Beslutningsgrundlag vedr. Køge Park - redigeret udgave til brug for offentliggørelse Analyseenheden, november 2013
Indhold 1. Indledning herunder tidligere beslutninger... 1 2. Fordelingen af arealer... 2 3. Køge Kommunes egen anvendelse... 3 4. Hensigtserklæringer... 4 5. Køge Kommunes økonomiske anlægsforudsætninger... 4 6. Køge Kommunes afledte driftsøkonomi... 6 7. Beskrivelse af finansieringsmodel... 6 8. Risikovurdering for Køge Kommune... 6 9. HB Køge... 6 10. Kulturudvalgets vurderinger... 7 11. Tekniske og kulturelle vurderinger... 8 12. Alternativ til Køge Park... 8 13. Relationer til andre projekter... 9 14. Fase 2... 9 Bilag [Redigeret] Det bemærkes, at dette er et redigeret beslutningsnotat til brug for offentliggørelse. Det oprindelige beslutningsnotat indeholder fortrolige oplysninger, der ved en offentliggørelse bl.a. vil skade Køge Kommunes muligheder for at konkurrenceudsætte projektet. Der gøres undervejs i notatet opmærksom på, hvor der er redigeret i forhold til beslutningsnotatet forelagt til Økonomiudvalgets behandling 12. november og Byrådets behandling den 26. november 2013.
1. Indledning herunder tidligere beslutninger Økonomiudvalget behandlede Køge Park projektet på møder den 20. og 21. august samt den 8. oktober 2013. Økonomiudvalget har tilkendegivet at man principielt er indstillet på at iværksætte fase 2 og har i den forbindelse anmodet forvaltningen om, at der, til Økonomiudvalgets møde i november og med henblik på byrådsbehandling i november, tilvejebringes et samlet beslutningsgrundlag indeholdende de nødvendige hensigtserklæringer fra lejere, forudsætninger for Køge Kommunes deltagelse samt tids - og procesplan. Økonomiudvalget har endvidere udbedt sig følgende supplerende afdækninger inden beslutning om iværksættelse af fase 2: teknisk og kulturel vurdering af det foreliggende materiale mæglervurdering af grunden opgradering af Køge Stadion som alternativ halbyggeri og relationen til Køge Hallerne drøftelse med HB Køge Den supplerende afdækning præsenteres her og i vedlagte bilag med henblik på at supplere grundlaget for beslutning om hvorvidt projektet skal fortsætte til fase 2. Byggeriet er knap 54.000 m2 og stadion har 10.300 siddepladser. Den samlede anlægssum vurderes at være på 600 mio. kr. De kommunale aktiviteter i Køge Park omfatter ny hal ved siden af Køge Hallerne, nye klublokaler til idrætsklubberne samt delt benyttelse af stadion sammen med HB Køge. Derudover vil Køge Park indeholde en række kommercielle aktiviteter. Da kommunen ikke har hjemmel til at opføre det samlede projekt tænkes det organiseret som et offentligt-privat-partnerskab (OPP). OPP-leverandøren køber grunden af kommunen, finansierer og bygger parken, og står efterfølgende for drift og vedligeholdelse af bygningerne. OPP-leverandøren sælger eller udlejer den kommercielle part til private erhvervsdrivende. Køge Kommune indgår langtidslejekontrakt til egne formål (stadion, hal og klublokaler). Om 25-30 år køber kommunen sin andel af bygningsmassen af OPP-leverandøren. Køge Park er illustreret i [Redigeret]. 1
2. Fordelingen af arealer Nedenfor vises forvaltningens anbefaling til en fordeling af arealerne i Køge Park: [Redigeret] m2 Andel 1. Køge Kommune til egen anvendelse 6.930 13% A. Sports- og fritidsklubber 3.430 B. Hal 3.500 2. Køge Kommune til delvis videreudlejning 15.850 30% C. Stadionanlæg med tilskuerpladser 15.500 D. Kiosker tilknyttet stadion 350 3. Almennyttigt byggeri 2.900 5% E. Ungdomsboliger - opf. som almennyttigt byggeri 2.900 4. Kommercielle formål, - privat 27.935 52% F. Lokaler til HB Køge inkl omklædning 2.230 G. Detail og service 3.115 H. Kontorlokaler 9.710 I. Produktionskøkken 2.220 J. Konferencecenter 2.515 K. Restaurant og Cafeteria 2.100 L. Hotel 4.745 M. Sportscollege 1.300 1+2 tilsammen (omfattet af OPP-aftale) 22.780 42% 1+2+3 tilsammen (offentlig andel) 25.680 48% Grand total 53.615 Oversigten bygger på følgende forudsætninger og anbefalinger fra forvaltningen: i. Intet til fuld genudlejning I tidligere projektforslag har kommunen lejet arealer af OPP-leverandøren og videreudlejet dem til tredjepart. Videreudlejningen har tidligere omfattet restaurant og cafeteria samt lokaler til HB Køge. Af hensyn til at opnå en klar deling mellem kommunalt og privat anbefaler forvaltningen at kommunen ikke lejer med henblik på videreudlejning. Dog er der delt anvendelse af selve stadionanlæg og kiosker tilknyttet stadion, og en andel heraf udlejes til HB Køge. Det forudsættes således, at HB Køge selv lejer egne lokaler direkte af OPP-leverandøren, og at OPP-leverandøren selv varetager udlejning/bortforpagtning af restaurant og cafeteria. ii. Videnscenter for miljø og energi samt videnscenter for idræt og sundhed udgår [Redigeret], og vurderer samtidig at det ikke vil forbedre Det grønne Hus beliggenhed at flytte i Køge Park. Dermed er det ikke relevant at etablere et videnscenter for miljø og energi i Køge Park. Endvidere vurderer forvaltningen, at der er et sundhedsmæssigt potentiale i et tættere samarbejde mellem idræts- og sundhedsområdet, men med placeringen af den kommunale genoptræning i Stationsområdet er der ikke nuværende 2
opgaver, der naturligt kan placeres i et videnscenter for idræt og sundhed i Køge Park. Forvaltningen anbefaler derfor at de to videnscentre udgår. iii. Folkeskole (10 klasse) udgår I tidligere projektforslag har Køge Kommune lejet lokaler til folkeskole (10 klasse) af OPP - leverandøren. Forvaltningen finder det ikke relevant at etablere folkeskole i Køge Park, og anbefaler derfor at dette udgår. iv. Hallen tilpasses behovet Forvaltningen vurderer, at hallens anlægsudgifter er vurderet højt i forhold til kommunens øvrige halbyggerier. [Redigeret]. Forvaltningens anbefalinger skal ses i sammenhæng med de tekniske og kulturelle vurderinger beskrevet i afsnit 11. Det var konsulent Per Bendix oprindelige vurdering, at projektet er klart bæredygtigt ved en offentlig andel på 50 pct. kombineret med hensigtserklæringer omfattende 25 pct. og dermed 25 pct. uafklaret. I den her anbefalede model udgør den offentlige andel 48 pct. og der er hensigtserklæringer på 15 pct. Derved bliver den uafklarede andel af projektet på 37 pct. Per Bendix har på baggrund af forvaltningens anbefalede projekt udarbejdet en ny vurdering, der vedlægges [Redigeret]. Her er konklusionen i pkt. 20: Den samlede indstilling fra min side er derefter, at projektet fortsat er særdeles gennemførligt. Der er ikke foretaget ændringer som rokker ved den indstilling som blev afgivet fra min side i juni 2013. 3. Køge Kommunes egen anvendelse Her beskrives Køge Kommunes andel i m2 og anvendelse af det samlede projektareal. Klublokaler Køge Kommune lejer 3.430 m2 klublokaler af OPP-leverandøren. Køge Kommune stiller i dag lokaler til rådighed for flere klubber på Køge Stadion. Desuden gives lokaletilskud til Køge Tennisklub og Køge Bueskyttelaug, der holder til i egne lokaler. Det er en forudsætning, at alle klubber flytter til Køge Park, således at kommunen ikke længere har udgifter til de hidtidige klubhuse. Det er desuden en forudsætning, at klubfaciliteterne er fælles og deles af klubberne. Køge Boldklubs lokaler samt Atletikhuset vil skulle rives ned for at gøre plads til Køge Park. Resten af klubhusene er ikke direkte berørt af byggeriet, men kan enten rives ned eller drives videre af klubberne for egen regning. Det skal bemærkes, at klubberne i dag råder over 2.131 m2, hvorfor der er tale om en væsentlig forøgelse. Forøgelsen er indeholdt i de kommunale driftsudgifter beskrevet i afsnit 6. Se endvidere Kulturudvalgets vurderinger i afsnit 10. Stadion og kiosker Køge Kommune lejer 15.500 m2 stadion og 350 m2 kiosker beliggende i tilknytning til stadion af OPPleverandøren. HB Køge lejer herefter en andel af faciliteterne af kommunen reguleret af Konkurrencestyrelsens model for fastsættelse af leje for stadions. Her tages udgangspunkt i at et stadion kan rumme 50 årlige kampdage og at en superligaklub i gennemsnit afvikler 20 kampe årligt. Fordelingen tager således udgangspunkt i 60/40 pct. anvendelse, men i lejeberegningen korrigeres også for bl.a. tilskuertal. 3
Hallen Køge Kommune køber 3.500 m2 idrætshal af OPP-leverandøren umiddelbart efter opførslen, og overdrager straks herefter hallen til selveje i regi af Køge Hallerne. I den afledte kommunale driftsøkonomi er antaget, at Køge Kommune lejer hallen af OPP-leverandøren og stiller den til rådighed for de selvejende haller. Det er imidlertid også en mulighed at købe hallen af OPP leverandøren og overføre hallen til selveje umiddelbart efter den er opført. Det er væsentligt, at kommunen står som bygherre af hensyn til afløftning af moms, men den mest hensigtsmæssige organisering i relation til deponering skal undersøges nærmere. 4. Hensigtserklæringer En væsentlig del af fase 1 har været at afdække interessen hos potentielle lejere i Køge Park gennem indsamling af hensigtserklæringer. En del erklæringer er nu bekræftet med underskrift på en mere forpligtende erklæring, der kan indgå direkte i et udbudsmateriale. Status på Per Bendix arbejde med at indsamle hensigtserklæringer vises i nedenstående tabel: [Redigeret]. 5. Køge Kommunes økonomiske anlægsforudsætninger Overordnet kan de kommunaløkonomiske konsekvenser af Køge Park beskrives som følger; de kommunale merudgifter beløber sig til godt 12 mio. kr. årligt. Køge Kommune sælger grunden til OPPleverandøren og får herved en engangsindtægt. Omvendt skal kommunen deponere mellem 75 og 200 mio. kr. for den kommunale del af projektet, således at det svarer til det beløb det ville have kostet at bygge det selv. Kommunen har dog opnået deponeringsfritagelse på 30 mio. kr. fra Statens OPP-pulje til projektet, der skal fratrækkes deponeringsforpligtelsen. Nedenfor beskrives de enkelte punkter nærmere. Deponering og fritagelse for deponering Køge Kommune har bedt Økonomi- og Indenrigsministeriet vurdere kommunens deponeringsforpligtelse i relation til Køge Park. Ministeriets svar er endnu ikke modtaget. Det følgende er derfor en foreløbig vurdering. I forhold til deponering er hovedreglen at kommunen som udgangspunkt skal deponere for den del af projektet med kommunal aktivitet, det vil sige knap 200 mio. kr. for det der lejes til kommunalt brug og det der videreudlejes til HB Køge (andel af tribune og græs). Når stadion anvendes til flere formål skal der normalt kun deponeres forholdsmæssigt for den kommunale andel af anvendelsen. Dette kan opgøres på flere måder, men hvis der tages udgangspunkt i Konkurrencestyrelsens model for lejefastsættelse af stadion, så anvendes antallet af kampdage som nøgle. Her fastlægges det samlede antal mulige kampdage på et stadion til 50 om året. En superligaklub spiller ca. 20 kampe årligt, og derfor bliver fordelingen 30/20 eller 60 pct. til kommunen. Anlægssummen for stadion udgør knap 125 mio. kr. (inkl. kiosker) og den kommunale andel, der udløser deponeringspligt udgør således 75 mio. kr. I andre OPP-projekter har amatørklubbernes anvendelse ikke udløst deponeringskrav, og det undersøges derfor nærmere, hvordan løsningen kan overføres til Køge Park. Hvis den kommunale anvendelse til bl.a. kulturelle formål antages at udgøre 25 pct., og såfremt alene denne aktivitet udløser deponeringspligt, vil deponeringen for selve stadion udgøre godt 30 mio. kr. Afgørelse heraf kræver konkret vurdering af Økonomi- og Indenrigsministeriet. 4
Den rent kommunale aktivitet (sports- og fritidsklubber og hal) ventes som udgangspunkt at udløse deponeringskrav på knap 75 mio. kr. Dog har andre kommuner ikke været deponeringspligtige af haller, der overdrages til selveje. Mulighederne herfor undersøges og afgørelse heraf kræver konkret vurdering af Økonomi- og Indenrigsministeriet. Den samlede deponeringspligt vurderes herefter at udgøre 105 mio. kr. Kommunen har imidlertid opnået deponeringsfritagelse på 30 mio. kr. til projektet fra OPP-puljen, og dermed vurderes den endelige deponering at udgøre 75 mio. kr. Tilsagnet fra OPP-puljen [Redigeret]. Grundkapitalindskud Det er en del af projektet, at der bygges almene boliger (ungdomsboliger) i tilknytning til sportscollege. Dette forventes at udløse et kommunalt grundkapitalindskud på 4,5 mio. kr. Grundsalgsindtægten Køge Kommune ejer grunden og ved en gennemførelse af Køge Park sælges den til OPP-leverandøren. Ved udbud af projektet skal grunden indgå til en fast pris baseret på markedsvilkår typisk fastsat med udgangspunkt i en mæglervurdering. For kommunen vil en høj grundværdi være en likviditetsmæssig fordel på kort sigt, idet indtægten kan anvendes til deponeringen. Omvendt vil en høj pris give høje lejebetalinger for både den kommunale og den kommercielle del af projektet. Desuden vil købsprisen for kommunens andel af bygningerne være tilsvarende høj. For OPP-leverandøren vil en høj grundværdi gøre projektet mere risikabelt, og dermed mindre attraktivt. Tilbagekøbsprisen Når langtidslejekontrakten om 25-30 år udløber køber Køge Kommune den del af Køge Park, der har kommunal anvendelse. Det drejer sig om stadion, klublokaler til amatørklubberne samt hal medmindre hallen købes initialt. Tilbagekøb er beskrevet [Redigeret]. Balanceøkonomi Der kan skabes en balanceøkonomi for kommunen i projektet såfremt der kan opnås en grundsalgspris der modsvarer deponeringskravet. Dette er den kortsigtede likviditetsbalance. Undervejs i projektet frigives deponeringen gradvist inkl. forrentning, og ved OPP aftalens udløb står den frigivne på deponeringskontoen. Der kan tilsvarende skabes en langsigtet likviditetsbalance, såfremt den frigivne deponering svarer til tilbagekøbsprisen for kommunens andel af bygningerne. Såfremt dette kan opfyldes, vil det kommunale finansieringsbehov således bestå af grundkapitalindskuddet på 4,5 mio. kr. ved projektstart samt den løbende afledte drift på 12 mio. kr. årligt som beskrevet i afsnit 6. [Redigeret] 5
6. Køge Kommunes afledte driftsøkonomi Forvaltningen vurderede i august den afledte kommunale driftsøkonomi i det oprindelige projektforslag til ca. 13 mio. kr. årligt. Siden er der foretaget ændringer, der har påvirket driftsudgifterne. Overordnet set kan man sige at kommunen lejer en række faciliteter i Køge Park, og at kommunen derefter videreudlejer en andel af stadion til HB Køge. Dertil kommer mindre reguleringer i både op og nedadgående retning af udgifterne til bl.a. vedligehold af grønne områder, drift af klublokaler m.m. De afledte kommunale driftsudgifter estimeres på denne baggrund til godt 12 mio. kr. Beregningerne er vedlagt i [Redigeret]. 7. Beskrivelse af finansieringsmodel En principtegning af den finansielle model er illustreret nedenfor: [Redigeret]. 8. Risikovurdering for Køge Kommune Udover kommunens engagement i Køge Park i form af leje til egne formål påtager kommunen sig også forskellige former for risiko. Disse risici består af: - Risiko vedr. videreudlejning til HB Køge, hvor manglende lejeindtægt udgør en risiko primært såfremt HB Køge ikke længere spiller professionel fodbold - Risikofordeling i OPP kontrakten, hvor kommunen typisk bærer risiko for forurening, arkæologi, ny lovgivning m.m. - Risiko for OPP leverandørens konkurs Kommunens risikotagning er nærmere beskrevet i [Redigeret]. 9. HB Køge Udover den ovenfor beskrevne risiko forbundet ved kommunens videreudlejning til HB Køge er det relevant at betragte HB Køge som en storkunde i Køge Park. Deres engagement kommer til at omfatte: - Leje andel af stadion (gennem Køge Kommune) - Leje af klublokaler, kontorer m.m. (hos OPP leverandøren) - Forpagtning af konferencecenter, restaurant samt cafeteria (hos OPP leverandøren) HB Køges engagement udgør således godt 13.000 m2 eller 25 pct. af det samlede Køge Park. Dette kræver et andet HB Køge, end det vi kender i dag. [Redigeret] 6
10. Kulturudvalgets vurderinger Nedenfor gengives Kulturudvalgets beslutning i møde den 4. november 2013: Kulturudvalget vurderer, at forslaget til Køge Park indeholder interessante muligheder for kultur- og fritidslivet i Køge. Kulturudvalget ser positivt på muligheden for at opføre et nyt stadion til gavn for såvel amatørerne som de professionelle, klublokaler til de klubber der allerede er på Køge Stadion i dag og en yderligere hal i tilknytning til Køgehallerne. Hal: Det er Kulturudvalgets opfattelse, at der er god brug for den ekstra kapacitet en ny hal ved Køgehallerne vil give. Det er imidlertid Kulturudvalgets opfattelse, at den nye hal - hvis den opføres - skal overdrages til den selvejende institution Køgehallerne i lighed med hovedparten af kommunens øvrige haller. Det er endvidere Kulturudvalgets opfattelse, at endelig størrelse og pris bør kvalificeres ved yderligere drøftelse med Køgehallerne og Ejendomscenteret. Foreningslokaler: Kulturudvalget gør opmærksom på, at der i ideoplægget ca. ligger en fordobling af antallet af m2 til foreningslokaler. Kulturudvalget hilser nye lokaler til foreningerne velkomne. Imidlertid er der behov for en dialog med de berørte foreninger for at fastlægge ønsker og behov inden endelige fastlæggelse af hvor mange m2 kommunen bør erhverve. Disse har på det foreliggende grundlag ikke mulighed for at tage endelig stilling til projektet. Kulturudvalget anbefaler, at en eventuel fase 2 afdækker foreningernes ønsker og behov nærmere. Stadion: Det er Kulturudvalgets opfattelse at der er behov for et nyt stadion i Køge der lever op til DBUs krav og at en placering på Køge Stadion er god. Øvrigt: Projektet indeholder på nuværende tidspunkt ikke en overdækning. Det er Kulturudvalgets opfattelse, at denne mulighed bør afdækkes, da en overdækning vil øge multianvendeligheden af stadion væsentligt til gavn for det samlede kulturliv. En overdækning vil fx betyde, at der kan afholdes musikarrangementer på stedet. Økonomi: Imidlertid gør Kulturudvalget opmærksom på, at der ikke indenfor de eksisterende driftsbudgetter til Kulturudvalget kan afholdes udgifter af den størrelsesorden som Køge Park forventes at fordre, og at der derfor skal tilføres Kulturudvalget ekstra bevilling hertil, såfremt Køge Park realiseres. Kulturudvalget bemærker endvidere at såfremt Køge Park ikke realiseres bør det overvejes hvorledes Køge Stadion i stedet kan opgraderes til superligakrav, da hverken Herfølge Stadion eller Køge Stadion i dag lever op til superligakravene. Kulturudvalget behandlede endvidere på samme møde forslag fra Nærdemokratiet om multi/opvisningshal for enden af Køgehallerne. Nærdemokratiet foreslår, at der opføres en multi/opvisningshal for enden af Køgehallerne på arealerne ind imod Køge Stadion. Halprojektet foreslås, at være en del af en eventuelt kommende Køge Park, hvor halprojektet arkitekttonisk indarbejdes, som en del af den sydlige del af Køge Park. En løsning, som bl.a. er lavet i Horsens ved opførelse af Forum Horsens og Horsens stadion. 7
Kulturudvalget ser positivt på forslaget, idet udvalget dog ønsker at afvente udfaldet af Køge Park projektet før evt. igangsættelse af afdækning. Forslaget fra Nærdemokratiet fremsendes endvidere til Økonomiudvalgets drøftelse af Køge Park den 12. november 2013. [Redigeret]. 11. Tekniske og kulturelle vurderinger Teknik- og Miljøforvaltningen, Fælles og Kulturforvaltningen samt Forvaltningen for Arbejdsmarked og Borgerservice har i fællesskab vurderet de mange forskellige aspekter af det foreliggende materiale. Det har givet anledning til en række bemærkninger, der listes i [Redigeret]. Her skal bl.a. fremhæves følgende anbefalinger og vurderinger: - mulighederne for at overdække stadion bør undersøges - Kulturudvalgets tre strategier Idræt og bevægelse, Børne- og ungekultur og Kulturel byudvikling har alle deres væsentligste fokus på bredden. Dette bør afspejles i indholdet af Køge Park - der vurderes ikke umiddelbart at være eksisterende kommunale aktiviteter, der kan indgå i de to videnscentre - den nye hal bør organiseres som selveje - anlægssummen for den nye hal vurderes høj [Redigeret] 12. Alternativ til Køge Park Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet mulighederne for alternativt at opfylde DBU s krav til et superligastadion ved en opgradering af enten Herfølge eller Køge Stadion. Vurderingerne er vedlagt i [Redigeret] og økonomisk kan de opsummeres således: Bemærk, at den fulde model er inkl. opfyldelse af DBU s minimumskrav, dvs. de 115 mio. kr. i Køge er inkl. de 45 mio. kr. til minimumskravene. Opgørelserne er ekskl. hal og parkeringsløsninger. Det er vurderingen, at minimumsløsningerne vil udløse ekstra driftsudgifter for ca. 0,6 mio. kr. til vedligeholdelse af tribune og plæne. 8
Køge Park projektet kræver et driftsbudget på ca. 12 mio. kr. årligt i 25-30 år. For samme beløb kunne et kommunalt anlægsprojekt omfattende de dele af Køge Park, der indeholder kommunale aktiviteter se ud som følger: År Tidsplan Mio 2014 Kunstgræsplæne, lys, moderniser VIP, let renovering af omklædning 15 2015 Opsparing 15 2016 Ny østtribune m. 3.000 siddepladser - klar til superliga 15 2017-20 Opsparing 12 2021 Nye klublokaler, vesttribune, køkken, ny VIP 12 2022-23 Opsparing 12 2024 Ny hal, syd- og nordtribune 12 Fra 2016 er der således et stadion, der fuldt lever op til DBU s krav til et superligastadion. Ved etablering af Østtribunen vil der samtidig være mulighed for at sælge byggeretter til buti ksarealer på bagsiden af tribunen f.eks. til dem, der allerede har afgivet hensigtserklæring. Der vil være godt 3.000 m2. Når der tages højde for indtægtsmulighederne vil projektet kunne realiseres indenfor ca. 8 år. [Redigeret] 13. Relationer til andre projekter Dele af Køge Park projektet kan være i konkurrence med andre projekter i kommunen. Det vurderes primært at omhandle kontorlokaler samt hotel og konferencefaciliteter. Disse funktioner udgør 10-15.000 m2 i Køge Park. Afhængig af den konkrete udformning vil dele heraf kunne komplementere de øvrige projekter i kommunen, mens en anden del vil konkurrere. Som del af fase 2 bør dette afdækkes nærmere. 14. Fase 2 En beskrivelse af det videre forløb er vedlagt i [Redigeret], hvor fase 2 bl.a. omfatter fortsat dialog med interessenterne, opstilling af en kravspecifikation samt gennemførelse af et udbud. Når fase 2 er overstået er der både valgt investor og entreprenør. Fase 3 er anlægs- og driftsfasen, hvor kommunens rolle er mere beskeden som bestiller og lejer. Behovsafklaring Gennem dialog med de kommende brugere af Køge Park (foreninger, HB Køge og potentielle lejere) skal parternes behov og ønsker afdækkes. Afdækningen er allerede indledt gennem indhentningen af hensigtserklæringer, men skal i flere tilfælde præciseres. Hensigtserklæringerne vedlægges udbudsmaterialet for at give den kommende OPP-leverandør indtryk af opbakningen til projektet, og for at reducere usikkerheden omkring fremtidige lejeind tægter for OPPleverandøren. Afdækningen af de kommende brugeres behov formaliseres i en kravspecifikation, der er en væsentlig del af udbudsmaterialet. 9
Forberedelse af udbud Projektet er et såkaldt kommercielt OPP med både en offentlig og en kommerciel del. Der er kun gennemført 3-4 projekter i Danmark af denne type, og samtidig har projektet en størrelse, hvor der formentlig både skal findes en investor og en entreprenør. Der vurderes at være flere mulige måder at gribe sagen an. Den ene mulighed er først at finde investor, hvorefter investor gennemfører udbud med henblik på valg af entreprenør. Kommunen og investor udarbejder udbudsmaterialet i fællesskab, og investor gennemfører selve udbuddet med fuldmagt fra kommunen. Den anden mulighed er at kommunen selv sender det samlede projekt i udbud med henblik på både at finde en investor og en entreprenør. Investor og entreprenør danner da et konsortium, der sammen byder på opgaven. I begge tilfælde skal udbuddet ske i henhold til EU's udbudsregler ligesom for udbud af alle andre bygge- og anlægsprojekter. Da der er tale om en kompleks ydelse forventes det, at udbudsformen bliver konkurrencepræget dialog. Denne udbudsform kan kun undtagelsesvis anvendes ved særligt komplekse udbud, og det skal vurderes nærmere hvorvidt den kan anvendes i relation til udbud af Køge Park. Valg af anden udbudsform vil påvirke forløbet. [Redigeret]. 10