Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 23. november 2011 Aarhus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at opføre en fritliggende beboelsesbygning i 4 etager med i alt 3 lejligheder. Det samlede etageareal vil blive 263 m². På grunden ligger i dag en tilbagetrukket villa, som bevares. Det ansøgte er identisk med et projekt, der tidligere er givet byggetilladelse til i 2008, efter at sagen var godkendt i Byrådet. Byggetilladelsen er i mellemtiden forældet, og der er søgt om fornyet godkendelse. Kalkværksvej 10 8100 Aarhus C POB/11/00711-006 Sagsnummer POB/11/00711 Sagsbehandler Mette Rudbeck Telefon 8940 2510 Direkte telefon 8940 2522 En partshøring har resulteret i 8 indsigelser, hvor der bl.a. peges på bebyggelsens arkitektur, forringede lysforhold, indbliksgener samt risiko for revneskader i forbindelse med byggeriet. E-post planlaegningogbyggeri@aarhus.dk E-post direkte mru@aarhus.dk www.aarhus.dk Det indstilles, at projektet godkendes, da der er tale om en form for huludfyldning, hvor byggeriet er tilpasset området og de omkringliggende ejendomme, og da generne for de omkringboende ikke ligger ud over, hvad der kan forventes i et tæt bebygget midtbyområde. 2. Beslutningspunkter At 1) at byggeriet godkendes. 3. Baggrund Indstillingen fremsendes til Byrådet, fordi partshøringen har givet anledning til flere indsigelser. 4. Relationer til mål Ifølge kommuneplanen er det ønskeligt, at der sker fortætning i midtbyens karrékvarterer ved at foretage huludfyldninger.
5. Sagsfremstilling Ejendommen Thunøgade 14, der er på 923 m², er i dag bebygget med en tilbagetrukket villa med et samlet etageareal ifølge BBR på 341 m² fordelt på 2 lejligheder. Exners Tegnestue A/S har søgt om tilladelse til at opføre en ny fritliggende boligbebyggelse i 4 etager på arealet mellem villaen og gaden. Den eksisterende villa bevares. Bebyggelsen ønskes indrettet med 3 lejligheder med et samlet etageareal på 263 m². Til lejligheden på 2. sal vil høre en opholdsstue på 3. sal, der er trukket tilbage i forhold til de underliggende etager. Ejendommen vil herefter få en samlet bebyggelsesprocent på 65,4. Bebyggelsen ønskes opført i en ottekantet form i facadelinje med forhuset på Thunøgade 12 og vil få en samlet højde på ca. 13 m i gadeplan. Bebyggelsen udføres som fuldmuret byggeri i rød tegl. Tagkonstruktion udføres med zinkbeklædning. Aarhus Byråd har den 22. november 2006 godkendt opførelse af et næsten lignende projekt på ejendommen. Det skete, efter at sagen havde været behandlet i Teknisk Udvalg, der havde foretaget besigtigelse på stedet og fundet, at der var en byggemulighed. Der blev udstedt byggetilladelse til projektet i 2008, efter det dog forinden var blevet bearbejdet. Teknisk Udvalg blev orienteret om ændringerne inden byggetilladelsen, da de tidligere drøftelser i udvalget og besigtigelsen lå til grund for Byrådets godkendelse af projektet. Det nu ansøgte projekt er identisk med det projekt, der blev givet byggetilladelse til i 2008. Byggetilladelsen er i mellemtiden forældet, og det er baggrunden for den fornyede byggeansøgning. Der vedlægges følgende bilag: Oversigtskort Tegningsmateriale Indsigelser Ansøgers kommentarer til indsigelserne Byggeriet kræver ikke dispensation. Kommunen skal vurdere, om byggeriet kan placeres på grunden. Kommunen skal ifølge bygningsreglementets kap. 2.1.1 og 2.3 lade følgende indgå i bedømmelsen: Side 2 af 7
Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanen kan være vejledende. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboerne. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse op samme grund og på nabogrund. Ejendommen ligger i kommuneplanens delområde 030103BO, der fastlægger anvendelsen til boligformål i form af etageboligbebyggelse. Der må opføres boliger i op til 5 etager med en maksimal husdybde på 10 m. Bebyggelse skal som udgangspunkt opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelse. Bebyggelsen fraviger kommuneplanen, idet den samlede husdybde udgør ca. 11 m, og da bebyggelsen opføres som et fritliggende byhus. Nybygningens dybde er dog ikke større end eksisterende bebyggelse i området, og det er ikke ukarakteristisk for Thunøgade med fritliggende ejendomme. Projektet har været sendt i partshøring, som har resulteret i 8 indsigelser. Exners Tegnestue A/S har kommenteret indsigelserne. I indsigelserne peges på: 1. Byggeriets omfang og arkitektur 2. Forringede lysforhold 3. Forøgede indbliksgener 4. Bebyggelsesprocent, afstand til skel og højde 5. Revneskader i forbindelse med byggeriet 6. Forringelse af værdien af omkringliggende ejendomme 7. Gener i byggeperioden Planlægning og Byggeri har følgende bemærkninger til indsigelserne, hvori indgår ansøgers kommentarer til indsigelserne: Side 3 af 7
Ad 1. Byggeriets omfang og arkitektur I samtlige indsigelser peges på, at byggeriets omfang, form og moderne arkitektur er ikke tilpasset gadens øvrige bebyggelse og vil ændre gadens karakter og udtryk. I en af indsigelserne peges desuden på, at byggeriet vil skjule den eksisterende villa på Thunøgade 14. Det er vurderingen, at det ansøgte projekt i sin form, skala, materiale og detaljer er tilpasset stedet og de omkringliggende ejendomme samtidig med, det er et nutidigt byggeri. Det er ikke ukarakteristisk for Thunøgade, at der opføres en fritliggende ejendom. Det er Planlægning og Byggeris generelle erfaring, at et nutidigt byggeri i en huludfyldning i højere grad kan bidrage til en god helhedsvirkning end bestræbelser på at efterligne en gades ældre arkitektur. Ad 2. Forringede lysforhold I hovedparten af indsigelserne peges på, at byggeriet vil give forringede lysforhold for de omliggende ejendomme, særligt for Thunøgade 7A, 7B, 12 og 12B. Sidstnævnte vil få taget 100 pct. af sit lysindfald. Den nye bygning vil ligge nord i forhold til Thunøgade 7A og 7B, og skønnes derfor ikke at skygge for det direkte sollys til ejendommene. Thunøgade 12 er sikret dagslys ved vinduer mod gaden. Gavlvinduerne vil miste noget direkte sollys fra vest. Da afstanden mellem nybygningen og ejendommen er ca. 4 m, vurderer vi ikke, at der vil blive væsentlige skyggegener. Thunøgade 12B skønnes delvist at få reduceret boligens og havearealets lysforhold ved sydsol. Ifølge ansøgers oplysning vil der i månederne november, december og januar blive en ekstra skygge mellem ca. 11.30 og 14.00 foranlediget af nybygningen. Der er dog i den sidste del af det nævnte tidsrum allerede en skygge på 12B foranlediget af den eksisterende bygning Thunøgade 14. Der er således ingen skygge foranlediget af nybygningen i ¾ af året og i den øvrige ¼ kun skygge midt på dagen/tidlig eftermiddag. Ved øst- og vestsol er forholdene uændrede. Thunøgade 16 er sikret dagslys ved vinduer mod gaden. Gavlvinduerne vil miste noget direkte sollys fra øst. Da afstanden mellem nybygningen og ejendommen er ca. 4 m, vurderer vi ikke, at der vil blive væsentlige skyggegener. Side 4 af 7
Samlet set er det vurderingen, at de begrænsninger i lysindfaldet, som byggeriet måtte medføre for de omkringliggende ejendomme, skønnes at blive af begrænset omfang og ikke vil ligge ud over, hvad der kan forventes i et tæt bebygget midtbyområde. Ad 3. Forøgede indbliksgener I flere af indsigelserne anføres, at byggeriet vil give forøgede indbliksgener for de omkringliggende ejendomme, særligt for Thunøgade 7B. Nybygningens primære vinduer er placeret i bygningens diagonale retninger. Naboejendommen umiddelbart overfor, Thunøgade 7B, skønnes derfor ikke at opleve indblikket som mere generende i forhold til indblikket fra villaen i dag, idet de diagonale synsretninger ikke opleves som direkte indkig. Indbliksgenerne for de omkringliggende ejendomme skønnes samlet set ikke at blive større end i dag fra villaen, eller i øvrigt at ligge ud over hvad der kan forventes i et tæt bebygget midtbyområde. Ad 4. Bebyggelsesprocent, afstand til skel og højde I en af indsigelserne anføres, at der mangler en redegørelse for bebyggelsesprocenten og bygningens placering i forhold til naboskel for at vurdere overholdelse af byggelovgivningen. Hverken byggeloven eller bygningsreglementet indeholder bestemmelser om en maksimal bebyggelsesprocent, mindsteafstand til naboskel eller maksimal højde i forhold til naboskel. I stedet skal kommunen fastlægge byggeriets omfang, afstand til skel og højde ud fra de vurderingskriterier, der fremgår af bygningsreglementets kap. 2.1.1. Ad 5. Revneskader i forbindelse med byggeriet I flere af indsigelserne peges på risikoen for revneskader i forbindelse med byggeriet. Ved ethvert byggeri skal bygherren sikre, at alle nødvendige foranstaltninger iværksættes for, at sætningsskader m.v. på naboejendomme undgås. I tilfælde af bygningsskader er det bygherrens ansvar. Der skønnes ikke at være forhold, der adskiller sig særligt ved dette byggeri i forhold andre byggerier tæt på ældre naboejendomme f.eks. i midtbyen. Side 5 af 7
Af 6. Forringelse af værdien af omkringliggende ejendomme I flere af indsigelserne peges på, at byggeriet vil medføre værdiforringelse af de omliggende ejendomme. Hensynet til evt. værdiforringelse af omgivende bebyggelse er ikke et hensyn, kommunen lovligt kan inddrage i sin helhedsvurdering. Ad 7. Gener i byggeperioden I en af indsigelserne peges på, at der vil komme gener for de omkringboende i byggeprocessen. Der vil kunne opstå konkrete gener for de omkringboende i byggeprocessen, men disse skønnes ikke at være større end normalt ved andre byggerier af samme karakter. Konklusion Det er Planlægning og Byggeris vurdering, at der på Thunøgade 14 er en byggemulighed, og at det ansøgte projekt udnytter muligheden optimalt i byplanmæssig og arkitektonisk henseende. Der er tale om en form for huludfyldning, hvor bebyggelsen er tilpasset området og de omkringliggende ejendomme, og generne for naboerne vurderes ikke at ligge ud over, hvad der kan forventes i et tæt bebygget midtbyområde. Med henvisning til ovenstående bemærkninger til de fremkomne indsigelser, anbefales det, at det ansøgte projekt godkendes. Det er en forudsætning, at stadsarkitekten kan godkende den endelige facadebeklædning. Laura Hay / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1: Oversigtskort (kopi til alle, +elektronisk) Bilag 2: Tegningsmateriale (kopi til alle, +elektronisk) Bilag 3: Indsigelser (kopi til alle, +elektronisk) Bilag 4: Ansøgers kommentar til indsigelser (kopi til alle, +elektronisk) Tidligere beslutninger Side 6 af 7
Aarhus Byråd har den 22. november 2006 godkendt et næsten identisk boligbyggeri på Thunøgade 14. Side 7 af 7