m 2 kr. 550 KR. kr. 500 kr. 450 kr. 400 kr. 350 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kr. 383 397 417 417 426 426 432 511 538 556 573 Afdelingens budget for 2012 udviser en husleje pr. m 2 /år på kr. 573. Sammenligning med tilsvarende boliger i Skjoldgården (Lejerbo) og Jætte-/Midgården (BSSJ) viser følgende: Husleje pr. md. for 105 m2 5.800 5.600 5.400 Kr. 5.200 5.000 4.800 4.600 4.400 4.200 2011 2012 Asa-/Jættegården 4.800 4.978 Jætte-/Midgården 5.359 5.435 Skjoldgården 5.668 5.707 Med den forholdsvis store forskel på huslejen over til Skjoldgården og Jætte-/Midgården, kan man godt undre sig over, at der er lejeledighed i Asa-/Jættegården. Boligselskabet Holstebro 22
Tusinde Tusinde Forslag til Helhedsplan for afd. 10 Asa-/Jættegården. Lejetabet i 2008 / 2009 / 2010 og 2011 kr. 6.000 Tab ved lejeledighed. kr. 5.000 kr. 4.000 kr. 3.000 kr. 2.000 kr. 1.000 kr. 0 2008 2009 2010 2011 Asa-/Jættegården kr. 26.000 kr. 281.000 kr. 1.070.000 kr. 1.124.000 Jætte-/Midgården kr. 531.000 kr. 1.820.000 kr. 2.300.000 Skjoldgården kr. 50.000 kr. 840.000 kr. 2.148.000 kr. 1.858.000 I alt kr. 76.000 kr. 1.652.000 kr. 5.038.000 kr. 5.282.000 Skønnet Man har forsøgt, at finde en forklaring på den meget markante og pludselige stigning fra 2008 til 2009, uden det har givet noget entydig svar. Lejetabet i 2012 Tab ved lejeledighed 2012. 160 140 120 100 80 60 40 20-01.01. 01.02. 01.03 01.04. Asa-/Jættegården 87.400 81.900 123.300 156.000 Jætte-/Midgården Skjoldgården 148.000 153.000 133.000 152.000 Boligselskabet Holstebro 23
Tab på fraflyttere fra 2008 til 2011. kr. 1.200.000 Tab ved fraflytning kr. 1.000.000 kr. 800.000 kr. 600.000 kr. 400.000 kr. 200.000 kr. 0 2008 2009 2010 2011 Asa-/Jættegården kr. 225.000 kr. 497.000 kr. 440.000 kr. 349.000 Jætte-/Midgården kr. 104.000 kr. 150.000 kr. 158.000 Skjoldgården kr. 163.000 kr. 492.000 kr. 344.000 kr. 343.000 I alt kr. 492.000 kr. 1.139.000 kr. 944.010 kr. 694.011 Nævnte tab er de udgifter de enkelte afdelinger har haft ved fraflytning, og det dækker over manglende betaling for mislighold af det lejede samt manglende huslejebetalinger. Boligorganisationerne får selvfølgelig en dom på disse fraflyttere, og oversender derefter sagerne til inkasso. Vedligeholdelsesplan I afdelingens 20-årige vedligeholdelsesplan er følgende større arbejder forudsat: År 2015/16 Arbejdets art Udskiftning af tagbelægning, efterisolering af loftrum, nye tagrender m.m. Forventet udgift/egne midler jf. vedligeholdelsesplanen (beløb i kr.) 46 mio. kr. / 1 mio. kr. Boligselskabet Holstebro 24
3. LØSNINGSFORSLAG. Det er boligselskabets helt klare opfattelse, at nævnte udlejningssituation er af en mere permanent karakter, og med den baggrund er det et spørgsmål om, hvor længe det er forsvarligt, at selskabet/afdelingen kan og skal dække lejetab i den størrelsesorden, som der her er tale om. Det er boligselskabets indstilling, at udbuddet af almene familieboliger i Trekantsområdet, i et samarbejde med de 2 øvrige boligorganisationer, skal tilpasses det behov, der er her og nu og i de kommende år samt at der bør ydes en form for huslejetilskud, således at de afdelinger, der ligger i Trekantsområdet og har udlejningsproblemer, rent huslejemæssigt tilpasses et nogenlunde ens niveau, selvfølgelige under skyldig hensyntagen til det lejes værdi. Tillige er det boligselskabets opfattelse, at de åbne karrébebyggelser i området indeholder et stort uforløst potentiale i form af de grønne områder. Disse områder aktiveres med helhedsplanen, og gøres til en attraktion som både binder området sammen på tværs af afdelingerne, og skaber en forbindelse til byens overordnede trafiksystem og de boligområder som knyttes op på det. På tværs af trekanten skabes en serie uderum af høj kvalitet, hvor rammerne for et aktivt friluftsliv integreres med nye rum for leg og ophold. Områdets store unge beboergruppe får mulighed for, at styrke det sociale samvær gennem fysisk aktivitet og leg, i et bånd af aktivitetsområder, som strækker sig ud fra det nyetablerede Trivselshus. De institutioner som allerede findes i området tilføres nye kvaliteter, og integreres i området og børnenes og de unges udeliv og leg understøttes. Det grønne bånd suppleres af en grundig behandling af bebyggelsernes gårdrum, som med en bevidst organisk behandling af uderum og grænser, opbløder og inddeler de store rum som i dag kan virke kolde og fremmedgørende. Projektet skal aktivere afdelingernes frie rum på en måde som styrker integrationen, ikke kun internt i afdelingerne, men også mellem afdelingerne og den omkringliggende by. Det er således en væsentlig del af strategien, at de tilbud som findes i udearealerne bindes sammen med tilsvarende tilbud i områdets kommunale arealer, hvorved der bygges bro til den omkringliggende by. Det er meget magtpåliggende for boligselskabet, 1) at Helhedsplanen bærer præg af tilpasning og justering af området, således at boligerne og området kan fremstå som et godt og spændende boligområde. 2) at der også i et omfang er ind tænkt en udvikling af området herunder forslag til bedre tilgængelighed niveau fri adgang i et eller andet omfang således at ældre og gangbesværende har mulighed for at blive i området samt at området /boligerne tillige kan blive et tilbud til den gruppe af ansøgere, særligt set i lyset af, at antallet af 60-årige og derover stiger markant i de kommende år jf. kommunens befolkningsprognose. 3) at det arbejde der gennem flere år er udført for at forbedre Trekantsområdets image fortsætter og måske i et eller andet omfang forstærkes/udbygges, bl.a. ved at området åbnes op ud mod byen. Boligselskabet Holstebro 25
4) At Holstebro Kommunen er en meget aktiv medspiller i hele processen med udarbejdelse af løsningsforslag samt lader de kommunale arealer i området indgå på lige fod i opdatering af udearealerne. 5) At Holstebro Kommune undersøger muligheden for at placere et mindre supermarked svarende til en Netto- eller Faktabutik inde i området, hvilket både vil tilgodese børnefamilierne samt de ældre beboere for kort afstand til en dagligvareforretning. Derudover vil en forretning være med til, i et eller andet omfang, at åbne området op ud mod byen. Boligselskabets andel af oplægget til en samlet justering af familieboligerne og opdatering af udearealerne i Trekanten, er i hovedpunkter: At der med etablering af en dagligvareforretning på Skjoldgårdens areal skabes et grønt bånd gennem området, hvor der etableres diverse aktivitetsområder for børn og voksne jf. bilag A. At stiforbindelsen ned langs blok 13, 15, 17, 19 og Trivselshuset indgår som et element i forbindelse med de aktivitetsområder, der lægges i forlængelse af Trivselshuset jf. bilag A. At der på det kommunale område øst for afdelingen i et partnerskab mellem kommunen og boligselskaberne skabes mulighed for at placere de lidt mere støjende aktiviteter så som skaterområde, BMX-kørsel eller lignede jf. bilag A. At der i gårdrummene etableres gårdmiljøer/opholdsarealer til beboerne, hvor der vil blive plantet hæk for afgrænsning af opholdsarealet samt etablering mindre legeområder for børn. At blokkene 8 og 9 ombygges til seniorboliger med elevator og handicapvenlige lejligheder, hvilket skal ses i lyses af, at antallet af 60-årige og derover stiger markant i de kommende år jf. kommunens befolkningsprognose. Herved vil der være mulighed for, at nogle af de ældre lejere kan blive boende i afdelingen. Endvidere kan det kan være et tilbud og aktiv for kommende lejere. Der arbejdes med 2 modeller, hvor model I er en totalrenovering af de 2 blokke med ny klimaskærm, nye vinduer, totalrenovering af gulve, døre, inventar m.m. Model II er ex. nye klimaskærm, nye vinduer og mindre renovering inde i lejlighederne. At blok 1 (nr. 2 til 8) ombygges til 1. plans boliger med egen have. Herved reduceres antallet af boliger i afdelingen med 16 stk., hvilket er begrundet i de forventninger, der er til efterspørgsel af almene boliger i området/byen. Boligselskabet Holstebro 26
4. ANLÆGSØKONOMI Budgetoverslag Model I Model II Anlæg Kr. Kr. Bedre tilgængelighed (elevator) for blok 8 og 9 (nr. 1 13) 37.000.000 21.000.000 Reduktion af antallet af lejligheder i afdelingen med 16 stk. 11.000.000 11.000.000 Omlægning af stiforbindelser m.m. 7.500.000 7.500.000 Opdatering af gårdrummene. 2.000.000 2.000.000 Etablering af aktivitetsområder ved Trivselshuset 3.200.000 3.200.000 Etablering af aktivitetsområder på kommunens areal - andel 25 % 1.500.000 1.500.000 Håndværkerudgifter i alt 62.200.000 46.200.000 Omkostninger Byggeplads Tekniske omkostninger Administrative omkostninger 2% 8% 10% 1.244.000 924.000 4.976.000 3.696.000 6.220.000 4.620.000 Omkostninger i alt 12.440.000 9.240.000 Total udgift 74.640.000 55.440.000 Reduktion med 16 stk. lejligheder. Finansiering 16/444 andel af restgælden 5.700.000 Kr. Boligselskabet Holstebro 27
5. ORGANISERING. Organisationens formål Projektorganisationens formål er at koordinere og sikre at de opstillede mål, vilkår og opgaver for at den foreløbige og endelige helhedsplan henholdsvis opfyldes, opfølges og løses. Organisationens opgave er at være bindeled mellem ledelsen af boligselskabet og alle involverede parter, samt at sikre den fornødne dokumentation, erfaringssamling/formidling til brug for Boligselskabet Holstebro ved fremtidige projekter. Beboerdemokratiets rolle Boligorganisationen og afdelingsbestyrelsen er det beboerdemokratiske omdrejningspunkt i helhedsplanens udarbejdelse, gennemførelse og opfølgning. Det vil sige, at det er dem der fastlægger værdigrundlaget for og formulerer krav til indsatsen indenfor følgende områder: Dialog om idegrundlag, visioner, værdier og mål. Involvering af beboerne og beboerengagement i hele forløbet. Kommunikation med afdelingens omgivelser. Optimering af samspillet mellem beboerdemokratiet, beboerne, rådgivere, myndigheder m.fl. Udarbejdelse af et katalog over handlinger og indsatser, som beboerne, afdelingsbestyrelsen, boligorganisationen m.fl. hver for sig eller sammen kan tage initiativ til/påtage sig. En bred medtænkning af de økonomiske muligheder. Fælles erfaringsdannelse og læring. Organisering af arbejdet med og gennemførelse af helhedsplan Til at lede og koordinere helhedsplanens processer og aktiviteter dannes, som vist i figuren nedenfor, en organisation, der skal følge henholdsvis planens bygningstekniske del og beboerinddragelsen. Derudover etableres en sekretariatsfunktion, der skal forestå kommunikation, erfaringsopsamling, og imagepleje. Der er tanken, at Trivselshuset skal være det sted, hvor man kan hente skriftlige informationer om projektet, og her vil der blive arrangeret INFO-cafe på fastlagte tider, hvor der vil være repræsentanter fra nedenstående grupper tilstede. Derudover vil www.bsh.dk være det sted, hvor alle relevante oplysninger om projektet vil være tilgængelig. Boligselskabet Holstebro 28