ERHVERVSANKENÆVNET Langelinie Allé 17 * Postboks 2000 * 2100 København Ø * Tlf. 35 29 10 93 * ean@erst.dk www.erhvervsankenaevnet.dk Kendelse af 5. januar 2015 (J.nr. 2013-0035279) Ansøgning om optagelse i ejendomsregistret afslået. Lov om omsætning af fast ejendom 25, stk. 1 og 2. (Ingrid Henriksen, Lone Møller og Jan Uffe Rasmussen). Ved skrivelse af 28. august 2013 har advokat A på vegne af K klaget over, at Erhvervsstyrelsen den 12. juli 2013 har afslået hans ansøgning om optagelse i ejendomsmæglerregistret. Sagens omstændigheder: I Erhvervsstyrelsens afgørelse af 12. juli 2013 hedder det blandt andet: Ansøgning om optagelse i ejendomsmæglerregistret Da du ikke direkte har arbejdet med formidling af fast ejendom, og da du ikke selvstændigt har praktisk erfaring med udførelse af de ovenfor nævnte kerneopgaver i forbindelse med formidling af fast ejendom, skal Erhvervsstyrelsen herved meddele dig, at du ikke opfylder kravene, og styrelsen kan derfor ikke godkende din praktiske erfaring. Endvidere er det en forudsætning for optagelse i ejendomsmæglerregistret, at ansøgerens praktiske kendskab har aktualitet. Erhvervsstyrelsen vil som udgangspunkt ikke godkende praktisk kendskab fra arbejdsopgaver, der er udført mere end 6-8 år før ansøgningstidspunktet. Herved sikres det, at det stadig er en relevant uddannelse og ajourført viden om udviklingen på området, der danner baggrund for registrering i ejendomsmæglerregistret. Det kan oplyses, at Erhvervsstyrelsen har ændret praksis i forbindelse med praktisk uddannelse, hvilket betyder, at bank- og realkreditinstitutansattes arbejdsopgaver ikke længere godkendes på lige fod med opgaver varetaget hos en ejendomsformidlingsvirksomhed. Praksisændringen trådte i kraft den 1. august 2011, du kan læse mere herom på www.erst.dk. På baggrund af ovenstående kan Erhvervsstyrelsen således ikke optage dig i ejendomsmæglerregistret på det foreliggende grundlag. I klageskrivelse af 28. august 2013 anfører advokat A blandt andet:
- 2 - I henhold til 25, stk. 2 i lov om omsætning af fast ejendom har enhver person ret til at blive optaget i registret, såfremt vedkommende blandt andet opfylder de nærmere krav til teoretisk og praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervs- og Byggestyrelsen (nu Erhvervsstyrelsen) fastsætter: Yderligere fremgår det af 1 i bekendtgørelse om optagelse i ejendomsmæglerregistret, at personen i medfør af 25, stk. 2, nr. 6 og 7 i lov om omsætning af fast ejendom skal: 1) Dokumentere at have været ansat på heltid i mindst 2 år i en ejendomsformidlingsvirksomhed med arbejdsopgaver, der kan antages at have givet praktisk kendskab til ejendomsformidling, eller gennem anden beskæftigelse har opnået en tilsvarende praktisk kunnen, og 2) Fremlægge eksamensbevis for bestået ejendomsmægleruddannelse eller tilsvarende efter de af Undervisningsministeriet fastsatte regler. Erhvervsstyrelsen oplyser på sin hjemmeside, at det tillægges væsentlig betydning, at en ansøger som udgangspunkt i en sammenlagt periode på mindst 2 år har beskæftiget sig med: 1. Indhentelse og kontrol af relevante oplysninger om ejendommen. 2. Værdiansættelse af ejendommen på baggrund af besigtigelse, juridiske og tekniske oplysninger. 3. Udarbejdelse af salgsprovenu. 4. Udarbejdelse og indgåelse af formidlingsaftale og salgsbudget. 5. Udarbejdelse af salgsopstilling. 6. Annoncering, kunderådgivning og fremvisning. 7. Forhandling mellem køber og sælger. 8. Udarbejdelse af købsaftalen (slutsedlen). 9. Sagsbehandling efter købsaftalens indgåelse. Af Erhvervsstyrelsens hjemmeside fremgår, det at det er en forudsætning for optagelse i registret, at ansøgerens praktiske kendskab har aktualitet, og at praktisk kendskab fra arbejdsopgaver, der er udført mere end 6-8 år før ansøgningstidspunktet, ikke godkendes. På dette grundlag og med den begrundelse har Erhvervsstyrelsen afgjort, at min klients praktiske erfaring ikke kan godkendes. Med henvisning til vedlagte C.V. gør jeg gældende, at min klient fra 1. marts 1991 til 31. juli 1994 var ansat hos Erhvervsejendomsmæglerne, hvor min klient beskæftigede sig med alle aspekter af ejendomsformidling, og derfor også de 9 kerneopgaver nævnt af Erhvervsstyrelsen. I perioden efter 1994 og frem til nu har min klient endvidere beskæftiget sig med størstedelen af de af Erhvervsstyrelsen oplistede kerneopgaver, hvor alene udarbejdelse og indgåelse af formidlingsaftale samt berigtigelse af handelen ikke har været udført.
- 3 - Imidlertid har min klient i perioden fra 1994 og fremefter beskæftiget sig med ekstremt komplicerede opgaver vedrørende køb, salg og udlejning af fast ejendom, og det, at han i en periode ikke har beskæftiget sig med nogle mindre væsentlige af de af Erhvervsstyrelsen oplistede kerneopgaver, kan ikke ændre på, at min klients teoretiske indsigt og praktiske kunnen vedrørende ejendomsformidling, er af helt ekstraordinær karakter, og at den er aktuel. Derfor har min klient ret til at blive optaget i Ejendomsmæglerregistret. For en ordens skyld bemærker jeg, at da G A/S først skal etablere en ejendomsmæglerfunktion, når min klient er blevet optaget i Ejendomsmæglerregistret, skal registreringen foreløbig deponeres. I anledning af klagen har Erhvervsstyrelsen i en redegørelse af 23. september 2013 udtalt blandt andet: Redegørelse for de retlige og faktiske omstændigheder i sag nr. 13-222.004 om afslag på registrering i ejendomsmæglerregistret 1. Ved e-mail af 1. maj 2013 anmodede K Erhvervsstyrelsen om optagelse i ejendomsmæglerregistret på baggrund af en ansøgning dateret den 24. april 2013. 2. Det følger af 25, stk. 2, i lov om omsætning af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 1717 af 16. december 2010, at enhver person har ret til at blive optaget i registeret, hvis personen lever op til nærmere oplistede krav, herunder opfylder de nærmere krav til praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervsstyrelsen fastsætter. Disse krav er fastsat i 1, nr. 1, i bekendtgørelse nr. 213 af 9. marts 2010 om optagelse i ejendomsmæglerregistret, hvoraf det fremgår, at en ansøger skal dokumentere at have været ansat på heltid i mindst 2 år i en ejendomsformidlingsvirksomhed med arbejdsopgaver, der kan antages at have givet praktisk kendskab til ejendomsformidling, eller gennem anden beskæftigelse at have opnået en tilsvarende praktisk kunnen. 3. Det følger af Erhvervs- og Byggestyrelsens (nu Erhvervsstyrelsens) vejledning af maj 2011 om godkendelse af praktisk erfaring ved optagelse i ejendomsmæglerregistret (vedlagt), at praktisk erfaring skal dokumenteres i form af erklæring fra en arbejdsgiver, der detaljeret beskriver de arbejdsopgaver, som ansøgeren har udført i relation til omsætning af fast ejendom. Ved vurderingen af arbejdsgivererklæringen lægges der ifølge vejledningen bl.a. vægt på, hvem, der har haft instruktionsbeføjelsen, og om arbejdsgiveren har ført tilsyn med arbejdsopgavernes udførelse. Det angives endvidere, at en udførlig og uddybende arbejdsgivererklæring er vigtig både i forbindelse med an-
- 4 - sættelse i en ejendomsmæglervirksomhed og i de tilfælde, hvor praktisk erfaring er nået i en anden branche. 4. K har i sin ansøgning vedlagt nedenstående dokumentation for praktisk erfaring. Det bemærkes, at den praktiske erfaring ikke er dokumenteret i form af Erhvervsstyrelens standarderklæringer Arbejdsgivererklæring for Ejendomsmæglere : a. Anbefaling af 22. april 1980 fra B [Realkreditinstitut], der angiver, at han fra 1. oktober 1974 til 1. april 1976 har udført forefaldende arbejde i kreditforeningens bogholderi, fra 1. april 1976 til 1. september 1977 udførte lånesagsbehandling og fra 1. september 1977 til 1. juni 1979 arbejdede i kreditforeningens uddannelsesafdeling. b. Anbefaling af 8. marts 1984 fra B, der angiver, at han fra 1. juni 1979 og fortsat ved anbefalingens afgivelse arbejdede som uddannelsesleder i kreditforeningen. c. Ansættelsesbekræftelse fra C og D bedsteforældre af 19. april 2013, der angiver, at han fra 1. marts 1991 til 31. juli 1994 var ansat i virksomheden E [Erhvervsmæglervirksomhed]. d. Anbefaling af 29. juni 2004 fra F A/S, der angiver, at han har været ansat som udlejningschef i selskabet fra 1. august 1994 til 1. juni 2004. e. Ansættelses- og arbejdsbeskrivelse af 25. marts 2013 fra G A/S, der bekræfter, at han fra 1. oktober 2007 og fortsat ved beskrivelsens afgivelse var ansat som udlejningschef i selskabet. 5. Det følger af ovennævnte vejledning, at det ifølge styrelsens administrative praksis er en forudsætning, at den praktiske erfaring har aktualitet på ansøgningstidspunktet. Erhvervsstyrelsen godkender derfor som udgangspunkt ikke praktisk kendskab fra arbejdsopgaver, der er udført mere end 6-8 år før ansøgningstidspunktet. Herved sikres, at det stadig er ajourført viden om udviklingen på området, der danner baggrund for registrering i Ejendomsmæglerregistret. 6. I forbindelse med vurderingen af Ks erhvervserfaring har styrelsen derfor alene taget ansættelses- og arbejdsbeskrivelsen af 25. marts 2013 fra G A/S i betragtning. Arbejdsbeskrivelsen angiver, at han indtil videre har været ansat i selskabet i ca. 5 ½ år som udlejningschef med bl.a. følgende arbejdsopgaver: a. Prisfastsættelse (såvel lejeniveau som salgsprisniveau). b. Aktiv deltagelse i den daglige udlejning/salg. c. Diverse konsultative opgaver i relation til omsætning af fast ejendom.
- 5-7. Ved vurderingen af, om praktisk erfaring lever op til kravene for at kunne varetage ejendomsformidlingsopgaver til eller for forbrugere, må tillægges betydning, om ansøgeren har varetaget centrale formidlingsopgaver i henhold til lov om omsætning af fast ejendom i en sammenlagt periode på mindst 2 år. Vejledningen oplister ni kerneopgaver, der kan anvendes ved vurderingen: 8. Det vurderes ikke, at K gennem sin ansættelse som udlejningschef hos G A/S har beskæftiget sig erhvervsmæssigt med formidling af fast ejendom til eller for forbrugere, eftersom der har været tale om arbejde i forbindelse med udlejningsvirksomhed, som ikke er omfattet af lov om omsætning af fast ejendom. Derfor har Erhvervsstyrelsen den 12. juli 2013 truffet afgørelse om afslag på optagelse i ejendomsmæglerregistret. 9. Det fremgår af vejledningen, at man udover ved ansættelse hos en ejendomsmæglervirksomhed kan have opnået praktisk erfaring med ejendomshandel via ansættelse som fx advokatsekretær, bankrådgiver, ejendomsadministrator, sagsbehandler, formidler af udlejningsejendomme eller erhvervsmægler. I de fleste tilfælde vil en praktisk erfaring fra varetagelsen af disse jobs ikke kunne kvalificere som godkendelse af praktisk erfaring svarende til fulde 2 år. Dette skyldes, at man ved vurderingen primært lægger vægt på de arbejdsopgaver, som fremgår af de ovenstående ni punkter, som Erhvervsstyrelsen finder helt centrale for at kunne varetage ejendoms-formidlingsopgaver til eller for forbrugere. 10. Ud fra det forelagte har Erhvervsstyrelsen ikke grundlag til at kunne vurdere, om en mindre del af Ks erhvervserfaring fra G A/S eventuelt kan godkendes som erhvervserfaring i henhold til lov om omsætning af fast ejendom. En særskilt vurdering heraf kan ske ved, at K indsender en udførlig arbejdsgivererklæring, som angiver eventuelle opgaver, som han har varetaget i forhold til formidling af fast ejendom. Formidling af erhvervsejendomme vil ikke alene kunne danne baggrund for optagelse i ejendomsmæglerregisteret, jf. vejledningens pkt. 9, eftersom formidlingen ikke er sket til eller for forbrugere i henhold til lov om omsætning af fast ejendom. 11. Erhvervsstyrelsen har som den regeludstedende myndighed mulighed for at dispensere fra styrelsens administrative praksis om, at den praktiske erfaring skal være aktuel, dvs. ikke ligge længere end 6-8 år før ansøgningstidspunktet. Der findes i den aktuelle sag dog ikke at være særlige omstændigheder, som kan begrunde en dispensation. Sådanne omstændigheder kunne fx være længere tids alvorlig sygdom. 12. Med hensyn til den erhvervserfaring, som K har opnået hos Erhvervsejendomsmæglerne fra 1. marts 1991 til 31. juli 1994, skal Erhvervsstyrelsen for en god ordens skyld oplyse desuagtet at erfaringen ikke er taget i betragtning på grund af manglende aktualitet at det, som nævnt ovenfor, alene er praktisk erfaring med formidling
- 6 - af fast ejendom til og for forbrugere i henhold til lov om omsætning af fast ejendom, som kan komme i betragtning. Ud fra de fremsendte oplysninger vurderes ansættelsesforholdet umiddelbart primært at vedrøre formidling af erhvervsejendomme. Den praktiske erfaring vurderes i tillæg til, at den at erhvervet for 19-22 år siden, også at være uaktuel, fordi den hovedsageligt er opnået før den gældende lov om omsætning af fast ejendom trådte i kraft den 1. januar 1994. 13. Erhvervsstyrelsen skal endvidere i forlængelse af Ks klage til Erhvervsankenævnet oplyse, at det ikke har betydning for vurderingen af en ansøgers praktiske erfaring, at registreringen som ejendomsmægler ønskes deponeret straks ved registreringen. I skrivelse af 23. oktober 2013 har advokat A yderligere anført blandt andet: I Erhvervsstyrelsens indlæg af 23. september 2013 er det, som et nyt synspunkt, blevet anført, at Erhvervsstyrelsen har savnet dokumentation for det i Ks C.V. oplyste. Jeg vedlægger derfor: Arbejdsgivererklæringer fra E v/ statsautoriseret ejendomsmægler H, F A/S v/tidligere CEO I og G A/S v/i. Uddybende og korrigerende til mit brev af 28. august 2013 bemærker jeg, at K nu har dokumenteret at have beskæftiget sig med alle i de i arbejdsgivererklæringerne oplistede forhold i tiden fra marts 1991 til juli 2004 og fra oktober 2007 og frem. K har ikke kunnet fremskaffe arbejdsgivererklæring for perioden juli 2004 til oktober 2007, men det fastholdes og gøres gældende, at K også i denne periode har beskæftiget sig med de i arbejdsgivererklæringerne oplistede opgavetyper. Ankenævnet udtaler: Af 25, stk. 1 og stk. 2, nr. 7 i lov om omsætning af fast ejendom (lovbekendtgørelse nr. 1717 af 16. december 2010 med senere ændringer), fremgår, at en person, som ønsker optagelse i det af Erhvervsstyrelsen offentligt førte register over ejendomsmæglere, blandt andet skal opfylde de nærmere krav til praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervsstyrelsen fastsætter. De nærmere krav til denne praktiske kunnen fremgår af 1, nr. 1 i bekendtgørelse nr. 213 af 9. marts 2010 om optagelse i ejendomsmæglerregistret, hvorefter ansøgeren skal dokumen-
- 7 - tere at have været ansat på heltid i mindst 2 år i en ejendomsformidlingsvirksomhed med arbejdsopgaver, der kan antages at give praktisk kendskab til ejendomsformidling eller gennem anden beskæftigelse at have opnået en tilsvarende praktisk kunnen. I vejledning om godkendelse af praktisk erfaring ved optagelse i ejendomsmæglerregistret fra maj 2011 oplistes en række arbejdsopgaver som anses for kerneopgaver i forbindelse med formidling ved køb og salg af fast ejendom. Det anføres videre, at det må tillægges betydning, at ansøgeren som udgangspunkt har beskæftiget sig med samtlige de i vejledningen nævnte opgaver, og at ansøgeren i forbindelse med udførelsen af opgaverne skal have været i kontakt med forbrugere, således at vedkommende har opnået erfaring i anvendelsen af reglerne i lov om omsætning af fast ejendom. Erhvervsmæglere vil således som udgangspunkt ikke kunne opfylde punkterne fuldt ud. Som sagen foreligger oplyst, herunder navnlig oplysningerne om Ks ansættelse som udlejningschef i G A/S i perioden siden 2007 og de i den forbindelse udførte arbejdsopgaver, men også under hensyntagen til, hvad K tidligere har beskæftiget sig med, finder ankenævnet, at det ikke er godtgjort, at K i ejendomsformidling har opnået en praktisk kunnen, som kan sidestilles med beskæftigelse i en ejendomsformidlingsvirksomhed. Nævnet kan derfor tiltræde, at K ikke kan opnå fuld godkendelse af den praktiske uddannelse til ejendomsmægler, og at han følgelig ikke kan optages i ejendomsmæglerregistret. Ankenævnet stadfæster således Erhvervsstyrelsens afgørelse af 12. juli 2013.