Referat fra ordinært repræsentantskabsmøde i Arbejdernes Boligforening torsdag den 2. juni 2016 på Hotel Britannia. Formand Poul-Erik Hansen bød velkommen til årets Repræsentantskabsmøde. 1. Valg af dirigent. Henry Matthiesen blev valgt som dirigent. 2. Godkendelse af forretningsorden. Dirigenten konstaterede repræsentantskabsmødets lovlighed og lovlige indvarsling i henhold til vedtægterne. Helle Rosenbæk blev valgt som referent og administrationen blev valgt som stemmetællere. Forretningsordenen blev vedtaget uden bemærkninger. 3. Aflæggelse af bestyrelsens årsberetning, herunder forretningsførelsen, for det senest forløbne år. Formand Poul-Erik Hansen aflagde bestyrelsens mundtlige årsberetning. Siden det ordinære Repræsentantskabsmøde den 28. maj 2015, har bestyrelsen afholdt jævnlige bestyrelsesmøder samt 2 stk. dialogmøder med Repræsentantskabet. Den aktuelle boligpolitiske situation: Den grundlæggende politiske udfordring er at skabe vækst og mindske strukturelle underskud på de offentlige finanser, så der både er råderum til velfærd og skattelettelser. Senest har Finansministeriet beregnet, at flygtninge nu kan blive en vækst motor fremfor en belastning for de offentlige finanser - så der trækkes mod en ny dagsorden. Effektivitet: Efter den oprindelige plan skulle regeringen fremlægge et lovforslag i februar 2016, der skulle angive et samlet måltal for udgifterne i den almene sektor, baseret på den såkaldte Deloitte-analyse fra 2013. Siden har der været adskillige drøftelser mellem Boligministeriet og Finansministeriet særligt med udgangspunkt i den såkaldte baseline, hvorfra måltal for besparelser skal beregnes og hvornår, det skal opgøres, og om måltallet er nået. Der er nu opnået enighed mellem BL, Boligministeriet og Finansministeriet om et måltal på 1,5 mia. kr. og en fornuftig fremskrivning af den såkaldte baseline. Med udgangspunkt i 2014 fremskrives huslejen ud fra det såkaldte baselineforløb frem til og med 2020. I 2021 skal det vurderes, om der samlet set for hele den almene sektor er opnået den besparelse på de 1,5 mia. kr., som man var nået til enighed om. Lovforslaget om måltallet fremsættes i oktober 2016. Boligsikring: De nye regler omkring det moderne kontanthjælpsloft træder i kraft pr. 1. oktober 2016 og der er en stor risiko for, at de nye regler vil komme som en tyv om natten for mange beboere. I mange boligorganisationer nettoficeres boligstøtten, dvs. at boligstøtten er trukket fra beboernes husleje.
Der er risiko for, at mange beboere vil blive overrasket over, at deres husleje stiger ganske gevaldigt pr. 1. oktober. Udbetaling Danmark vil medio september henvende sig til de berørte familier og orientere dem om, hvor meget deres boligstøtte reduceres. Integrationsydelse: Den nye integrationsydelse træder allerede i kraft den 1. juli 2016. Boligydelse: Regeringen har meget klart signaleret, at der skal findes besparelser på boligydelsen/ældreområdet. Vi har hørt forlydende om, at der arbejdes med en maksimalgrænse for ældreboliger på 70 m2 ud fra den logik, at mindre ældreboliger også betyder lavere husleje og dermed rammer en reduktion af boligydelsen ikke så hårdt. Heri ligger også et signal om, at kommunerne bygger for stort og for dyrt. Dansk Folkeparti har dog meldt ud, at de ikke kan støtte en reduktion af boligydelsen. Dermed synes sagen foreløbig lagt ned, men kan også betyde, at der som en slags politisk redningsplanke i højere grad fokuseres på huslejerne, og den kommende tid kan blive lidt turbulent. Ud over de nævnte områder, der må betragtes som ganske alvorlig økonomisk indgriben i beboernes husleje, ses der også på en ghettopakke, hvor der vil sættes større fokus på folkeskolen og beskæftigelsesindsatsen. Fremtidigt bestyrelsesarbejde: Dialogmøderne med repræsentantskabsmedlemmerne vil være tilbagevendende arrangementer med temaer og debatter om, hvad der er aktuelt på det almene boligområde samt lokalt i AB. Opfølgning på målsætningsprogrammer og forvaltningsrevision vil indgå i det daglige arbejde. Opfølgning på den interne kursusvirksomhed for afdelingsbestyrelsesmedlemmer. Der er én enkelt afdelingsbestyrelse, der ønsker et kursus her i efteråret. Det er ikke nok til at arrangere et kursus, med andre ord er der ønske om et kursus i efteråret, skal der hurtigst muligt gives besked til kontoret. Regnskab og økonomi: Jeg henviser til den skriftlige beretning samt direktørens fremlæggelse af årsregnskab og budget. Bestyrelsen fastholder den økonomiske kurs, der er ført gennem årene med et administrationsbidrag blandt de billigste i Danmark, uden at det på nogen måde forringer beboer servicen, styrkelse af afdelingernes henlæggelsesmidler, styrkelse af arbejdskapitalen, forrentning af AB s frie midler samt henlæggelser til dispositionsfonden i henhold til driftsbekendtgørelsens 40. Bestyrelsen er opmærksom på udfordringerne i forbindelse med forrentningen af de frie midler, set ud fra den markedsmæssige økonomiske situation på obligationsområdet. Der er ligeledes udfordringer i forbindelse med afdelingernes henlæggelsesmidler til kommende renovering og opretningsarbejder. Midlerne fra dispositionsfonden er disponeret frem til år 2021. Der henvises i øvrigt til den skriftlige beretning. Bestyrelsens målsætning er, at AB s økonomi i såvel afdelingerne samt i hovedforeningen styrkes med det overordnede formål at fastholde en god og sund økonomi med en god vedligeholdelses standard i afdelingerne.
Afdelingerne: Beboermøderne her i foråret er forløbet godt med både nyvalg og genvalg af afdelingsbestyrelsesmedlemmer og delegerede til AB s repræsentantskab. Tillykke med valgene og velkommen til arbejdet i repræsentantskabet. I enkelte afdelinger er der ikke valgt en afdelingsbestyrelse. Her varetager hovedbestyrelsen beboernes interesser. Som omtalt i den skriftlige beretning vil der fra hovedforeningens side ikke blive taget initiativ til at markere 100 års jubilæet i de enkelte afdelinger. Bestyrelsen vil gerne snarest have en tilkendegivelse fra de enkelte afdelinger på, om de ønsker at købe ekstra eksemplarer af jubilæumsbogen, som f.eks. kan gives til de beboere, der måtte ønske det. Alle som deltager i 100 års jubilæumsfesten vil modtage en bog. Forestående og kommende opgaver: Boligorganisationerne i Esbjerg Kommune vil medvirke til at løse boligbehovet for de nye tilflyttere, som kommunen forventer i henhold til vision plan 2020. I forbindelse med opførelsen af nye ungdoms- og familieboliger vil AB bidrage til at løse dette behov. Esbjerg Kommune har i lighed med landets øvrige kommuner fået en del nye tilflyttere i forbindelse med de mange flygtninge, der er ankommet til Danmark. På det årlige Borgmestermøde blev der orienteret om den ekstra pulje til grundkapital, der er aftalt mellem Kommunernes Landsforening og Finansministeriet. Esbjerg Kommune vil gøre brug af midlerne til opførelse af boliger, som skal tildeles flygtninge, og det forventes, at boligorganisationerne skal være med til at opføre disse. Afslutning: Her fra talerstolen skal der lyde en stor tak fra mig og mine bestyrelseskollegaer til personalet ved AB for et godt og loyalt samarbejde i det forgangne år. Tak til de delegerede for positive og givtige dialogmøder samt jeres deltagelse ved repræsentantskabsmødet. Det er her repræsentantskabet vedtager den videre udvikling af Arbejdernes Boligforening. Jeg ser frem til at fortsætte dette gode samarbejde. Ligeledes en tak til AB s daglige samarbejdspartnere. Tak fordi I lyttede herved overgives både den mundtlige og skriftlige beretning til forsamlingens debat. Til beretningen blev der stillet spørgsmål fra: Britta Jensen, afd. 5, forespurgte til om de nye regler for boligstøtten kun berører de beboere som modtager boligydelse. Poul-Erik Hansen redegjorde for regeringens/folketingets formål med nedsættelse af boligstøtten og oplyste, at de nye regler gælder både boligsikring samt boligydelse. Der er dog stadig uvished om, hvor meget boligydelsen til pensionister bliver beskåret.
Christian Spence, afd. 23, forespurgte om muligheden for at jubilæumsbogen kunne udgives som PDF-fil. Poul-Erik Hansen tog forslaget om jubilæumsbog som PDF-fil til efterretning og vil undersøge mulighederne nærmere. Prisen på bogen vil afhænge af det antal som trykkes. Beretningen blev herefter godkendt. 4. Endelig godkendelse af foreningens og afdelingernes årsregnskaber for 2015 med tilhørende revisionspåtegning samt forelæggelse af budget for 2017. Direktør Peter K. Larsen gennemgik årsregnskabet for 2015 og budgettet for 2017. Der har i 2015 været et overskud på kr. 1.058.026,-. Overskuddet er fremkommet ved en række afvigelser, herunder bla. højere byggesagshonorar, færre personaleudgifter, færre kontorlokale udgifter og højere indtægt på ajourføringsgebyrerne i forhold til budgettet. Til gengæld har der været øgede udgifter til bestyrelsesvederlag, hvilket blev godkendt på repræsentantskabsmødet i 2015 samt flere EDB-udgifter og licensudgifter til IT programmer. Nettoadministrationsbidraget udgjorde i 2015 kr. 2.718,- pr. lejemålsenhed mod budgetteret kr. 2.985,- pr. lejemålsenhed. Den positive afvigelse skyldes hovedsageligt byggesagshonorar. I både 2016 og 2017 er der budgetteret med et bidrag på kr. 2.985,-. Mellemregning med afdelinger er i 2015 forrentet med 1,64% mod budgetteret 2%. Der budgetteres med en forrentning på 2% i 2016 og 1,5% i 2017. Der har i 2015 været en netto rente indtægt til AB på kr. 133.081,-. Der er indbetalt kr.136,- pr. lejemålsenhed til bidrag til arbejdskapitalen. I budgettet for 2017 bortfalder afdelingernes bidrag til arbejdskapitalen. Dette skyldes, at arbejdskapitalen forventes at have nået en sådan størrelse, at vi ikke må opkræve bidraget mere. Der er indbetalt kr. 554,- i 2015 og der skal betales kr. 558,- i 2016 pr. lejemålsenhed til bidrag til dispositionsfonden, hvilket skal indbetales til dispositionsfond til denne i alt udgør kr. 5.480,- pr. lejemålsenhed. Som omtalt på sidste års repræsentantskabsmøde samt på dialogmøderne, så skal der arbejdes på at styrke dispositionsfonden over de kommende år. I afdelingerne har der i 2015 været huslejeindtægter på i alt kr. 133.370.631,-. 21 afdelinger havde et overskud i 2015, mens 8 afdelinger havde et underskud. Husleje pris pr. m2 er i 2016 budgetteret til kr. 529,- og i 2017 kr. 535,- en stigning på 1,13%. I 2015 var huslejen på kr. 521,- pr. m2. Når vi sammenligner os med andre boligorganisationer på udvalgte nøgletal ligger vi generelt rigtig godt både med lave huslejer pr. m2. og lave omkostninger pr. lejemål. Til gengæld er der plads til forbedringer på vores dispositionsfond, arbejdskapital og egenkapital.
Plancher med årets resultat og huslejeniveau for alle afdelinger blev fremvist, og de kan ses på boligforeningens hjemmeside. Til årsregnskabet for 2015 og budgettet for 2017 blev der stillet spørgsmål fra: Linda Holm, afd. 32, forespurgte til den forskel, som bliver vist i sammenligningen af nøgletallene for 2014 vedr. dispositionsfondens midler. Hvad er det som gør at AB s tal er så meget bedre eller dårligere? Poul-Erik Hansen redegjorde for forskellen på nøgletallene. Vi har løbende haft meget stor fokus på at holde vores omkostninger så lave som muligt og være så effektive som muligt. Grunden til at vores dispositionsfond og arbejdskapital er lave, skyldes at AB har haft en strategi om, at midlerne skal anvendes aktivt til at sikre en høj vedligeholdelsestandard på vores ejendomme og boliger. Villy Poulsen, afd. 13, forespurgte til udsmykningen i forbindelse med 100 års jubilæet og om der evt. er tænkt på udskiftning af AB s flag. Peter K. Larsen svarede, at der allerede arbejdes på et nyt flag og gav en orientering om den planlagte udsmykning. Årsregnskab og budget blev herefter godkendt. 5. Forslag om sammenlægning af afdeling 33 og 34. Poul-Erik Hansen redegjorde for forslaget. Forslaget blev herefter godkendt. Sammenlægningen skal dog også godkendes på afdelingsmøder i de 2 afdelinger. 6. Indkomne forslag. Der var ingen indkomne forslag. 7. Valg af formand for bestyrelsen, for så vidt denne afgår i henhold til vedtægternes 11 stk. 4. Poul-Erik Hansen var på valg og var villig til at modtage genvalg. Da der ikke fremkom andre forslag, konstaterede dirigenten, at Poul-Erik Hansen blev genvalgt. 8. Valg af andre medlemmer af bestyrelsen. Knud Schmidt og Poul Andersen var på valg og begge var villige til at modtage genvalg. Da der ikke fremkom andre forslag, konstaterede dirigenten, at Knud Schmidt og Poul Andersen blev genvalgt. Den samlede bestyrelse består herefter, foruden formand Poul-Erik Hansen, af Johnny Larsen, Svend Christiansen, Poul Andersen og Knud Schmidt.
9. Valg af suppleanter. Poul-Erik Hansen foreslog på hovedbestyrelsens vegne Pia Ahlers, afd. 12 som 1. suppleant og Niels Brage, afd. 22, som 2. suppleant. Begge blev valgt. 10. Valg af revisor. Revisionsfirmaet Deloitte blev genvalgt. 11. Eventuelt. Ulla Reffs afd. 1, forespurgte til hvem der har bidraget med indholdet til jubilæumsbogen og oplyste, at hun gerne ville komme med sit bidrag også. Poul-Erik Hansen formidler kontakten til forfatteren af bogen. Repræsentantskabsmødet blev herefter hævet. 57 repræsentantskabsmedlemmer samt 5 bestyrelsesmedlemmer var repræsenteret. Poul-Erik Hansen Formand Henry Mathiesen Dirigent