Erhvervsforum Stop n go-økonomi i erhvervsbyggeriet

Erhvervsforum Stop n go-økonomi i erhvervsbyggeriet Opfølgning på debatmøde i Erhvervsforum den 2. april 2008 Fra omsorg til wellness De Kellerske Institutioner ved Vejle er i dag omdannet til et kæmpe rekreativt område med eksklusive boliger, golfbane og luksushotel VI HAR ET ANSVAR SOM UDVIKLERE På trods af finansiel krise har vi stadigvæk et ansvar for udviklingen af gode og bæredygtige projekter, påpeger direktør Anette Krarup Finanskrisen er sund Ejendomsbranchen normaliseres, og professionaliseringen fortsætter til gavn for alle med få undtagelser, mener direktør Jesper Bo Hansen om den aktuelle finanskrise

Stop n go økonomi i erhvervsbyggeriet Brise eller storm? Alle snakker om den globale finanskrise, men hvorfor kom den? Og hvordan kommer vi igennem den? Erhvervsforums seneste debatmøde i Kellers Park satte fokus på et brandvarmt emne. Vækstkurven er stagneret, og nedturen venter lige om hjørnet. Hvis den da ikke er her allerede. Der er dystre udsigter på finansmarkederne, og det smitter af på erhvervsbyggeriet og ejendomsmarkedet i Danmark. Der er potentiale for panik, men brug for taktik. Derfor satte debatmødet fokus på, hvordan man som udvikler, investor og bygherre agerer i så ustabile tider. For hvad skal der til for at overleve krisen? Er det stop, eller er det go? Er der fordele at hente i de svingende konjunkturer, eller er det hele én stor elendighed? De spørgsmål fik vi mange gode svar på. Cheføkonom i Danske Bank, Steen Bocian, var dagens guide i makroøkonomien, mens Jesper Bo Hansen fra Catella forklarede, hvordan den økonomiske krise kan ses som et udtryk for en sund markedsmekanisme. Anette Krarup fra Areea Ejendomsudvikling delte ud af egne erfaringer og gav gode råd til, hvordan man undgår faldgruber i et usikkert ejendomsmarked. Og så var vi en tur omkring Vejle, hvor et tæt samarbejde mellem kommune og erhvervsliv er guld værd også i modgangstider. Det 5-stjernede Hotel Comwell Kellers Park dannede rammen om en dag i finansmarkedets tegn. Dan Brockdorff, manden bag udviklingen af Kellers Park, berettede og viste frem i de smukke omgivelser, der for en stund overskyggede udsigten til økonomisk krise. Dyk ned i magasinet og læs mere om debatmødet i Erhvervsforum og få gode råd til, hvordan man som professionel erhvervsudvikler holder kursen og overlever krisen. God læselyst! Jesper Andreasen Formand for Erhvervsforum 2 Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum

INDHOLD Krisen kradser Hvor forsvandt den økonomiske fremgang pludselig hen? Og hvad er fremtidsudsigterne får vi langstrakt krise eller kortvarigt uvejr? Chefanalytiker Steen Bocian, Danske Bank, dykker ned i det globale finansmarked og stiller skarpt på danske forhold. Finanskrisen er sund Hvordan kan en menig amerikansk parcelhusejer i Georgia, som ikke betaler sine afdrag, påvirke ejendomsbranchen i Danmark? Og skulle den aktuelle finanskrise være sund for ejendomsbranchen? Ja, mener direktør Jesper Bo Hansen. 04 06 Vi har et ansvar som udviklere Anette Krarup, direktør i Areea Ejendomsudvikling A/S, er efter eget udsagn en lille til mellemstor udvikler. Hun har arbejdet med ejendomsudvikling siden 2002 en periode præget af mange udsving, af storhed og fald. Her fortæller hun om sine erfaringer. 10 VEJLE SET FRA MÅNEN 12 Ifølge Henrik Stjernholm, chef for Teknisk Forvaltning i Vejle Kommune, skal opskriften bag Vejles succes findes i kommunens proaktive holdning: Vi vil gerne, at Vejle bliver kendt for noget, og at der fortsat er udvikling i byen også i nedgangstider. Extreme makeover Frem til slutningen af 1980 erne husede Kellers Park i Brejning ved Vejle en række institutioner for mentalt og fysisk handicappede. I dag er bygningerne totalrenoverede og parken omdannet til et kæmpe rekreativt område med luksusboliger, egen marina, golfbane, arkitekttegnede villaer samt luksushotel. En dag i Kellers Park I Kellers Park er der plads til både krop og sjæl. Det fik Erhvervsforums mødedeltagere at se ved selvsyn, da direktør Dan Brockdorff guidede dem gennem områdets herligheder og luksuriøse boliger. 14 16 Interview: Fra omsorg til wellness Mandag den 18. februar 2008 fik Jylland sit første 5-stjernede hotel beliggende i hjertet af Kellers Park i Brejning ved Vejle. Her har hotelkoncernen Comwell ofret 200 millioner kroner på at omdanne de Kellerske Institutioner til luksushotellet Comwell Kellers Park. 18 Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum 3

Krisen kradser Hvor forsvandt den økonomiske fremgang pludselig hen? Og hvad er fremtidsudsigterne får vi langstrakt krise eller kortvarigt uvejr? Chefanalytiker Steen Bocian, Danske Bank, dykker ned i det globale finansmarked og stiller skarpt på danske forhold. Mange beretninger begynder med der var engang. Og det kunne denne passende også gøre, for der var engang, hvor det amerikanske boligmarked var i kraftig vækst. Efterspørgslen steg, priserne steg, og flere og flere hoppede på vognen og blev ejere af deres egen bolig en drøm for de fleste, især i drømmenes eget land, Amerika. Og når markedet peger den rigtige vej, og alting går godt, trives optimismen. Der bliver tjent penge, og flere og flere får del i kagen. Det skabte en stor ivrighed blandt befolkningen også den mindre kreditværdige del der trippede for at realisere drømmen om egen bolig. Det er her, at subprime-lånene kommer ind i billedet. Et subprimelån er et amerikansk boliglån uden sikkerhed i fast ejendom, der ydes til folk, der ikke kan blive kreditvurderet i det normale lånesystem. I USA deles lån ind i tre typer, alt efter hvor gode de er. De bedste hedder prime, de næstbedste near prime og de dårligste subprime. Subprime-lån ydes til boligejere med en mindre god økonomi, og de har typisk ikke fyldt meget mere end et par procent i den amerikanske økonomi. De er på långivers præmisser, og renten er typisk højere og variabel. Det er derfor ikke et lån, man ønsker, men et lån, man tager af nød. Den bratte opvågning Men drømme har begrænsninger. Og finansmarkedet har nu vist sin kyniske variant af realisme, der har budt på en opbremsning i boligmarkedet og stigende amerikanske renter. Dermed forsvandt forudsætningen for subprime-lånene, og så fik man opskriften på en tvangsauktion, forklarer Steen Bocian. For kreditinstitutterne havde solgt lånene videre til investeringsbanker, der puljede lånene sammen i obligationer, som efterfølgende blev solgt til investorer. Og både pensionsselskaber, banker og hedgefonde investerede lystigt i obligationerne, der lokkede med høje renter. Men i den anden ende kunne boligejerne ikke længere betale deres lån. Og investorerne begyndte at tabe penge. Mange penge. Investeringsfondene har allerede lånt pengene ud, så de mangler dem til at finansiere deres investering med og er nødt til at finde en anden mulighed, fortæller Steen Bocian. Da hovedparten af investeringsfondene enten er bankejede eller har kreditsikkerhed fra banker, begynder de at trække på de globale banker, der oplever et likviditetsdræn. Og da én ulykke sjældent kommer alene, bryder det system, hvorigennem banker under normale omstændigheder kan låne penge af hinanden, sammen. Tillidskrise Nordea tør ikke låne ud til Danske Bank, for tænk nu hvis grunden til, at Danske Bank gerne vil låne penge, er, at de har måttet kanalisere en masse penge ind i nogle investeringsfonde, som i sidste ende har tabt dem alle sammen på subprime-lån. Dermed får man hele det finansielle system til at smelte sammen i en tabskrise, som måske i virkeligheden er en tillidskrise, konstaterer Steen Bocian. Tillidskrisen fører en bankkrise med sig, og den slags kriser har igen uheldige afsmitninger på både vækst, forbrug og investeringer. Derfor får vi en amerikansk økonomi, som henover det seneste halve år er kommet ud i ganske pænt uvejr. Og jeg tror, at det kommer til at vare et stykke tid, før det her er overstået, lyder buddet fra Steen Bocian. For det er ikke kun en finansiel krise, der præger aktiemarkedet. Olieprisen er rekordhøj, og fødevarepriserne stiger kraftigt. Indkomstudviklingen er ikke speciel gunstig, og samtidig er byggeriet i USA gået ganske meget i stå. Samlet set har vi et billede af en økonomi, der bremser op. 4 Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum

Ondt over Atlanten Og også Europa har ondt: Vi har fået en dollarsvækkelse, som er ganske markant, og bankerne i Europa, specielt i Tyskland og i Frankrig, bliver ramt. De oplever, at det er blevet noget vanskeligere at være bank, og dermed kommer deres kunder til at opleve højere renter og en mere forsigtig tilgang til at låne penge ud, forklarer Steen Bocian. Situationen under danske himmelstrøg er lidt en anden, for her har et opsving bragt ledigheden ned på rekordlave niveauer, mens boligmarkedet og den globale økonomi er på vej den anden vej. Vi er fanget lidt mellem to stole, og derfor er det også for tidligt at sige, hvor vi helt præcis ender med konjunkturudviklingen i Danmark, men jeg tror ikke, der er nogen tvivl om, at det bliver mindre gunstigt, end det har været. Et boligmarked i fald Og det er allerede et mindre gunstigt boligmarked, der tegner sig i dagens Danmark. Ejerlejlighedsmarkedet er faldet 10 procent på landsplan, 20 procent i København. Der er høvlet cirka ½ million af en almindelig ejerlejlighed. Det er altså noget, der gør ondt, og det kommer for alvor til at gøre ondt, hvis parcelhusmarkedet kommer ned i gear. Vi har nogle skattelettelser, som hjælper lidt, så vores bedste bud er, at det ikke ser helt så grelt ud, siger han og fortsætter: Omkostningerne ved at være førstegangskøber er lidt faldende, og det gør trods alt, at sandsynligheden for, at det her kommer til at kollapse, er mindre. Men vi er stadigvæk på nogle ganske høje priser, også målt i forhold til rente, indkomst og skatteforhold. Så der er en fortsat risiko for prisfald. Vi håber på, at det bliver fald af den beskedne størrelse, men der er en ganske pæn risiko for, at det går værre til. Den følsomme byggebranche I byggesektoren har der de seneste 10 år været højkonjunktur. Siden starten af 1990 erne er det gået opad, opad, opad og byggeriets andel af BNP og af beskæftigelsen har været pænt stigende. Det betyder også, at vi ligger på nogle sårbare niveauer, forstået på den måde, at hvis der kommer en nedtur, så er det noget, der vil kunne forplante sig til hele byggesektorens aktiviteter. Det er typisk en meget konjunkturfølsom del af økonomien. Spørgsmålet er selvfølgelig, om huspriserne begynder at falde mere markant, og hvilke følgevirkninger det får for byggeriet? Umiddelbart er vores bedste bud, at vi ikke får det her markante fald, men det er værd at forholde sig til den risiko, råder Steen Bocian. Hvis du vil vide mere: Danske Bank: www.danskebank.dk/danskeanalyse Danmarks Statistik: www.dst.dk Realkreditrådet: www.realkreditraadet.dk International Monetary Fund: www.imf.org Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum 5

6 Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum

Catella Catella er en international investeringsbank, der ejes ultimativt af Inter Ikea, som er Ingvar Kamprads finansselskab. Banken beskæftiger sig primært med kapitalforvaltning, finansiel rådgivning og investering. På ejendomssiden arbejder cirka 330 mennesker i 24 regionale kontorer rundt omkring i Europa. Hvert år gennemfører Catella transaktioner for cirka 120 milliarder kroner. Finanskrisen er sund Hvordan kan en menig amerikansk parcelhusejer i Georgia, som ikke betaler sine afdrag, påvirke ejendomsbranchen i Danmark? Og skulle den aktuelle finanskrise være sund for ejendomsbranchen? Ja, mener direktør Jesper Bo Hansen. Jesper Bo Hansen, administrerende direktør i Catella, tog Erhvervsforum med på en opklarende rejse i finanskrisens afsmitning på ejendomsbranchen en afsmitning, der efter hans mening vil efterlade sig sunde spor. I de seneste år er der sket en radikal ændring af investerings- og lånemarkedet for fast ejendom både globalt og lokalt. Der er sket en væsentlig outsourcing af fast ejendom fra traditionelle ejendomsejere til kapitalmarkedet, fortæller Jesper Bo Hansen og forklarer videre, hvordan markedet i stigende grad domineres af store internationale aktører, som ofte via indirekte investeringer diversificerer deres risiko globalt på samme præmisser, som de styrer risiko i enhver anden investering i aktier, obligationer og lignede aktivklasser. Samtidig er finansieringsmarkedet på fast ejendom ændret fra traditionel relationsdrevet långivning, hvor bankerne ligger med risikoen på egen balance, til at være domineret af securitised lending. Her fungerer bankerne som agenter og strukturerer lånene, som de sælger på kapitalmarkedet via securitisationsprogrammer, hvor risikoen så ikke ligger hos bankerne selv, men hos slutinvestorerne, som ofte er store pensionsfonde, forsikringsselskaber og hedgefonde. Derved agerer banker og investeringsbanker som sælgere af lån til slutinvestorer, der baserer deres investeringer på få internationale ratingbureauers kreditvurdering af lånene. Denne omplacering af risiko har skabt en mere direkte sammenhæng mellem kapitalmarkedet og markedet for fast ejendom, og sammenhængen er ikke udgjort af småpenge: Det samlede årlige udlån fra den danske realkreditsektor er på cirka 21 milliarder euro, og den samlede cirkulerende realkreditmasse i Danmark udgør cirka 250 milliarder euro. Til sammenligning er det internationale securitisationsmarked vokset de seneste 10 år fra stort set ingenting til en foreløbig top i 2006 med årlig udstedelse alene i Europa på 330 milliarder euro. Det er altså et marked, hvor man årligt har tilført mere likviditet til ejendomssektoren end det samlede udlån i hele den danske realkreditsektor, konstaterer Jesper Bo Hansen. De falske vareetiketter Derfor gik ejendomsmarkedet heller ikke ram forbi, da kapitalmarkedet i juli 2007 blev sat i stå mere eller mindre på sekundet. Det er klart, at når man har brugt de internationale kapitalmarkeder til at finansiere hele banksektoren og dermed også hele ejendomssektoren, og man ikke længere tilfører likviditet, så kan man godt forstå, at det må sætte sit spor på bankernes udlån til hele ejendomsmarkedet. Kan man ikke finansiere sig selv, kan man selvfølgelig heller ikke finansiere sine kunder, slår Jesper Bo Hansen fast. At subprime-lånene, der udgør under ½ procent af det globale kapitalmarked, overhovedet spiller en rolle i denne sammenhæng, forklarer Jesper Bo Hansen med, at lånene blev solgt med falsk vareetikette. Det, vi oplever nu, er, at det globale kapitalmarked har fået et granatchok på grund af en smitteeffekt fra misligholdte Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum 7

Det, vi oplever nu, er, at det globale kapitalmarked har fået et granatchok amerikanske boliglån med dårligere betalere, de såkaldte subprime-lån. Bortset fra de stakkels mennesker, der må gå fra hus og hjem, når de ikke kan betale renter og afdrag på deres lån, er de tab, vi har set fra subprime-lånene i sig selv ikke noget stort problem set i et globalt kapitalmarkedsperspektiv. Problemet er dog, at tilliden i kapitalmarkedet er væk, konkluderer Jesper Bo Hansen. Subprime-lånene blev solgt med en rating det vil sige en kreditvurdering som viste sig at være langt fra virkeligheden. Det har betydet, at investorerne og hele kapitalmarkedet har tabt tilliden til de officielle kreditvurderinger, som sætter prisen på alle øvrige lån. Disse ratings er udarbejdet af de samme rating-institutter, som har lagt ratings til subprimelånene. Og selvom det sikkert skurrer i de flestes ører, at manglende tillid skulle være sundt for noget som helst, holder Jesper Bo Hansen fast i sin påstand om, at finanskrisen er gavnlig for ejendomssektoren: Kapitalrigelighed giver en tendens til overophedning, kortsigtet eller langsigtet, og jeg mener i virkeligheden, at prisen på risikokapitalen var blevet for billig både på egenkapital og gæld. Likviditeten i markedet var født ud af et system, som ikke hvilede på princippet om en kunde og en relation, men på en prissætning af risikokapital i kapitalmarkedet, som ikke havde en pind at gøre med klassisk kreditvurdering af kunder og lån. Securitisation flyttede risikoen for langt væk fra kunden bankerne blev reelt salgsagenter, og slutinvestorerne kom for langt væk fra kunden, og derfor blev kreditvurderingen uigennemsigtig, forklarer Jesper Bo Hansen. Når fast ejendom samtidig er et fuldt integreret kapitalmarkedsprodukt, som bliver betragtet på lige fod med aktier og obligationer, skal det også behandles og måles på samme måde, mener Jesper Bo Hansen. Vi har brug for, at hele sektoren skaber en troværdighed omkring den måde, vi driver den på, for ellers får vi det ry, at vi kun kan leve med konjunkturbestemt dygtighed, hvor det er stigende priser og faldende afkastkrav, som gør, at vi alle sammen bliver rige. Det er ikke et udtryk for en langsigtet værdiskabelse, som hviler på et fagligt grundlag. Og det er farligt for industrien. Vi har haft rigeligt med tilfælde, hvor aktører i ejendomssektoren har leveret de store overskrifter i aviserne, hver gang konjunkturerne vender. Netop disse tilfælde er i høj grad medvirkende til, at folk i ejendomsbranchen har fået ry for at være opportunister, hvilket naturligvis ikke er godt 8 Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum

for branchen. I bund og grund handler det om troværdighed. Se langt! Det er troværdigheden, der er på spil. Selvfølgelig ærgrer man sig over, at man ikke lige kan få finansieret det geniale projekt, man har, men man skal også være med til at se det i et langsigtet perspektiv, hvor man er med til at skabe kvalitet og tiltrække langsigtet risikokapital til industrien. Så kan det godt være, at der går nogle år, hvor det ikke er så nemt, som det har været, men så må man tage det med også, siger Jesper Bo Hansen, der samtidig understreger, at de gode projekter nok skal komme. Jeg tror ikke på, at de bæredygtige projekter falder igennem, fordi der ikke er kapital i markedet. Der er altid risikokapital. Det er et spørgsmål om pris. De gode projekter vil fortsætte. Ejendomssektoren er under professionalisering med stigende accept af ejendomme som seriøs aktivklasse på lige fod med andre kapitalmarkedsprodukter som aktier og obligationer. Kreditkrisen vil efter de seneste års overophedning betyde, at ejendomsbranchen normaliseres og professionaliseringen fortsætter til gavn for alle med få undtagelser. Jeg vil fastholde, at det er sundt for ejendomsbranchen. Jesper Bo Hansen om det danske realkreditsystem: Med nogle af de større banker som hovedinitiativtagere, er man stille og roligt ved at tage livet af det danske realkreditsystem i den form, vi kender det i dag. Fremover erstattes de traditionelle realkreditlån af de såkaldt SDO er og SDRO er. Man kan vel, set i lyset af den aktuelle krise på det internationale kapitalmarked, spørge sig selv, om det nu er den bedste timing, og om det nu er så fornuftigt. Jeg kan godt forstå motiverne, og det er også i trend med den internationale måde at drive ejendomsfinansiering på, men det er sådan lidt if it ain t broken don t fix it. Realkreditsystemet fungerer! Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum 9

Gode råd fra Krarup Køb med optioner helst betinget af solgte enheder Køb med en bonuspræmie ved endelig gennemførelse Vær tro mod dine kompetencer, og gør hvad du er god til Indgå samarbejde inden for det felt, du ikke er stærk Vi har et ansvar som udviklere Anette Krarup, direktør i Areea Ejendomsudvikling A/S, er efter eget udsagn en lille til mellemstor udvikler. Hun har arbejdet med ejendomsudvikling siden 1998 en periode præget af mange udsving af storhed og fald. Her fortæller hun om sine erfaringer med fire typer risici inden for professionel ejendomsudvikling før, under og efter byggeboomet og kommer med en række gode råd til, hvordan man som udvikler kan overleve krisen. Anette Krarup indleder med en lille reminder til sine kollegaer i ejendomsudviklerbranchen: Jeg synes, vi har et ansvar som udviklere. Vi skaber varig værdi, og det skal vi altså holde fast i. På trods af finansiel krise og svingende muligheder, har vi stadigvæk et ansvar for udviklingen af gode bæredygtige byggeprojekter, som vi ikke skal gå på kompromis med på grund af penge. De fire risici I sit daglige virke som professionel ejendomsudvikler tager Anette Krarup konstant højde for fire former for risici, som hun kalder: Grundkøbsrisiko, entreringsrisiko, gennemførelsesrisiko og salgsrisiko. De fire risici er meget konjunkturbestemte og har således ændret sig flere gange i løbet af de sidste seks-syv år. Grundkøbsrisikoen var under byggeboomet, 2003-2007, meget lille, og så var det bare med at få købt: Man så faktisk ikke nogen grundkøbsrisiko. Om det så var en eller anden pløjemark ude vest for Ringsted, så var den god, fordi alt kunne jo sælges, fortæller Krarup. Før boomet, det vil sige før 2003, købte udviklerne jord af private og kommuner typisk med den betingelse, at de fik garanteret salget af en del af de enheder, som de skulle udvikle. Efter boomet, altså fra 2007, køber udviklerne nu igen jord på optionslignende vilkår. Ifølge Anette Krarup er problemet nu bare, at sælgerne altså den bondemand, man købte jord af før boomet, og som var lidt ydmyg omkring sine værdier er blevet grådig og tror, at han kan få det hele. Entreringsrisikoen var før boomet ikke en væsentlig risiko, for man vidste jo, hvad tingene kostede. Under boomet steg priserne imidlertid hele tiden, og derfor turde entreprenørerne ikke give faste priser på forhånd. I dag er entreringsrisikoen stadig en væsentlig risiko, da priserne fortsat er høje samtidig med, at salgspriserne på boliger er faldende. Gennemførelsesrisikoen var igen på grund af de kendte priser ligeledes af mindre betydning før 2003, mens den under boomet voksede til at udgøre en væsentlig risiko for udvikleren. De mange byggeopgaver gav en meget ustabil bemanding både på det ledelsesmæssige og det udførende plan, hvilket ofte resulterede i dårligt håndværk. I dag, efter boomet, er gennemførelsesrisikoen 10 Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum

Anette Krarup er direktør, stifter og ejer af Areea Ejendomsudvikling A/S siden 2002. Før da var hun medstifter og partner i udviklingsselskabet Nordkranen A/S 1998-2002. Oprindeligt er hun uddannet civilingeniør. stadig stor, blandt andet fordi udvikleren ikke kan være sikker på, at den entreprenør han/hun har valgt, nu også overlever finans- og byggekrisen. Salgsrisikoen var i tiden før 2003 af stor betydning og helt afgørende for finansieringsvilkårene: Man skulle have solgt, før man købte. Det ændrede sig radikalt under boomet, hvor alting pludselig kunne sælges. Dette var, ifølge Anette Krarup, den gængse opfattelse også hos bankerne, og derfor har bankerne et kæmpe ansvar for det her, for der var jo mange, der fik lov til at købe på en meget, meget spinkel egenkapital og uden have solgt noget først, for det gik jo så godt Nu er vi i den situation for boliger, at man ikke tror, noget kan sælges og for erhverv, at det er for dyrt. Investorernes afkastkrav er steget, og dermed får vi udviklere ikke det for vores ejendomme, som vi oprindeligt havde forventet, fortæller Krarup. Udviklere tør tage chancer Da en udviklingsproces i ejendomsbranchen som regel strækker sig over en lang periode, vil de fire risici ikke nødvendigvis være placeret i samme konjunktur. Dette gør, at udvikleren, ifølge Anette Krarup, ikke kan regne med at undgå faldgruber fuldstændig: For så kan man jo lige så godt lade være! Man er jo udvikler, fordi man tør tage nogle chancer. Hvis ikke man er rustet til det, kan man lige så godt lukke og slukke, for det vil altid gå op og ned i denne her branche. Så når man spørger, om man skal udvikle i den aktuelle stop n go økonomi, så er svaret selvfølgelig: JA! Fire gode råd Når det er sagt, har Anette Krarup også et par gode idéer til, hvordan man bedst overlever som ejendomsudvikler: Man kan prøve at købe optioner, helst betinget af solgte enheder, eller lave en aftale om en bonuspræmie til sælgeren, når projektet er gået godt. Hun råder også til, at man som udvikler er tro mod sine kompetencer: Jeg bygger for eksempel rækkehuse. Jeg er god til at bygge rækkehuse, og det vil jeg nok blive ved med, fordi det er det, som jeg formår. Sidst men ikke mindst råder Anette Krarup udviklerne til at indgå samarbejder på kryds og tværs: Det kan godt være, at man så tjener lidt mindre, men til gengæld får man måske skabt et godt projekt i stedet for at sjakre med kvaliteten på det, man opfører. Det gælder om at være proaktiv, ellers dør man. Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum 11

Vejle set fra månen!

1 været 2 Spinderihallerne De renoverede Spinderihaller skal give rum, faciliteter og atmosfære til en blanding af private og kreative virksomheder. Ombygningen af hallerne, som er tegnet af arkitektfirmaet Schmidt Hammer Lassen, forventes færdig i foråret 2009. Vejle Kommune er bygherre på projektet, der gennemføres i partnerskab med Realdania. Mikropolzonen Et isbjerg midt i byen og et nyt center for kultur, sundhed, konference og idræt er to af de helt nye store byggeprojekter i Vejles Mikropolzone, idéudviklet og tegnet af COBE arkitekter, Vejle Kommune og lokale samarbejdspartnere. Ifølge Henrik Stjernholm, arkitekt og chef for teknisk forvaltning i Vejle Kommune, skal opskriften bag Vejles succes findes i kommunens proaktive holdning: Vi er blevet mere bevidste om, at vi skal være proaktive, at vi skal videregive vores visioner til de private bygherrer og gøre dem opmærksomme på mulighederne i Vejle. Om Vejle Kommunes slogan, Vejle skal kunne ses fra månen!, siger Henrik Stjernholm: Vi vil gerne, at Vejle bliver kendt for noget, og at der fortsat er udvikling i byen også i nedgangstider. Og det virker: Jeg tror aldrig, der har så meget aktivitet i Vejle, som der er lige nu! 3 Isbjerget Projekt Isbjerget, som skal ligge i Mikropolzonen, er bygget op over en 225 meter lang indendørs skibakke med løjper og rigtig sne. Under skibakken er der planer om at indrette et nyt multimedie-bibliotek sammen med butikker, kontorer, caféer og restauranter. Projektet er udviklet af COBE arkitekter i samarbejde med Vejle Kommune og lokale samarbejdspartnere. 4 5 mens 6 Schønherr. Bølgen Bertel Nielsen A/S er bygherre på fem blokke med ejerboliger ved Vejle Fjord designet af Henning Larsens Tegnestue. De to første bølger er netop ved at blive bygget nu og forventes at blive taget i brug i 2009. Bryggen Bryggen er Vejles nye butikscenter og et godt eksempel på et fortrinligt samarbejde mellem kommune og private investorer: Det har jo været en del af kommunens strategi i mange år, fortæller Stjernholm, at hvis vi skulle have et butikscenter, så skulle det ligge nede i byen. Da de private investorer kom, fulgte kommunen op med en offentlig investering til anlæggelsen af et nyt torv og nye kørebaner. For det, synes vi som kommune, er vores opgave! Steen og Strøm og NCC Property er bygherrer på Bryggen, arkitekterne bag centret er 3XN og Schmidt Hammer Lassen. Vejle Renseanlæg Vi synes, at det er vigtigt med kunst og skønhed her i byen også når det gælder vores rensningsanlæg. Henrik Stjernholm om rensningsanlægget af kunstner Ingvar Cronhammer og landskabsarkitekt Torben Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum 13

Extreme makeover Fra århundredeskiftet og frem til slutningen af 1980 erne husede Kellers Park i Brejning ved Vejle en række institutioner for mentalt og fysisk handicappede de såkaldte Kellerske Institutioner. I dag er bygningerne totalrenoverede og parken omdannet til et kæmpe rekreativt område med luksusboliger, egen marina, golfbane, arkitekttegnede villaer samt luksushotel. Hvis Gud har skabt et paradis i Danmark, så må det være her! skulle læge og professor Christian Keller efter sigende have udbrudt, da han i slutningen af 1800-tallet ankom til Brejning ved Vejle Fjord i sin søgen efter et egnet område i Jylland til sine institutioner. Her grundlagde han sit personlige livsværk de Kellerske Institutioner ud fra sin overbevisning om det gavnlige for krop og sjæl ved frisk luft, havbade, skov og bevægelsesfrihed. Alle bygninger, hvoraf de største er inspireret af den franske renæssances slotsarkitektur, lod han tegne af arkitekt og professor Vilhelm Klein mellem 1901 og 1913. Udvikleren fra Urup I slutningen af 1980 erne nedlagde institutionerne deres virke, og i 1992 udskrev Vejle Amt en konkurrence om, hvad der skulle ske med området. Hverken amt eller developere så imidlertid nogle oplagte muligheder eller god forretning i de fremførte forslag og først i 2001, hvor Dan Brockdorff, direktør i Urup Development, kom på banen, skete der noget. I 2002 blev hele området på fem tønder land solgt til Urup Development, der, i tæt samarbejde med arkitektfirmaet Schmidt Hammer Lassen og kommunen, udarbejdede en helhedsplan og udviklede området med alt fra ny marina, luksusboliger, hotel, spa og golf til lamper og postkasser: Det handlede jo ikke bare om at få noget god arkitektur, fortæller Dan Brockdorff, det var også noget med at få indhold i projektet. Så vi fremlagde en plan, der gik helt ned i detaljen, som for eksempel belysning af postkasser, plan over beplantninger, beskyttelse af udsigter og lignende. Alt blev planlagt også funktionerne inde i de enkelte bygninger. 14 Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum

Respekt for det unikke Det var vigtigt for Dan Brockdorff, at stedets unikke karakter blev respekteret, at nybyggeriet både blev tilpasset landskabet og de eksisterende gamle bygninger, samt at sammenhængen i området ikke blev ødelagt. I amtets oprindelige udspil til, hvordan området skulle bebygges, var der lagt op til en meget høj bebyggelsesprocent: Der var tilladelse til at bygge massivt med boliger herude, og jeg taler om massivt! Vi snakker om 100 boliger. Men vi ville det modsatte af grådigheden her. Vi ville hellere lave noget eksklusivt, lækkert og godt og så håbe på, at det var os, der var de udvalgte. Og selvfølgelig ville vores købspris afspejle dette. Vi placerede ti eksklusive boliger plus fire oppe i kunstcentret, og det var det. Resten lavede vi til udsigtsservitut, så den dag jeg ikke er her mere, kommer der forhåbentlig ikke mere, for det er sådan, jeg gerne vil have det her. Økonomiske opgangstider Urup Development udviklede Kellers Park i gunstige økonomiske tider og slap stort set uden ubehagelige økonomiske overraskelser: Vi nåede at komme igennem det, da opturen var der, og det har vi selvfølgelig været glade for. Vi fik dog nogle tæsk, da lokalplanen, på grund af en teknisk detalje, blev lavet om. Dér måtte vi genforhandle kontrakter et år efter, og det blev dyrt! Et tocifret millionbeløb, fordi byggepriserne jo steg så voldsomt. Læs mere om Urup Development og Kellers Park på: www.urupdevelopment.dk Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum 15

Et kig i Kellers Park

I Kellers Park er der plads til både krop og sjæl. Det fik Erhvervsforums mødedeltagere at se ved selvsyn, da direktør Dan Brockdorff guidede dem gennem områdets herligheder og luksuriøse boliger. Læs mere om Kellers Park på: www.urupdevelopment.dk/kellerspark/generel-information Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum 17

INTERVIEW Fra omsorg til wellness Comwell Kellers Park Projekt: 5-stjernet spa- og konferencehotel Projektperiode: 2005-2008 Mandag den 18. februar 2008 fik Jylland sit første 5-stjernede hotel beliggende i hjertet af Kellers Park i Brejning ved Vejle. Her har hotelkoncernen Comwell ofret 200 millioner kroner på at omskabe de Kellerske Institutioner til luksushotellet Comwell Kellers Park. Bygherre: Kellers Park Hotelbyg/ Comwell Omkostninger: 200 millioner kroner Arkitekt: Schmidt Hammer Lassen Ingeniørrådgivning: COWI Comwell Kellers Park, der ligger særdeles naturskønt tæt på skov og strand, direkte ned til Vejle Fjord, består af fire totalrenoverede bygninger i klassisk palæstil. Kombinationen af hotel, spa og konferencefaciliteter af international standard skal tiltrække såvel konferencegæster som turister. Medlemsdebat har mødt hotellets direktør Flemming Jakobsen til en snak om fortid og fremtid for Comwell Kellers Park. Bygherrerådgiver: Henning Andersen Samlet areal: 15.500 etagemeter, heraf 2.500 etagemeter nybyggeri 104 værelser, plads til 250 overnattende Konferencefaciliteter for op til 200 deltagere Comwell er sikret hoteldriften via en 20-årig kontrakt 18 Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum

INTERVIEW Direktør Flemming Jakobsen Tidligere F&B Manager for Hotel Koldingfjord og direktør for Hotel Fakkelgaarden. Flemming Jakobsen siger om at være direktør for Comwell Kellers Park: Det har været en stor og spændende udfordring for mig at åbne Jyllands første 5-stjernede hotel og nu glæder jeg mig til at være med til at udvikle spadelen. Comwell Kellers Park er en lille perle med en spændende historie, som jeg elsker at fortælle gæsterne om. Medlemsdebat: Hvorfor valgte hotelkoncernen Comwell netop Kellers Park som stedet for et 5-stjernet hotel? Medlemsdebat: Hvordan er renoveringsprocessen forløbet? Medlemsdebat: Hvordan får man økonomi i et koncept, der både tilbyder konferencefaciliteter og leisure? Medlemsdebat: Hvor stor er andelen af henholdsvis konferencegæster og leisuregæster? Medlemsdebat: Hvordan tror du, hotelbranchen vil udvikle sig i de kommende år? Flemming Jakobsen: Først og fremmest fordi rammerne er helt perfekte og unikke: De smukke gamle palæbygninger, den nydannede marina, golfbanen, de flotte arkitekttegnede boliger, fjord og skov alt hænger sammen! Og når det nu også er et spahotel, så har ikke mindst omgivelserne, der direkte inviterer til ro og velvære, været meget attraktive for os. Og så ligger Kellers Park helt ideelt midt i trekantsområdet, med kun 12 kilometer til både Fredericia og Vejle og med 45 minutter til Billund Lufthavn. Flemming Jakobsen: Det har været en lang proces med mange udfordringer, men med stor opbakning fra Børkop Kommune (nu Vejle Kommune red.). Kommunen havde også interesse i en områdefornyelse af Kellers Park, der førhen rummede de Kellerske Institutioner, som udgjorde rammen om livet for udviklingshæmmede og sindslidende. De Kellerske Institutioner har gennem tiderne været en central arbejdsplads i området i 1970 erne var omkring 1.700 af områdets beboere beskæftiget dér. Af samme grund har også lokalbefolkningen fulgt projektet med stor interesse. Først med lidt skepsis, specielt i forhold til anlæggelsen af marinaen, men siden med stor begejstring. Det blev tydeligt for os på åbningsdagen, hvor 3.500 af de lokale deltog. Flemming Jakobsen: Jamen det er faktisk meget nemt! Når vi både kan tilbyde faciliteter til konference samt spa, golf og naturskønne omgivelser, sikrer vi høj belægning både på hverdage og i weekender. Vi har desuden dags-spa og efterhånden også held med at lokke vores konferencegæster en tur i spaen. Flemming Jakobsen: Som det ser ud nu, har vi cirka 80 procent konferencegæster og 20 procent spagæster. I løbet af de næste fem år håber vi på at få spadelen op på 40 procent. Konferencedelen er et brand nu og fungerer godt, mens spaen er det nye, som skal i gang. I Sverige og i Tyskland har man en decideret spakultur, som ikke findes i Danmark endnu! Men den kommer, og den vil vi gerne være med til at udvikle. Flemming Jakobsen: Jeg tror stadig, at der vil komme nye hoteller i Danmark, men først og fremmest vil de eksisterende udvide. Vi vil få større enheder specielt inden for konferenceområdet. Og så vil spa blive et helt nyt segment. Vi er mange om buddet nu, men kvaliteten af spafaciliteter hos danske hoteller og kroer er meget svingende. Derfor støtter vi også brancheforeningen Danske Spa s arbejde for en kvalitetsmærkning af spahoteller. Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum 19

Vidste du, at Erhvervsforum er en del af Realdania Medlemsdebat, der fremmer viden og debat om det byggede miljø Mere end 800 personer er engagerede i Realdania Medlemsdebats aktiviteter Øvrige debatfora er Almen Boligforum, Byudviklingsforum, Ejerboligforum, Landbrugsforum og Privat Boligforum Næste debatmøde i Erhvervsforum finder sted onsdag den 8. oktober 2008 Vi har brug for din mening! Realdania Medlemsdebat Nicolai Eigtveds Gade 28 1402 København K T: 70 11 66 66 F: 32 88 52 97 medlemsdebat@realdania.dk www.realdania.dk