fremtiden starter her... Gode råd om... Leje af erhvervslokaler
INDHOLD Lejeaftalen og lejekontrakten 3 Fremleje og afståelse 4 Vedligehold og mangelsbeføjelser 4 Lejen hvad indeholder den, og hvordan reguleres den? 5 Forbrugsregnskabet 5 Regulering af markedslejen 6 Opsigelse af lejemålet 7 Ophævelse af lejemålet 8 Fraflytning 9 Tjekliste 10 Udgivet af Dansk Erhverv 1. udgave 1. oplag, juni 2014 r k osendahls-s hult gra sk.dk 2 Gode råd om leje af erhvervslokaler
Gode råd om leje af erhvervslokaler Hvad enten du lejer eller udlejer erhvervslokaler, er der en række spørgsmål, du skal forholde dig til. Denne pjece giver dig svarene på de vigtigste. Hvilke forpligtelser har du som lejer og udlejer? Hvad skal du vide, før kontrakten skrives under? Hvem har ansvaret for vedligeholdelse? Og hvad sker der den dag, lejemålet opsiges? Det er nogle af de spørgsmål, som du kan få svar på i denne pjece. Særligt som lejer kan det godt betale sig at have styr på reglerne, fordi den nuværende erhvervslejelov ikke yder samme beskyttelse af lejeren som hidtil. I pjecen kan du også læse, hvordan lejekontrakten bør udformes, hvad reglerne er for fremleje og overdragelse, og hvordan lejen reguleres. Til sidst er der en liste over alle de punkter, du skal være opmærksom på både som lejer og udlejer. Du er også velkommen til at kontakte Dansk Erhverv på telefon 33 74 60 00. Lejeaftalen og lejekontrakten Det er erhvervslejeloven, der regulerer forholdet mellem lejere og udlejere af erhvervslokaler. Ofte vil der også være en lejekontrakt, men det er kun et krav, hvis den ene af parterne ønsker det. De emner, der ikke er nævnt i lejekontrakten, vil automatisk blive reguleret af erhvervslejeloven. I den typiske lejekontrakt opfordres lejeren til at søge advokatbistand. Ofte udleveres der også en tjekliste, som blev udarbejdet i forbindelse med erhvervslejelovens ikrafttræden. Erhvervslejeloven trådte i kraft den 1. januar 2000. Indtil da var forholdet mellem lejer og udlejer af erhvervslokaler reguleret af lejeloven og erhvervslejereguleringsloven. Begge love beskyttede lejerne i betydelig grad, mens erhvervslejeloven stiller parterne mere lige. Derfor skal du som lejer være påpasselig, når der indgås en erhvervslejekontrakt. Gode råd om leje af erhvervslokaler 3
Hvis du alligevel er kommet til at indgå en helt urimelig lejeaftale, er der en lille redningsplanke i erhvervslejelovens paragraf 7. Den siger, at en lejeaftale kan tilsidesættes helt eller delvist, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Domstolene er dog yderst restriktive over for brugen af denne paragraf. Fremleje og afståelse Det er et bærende princip i erhvervslejeforhold, at kun lejeren ifølge lejekontrakten kan gøre brug af det lejede. Desuden må du som lejer kun bruge det lejede til det formål, som er aftalt. Hvis du fremlejer lokalerne til andre, skal du speci kt have tilladelse til det. Derimod må du som lejer gerne overdrage dit lejemål til andre, hvis ikke andet er aftalt. Det kaldes også afståelsesretten. Denne ret gælder dog kun til samme branche, hvis ikke andet er aftalt. Efter erhvervslejeloven er der knyttet en såkaldt genindtrædelsesret sammen med afståelsesretten. Det betyder, at du som afstående lejer i en vis udstrækning er sikret dit tilgodehavende, hvis den indtrædende lejer ikke kan opfylde sine forpligtelser. Det er imidlertid vigtigt at være opmærksom på, at både afståelsesretten og genindtrædelsesretten kan udvides og indskrænkes alt efter, hvad parterne aftaler. Vedligehold og mangelsbeføjelser Ansvaret for både den indvendige og udvendige vedligeholdelse ligger hos udlejeren efter erhvervslejelovens paragraf 16. Men i praksis aftales det så godt som altid, at lejer har den indvendige vedligeholdelse og udlejer den udvendige. Beskrivelsen af den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse er ofte meget omfattende og detaljeret, og den foreskriver for det meste også en fornyelsesforpligtelse. Det vil sige, at lejeren har pligt til at forny det indvendige, hvilket kan vise sig at være meget byrdefuldt. 4 Gode råd om leje af erhvervslokaler
Et lejemål skal overlades til lejer i den stand, som er aftalt. Og det er også den stand, lejemålet skal tilbageleveres til udlejeren i fragået almindelig slid og ælde. Hvis lejemålet ikke er overdraget til lejer i kontraktmæssig stand, skal man reklamere indenfor 14 dage for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen. Det gælder dog kun mangler, som kan konstateres ved almindelig agtpågivenhed. Hvis det lejede er mangelfuldt, og hvis udlejer ikke straks udbedrer manglen efter, at man har krævet det, kan lejeren lade manglerne udbedre for udlejerens regning. Desuden kan lejeren kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe manglen forringer brugsværdien af det lejede. Erhvervslejeloven giver også mulighed for at hæve lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig. Et erstatningsansvar kan også pålægges udlejer, hvis det lejede lider skade som følge af udlejers forsømmelse, eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper for lejers brugsret som følge af forhold, som udlejer er ansvarlig for. Lejen hvad indeholder den, og hvordan reguleres den? Lejen består typisk af en grundleje plus betaling for drift, vand og varme. El betales normalt direkte til leverandøren. I lejekontrakten skal det udspeci ceres, hvilke udgiftsarter der skal betales ud over grundlejen, og hvilke udgifter der indgår i forbrugsregnskabet udover brændsel. Det fremgår af erhvervslejelovens paragraf 5. Forbrugsregnskabet Betaling for vand og varme er også reguleret i erhvervslejeloven. Det fremgår her, at der skal udarbejdes et forbrugsregnskab, som blandt andet udspeci cerer, hvor stor en del af den enkelte lejers samlede udgift, der vedrører varme og varmt vand, og hvor stor en del, der vedrører vand. Desuden skal det fremgå, hvordan lejerens andel af de samlede udgifter er beregnet. For at forbrugsregnskabet er gyldigt, skal der være en særlig indsigelsesadgang. Det vil sige, at lejeren har mulighed for at gøre indsigelse senest seks uger efter modtagelsen af regnskabet. Gode råd om leje af erhvervslokaler 5
Her er det vigtigt at pointere, at indsigelsen skal være begrundet. Det vil sige, at det skal angives, hvilke poster i regnskabet der ikke kan godkendes. Hvis indsigelsen er kommet frem i rette tid, og hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet, skal udlejer anlægge sag senest seks uger efter lejerfristens udløb. Regulering af markedslejen Både lejer og udlejer kan kræve, at lejen reguleres til markedslejen med re års intervaller, hvis andet ikke er aftalt. Markedslejen er den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Det er ret frit, hvordan man løfter beviset i en tvist om markedslejen. Der kan fremlægges sammenligningslejemål, prospekter, annoncer og lignende, og der kan indhentes syn og skøn. Det er så op til boligrettens fri bevisbedømmelse at afgøre, om bevisbyrden er løftet. En markedslejeregulering kan gennemføres med tre måneders varsel. Kravet skal være fremsat skriftligt og indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse. Også her skal der være en indsigelsesadgang for, at reguleringen er gyldig. Fristen for at gøre indsigelse er seks uger fra modtagelsen af varslet om lejeregulering. Hvis modparten så ønsker at fastholde lejereguleringen, er der en frist til at anlægge sag på yderligere seks uger. Erhvervslejelovens udgangspunkt er, at en lejeregulering efter markedslejeprincippet fordeles over re år. Det mest normale er en aftale om, at lejen reguleres løbende hvert år på basis af stigningerne i nettoprisindekset. Det kan eventuelt kobles sammen med en minimumsregulering angivet i procent. Også forøgede ejendomsskatter og afgifter kan udløse en lejeforhøjelse. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvordan ændringen af lejen er fremkommet. Desuden skal der gøres opmærksom på lejerens adgang til at gøre indsigelse. Også her gælder seks plus seks ugers-fristen. 6 Gode råd om leje af erhvervslokaler
Forbedringer, som forøger brugsværdien af det lejedes, kan også udløse en lejeforhøjelse. Også her skal kravet fremsættes skriftligt for at være gyldigt og indeholde oplysninger om grunden til lejeforhøjelsen. Desuden skal det indeholde en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter og oplysninger om lejers adgang til at gøre indsigelse med en frist på seks uger. Derefter kan der anlægges sag ved Boligretten med en yderligere frist på seks uger, hvis kravet fastholdes altså igen en seks plus seks ugers-frist. Opsigelse af lejemålet Både lejer og udlejer kan opsige lejemålet med det aftalte varsel, som ofte er krydret med en uopsigelighedsperiode. Det vil sige, at man ikke kan opsige lejemålet inden for en angiven periode. For lejeren kan det imidlertid være særdeles risikofyldt at indgå en lang uopsigelighedsperiode, hvis det viser sig, at man alligevel ikke kan svare hver sit. Udlejeren har ganske vist en forpligtelse til at begrænse lejernes eventuelle tab, men hvis det ikke kan lade sig gøre at genudleje lejemålet, så hænger lejeren på lejebetalingerne, indtil uopsigelighedsperioden udløber. Udlejeren har mulighed for at opsige lejemålet i følgende situationer: hvis udlejeren selv skal benytte lejelmålet (egen benyttelse) nedrivning eller ombygning af ejendommen manglende iagttagelse af god skik og orden uden, at forholdet er så væsentligt, at det kan bære en ophævelse af lejemålet når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejer at blive løst af lejeforholdet. Hvis udlejeren har gjort lejemålet uopsigeligt, kan udlejeren kun opsige det i tilfælde af misligholdelse. Hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet, giver det en øget beskyttelse mod opsigelse. Det skyldes, at et sådan lejemål kun kan opsiges, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. I rimelighedsvurderingen indgår blandt andet, hvor længe virksomheden har været på adressen, lejerens forbedringer af det lejede og ikke mindst værdien af kundekredsen. Gode råd om leje af erhvervslokaler 7
Hvis lejemålet efter en vurdering af rimeligheden kan opsiges, udløser det erstatning, herunder også goodwill-erstatning. Også andre lejemål kan få erstatning efter loven dog ikke goodwill-erstatning men udlejer kan her aftale sig ud af forpligtelsen. Som lejer er man erhvervsbeskyttet, når der fra de lejede lokaler drives en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden typisk butikslejemål. Et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål er eksempelvis et typisk kontorlejemål. Hvis lejemålet ikke er erhvervsbeskyttet, kan det være aftalt, at udlejer kan stille krav om ændring af samtlige lejevilkår. For at være gyldig skal en sådan aftale være udformet skriftligt og klart angive, at udlejeren har en mulig opsigelsesadgang, hvis man ikke har kunnet blive enige om fremtidige lejevilkår. Kan parterne ikke blive enige om de fremtidige lejevilkår, herunder lejens størrelse, er udlejer berettiget til at opsige lejer med et varsel på seks måneder. Der er her tale om meget vidtgående beføjelser for udlejer, og det er derfor muligt at anfægte gyldigheden af en sådan aftale. Hvis der skal anlægges en sag, skal det ske senest et år efter aftalens indgåelse. Hvis udlejeren ønsker at opsige et erhvervslejemål, skal det ske skriftligt med en begrundelse for opsigelsen. Desuden skal der gives en vejledning i, hvordan man kan gøre indsigelse og eventuelt søge erstatning. Lejeren skal gives en frist på seks uger på at gøre indsigelse. Og hvis lejeren gør det, er der en frist på yderligere seks uger til at anlægge sag ved Boligretten. Ophævelse af lejemålet Ophævelse af lejemålet er udlejerens reaktion på, at lejeren misligholder lejeaftalen. Erhvervslejeloven opererer med ere misligholdelsessituationer, hvor de vigtigste er: manglende rettidig betaling af lejen det lejede benyttes til andet end det aftalte nægtelse af adgang for udlejer til det lejede 8 Gode råd om leje af erhvervslokaler
det lejede fra yttes i utide vanrøgt af det lejede brugen overlades til tredjemand forretningen holdes ikke åben og i forsvarlig drift manglende iagttagelse af god skik og orden i ejendommen, og der er tale om væsentlige overtrædelser. Betalingen af leje er rettidig, når det sker senest tre hverdage efter forfaldsdagen. Sker det senere, er der tale om betalingsmisligholdelse. Det betyder, at lejemålet kan ophæves, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest tre dage efter, at et skriftligt påkrav er kommet frem til lejeren. Påkravet skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag for at være gyldigt, og det skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke er betalt, inden fristens udløb. Domstolene administrerer disse regler meget stramt, så det er en alvorlig sag at komme i betalingsmisligholdelse. Selv små restancer kan udløse en ophævelse af lejemålet med uoverskuelige konsekvenser til følge. Fraflytning Det lejede skal a everes i samme stand som ved overtagelsen bortset fra almindelig slid og ælde. Det er derfor afgørende, at lejemålets stand beskrives nøje ved ind ytningen, og at der tages billeder af lejemålet, hvis det er nødvendigt. De ændringer, som udlejeren har givet samtykke til uden forbehold, kan ikke kræves retableret. Lejemålet skal være fra yttet kl. 12 på fra ytningsdagen. Senest otte dage forinden skal lejer opgive en anden adresse, hvor udlejer kan træffe lejer på. Hvis der er mangler ved lejemålet, som udlejeren vil gøre lejer ansvarlig for, skal udlejeren reklamere indenfor re uger, hvis ikke andet er aftalt. KONTAKT Medlemmer af Dansk Erhverv kan få rådgivning om leje af erhvervs lokaler på telefon 33 74 60 00. Gode råd om leje af erhvervslokaler 9
Tjekliste Når du indgår kontrakten, så vær opmærksom på følgende: 1. Er anvendelsen beskrevet bredt nok? 2. Hvilken stand overtages lejemålet i, og i hvilken stand skal det a everes i ved fra ytning? 3. Er der ret til anvendelse af fællesarealer? 4. Er der behov for en ind ytningsrapport med billeddokumentation? Det kan der være, hvis lejemålet ikke er nyt eller total istandsat ved ind ytningen. 5. Skal der betales for skatter og afgifter ud over lejen? 6. Gennemgå speci kationen over udgiftsarter, som skal betales ud over lejen, og sammenhold det med de medfølgende budgetter. Forekommer udgifterne rimelige og realistiske? 7. Betalingen for varme og vand. Hvilke poster er indeholdt heri? 8. Kan lejen sættes ned med en henvisning til markedslejen? 9. Hvor stort er depositummet? Det må ikke udgøre mere end seks måneders leje, da det ellers ikke er beskyttet mod enhver uden tinglysning. 10. Hvad med momsen, hvis man som lejer ikke er momspligtig? 11. Voldgiftsbehandling ved tvist? Hurtig afgørelse, men dyrt og uden mulighed for at appellere. 12. Er der sædvanlig skiltningsret? 13. Er der afståelsesret og fremlejeret? 14. Hvis der er afståelsesret, kan der så afstås på uændrede lejevilkår? 10 Gode råd om leje af erhvervslokaler
15. Må der afstås til eksempelvis et anpartsselskab? 16. Er der genindtrædelsesret? 17. Uopsigelighed? Både for udlejer og lejer? 18. Er lejemålet gjort tidsbegrænset, så det ophører uden opsigelse ved udløbet af den aftalte lejetid? 19. Er der taget stilling til spørgsmålet om erhvervsbeskyttelse? 20. Hvad med erstatning ved opsigelse? Er den forsøgt begrænset? 21. Er der indgået en paragraf 14-aftale; altså at lejemålet kan opsiges, hvis man ikke kan blive enige om fremtidige lejevilkår? 22. Nettoprisindeksering eller en fast procentregulering eller en kombination heraf? Og sker reguleringen på basislejen eller på den akkumulerede leje? 23. Hvem påhviler vedligeholdelsesforpligtelsen indvendigt og udvendigt? 24. Hvem skal renholde og vedligeholde udenomsarealerne, herunder hvem har pligten til snerydning? 25. Er udlejers generelle erstatningsansvar gjort begrænset? 26. Må udlejer inden for samme matrikelnummer udleje til en konkurrerende virksomhed? 27. Er der offentligretlige reguleringer i form af lokalplaner og lignende, som forhindrer den påtænkte anvendelse? 28. Er der givet ret til tinglysning af lejekontrakten? Gode råd om leje af erhvervslokaler 11
Vækstgrundlaget for dansk økonomi udgøres i stadig stigende grad af virksomheder inden for handel, rådgivning, oplevelse, transport og service. Dansk Erhverv er sat i verden for at skabe optimale vilkår for netop disse virksomheder og brancher, som Danmark skal leve af i fremtiden. DANSK ERHVERV BØRSEN 1217 KØBENHAVN K T. +45 3374 6000 F. +45 3374 6080 WWW.DANSKERHVERV.DK INFO@DANSKERHVERV.DK