Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 18. marts 2016 Lokalplan 1012, Højhusbebyggelse ved Møllevangs Alle, Katrinebjerg - Endelig Endelig vedtagelse af forslag til Lokalplan nr. 1012, højhusbebyggelse til boliger ved Møllevangs Allé og Katrinebjergvej, Christiansbjerg og Tillæg nr. 62 til kommuneplan 2013. 1. Resume Lokalplanen omfatter et privatejet byzoneareal på ca. 12.000 m2 beliggende på Møllevangs Allé 157 på Katrinebjerg med Katrinebjergvej som den nordlige grænse, Møllevangs Allé som den østlige grænse, etageboligbebyggelse mod syd og undervisnings- og erhvervsbyggeri samt etageboligbebyggelse mod vest. Formålet med lokalplanen er at nedrive den eksisterende erhvervsbebyggelse og muliggøre etageboligbebyggelse i to højhuse på hver 14 etager, to punkthuse på 6 etager og tre punkthuse på 4, 3 og 3 etager med tilhørende parkeringskælder. I alt ca. 390 boliger. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Møllevangs Allé, hvor man kan køre ned af en rampe til parkeringskælderen, eller op af en rampe til overfladeparkering på grunden. Parkeringskælderens udformning gør, at bebyggelsen ligger oppe i forhold til Møllevangs Allé, hvilket er grunden til, at der skal køres op for at komme til parkeringspladserne på terræn. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, og der er derfor udarbejdet Tillæg nr. 62 til Kommuneplan 2013. Derudover er projektet et Lokalplan 1012, Højhusbebyggelse på Møllevangs Alle, Katrinebjerg - Endelig side 1 af 8
højhusprojekt, hvorfor der er udarbejdet en miljøvurdering og en højhuskonsekvensanalyse i forbindelse med lokalplanforslag og kommuneplantillæg. Forslaget til lokalplan har været i offentlig høring, og der er modtaget fem høringssvar, der omhandler følgende emner: 1. Trafikforhold 2. Bygningshøjder og skygger, herunder tekniske installationer 3. Altaner mod Katrinebjergvej Høringssvar om, at tekniske installationer skal skjules under tagfladen, foreslås imødekommet. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 1012, højhusbebyggelse til boliger på Møllevangs Allé og Katrinebjergvej, Christiansbjerg og Tillæg nr. 62 til Kommuneplan 2013 godkendes til endelig vedtagelse. At 2) tilhørende miljøvurdering og højhuskonsekvensanalyse af lokalplan nr. 1012 godkendes til endelige vedtagelse. At 3) de indkomne bemærkninger til den offentlige høring af lokalplanforslaget besvares som beskrevet i afsnit 5.3. 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet efter et ønske fra en privat bygherre, for at give mulighed for at etablere to højhuse i 14 etager samt 5 punkthuse i henholdsvis 6, 6, 4, 3 og 3 etager til boligformål. Der har tidligere været udarbejdet en lokalplan, der gav mulighed for at opføre et højhus til erhvervsformål på grunden. Denne lokalplan aflyses ved godkendelse af dette lokalplanforslag. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier om, at der til stadighed skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så mulighederne for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres fleksible og gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte kvarterer. Lokalplan 1012, Højhusbebyggelse på Møllevangs Alle, Katrinebjerg - Endelig side 2 af 8
Derudover bidrager lokalplanen til målet om at opnå en fortættet by ved at anvende og omdanne et ældre erhvervsområde i byen til boligformål. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens indhold Lokalplanen omfatter et privatejet byzoneareal på ca. 12.000 m2 beliggende på Møllevangs Allé 157 på Katrinebjerg med Katrinebjergvej som den nordlige grænse, Møllevangs Allé som den østlige grænse, etageboligbebyggelse mod syd og undervisnings- og erhvervsbyggeri samt etageboligbebyggelse mod vest. Formålet med lokalplanen er at nedrive den eksisterende erhvervsbebyggelse og muliggøre etageboligbebyggelse i to højhuse på hver14 etager, to punkthuse på 6 etager og tre punkthuse på 4, 3 og 3 etager med tilhørende parkeringskælder. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Møllevangs Allé, hvor man kan køre ned af en rampe til parkeringskælderen, eller op af en rampe til overfladeparkering på grunden. Parkeringskælderens udformning gør, at bebyggelsen ligger oppe i forhold til Møllevangs Allé, hvilket er grunden til, at der skal køres op for at komme til parkeringspladserne på terræn. I projektet etableres i alt 218 p-pladser. Mod Møllevangs Allé medfører skrånende terræn og det faktum at parkeringskælderen ligger forholdsvis højt, at bebyggelsen mod Møllevangs Allé får en høj sokkel på over 1 m fra Møllevangs Allé og op til bebyggelsens gulvkote. Fra Møllevangs Allé og ind til skel af bebyggelsen er et areal reserveret til vejudvidelse ved en vejbyggelinje. Denne vejbyggelinje gør, at lokalplanen arbejder med 2 scenarier mod Møllevangs Allé. Et scenarie, hvor hele vejudvidelsesarealet udnyttes til vej, cykelsti, beplantningszone og fortov og et scenarie, hvor blot en del af vejudvidelsesarealet udnyttes ved en kommende vejudvidelse. Lokalplan 1012, Højhusbebyggelse på Møllevangs Alle, Katrinebjerg - Endelig side 3 af 8
Som udgangspunkt skal hele vejudvidelsesarealet benyttes, og det mest realistiske scenarie er derfor, at bebyggelsen vil ligge i skel med vejbyggelinjen og dermed i skel med et kommende fortov. Såfremt blot en del af vejudvidelsesarealet udnyttes ønsker bygherren at etablere høje terrasser indenfor vejbyggelinjen med en stejl beplantet skråning ned mod Møllevangs Allé. Med en fjernelsesdeklaration kan terrasser og skråning fjernes igen, hvis der i fremtiden bliver brug for arealet til udvidelse af Møllevangs Allé. Med den høje sokkel ud mod et fremtidigt fortov, er det vigtigt at sokkelen bliver behagelig at færdes langs. Alt efter hvilket scenarie der kommer, skal soklen derfor etableres i tegl og evt. beplantes med klatreplanter mv. Snit over de 2 scenarier med vejudvidelsesareal, høj sokkel og høje terrasser Lokalplan 1012, Højhusbebyggelse på Møllevangs Alle, Katrinebjerg - Endelig side 4 af 8
At bebyggelsen mod Møllevangs Allé står i skel med vejbyggelinjen betyder, at kommende allétræer langs vejen vil stå meget tæt på facaden af byggeriet. For at sikre muligheden for vejtræer, som ønskes på hele Katrinebjerg jf. Helhedsplan for IT-byen Katrinebjerg, er der derfor bestemmelser i lokalplanen om, at der mod Møllevangs Allé ikke må etableres altaner udover vejbyggelinjen i de nederste 3-4 etager af byggeriet. Altaner, der overskrider vejbyggelinjen, vil støde sammen med trækronerne, men over 3. og 4. etage og dermed over trækronerne kan der igen etableres altaner. Selve bebyggelsen skal opføres i tegl i en grålig farve som facademateriale for at give en materialemæssig sammenhæng til de eksisterende villaer nord for Katrinebjergvej. Altanerne udføres i lys beton og glas. Skalamæssigt er der søgt en tilpasning til de eksisterende villaer ved placering af de laveste punkthuse på 3-4 etager nærmest villaerne ved Katrinebjergvej og de to højhuse på 14 etager længst væk fra villaerne. Tagene udføres med énsidig hældning. Tagene etableres som grønne beplantede tage eller med tagpap/tagfolie, eller som en kombination heraf. Den skrå taghældning er valgt i stedet for flade tage, for at bebyggelsen arkitektonisk skal tilpasses de omkringliggende boliger, som også har skrå taghældning. Denne udformning giver desuden den fordel, at tekniske installationer kan skjules under den skrå tagflade i stedet for at ligge oven på et fladt tag og være til visuel gene. Friarealerne imellem de syv punkthuse etableres som grønne opholdsarealer for beboerne. Friarealerne vil være hævet i forhold til de omkringliggende veje for at give plads til parkeringskælderen under husene. Set fra Katrinebjergvej og Møllevangs Allé vil den nye bebyggelse få en åben og grøn karakter, idet man vil kunne kigge ind til de grønne friarealer imellem husene. Imellem to af bygningerne mod Møllevangs Allé etableres gennem terrassering af terrænet en landskabelig trappe med mulighed for at forbipasserende kan tage ophold. På Lokalplan 1012, Højhusbebyggelse på Møllevangs Alle, Katrinebjerg - Endelig side 5 af 8
opholdsarealerne imellem husene etableres små bakker og volde, hvorpå der plantes træer og buske. Beplantning i området vil bestå af et sammenhængende græstæppe, som strækker sig helt ind til husene, og af træer og buske, som vil give mulighed for læ til de fælles opholdsarealer. Der har i planlægningen været fokus på, at opholdsarealerne får væsentlige landskabelige kvaliteter. Høringen om kommuneplanens ændring er foretaget på baggrund af projektets konkrete indhold, før planlovsændringen af 26. februar 2015 trådte i kraft. Der planlægges derfor ikke for almene boliger i området. 5.2 Kommuneplanen Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen og der er derfor udarbejdet Tillæg nr. 62 til Kommuneplan 2013. Derudover er projektet et højhusprojekt, hvorfor der er udarbejdet en miljøvurdering og højhuskonsekvensanalyse i forbindelse med lokalplanforslag og kommuneplantillæg. 5.3 Offentlig høring I perioden fra den 18. december 2015 til den 12. februar 2016 er der gennemført en offentlig høring af Lokalplanforslag nr. 1012, højhusbebyggelse på Møllevangs Allé, Katrinebjerg. Der er modtaget fem høringssvar. Høringssvarene er modtaget fra Christiansbjerg Grundejerforening og privatpersoner i Myggenæsvej 6, Østerøgade 4, 6 og 8 og Møllevangs Allé 176. Emnerne i høringssvarene er meget enslydende og omhandler: 1. Trafikforhold 2. Bygningshøjder og skygger, herunder tekniske installationer 3. Altaner mod Katrinebjergvej Høringssvarene er sammenfattet og besvaret i Bilag 4. Høringssvar om, at tekniske installationer skal skjules under tagfladen, foreslås imødekommet. Følgende sætning tilføjes til lokalplanens 9 stk. 4; Lokalplan 1012, Højhusbebyggelse på Møllevangs Alle, Katrinebjerg - Endelig side 6 af 8
Øvrige tekniske installationer skal integreres i byggeriet og/eller skjules under tagfladen, så de ikke er til visuel gene. 5.4 Grundvandsforhold Området er beliggende uden for et Område med Særlige Drikkevandsinteresser (OSD) og indvindingsoplande til almene vandforsyninger. Der er ingen nuværende eller forventes ingen fremtidige indvindingsinteresser i området. 5.5 Skoleforhold Langt størstedelen af de 390 boliger vil blive mindre boliger til studerende, og der er således ikke en forventning om et større antal nyopførte familieboliger i forbindelse med lokalplanen. Arealstørrelsen kombineret med et beskedent antal familieboliger gør, at Børn og Unge ikke forventer nævneværdige kapacitetsmæssige konsekvenser hverken på skole- eller dagtilbudsområdet. På baggrund af ovenstående samt de private ejerforhold i lokalplanområdet ønsker Børn og Unge ikke at reservere areal til daginstitutionsformål. 6. Strategi for borgerinddragelse Borgerinddragelse er foretaget i henhold til Aarhusmodellen for borgerinddragelse. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Der er ikke kommunaløkonomiske konsekvenser af lokalplanens realisering. 7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer er det vurderet, at lokalplanen er omfattet af krav om miljøvurdering, idet planen vurderes at kunne få væsentlig indflydelse på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3 og kommuneplanens højhuspolitik. Lokalplan 1012, Højhusbebyggelse på Møllevangs Alle, Katrinebjerg - Endelig side 7 af 8
Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Lokalplan nr. 1012, højhusbebyggelse til boliger på Møllevangs Allé og Katrinebjergvej, Christiansbjerg Bilag 2: Miljøvurdering og højhuskonsekvensanalyse af Lokalplan nr. 1012 Bilag 3: Høringssvar Bilag 4: Besvarelse af høringssvar Tidligere beslutninger Aarhus Byråd vedtog den 23. oktober 2013 Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune, hvori lokalplanområdet udlægges til blandet byområde. Aarhus Byråd vedtog i oktober 2009 Lokalplan 838 og tilhørende miljøvurdering for højhus til erhverv på Møllevangs Allé og Katrinebjergvej. Sagsnummer: 14/027108-23 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 23 60 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Antal tegn: 11.468 Sagsbehandler: Mathias Thinggård Brovall Tlf.: 51 95 55 41 E-post: mtbr@aarhus.dk Lokalplan 1012, Højhusbebyggelse på Møllevangs Alle, Katrinebjerg - Endelig side 8 af 8