Den 10. juni 2014 blev der i sag 208-2013 AA og BB mod CC og Ejendomsmægler Camilla Jønsson og Ejendomsmæglervirksomheden DD afsagt sålydende Kendelse Ved e-mail af 30. januar 2013 har AA og BB indbragt CC, ejendomsmægler Camilla Jønsson og ejendomsmæglervirksomheden DD for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. Klagen drejer sig om, hvorvidt indklagede har handlet i strid med lov om omsætning af fast ejendom 14 om undersøgelsespligt og god ejendomsmæglerskik ved ikke tilstrækkeligt at undersøge, om kælderarealet var godkendt til beboelse. Sagens omstændigheder: I 2008 fandt klagerne lejligheden på [ ] til salg på indklagede ejendomsmæglervirksomhed DD s hjemmeside. Lejligheden var sat til salg som værende 90 m 2 og prissat til 2,3 mio. kr. Den 14. august 2008 underskrev klagerne købsaftalen og købte dermed lejligheden. I sommeren 2012 ønskede klagerne at sælge lejligheden og kontaktede samme filial hos ejendomsmæglervirksomhed DD, som lejligheden var købt igennem i 2008. Klagerne indgik formidlingsaftale med ejendomsmæglervirksomhed DD om salg af lejligheden den 12. juli 2012. Den 28. august 2012 udarbejdede indklagede ejendomsmægler Camilla Jønsson en købsaftale for ejerlejligheden, som blev underskrevet af nogle interesserede købere den 29. august 2012. Købsaftalen var betinget af, at købernes advokat godkendte handlen. Da underetagen ikke var godkendt til beboelse, som anført i salgsopstillingen, blev handlen ikke gennemført. 1
Ved klagernes køb af lejligheden i 2008, fremgik det af salgsopstillingen, at lejligheden var godkendt til 90 m 2 til beboelse. Ved købet fik klagerne udleveret servitut af d. 29. oktober 1956, hvoraf det fremgik, at kælderen ikke måtte anvendes til beboelse eller natophold for mennesker. Klagerne fik endvidere udleveret BBRejermeddelelse af d. 17. september 2001, hvoraf det fremgik, at boligens samlede areal udgjorde 55 m 2, og at det samlede areal til beboelse var på 55 m 2, og at der yderligere var 40 m 2 pulterrum i kælderen. Yderligere fik klagerne udleveret BBRejermeddelelse af d. 16. oktober 2008, hvoraf det fremgik at det samlede areal samt det samlede areal til beboelse var 53 m 2, og at der derudover var 40 m 2 pulterrum i kælderen. Ligeledes fik klagerne udleveret Anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder af d. 24. marts 1982, hvoraf det fremgik, at der var 50 m 2 til beboelse i stueplan og 40 m 2 til pulterrum i kælderetagen. Klagerne købte således lejligheden i 2008 vidende om, at lejligheden var angivet til 90 m 2 i salgsopstillingen, men at kun 50 m 2 var godkendt til beboelse. De resterende 40 m 2 i kælderetagen var ikke godkendt til beboelse. Som følge af ovenstående blev lejligheden i 2012 udbudt til en langt lavere pris, end hvad lejligheden blev købt for i 2008. Nedenstående er en opstilling over de forskellige oplysninger om lejlighedens størrelse. I anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder (ejerlejlighedskort) udarbejdet d. 24. marts 1982 fremgår det, at lejlighedens areal er delt op i 50 m 2 til beboelse og 40 m 2 til pulterrum. D. 12. november 1984 blev fordelingstallet ønsket ændret for lejlighed nr. 1 til 45/100 og lejlighed nr. 2 til 55/100. I BBR-ejermeddelelse fra d. 17. september 2001, fremgår det, at det samlede areal er 55 m 2 og ligeledes at arealet til beboelse er 55 m 2, derudover er der 40 m 2 pulterrum i kælderen. I salgsopstillingen printet fra online annonce i 2008, fremgår det, at det tinglyste areal er på 90 m 2, og ligeledes at boligarealet er på 90 m 2. I salgsopstillingens beskrivelse af lejligheden er det dog anført, at lejligheden har 50 m 2 godkendt til beboelse og 40 m 2 ikke godkendt til beboelse. I købsaftale af d. 13. august 2008, bliver der mht. ejendommens areal henvist til salgsopstillingen, hvoraf det fremgår, at det tinglyste areal er på 90 m 2 og boligarealet er på 90 m 2. Af allonge til købsaftale, underskrevet d. 14. august 2008, fremgår det, at det tinglyste boligareal er 40/100. Det tinglyste areal udgør ifølge tingbogsoplysning dateret d. 28. august 2012 90 m 2. I BBR-ejermeddelelse fra d. 16. oktober 2008, fremgår det, at det samlede areal er 53 m 2 og ligeledes at arealet til beboelse er 53 m 2, derudover de 53 m 2 er 40 m 2 pulterrum i kælderen. Endvidere fremgår det, at der er to værelser og et bad. Der blev indgået oprindelig formidlingsaftale angående salg af ejendommen d. 10. juli 2012. 2
Af formidlingsaftale af d. 29. august 2012, vedrørende aftale om ændring af vilkår indgået i formidlingsaftale af d. 10. juli 2012, blev boligarealet i salgsopstillingen rettet fra 90 m2 til at være 50 m 2 godkendt til beboelse og 40 m 2 til andre arealer. I salgsopstillingen af d. 13. august 2012 var det anført, at der var 90 m 2 godkendt til beboelse. I BBR-meddelelse fra d. 11. februar 2013 fremgår det ligeledes, at der er 53 m 2, i det samlede areal samt til boligarealet, og at der er 40 m 2 pulterrum i kælderen. Af købsaftalen af d. 28. august 2012, er der ikke anført ejendommens areal. Klager: Klagerne har anført, at ejendomsmægler Camilla Jønsson, sælger CC og ejendomsmæglervirksomheden DD bevidst spekulerede i at sælge lejligheden som værende 90 m 2 godkendt til beboelse, i stedet for de godkendte ca. 50 m 2, for derved at kunne opnå en højere pris. Ligeledes har klager anført, at indklagede ikke har handlet som forventeligt i forhold til indklagedes mission og værdier, som er at være kundernes foretrukne ejendomsmægler og at tage udgangspunkt i kundernes behov og forventninger. Klagerne har endvidere fundet, at ejendomsmæglervirksomheden DD via CC s udtalelser i 2008 har givet dem falske forhåbninger om at få de resterende 40 m 2 godkendt til beboelse. Klagerne forventede godkendelse, da CC havde sagt, at der nemt ville kunne indhentes godkendelse til klager (men at dette ikke ville være en fordel for klagerne, da det ville medføre højere ejendomsskat.). Køb af lejlighed 2008 Klagerne har bl.a. anført, at indklagede ved køb af lejligheden i 2008 havde angivet forkerte oplysninger om boligarealet i salgsopstillingen ved at skrive, at boligens beboelsesareal var 90 m 2. Af købsaftalen af 2008 s bilag 3 fremgik, at det kun var 50 m 2 ud af de 90 m 2, som var godkendte til beboelse. Af ejendomsoplysningerne fra online-annoncen fra 2008 fremgik det, at det tinglyste areal var på 90 m 2, og at beboelsesarealet ligeledes var 90 m 2. Klagerne købte lejligheden i 2008 for 2,2 mio. kr. i troen på, at de resterende 40 m 2 ville kunne godkendes til beboelse uden problemer, da indklagede CC anførte, at det ikke ville blive noget problem at få kælderen godkendt til beboelse. Denne udtalelse var bestemmende for klagernes køb af lejligheden, da de kun var interesserede i at købe lejligheden, hvis kælderen kunne anvendes til beboelse og på sigt også kunne godkendes til beboelse. Salg af lejlighed 2012 D. 12. juli 2012 blev der indgået formidlingsaftale imellem klagerne BB og AA og indklagede ejendomsmæglervirksomhed DD, med indklagede Camilla Jønsson som ejendomsmægler. Kort efter aftalens indgåelse blev klagerne kontaktet af indklagede ejendomsmægler Camilla Jønsson, som fortalte, at hele lejlighedens 90 m 2 var godkendt til beboelse. Indklagede nåede frem til denne konklusion på trods af, at klagerne fremlagde de papirer, som de i 2008 modtog fra ejendomsmæglervirksomheden DD om, at lejligheden kun var godkendt med 50 m 2 til 3
beboelse. Klager indvilligede herefter i at lade indklagede sætte lejligheden til salg online angivet med 90 m 2 til beboelse, til en pris på 2,4 mio. kr. Klagerne gjorde indklagede ejendomsmægler, Camilla Jønsson, opmærksom på, at det kun var 50 m 2, der var godkendt til beboelse, og at der derfor ikke fra klagers side var tvivl om lejlighedens godkendte areal. D. 29. august 2012 kort efter at lejligheden var sat til salg online, henvendte der sig en køber, og der blev indgået en købsaftale med advokatforbehold til en kontantpris på 2.250.000 kr. Da købers advokat fandt frem til, at kun 53 m 2 af boligen var godkendt til beboelse, og ikke 90 m 2 som anført i salgsopstillingen, hævede køber handlen. Herefter ændrede indklagede ejendomsmæglervirksomhed DD de i salgsopstillingen anførte 90 m 2 ved en ny formidlingsaftale den 29. august 2012, således at salgsopstillingen fremstod med 53 m 2 godkendt til beboelse og 40 m 2 til pulterrum. Efter at salget af lejligheden i 2012 mislykkedes, søgte klager om godkendelse af kælderen og fik d. 12. november 2012 afslag fra Planlægning og Byggeri Århus, da der var utilstrækkeligt isoleret. For at kælderen kunne godkendes til beboelse, skulle halvdelen af gulvet i kælderen graves op og isoleres, vinduerne skulle udskiftes, og noget af væggen skulle efterisoleres, hvilket i alt ville koste ca. 100.000 kr. Klager ville herefter forsøge at sælge lejligheden med et godkendt projekt, som ville gøre de 40 m 2 godkendt til beboelse og give et afslag i prisen for at dække en eventuel købers udgifter til renovering. Klagerne har anført, at de ikke kan genkende et eneste punkt fra ejendomsmæglervirksomhed DD s mission og værdier i forbindelse med deres salg af lejligheden. Af ejendomsmæglervirksomheden DD s hjemmeside fremgår nedenstående: Vision Din foretrukne ejendomsmægler. Vi vil gøre os fortjent til at være dit førstevalg på ejendomsmarkedet. Mission Ejendomsmæglervirksomhed DD giver dig en god og tryg ejendomshandel i samspil med landets stærkeste finansielle bagland. Vi tager udgangspunkt i dine behov og forventninger Vi tager ansvar - over for dig som kunde og over for det samfund, vi er en del af Vi er nytænkende - for vi vil give dig større værdi Vi har de mest kompetente medarbejdere - de gør ejedomsmæglervirksomhed DD unik Du kan altid komme i dialog med ejedomsmæglervirksomhed DD Vores værdier Vores værdier er kompetence, værdiskabende, ordentlig, tilgængelighed og engagement, når vi skal bringe den enkelte familie sikkert fra hjem til hjem. Klagerne mener ikke, at der har været overensstemmelse mellem ejendomsmæglervirksomheden DD s principper, og ejendomsmæglervirksomheden DD s handlemåde i praksis, hverken i 2008 eller i 2012. 4
Ejendomsmæglervirksomheden DD burde have gjort klagerne opmærksomme på, at de selv var ansvarlige for at få kælderen undersøgt og at få udformet en ansøgning om godkendelse. Ligeledes burde indklagede i 2012 have undersøgt ejendommens egentlige boligareal, herunder om kælderarealet var godkendt, især på baggrund af de i BBR-meddelelsen angivne oplysninger. Klagerne har lidt et økonomisk tab, ved at kælderarealet ikke kunne indgå i det samlede boligareal for ejendommen ved videresalg. Indklagede: Køb af lejlighed 2008 Indklagede har bl.a. anført, at det af salgsopstillingen af 2008 s bagside, fremgik, at CC var ekstern sælger og således ikke ejendomsmægler for ejendomsmæglervirksomheden DD. CC s titel som ekstern sælger blev ligeledes anvendt på visitkort og på ejendomsmæglervirksomheden DD s egen hjemmeside, og det har således ikke fremgået nogen steder, at CC var ejendomsmægler. Salgsopstillingen fra 2008, som blev udleveret til klagerne i forbindelse med klagernes køb, var anført med korrekte arealer. Forholdet vedrørende arealer var særskilt forklaret i købsaftalens afsnit 16 samt på salgsopstillingens side 2. Indklagede CC var ved klagernes køb af lejligheden i 2008 ansat ved ejendomsmæglervirksomheden DD som ekstern sælger. CC var således ikke ejendomsmægler på det pågældende tidspunkt, men stod for fremvisning og salg af lejligheden på [ ]. Indklagede CC har ved salg af lejligheden udtalt, at det ikke skulle være noget problem at få kælderarealet godkendt til beboelse. CC har oplyst, at han ikke har givet garanti for, at godkendelse af kælderen var en formalitet. Allerede ved fremvisningen oplyste han, at kælderen ikke var godkendt til beboelse. Indklagede CC har endvidere anført, at klager var bekendt med, at kælderen ikke kunne anvendes til beboelse. Klagerne havde i forbindelse med købet i 2008 sammen med købsaftalen fået udleveret servitut af 29. oktober 1956, hvoraf dette fremgår. Salg af lejlighed 2012 Med hensyn til salget af lejligheden i 2012 erkender indklagede ejendomsmægler Camilla Jønsson, at der i forbindelse med salgsarbejdet blev begået en fejl vedrørende fortolkning af lejlighedens dokumenter og dens arealer. Ved udarbejdelse af salgsannoncen vidste hun ikke, at der var tale om at lejligheden var 90 m 2, godkendt til beboelse. Indklagede spurgte klager om dette, og klager var i tvivl. Indklagede hævder at have handlet i god tro. Ved undersøgelse af om kælderen var godkendt til beboelse, undersøgte indklagede ejerlejlighedskortet samt servitutten i tingbogen. Ud fra dette konkluderede indklagede fejlagtigt, at kælderarealet var godkendt til beboelse, da det var servituttens titel og ikke servituttens indhold, hun lagde til grund. 5
Indklagede blev af de potentielle køberes advokat i 2012 gjort bekendt med, at kælderen ikke var godkendt til beboelse, hvorefter køberne faldt fra. Indklagede ejendomsmægler Camilla Jønsson har anført, at hun, så snart hun blev bekendt med forholdet omkring kælderen, forsøgte at redde handlen ved straks at kontakte kommunen og en landinspektør for at undersøge mulighederne for en eventuel godkendelse. Indklagede fik at vide, at klagerne selv skulle stå for at ansøge om godkendelse, hvilket hun meddelte klagerne. Indklagede prøvede dog at hjælpe så meget som muligt ved f.eks. at låse ingeniøren ind i lejligheden for at spare klagerne for at skulle køre fra Kolding til Århus for dette. Ligeledes kontaktede hun købers advokat for at høre om mulighederne for at fastholde handlen. Samarbejdet mellem ejendomsmæglervirksomheden DD og klagerne ophørte d. 15. november 2012, selvom der var indgået formidlingsaftale med binding til d. 11. januar 2013. Disciplinærnævnets begrundelse og resultat: Disciplinærnævnet behandler klager over ejendomsmægleres tilsidesættelse af de pligter, som følger af lov om omsætning af fast ejendom, jf. lov om omsætning af fast ejendom 29 a, stk. 3. Ifølge lov om omsætning af fast ejendom 29 f, stk. 1, er forældelsesfristen for at indbringe en klage for nævnet 5 år fra den dag, den pligtstridige handling eller undladelse er ophørt. Ifølge stk. 2 afbrydes forældelsesfristen, når en klage indgives til Disciplinærnævnet. Nævnet bemærker, at købsaftalen blev underskrevet 14. august 2008, og at klagen blev indgivet 12. januar 2013, og at forældelsesfristen dermed ikke er overskredet. Disciplinærnævnet kan ikke tage stilling til, om klagerne har lidt et tab og eventuelt har krav på erstatning. Disciplinærnævnet behandler ikke klager, som vedrører erstatning til forbrugeren, jf. bekendtgørelse for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere 2, stk. 2. Køb af lejlighed 2008 Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere kan ikke behandle klager indgivet over personer, der ikke er registrerede som ejendomsmæglere. Den del af klagen, der vedrører CC, falder således uden for nævnets kompetence, jf. lov om omsætning af fast ejendom 29 a, stk. 1. Da CC ikke var registreret ejendomsmægler på det pågældende tidspunkt, kan der ifølge lov om omsætning af fast ejendom 29 a, stk. 4, jf. 29 b, stk. 4, eventuelt pålægges den ejendomsmæglervirksomhed, som han er ansat i et selvstændigt ansvar eller medansvar for tilsidesættelsen. Således som sagen foreligger oplyst har CC optrådt på egne vegne, og der er ikke oplyst noget om, at hans fejlagtige handlinger, herunder oplysningen om at kælderen kunne godkendes til beboelse skyldes instruks eller manglende instruks fra ejendomsmæglervirksomheden DD. 6
Som følge heraf finder nævnet ikke, at ejendomsmæglervirksomheden DD kan pålægges et ansvar i forbindelse med købet af lejligheden i 2008. Køb af lejlighed i 2012 Ifølge lov om omsætning af fast ejendom 14 skal en formidler i fornødent omfang foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger med henblik på, at udkast til købsaftale indeholder betryggende regulering af forholdet mellem parterne. Der foreligger således en undersøgelsespligt for formidleren. Ifølge bestemmelsen skal ejendomsmægleren i fornødent omfang foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger. Ifølge lov om omsætning af fast ejendom 17, stk. 1, nr. 4, skal en ejendomsformidler udarbejde en salgsopstilling med de oplysninger om ejendommen, som er nødvendige for en købsbeslutning. I nærværende sag er det oplysningerne om kælderens anvendelse, der er det centrale. Det fremgår af BBR, at der er 53 m 2 godkendt til beboelse. Ligeledes fremgår det af servitutten, at kælderarealet ikke må anvendes til beboelse. Der er klar modstrid mellem servitutten, oplysningerne i BBR og de i salgsopstillingen af 2012 oplyste forhold. Indklagede ejendomsmægler findes ikke at have opfyldt sin undersøgelsespligt efter lov om omsætning af fast ejendom 14, da det fremgår af BBR at lejligheden er 53 m 2, og det fremgår af servitutten, at kælderarealet ikke må anvendes til beboelse. Indklagede har overtrådt lov om omsætning af fast ejendom 17 og 14 om undersøgelsespligt og god ejendomsmæglerskik ved ikke at læse den servitut, der er tinglyst på ejendommen, hvoraf det tydeligt fremgår, at kælderen ikke må anvendes til beboelse. Som følge heraf finder nævnet, at indklagede, ejendomsmægler Camilla Jønsson har tilsidesat 14 og 17 i lov om omsætning af fast ejendom og reglerne for god ejendomsmæglerskik. Thi bestemmes Indklagede ejendomsmægler, Camilla Jønsson, pålægges en bøde på 50.000 kr. jf. lov om omsætning af fast ejendom 29 b. Der findes ikke grundlag for at drage virksomheden ansvarlig. 7
Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere 13, stk. 3. Mikael Sjöberg 8