2012 Beretning Februar 2012: Fra skrot til slot AB Glasgården Marts 2013
Ordinær generalforsamling i AB Glasgården Tirsdag den 19. marts 2013 Indhold BERETNING... 3 SALG AF ANDELE... 3 SALG AF FORENINGENS VARELAGER... 4 TVANGSSALG GLASVEJ 7, 3. TH.... 4 ERHVERVSLEJERE... 4 Frederikssundsvej 60 A (CH Dansk Holding (CHDH) ApS)... 5 Frederikssundsvej 60 C (Innovation Ejendomsinvest ApS)... 6 VASKERIER... 8 10 ÅRS VEDLIGEHOLDELSESPLANEN OPDATERET... 9 FALDSTAMMEPROJEKTET... 9 BADEVÆRELSER - utætte gulve og lofter... 10 OMFORANDRING AF LEJLIGHED... 11 BAGHUSET... 11 VANDSKADE PÅ FREDERIKSSUNDSVEJ 60 A... 11 VANDSKADE I KÆLDEREN PÅ GLASVEJ... 11 ØKONOMI... 12 REGNSKABET PÅVIRKET AF EKSTRAORDINÆRE UDGIFTER... 13 KONSEKVENS VED OMLÆGNING TIL FAST RENTE MED/UDEN AFDRAG... 13 NAVNESKILTE PÅ DØRE OG POSTKASSER... 15 FREMLEJE... 15 KLAGER OVER STØJENDE ADFÆRD... 16 CYKELPARKERING... 16 BYFORNYELSE / EJERLAUGET GLASVEJKARREEN... 16 PORTEN FREDERIKSSUNDSVEJ 60 C... 17 ORDENSNIVEAU / AFFALD... 18 AB GLASGÅRDENS HJEMMESIDE... 19 AFSLUTNING... 19 K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning 28. februar 2013 2/19
BERETNING Bestyrelsen kan igen se tilbage på et aktivt år foreningens 8. leveår. På flere områder har året 2012, givet store og særegne udfordringer, der var ekstra tidskrævende og ikke mindst lærerige at løse. Disse nye og meget anderledes udfordringer, blev i løsning støttet godt op af vore loyale samarbejdspartnere. Allerede nu vil jeg sige, at jeg ikke håber tilsvarende udfordringer nogensinde vil blive præsenteret for en siddende bestyrelse i AB Glasgården. Mere om dette senere. På generalforsamlingen sidste år blev Johnny Enstrøm nyvalgt og undertegnede genvalgt. Bestyrelsen bestod herefter af Ninette Perret-Gentil, Johnny Enstrøm, Ramtin Matin og Mogens Wøldike. Gennem hele året har bestyrelsen atter suppleret sig med assistance fra Torben Dahlkvist, Frederikssundsvej 60 C, 1. tv. Må jeg benytte lejligheden til at takke alle 4, for et aktivt, godt og konstruktivt arbejde, til gavn og glæde for AB Glasgården og dens andelshavere. SALG AF ANDELE Efter sidste års generalforsamling, hvor andelskronen blev fastsat til 5.954 kr. pr. m 2, blev der hurtigt efter solgt en andel til en pris af 4.066 kr. pr m 2, eller 32 % under vurderingen. Senere på året er en andel solgt til vurderingen. Der er ikke handlet yderligere andele med overdragelse i 2012. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning 28. februar 2013 3/19
SALG AF FORENINGENS VARELAGER Frederikssundsvej 60 B, 2. th., blev solgt pr. 15. februar 2013 til netto prisen 200.000 kr., hvilket svarer til en pris på 3.030 kr. pr. m 2. Lejligheden trænger til en kærlig hånd, hvor vi glæder os over aktiveringen af boligafgiften. Den 1. maj 2013 kommer foreningens 2 sidste lejemåls lejligheder på varelageret; Frederikssundsvej 60 C, 1. th. og Glasvej 7, 2. tv. Som før nævnt er Mogens Jensen afgået ved døden, og beboeren på Glasvej flytter i ældrebolig, tættere på sin familie i en af omegnens kommuner. Såfremt nabo, over- eller underbo er interesseret i sammenlægning, er der en unik mulighed for at få en større lejlighed i AB Glasgården. Skulle ingen have interesse i dette, vil begge lejligheder blive udbudt til salg via HOME og udbudt til vurderingsprisen. I øvrigt skal det ikke glemmes, at ejendomsmæglerne i området udtaler, at boligafgiften i AB Glasgården er på et forholdsvist billigt niveau. Når disse lejligheder overdrages ny andelshaver, vil foreningen ikke længere have udlejning af private lejligheder. Herefter vil der alene være udlejning af vore 14 kvistværelser på 5. sal og 8 butikker. TVANGSSALG GLASVEJ 7, 3. TH. Desværre er det endnu ikke lykkedes at få solgt denne andel. Salgsarbejdet blev i sommeren 2012 overdraget HOME, idet tidligere mægler ikke kunne finde egnet køber. Andelshaveren skylder foreningen godt 178.000 kr. ERHVERVSLEJERE I det forløbne år har 2 erhvervslejere budt foreningen meget specielle udfordringer. På sidste års generalforsamling orienterede bestyrelsen om, at der var indgået ny lejeaftale om Telenor butikken, at bestyrelsen havde princip godkendt ny anvendelse af DVD Butikken, men at der ikke var godkendt konkret lejer af DVD Butikken. Der var ikke forelagt specifikke planer eller indretning for butikken som krævet af bestyrelsen. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning 28. februar 2013 4/19
AB Glasgården bestyrelsens beretning 2012! Frederikssundsvej rederikssundsvej 60 A (CH Dansk Holding (CHDH) ApS) Som lejer kom CH i foråret 2012 ad omveje ind ad bagdøren. Da vor tidligere lejer Telenor, Telenor i vinteren 2011 opsagde deres lejemål på Frederikssundsvej 60 A, kontaktede kontaktede CH os uopfordret og meget hurtigt med tilbud om, at overtage lejemålet for videreudlejning. Det afviste vi i bestyrelsen. Derefter fik vi via Administrator henvendelse om, at JGK repræsentant fra Milestoneinvest ApS, ville leje og indrette tøjbutik tik med salg af mærkevarer fra KENVOLO, hvilket bestyrelsen sagde ja tak til. Der blev forevist og henvist til flotte kvalitetsbevidste hjemmesider m.v. Bestyrelsen anede ikke uråd, og havde derfor ingen betænkeligheder slet ikke da vi fik oplyst, at det var v et nyt mærke der ville bruge Frederikssundsvej 60 A, 2400 København NV som base for, at finde fodfæste på det skandinaviske marked. Da lejekontrakten blev udfærdiget var det nu CH Dansk Holding (CHDH) ApS, der stod som lejer. CH bedyrede at det var samme samme tøjfirma KENVOLO der stod bag og ville åbne butik pr. 1. september 2012. Butikkens ruder blev lukket til med brunt papir, og på 1 stk. hvidt A4 ark proklameredes: Skiltet sidder der stadig, og intet indretnings- eller ombygningsmæssigt er sket bag facaden! Med baggrund i gentagne lejerestancer, blev lejemålet forsøgt opsagt i Fogedretten. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning Beretning 28. februar 2013 5/19
AB Glasgården bestyrelsens beretning 2012! Efter første runde i Fogedretten fik vi desværre ikke medhold, hvorfor sagen på vor foranledning er sendt til viderebehandling i Landsretten. Ubegribeligt at vi ikke fik medhold! Da CH stadig er i restance, er han igen kaldt i Fogedretten. Frederikssundsvej 60 C (Innovation Ejendomsinvest ApS) ApS Et andet butikslejemål på Frederikssundsvej 60 C, blev via afståelse i sommeren 2012 uden godkendelse af bestyrelsen besat af Innovation Ejendomsinvest ApS (BA (BAR). Denne begyndte straks at vandalisere lejemålet, hvilket vi bad ham stoppe. Der var ikke indgået nogen form for lejeaftale, endsige at lejeren var godkendt af bestyrelsen. Forhandling om vilkår for lejemål var var slet ikke påbegyndt, ligesom vi derfor heller ikke havde fået forevist og godkendt fremtidig indretning, byggeansøgning m.v. Kort sagt intet var aftalt, forevist eller godkendt af hverken myndigheder eller bestyrelsen. Han gik bare i gang, så snart han havde modtaget nøglen fra tidligere lejer uden bestyrelsens godkendelse og involvering. Det viste sig at Byg Danmark Totalentreprise ApS (ejes af CH) stod bag den gennemgribende vandalisering, med nedrivning og gøren som det passer dem uden godkendelser. Begge lejemål har været i Fogedretten pga. af restance. restance Efter fter udkørende fogedforretning fik vi adgang til Frederikssundsvej 60 C. Den besættende lejer der trods alt må have bekostet mange penge på vandaliseringen kæmpede for sin (CH) utopiske tanke, tanke, at kunne overtage lejemålet på legal vis. Det er bestyrelsens opfattelse, attelse, at det er CH der også var va den egentlige bagmand til dette lejemål. Efter denne lange kamp om Frederikssundsvej 60 C, var det med stor glæde vi onsdag den 13. februar 2013 modtog g Landsrettens dom, der stadfæstede Byrettens afgørelse om, udsættelse af BAR af Frederikssundsvej 60 C. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning Beretning 28. februar 2013 6/19
Det var faktisk dobbelt glædeligt, for så kunne realitetsforhandlinger med en god potentiel ny lejer intensiveres, en lejer der vil efterleve gældende lov og retspraksis. Disse sager er for os tids- og ikke mindst omkostningskrævende, hvor lejerne forsøger at unddrage deres betaling af leje m.v. Dette ville vi gerne se en hurtigere ende på, så der kan komme god og sund aktivitet i vore lejemål, til gavn for AB Glasgården og måske særligt for områdets beboere og forbipasserende der p.t. skal se på noget Klondike agtigt Det der sker i de 2 lejemål, er efter min personlige opfattelse meget besynderligt. Alene af den grund, at der bekostes en større sum penge til vandalisering af et lejemål, betaling af depositum og delvis husleje uden at have nogen form for indtægter fra disse, kan give anledning til undren. Historierne bag disse lejemål er lange, utrolige og for os ganske uforståelige, med involvering af både Politi med blå blink og flere gange af låsesmeden. Efter bestyrelsens opfattelse er deres opførsel og ageren af en sådan karakter, at det kort og godt skal præciseres, at det ikke er en personkreds vi ønsker at have som lejere. Hvad kan de ikke finde på, hvis de skulle blive lejere? Med deres opførsel og deres totale manglende respekt for os som Forening, vil indgåelse af varige aftaler med disse personer, efter bestyrelsens opfattelse, kunne udvikle sig til et sandt mareridt, ikke alene for bestyrelsen men også for alle beboere. Det skal nævnes, at vor gode lejer Renseriet uopfordret har nævnt, at han har haft en mærkbar omsætningsnedgang, efter butikken i sommeren 2012 er blevet lukket inde mellem 2 tomme lejemål. I begge sager har vi haft et meget tæt samarbejde med vor advokat, der ligesom bestyrelsen ikke forstår den manglende respekt fra lejernes side, om almindelig god skik og opførsel, herunder at overholde indgåede aftaler. Sagerne har haft den virkning, at bestyrelsesmedlemmer ikke længere står navngivet på opslagstavlen, hvorfor alle henvendelser skal ske til foreningens telefon: 60 88 33 37 eller til foreningens mailadresse: email@ab-glasgaarden.dk. Såvel telefon som mail bliver løbende tjekket af bestyrelsen herunder, at der altid vil være vagt på telefonen. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning 28. februar 2013 7/19
AB Glasgården bestyrelsens beretning 2012! Det er et par lange og mærkværdige sager, der har krævet ekstraordinær stor indsats af bestyrelsen. Jeg skal ikke underholde forsamlingen med flere detaljer. VASKERIER I december 2012 blev gennemført oprydning i fastbrændte reservationslåse. Der blev fjernet 12 fastbrændte låse. Det skal indskærpes, at reservationstider r skal ske med reservationslås. reservationslås Reservationer eservationer med papir og andet accepteres ikke, i og må fjernes af alle. Der er en stigende tendens til, at beboere ikke respekterer,, at andre har reserveret vasketid. Tænk dog på, at vask er en privat tidskærvende opgave, der kræver lidt planlægning planl af fritiden. Nogle tager tilmed fri fra sit daglige arbejde, for at vaske. Så er det surt når andre ikke respekterer, at man på legal vis har reserveret vasketid. Ved ikke om tendensen til manglende den respekt for fællesskabet, er de rigtige ord når talen er om vaskerierne? Der er beboere der er begyndt at vaske tidligt eller sent aften, udenfor normal reservationstider. Derfor undersøges p.t. mulighederne for at indføre begrænset åbningstider. Eksempelvis at strøm til vaskerierne tidsindstillet således, at der ikke kan vaskes uden for reservationstiderne. re Bestyrelsen vil benytte lejligheden til kraftigt at henstille til, at vaskerierne ikke anvendes som lagerplads af tøj, hverken vasket eller uvasket. Lageret vil med jævne mellemrum blive overdraget affaldscontaineren. Populært sagt: Så er det rent svineri, at der ligger flere bunker tøj og flyder. NB: Fotos er ikke modelfotos! Skal også nævne, at sæben gør mere gavn i vaskemaskinens sæberum, end på gulvet. HUSK at tage din reservationslås med dig, når du er færdig med at vaske, så den ikke spærrer andre for reservation af fremtidig vasketid. Mangler du/i en reservationslås, kan ny købes ved henvendelse til viceværten. Betaling af ny reservationslås opkræves via huslejen. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning Beretning 28. februar 2013 8/19
HUSK: at gratis vask kun gælder ejendommens beboere. 10 ÅRS VEDLIGEHOLDELSESPLANEN OPDATERET I samarbejde med Jahn & Partnere blev 10 års vedligeholdelsesplanen i efteråret 2012, ikke kun ajourført men totalt opdateret. Planen vil mere detaljeret blive gennemgået som særskilt punkt på dagsordenen. Det medfølgende budget i vedligeholdelsesplanen, tager udgangspunkt i anbefalingerne fra Jahn & Partnere, og er et super godt grundlag for bestyrelsens prioritering, i rækkefølgen for løsning af påtrængende vedligeholdelsesopgaver. Udgifter til vedligeholdelsesplanen er ikke medtaget i årets budget, idet bestyrelsen sandsynligvis vil kunne gennemføre en større del af de foreslåede ændringer/forbedringer i 2013, uden at sætte boligafgiften yderligere op. Dette henset til, at de 2 sidste lejligheder der har været udlejet, er/vil blive fraflyttet og kan sælges pr. 1. maj. Skal nævne, at gennemgang af paskviller, af flere årsager endnu ikke er gennemført, men vil blive igangsat i løbet af foråret 2013, efter indhentet tilbud på 25.000 kr. plus omkostninger til materialer. Forventet samlet udgift maximalt 100.000 kr., dette blev godkendt på sidste års generalforsamling. Udskiftning af låse til indgangsdøre og andre fælles arealer vil, som tidligere lovet, blive igangsat når gårdrenoveringen er overstået og officielt afleveret til Ejerlauget hvilket sandsynligvis vil ske inden sommerferien 2013. I forbindelse med udskiftning af låse, vil bestyrelsen undersøge muligheder og priser for ændring til elektroniske låsesystem. Skulle prisen for opsætning af dette være overkommeligt, vil bestyrelsen overveje opsætning af dette. Det vil medføre en del nye muligheder, herunder at sikre begrænset adgang til vaskerierne, og ejendommen i det hele taget. FALDSTAMMEPROJEKTET Bortset fra udskiftning af faldstammer i butikken på Frederikssundsvej 60 C, har vi desværre endnu ikke økonomi til, at sætte dette projekt i gang. Derfor må vi stadig bide i det sure æble, og bekoste reparationer, herunder delvis udskiftning af faldstammer, når problemerne melder sig desværre. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning 28. februar 2013 9/19
BADEVÆRELSER - utætte gulve og lofter Utætte badeværelsesgulve og nedsivning af vand gennem lofter fra overboen, er bestyrelsen opmærksom på. De fleste udfordringer med badeværelser blev registreret ved gennemgangen og registrering af faldstammerne i 2010. Ifølge denne gennemgang vurderes det, at ca. 15 badeværelser skal have foretaget større eller mindre reparationer, når faldstammeudskiftning igangsættes. Reparationerne vil være af variende omfang, hvorfor bestyrelsen har udvalgt et badeværelse på Glasvej til reparation. Valg af netop denne lejlighed skyldes, at andelshaveren fra dag 1, har klaget over utætheder, hvor badeværelset er renoveret af tidligere ejer Danske Bank. De tidligere udførte reparationer, har tilsyneladende ikke været gennemgribende nok. Derfor ønsker bestyrelsen at få et totalt ind- og overblik på, hvad badeværelsesreparationer kan indebære af udfordringer i ramte badeværelser. Fordeling af betaling skal afklares. De berørte andelshavere må påregne selv at skulle betale den del af udgiften til reparation af badeværelset, der vil have karakter af forbedring. Bestyrelsen vil i hvert enkelt tilfælde, efter samråd med foreningens tekniske rådgivere, skønne hvor meget den enkelte andelshaver og hvor meget foreningen skal betale. I budgettet for 2013 er ikke afsat udgifter til reparation af badeværelser, men som nævnt under faldstammeprojektet, vil problemer med utætte badeværelser, blive taget op når det er tvingende nødvendigt. Ved igangsætning af disse nødvendige reparationer, vil bestyrelsen naturligvis, tage behørigt hensyn til den enkelte andelshavers økonomiske situation og formåen, for om nødvendigt, at bistå med en fornuftig økonomisk ordning alle kan leve med. Med godkendelse af nærværende beretning, vil bestyrelsen notere accept af den foreslåede løsning. Skulle du have spørgsmål af generel karakter, kan du i aften stille spørgsmål til vore deltagende repræsentanter fra Jahn & Partnere og Administrator. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning 28. februar 2013 10/19
OMFORANDRING AF LEJLIGHED Igen i år, skal det nævnes at du/i skal huske dels, at spørge bestyrelsen om tilladelse til at foretage forandringer og dels, at ansøge resp. orientere Kommunen om disse arbejder. Det burde være overflødigt at nævne, at arbejder der kræver autoriseret håndværker til udførelsen, skal foretages af disse det er et ufravigeligt krav. BAGHUSET Stadig intet nyt om denne skønne bygning udover, at vi benytter dette lokale til mødelokale, hvor der afholdes diverse generalforsamlinger og afvikling af andre fælles sociale arrangementer i regi af Ejerlauget. Skal nævne at lokalerne IKKE kan lejes til afholdelse af private fester. Mulighederne for økonomisk aktivering af Baghuset og de tomme m 2 i sidebygningen, til gavn for AB Glasgården, vil endnu en gang blive taget op i løbet af indeværende år. VANDSKADE PÅ FREDERIKSSUNDSVEJ 60 A På grund af hård frost, sprang en dårligt isoleret ventil på loftet over Frederikssundsvej 60 A, den 6. februar 2012, hvilket medførte en del vandskade hos de underliggende beboere. Samtlige rør m.m. på lofterne, fik efterfølgende gennemgået isolering og blev efterisoleret, hvor det var nødvendigt således, at lignende uheld forhåbentligt ikke gentager sig. Alle reparationer i berørte lejligheder blev udbedret i løbet af foråret 2012. Skal hermed takke berørte beboere for jeres forståenhed og hjælpende hånd. VANDSKADE I KÆLDEREN PÅ GLASVEJ Den 22. april kom der kloakvand i kælderen på Glasvej. Vandet steg op fra kloak i et depotrum overfor varmekælderen på Glasvej. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning 28. februar 2013 11/19
AB Glasgården bestyrelsens beretning 2012! Årsagen viste sig at være en forstoppelse i kloakken i post gården, der muligvis er opstået i forbindelse med byfornyelsesarbejdet. Det medførte på ny tømning af diverse pulterrum i kælderen, så der kunne blive gjort rent. Det fik DESVÆRRE kreative og dovne beboere til, at henstille dagrenovation og andet affald incl. storskrald i kælderen. Det inviterede rotter til at komme me på besøg, ikke særlig lækkert. Efter oprydning og besøg af rottefængeren rott kom alt på plads igen, og rotterne kommer ikke længere på besøg. Det var noget svineri. Men oplevelsen får mig til at nævne igen og igen, at opbevaring af affald det være sig storskrald eller anden renovation IKKE må henstilles frit på fælles arealer, hverken i kælder, på trappeopgange, på lofter eller i gården. Det skal bortskaffes i de dertil indrettede ndrettede affaldsskure i gården, ellers kommer der hurtigt rotter. Skal kraftigt henstille til ALLE, at udvise respekt for vor fælles ejendom og almene velvære på forhånd TAK. ØKONOMI Der er udarbejdet 5 års drifts- og og likviditetsbudgetter. Driftsbudgetterne ser ganske fornuftige ud. Budgetter har sammen med regnskabet medført, at foreningens bankforbindelser ankforbindelser og Realkredit Danmark ser positivt på foreningens økonomiske formåen. Udover lån i RD har foreningen oreningen ikke anden ande finansiering i form af banklån og/eller kreditter. Som Realkredit Danmark har udtalt så er vi en forening der kreditmæssigt er placeret i midten (ikke overbelånt),, og boligafgiften er ikke i den dyre ende. Det skal også nævnes, at RD hævede bidragssatsen bidragssa ret betragteligt med 0,4 % til 0,95 %. % Efter fornyet indsigt i Foreningens økonomi, økonomi har RD igen sat bidragssatsen på vore lån ned til 0,65 % Ganske positivt. RD er af den opfattelse at der er styr på Foreningen. Denne midlertidige opjustering belaster belast dog årsregnskabet 2012 ekstraordinært med 49.000 kr., et beløb der returneres med terminsbetalingen ultimo marts 2013. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning Beretning 28. februar 2013 12/19
Overordnet er det glædeligt at det bemærkes udenfor bestyrelsen, at økonomien ser bedre ud, end længe. I bestyrelsen mener vi, at vi har et godt overblik over foreningens økonomiske situation og fremtid. Regnskabet for 2012 er desværre påvirket af ekstraordinære udgifter på 315.000 kr. til sagerne med erhvervslejemålene på Frederikssundsvej. Nogle af disse udgifter er eller vil blive modregnet i betalte deposita. Efter vandskaden den 2. juli 2011 fik vi installeret ny vaskemaskine på Frederikssundsvej, der netto kostede foreningen 25.000 kr. som blev betalt i 2012. REGNSKABET PÅVIRKET AF EKSTRAORDINÆRE UDGIFTER Summa summarum så er økonomien 2012 ekstraordinært belastet af følgende udgifter: Erhvervslejerne Frederikssundsvej 60 A + C... 315.000 kr. Nettoudgift til vaskemaskine på Frederikssundsvej... 25.000 kr. Midlertidig opjustering af RD bidragssats... 49.000 kr. I alt... 389.000 kr. Herudover mangler løbende driftsindtægter fra vore tomgangslejemål, og ekstraordinært boligafgiften fra Glasvej 7, 3. th. (tvangssalg) plus stabile lejeindtægter fra Erhvervslejemålene på Frederikssundsvej 60 A + C. Den faste og relevante omkostningsstyring vil forsætte og vi skal til stadighed øge vore indtægter, meget gerne også gennem aktivering af vore hvilende aktiver (tomme m 2 ). Når der kommer liv i de tomme m 2, vil det give øgede indtægter, og grundlag for udskiftning af faldstammer eller gennemførelse af flere opgaver fra vedligeholdelsesplanen uden boligafgiftsstigning. Det er stadig bestyrelsens postulat: At vi er en andelsboligforening med muligheder i KONSEKVENS VED OMLÆGNING TIL FAST RENTE MED/UDEN AFDRAG Bestyrelsen har regnet på hvad forskellige lånesammensætninger vil betyde for boligafgiften. Disse beregninger er selvsagt øjebliksbilleder, men med nuværende kendte forudsætninger, renteniveau og delvis afdragsfrihed for en del af låneporteføljen, ville det være muligt, at omlægge hele vor låneportefølje uden store stigninger i boligafgiften. Ganske positivt. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning 28. februar 2013 13/19
Selvom det ville påvirke vore renteudgifter positivt, er vi frarådet omlægning nu, da det ikke kan gøres omkostningsfrit. Det ville betyde nedsættelse af friværdien i ejendommen, og endelig forventer ingen af de kloge, at renten vil begynde at stige voldsomt, inden vi skal genforhandle vore lån. Derfor vil en nuværende omlægning alene betyde unødvendige omkostninger for os som andelshavere. Af vor låneportefølje på i alt 50 mio. kr. skal halvdelen refinansieres pr. 1. januar 2014. Den anden halvdel F10 lånet skal refinansieres pr. 1. januar 2015. På sidste års generalforsamling orienterede vi om, hvad det ville betyde hvis lån dengang blev omlagt til fastforrentede lån med afdrag. Sidste år havde RD meddelt, at det pga. vor økonomi, ikke kunne komme på tale, at forlænge den afdragsfrie periode. Dette standpunkt har RD som før nævnt ændret, og har i 2012 stillet os i udsigt, at de allerede nu kan/vil bevilge fortsat afdragsfrihed i en periode. Dette ændrede standpunkt skyldes især, at vi har en særdeles god og positiv udvikling på resultatet af driftsregnskabet, at vi vurderes til, at have styr på økonomien. Dette bl.a. ved i tide, at tage hånd om og højde for, en kommende væsentlig og sandsynlig stigning i boligafgiften når vore lån skal begynde at afdrages. Endelig bliver det positivt bemærket, at vi samarbejder med kompetente og seriøse rådgivere. Bestyrelsen har som nævnt i løbet af 2012 undersøgt yderligere, hvad omlægning af vore nuværende F3 og F10 realkreditlån ville betyde for boligafgiften, med forskellige sammensætning af lånene. Disse grove og i udkast uforbeholdne udregninger vil vi ikke gennemgå her. Skulle nogen have lyst til denne indsigt, er I velkommen til at henvende jer til bestyrelsen. Der er stadig ingen tvivl om, at omlægning til fast rente med afdrag, vil betyde en større sikkerhed for en stabil boligafgift, uden store uplanlagte stigninger. Desuden vil foreningens kreditværdighed blive højnet ganske betydeligt. Bortfald af moderniseringstillæg pr. 1. januar 2015, vil p.t. kunne klares uden ekstraordinær stigning i boligafgiften. Moderniseringstillæg bidrager med ca. 250.000 kr. om året. For at imødegå meget store ekstraordinære boligafgiftsstigninger om 2 år, anbefaler bestyrelsen fortsat en stigning i boligafgiften på 10 %, med virkning fra 1. maj 2013. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning 28. februar 2013 14/19
NAVNESKILTE PÅ DØRE OG POSTKASSER Bestyrelsen har tidligere konstateret, at mange navneskilte er hjemmefabrikeret, hvilket ikke ser kønt ud. Skiltning omfatter, dørtelefon, postkasse og på indgangsdøren. Der er mange udgaver, både papir fæstnet med tape, Dymotape og andet, der ikke ser pænt ud. Af hensyn til Post Danmark og postafsendere er det vigtigt, at navneskiltning er i overensstemmelse med fakta. På sidste års generalforsamling lovede bestyrelsen, at foretage udskiftning af navneskilte og undersøge om vi eventuelt skulle huse ikke godkendte fremlejere. Af forskellige årsager fik vi ikke gennemført denne øvelse, men et par fremlejere kom efter generalforsamlingen frit frem, og blev efterfølgende godkendt. Konsekvenserne ved at fremleje uden godkendelse kan blive eksklusion af foreningen, med tvangssalg af lejligheden til følge. FREMLEJE Desværre har bestyrelsen, som før nævnt, konstateret at flere lejligheder er fremlejet udenom bestyrelsens eller administrators viden og involvering. Enkelte andele er endda fremlejet uden hensyntagen til vedtægterne, hvor nogle af disse tilmed ikke er godkendt af bestyrelsen eller administrationen. For ikke at foreningen skal ændre status fra Andelsboligforening, til privat udlejningsejendom, vil bestyrelsen ved anmodninger om fremleje fastholde, at fremleje SKAL være i overensstemmelse med vedtægternes 12, og med godkendelse af bestyrelsen inden indgåelse af fremlejeaftale. Skulle der efter denne generalforsamling komme ikke godkendte fremleje aftaler til syne, vil det betyde eksklusion af foreningen og medføre tvungen salg af andelen. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning 28. februar 2013 15/19
KLAGER OVER STØJENDE ADFÆRD Det er med beklagelse og stor undren, at bestyrelsen har fået anledninger til, at tage dette nye emne med på årets generalforsamling. Der har i det forløbne år, været et stigende antal klager over beboere, der åbenbart ikke har læst og forstået foreningens HUSORDEN, idet andre beboere har følt sig stærk generet af larm, dels ved høj afspilning af musik, brug af håndværktøj, spillen på musikinstrumenter, musik og larm fra lange fester, ja sågar hundeglammen. Foreningens HUSORDEN kan findes i sin fulde ordlyd på hjemmesiden, hvor der om støj kan læses i 19, 20, 21 og 22. Når nu vi er ovre i det støjende hjørne, så stiller jeg mig ofte et undrende spørgsmål, det er når jeg møder personer i gården eller i kælderen: Mon jeg ser farlig ud? For selvom jeg siger hej, er det ikke sikkert min hilsen gengældes med et hej eller blot et nik. Her er ingen støjende adfærd men larmende tavshed. Men det er nok mig der er blevet for gammel. CYKELPARKERING Det burde være overflødigt at skulle nævne, at parkering af cykler i trappeopgange og på andre fællesarealer inden døre også i kælderen på Glasvej ikke er tilladt. Desværre har der nogle gange været parkeret cykler i opgange. De bliver fjernet og sat ud på gaden uden varsel. Der er cykelparkering mange steder i gården, ligesom der er plads i den nye cykelkælder under terrassen. Port nøgle passer til denne fælles cykelkælder. Cykelparkering skal stadig foretages med omtanke, og hensyn til øvrige beboere. Der vil i forår, forsommer sammen med Ejerlauget, igen blive foretaget oprydning i gamle cykler BYFORNYELSE / EJERLAUGET GLASVEJKARREEN Det er dejligt at konstatere, at det gode samarbejde, med de omkringliggende ejendomme fortsætter. Der er gode relationer, og udvidelse af de fælles muligheder for optimering af daglig drift med omkostningsbesparelser til følge for de enkelte foreninger, drøftes stadig. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning 28. februar 2013 16/19
De største praktiske opgaver, der har været i den forløbne tid, kan siges med to ord, og uden betænkningstid: AFFALD og CYKLER. Hold da op, hvor det stadig giver udfordringer. Derfor vil jeg igen i år benytte lejligheden til at opfordre ALLE til, at bruge sin sunde fornuft, når affald skal ud, og dette gøres simpelt ved, at sortere sit daglige affald i: 1. Dagrenovation. 2. Aviser/papir. 3. Pap. 4. Flasker. Papkasser skal foldes sammen, så de fylder mindst muligt, og skal derefter afleveres i de separate containere til PAP. I øvrigt må pizza bakker ikke bortskaffes som PAP, men som dagrenovation. Vil gentage et lille tip fra sidste år: Gør pizza bakken våd under vandhanen, og du kan kramme bakken sammen til, at fylde ingenting. De indrettede parkeringspladser til biler i gården, er reserveret Erhvervslejerne, og må KUN benyttes på hverdage i tidsrummet mellem kl. 08:00 og 18:00. I regi af Ejerlauget vil der blive arrangeret festlig åbning af gården, når den endeligt overdrages til Ejerlauget, formentlig i maj måned 2013. Udover tænding af gårdens juletræ, første søndag i advent, er der andre faste sociale tiltag i støbeskeen. I kan følge med på hjemmesiden: http://www.bricksite.com/ejglasvejkarreen/velkommen hvor du/i også kan finde oplysninger om afhentning af storskrald og andre nyttige oplysninger eller nyheder af fælles interesse for alle beboere i Glasvej-karreen. Fra Ejerlaugets hjemmeside er der link til AB Glasgårdens hjemmeside. PORTEN FREDERIKSSUNDSVEJ 60 C Porten er omdannet til cykelparkering, og det må siges at være en succes. Cykler parkeres hulter til bulter, den praktiserede systematik og logistik skal jeg ikke blande mig i. Alligevel skal der opfordres til, at der vises lidt større hensyn således at der ikke skal indføres nye forbud mod parkering af cykler. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning 28. februar 2013 17/19
AB Glasgården bestyrelsens beretning 2012! Som I måske husker, har Ejerlauget haft ansøgt Kommunen om tilladelse til, at få porten muret til. Det ville Kommunen af etiske grunde ikke tillade. De foreslog i ramme alvor, at vi kunne bede Movia om, at flytte busstoppestedet, således at mandlig urinering nering i porten kunne reduceres? reduceres At tænke sig det er ganske vist. I forbindelse med 1 års gennemgangen af gården, deltog en medarbejder fra TeknikTeknik og Miljøforvaltningen, der syntes det var en god ide at lukke porten til. Så vi søger igen. ORDENSNIVEAU / AFFALD Som allerede nævnt under gennemgang af Ejerlauget, så er AFFALD et større emne. Specifikt til beboere hos AB Glasgården: Aviser / reklamer SKAL du/i selv aflevere i avis/papircontaineren skal ikke smides på trappeopgange, eller i container ontainer til pap eller dagrenovation. Utroligt troligt at beboere kan finde på at tømme sin postkasse for reklamer, og bare smide dem på gulvet i trappeopgangen. trappeopgangen Storskrald er med fast afhentning den sidste weekend i hver måned. Container opstilles på Theklavej ved nr. 1 eller 11. Du/I skal selv s opbevare storskrald og EL skrot til næste afhentning. Datoer er annonceret i trappeopgangene og på Ejerlaugets hjemmeside. Af ordensmæssige årsager, plus at Brandmyndighederne ikke tillader det,, må der ikke sættes ting til opbevaring udenfor egne pulterrum på loft og i kælderen. Til almindelig orientering, så er storskrald ikke en viceværtopgave. Ny genbrugsplads er åbnet overfor Fuglebakken Station, på hjørnet af Borups Allé og Hillerødgade, med indkørsel i bil fra Nordre Fasanvej. Mere om genbrugspladser på: http://www.kk.dk/borger/miljoe/affald/genbrugsstationer.aspx Endelig skal jeg gøre rygerne opmærksom på, at det ikke er tilladt, at smide cigaretskod ud over altanen, hverken mod gaden eller ell mod gården. Har bemærket at der er beboere på enten Glasvej 1 eller Frederikssundsvej 60 A, der kaster cigaretskod ud i over altanen. Det er en rygende dårlig adfærd, så vær venlig at stoppe dette. K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning Beretning 28. februar 2013 18/19
AB GLASGÅRDENS HJEMMESIDE På foreningens hjemmeside: www.ab-glasgaarden.dk kan findes nødvendig information om foreningen, herunder brugbare oplysninger hvis du skal sælge din andelsbolig. Oplysninger af fælles karakter for alle beboere i karreerne, f.eks. STORSKRALD, finder du på Ejerlaugets hjemmeside. AFSLUTNING Skulle der blandt beboere være forslag eller ideer til brug for fællesskabet, så kom endelig frem med dem. Enten via foreningens hjemmeside eller med mail til foreningen, så vil bestyrelsen drøfte forslag på førstkommende bestyrelsesmøde. Beretningen vil jeg slutte med at takke alle vore samarbejdspartnere for godt samarbejde i 2012. En særlig tak skal lyde til alle vore kontaktpersoner hos Administrationen og Jahn & Partnere, der for os har givet et særdeles godt og konstruktivt mod- og medspil i det forløbne år. Især ved løsning af de noget specielle opgaver med vore erhvervslejemål på Frederikssundsvej, hvor alle var hurtigt ude med hjælp til løsning af de akutte og meget presserende opgaver. Set fra vores side har der været et rigtig godt samarbejde, på mange fronter, og der er vist stadig et par knaster der skal klares, som vi skal have hjælp til at løse. Derfor ser vi frem til et fortsat godt samarbejde i 2013. Tak skal til alle. Dette var hvad bestyrelsen havde at berette om året 2012. P.b.v. Mogens Wøldike Formand K:\Andelsbolig\Generalforsamling\2012\Beretning 28. februar 2013 19/19