Klager. København, den 3. maj 2010 KENDELSE. ctr. Danbolig Pandrup ApS Bredgade Pandrup

Transkript

1 1 København, den 3. maj 2010 KENDELSE Klager ctr. Danbolig Pandrup ApS Bredgade Pandrup Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning og derfor skal betale godtgørelse til klager, samt om indklagede skal fortabe retten til at oppebære salær, når der ikke ved salgsarbejdets begyndelse blev indgået en skriftlig aftale mellem parterne, men først i forbindelse med købsaftalens underskrivelse, og når denne var på en anden pris end handelsprisen. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har specificeret den aftalte udgift til markedsføring som krævet, og dermed om indklagede har krav på betaling heraf. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

2 2 Klager ønskede at sælge sin ejendom, og klager har til sagen oplyst, at hun derfor i maj 2008 indgik en mundtlig aftale med indklagede om, at indklagede skulle stå for salget. Der blev ikke i den forbindelse indgået en skriftlig formidlingsaftale. Indklagede fandt en køber til klagers ejendom, og den 25. august 2008 underskrev klager og køber en købsaftale, hvorved klagers ejendom blev solgt for kr Det fremgik af købsaftalen, at der var givet et afslag på kr til udbedring af de i tilstandsrapporten nævnte fejl og mangler. Samtidig underskrev klager og indklagede en formidlingsaftale, hvoraf det fremgik, at udbudsprisen var aftalt til kr I formidlingsaftalen var det vedrørende betaling til indklagede aftalt: [ ] [ ] Indklagede havde tillige udarbejdet en salgsprovenuberegning til klager ud fra salgsprisen på kr Indklagede havde heri anført, at 5 lån, der skulle indfries i forbindelse med handlen, kunne indfries således: [ ] [ ]

3 3 Indklagede havde videre i salgsprovenuberegningen specificeret den aftalte udgift til markedsføring således: [...] Markedsføring, Lokalavis + Bo Godt (tillæg til Nordjyske) [...] 3.687,50 [...] Indklagede havde beregnet klagers underskud i forbindelse med handlen til kr ,36. Den 24. oktober 2008 fremsendte indklagede sin faktura: [ ] [ ] I henholdsvis november og december 2008 blev de 5 lån indfriet af klager. Det viste sig, at indfrielseskurserne ikke var 100, som anført af indklagede i salgsprovenuberegningen, men 103 for det ene lån og 105 for de 4 andre lån. Den 23. marts 2009 skrev klagerne til indklagede og opgjorde deres krav mod

4 4 indklagede som følge af de højere indfrielseskurser til kr Indklagede anførte med håndskrift på klagernes brev: Det er d.d. aftalt, at Danbolig Pandrup betaler kr til [klager], til fuld og endelig afgørelse i ovennævnte handel. Beløbet skal betales indenfor 2 uger fra dd. [...] Det er oplyst, at indklagede betalte kr til klager af de aftalte kr , men først i forbindelse med klagesagens indgivelse betalte de resterende kr Klager har tillige indgivet klage over indklagede og den ansvarlige indehaver statsaut. ejendomsmægler Søren Villadsen til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, der den 10. marts 2010 afsagde kendelse i sagen. Et flertal i Disciplinærnævnet pålagde den ansvarlige indehaver statsaut. ejendomsmægler Søren Villadsen en bøde på kr på grund af, at der ikke i maj 2008, da klager satte sin ejendom til salg hos indklagede blev indgået en skriftlig formidlingsaftale. Et flertal i Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere udtalte i den forbindelse: [ ] [ ] For så vidt angår klagen over fejlberegning af salgsprovenu fandt Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere ikke anledning til at sanktionere denne overtrædelse af lov om omsætning af fast ejendom 20, idet indklagede havde erkendt fejlen og betalt erstatning til klager. Det fandtes ikke godtgjort, at der skulle være indgået en aftale mellem klager og indklagede, om at indklagede skulle forestå opsigelsen af klagers lån, hvorfor Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere frifandt indklagede for dette klagepunkt. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale godtgørelse til klager kr ,00 samt tilbagebetale sit fakturabeløb. Klager henvendte sig i maj 2008 til indklagede vedrørende salg af sin ejendom. Klager oplyste til indklagede, at hun havde et mindre godt forhold til sit pengeinstitut, og det blev derfor aftalt, at indklagede skulle repræsentere klager i enhver henseende ved salget. Den kontante salgspris blev aftalt til kr , men der blev ikke oprettet en

5 5 skriftlig formidlingsaftale. I august 2008 fremskaffede indklagede en køber til en købspris på kr Indklagede beregnede klagers underskud ved salg til denne pris til ca. kr Dette accepterede klager. Klager har vedrørende provenuberegningen og indfrielsen af lånene i ejendommen anført, at hun i december 2008 af sit pengeinstitut blev gjort opmærksom på, at salgsprovenuet var negativt med ca. kr Indklagede forklarede, at der ikke i provenuberegningen var taget højde for, at klagers lån kun kunne indfries til overkurs, og at lånene var opsagt for sent. Indklagede erkendte ansvaret for den del af tabet, der kunne henføres til forkerte kursoplysninger, men ville ikke påtage sig ansvaret for lånenes sene opsigelse. Der blev indgået aftale om, at indklagede skulle betale kr til klager. Indklagede har imidlertid alene betalt kr til klager, hvorfor indklagede skal betale kr til klager. Da indklagede under klagesagens behandling har betalt yderligere kr ,00 i godtgørelse, har klager frafaldet denne del af klagen. Indklagede skal tilbagebetale sit fakturabeløb til klager, idet der ikke er blevet oprettet en skriftlig formidlingsaftale om salg af ejendommen for kr , men alene for kr , jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Hertil kommer, at det er salærfortabende og noget påfaldende, når indklagede samme dag indhentede parternes underskrift på købsaftale om salg til kr og indhentede klagers underskrift på formidlingsaftale, ifølge hvilken ejendommen måtte sælges for kr Tilmed fik indklagede allerede i maj 2008 ejendommen til salg, uden at der blev oprettet en skriftlig formidlingsaftale på dette tidspunkt. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har specificeret udgift til markedsføring på tilstrækkelig vis, og dermed om indklagede har krav på betaling heraf, samt om indklagede har krav på betaling for tingbog og restgældsoplysninger som krævet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede anerkender, at der er indgået aftale mellem klager og indklagede om indklagedes betaling af kr , og at klager i den forbindelse har et resttilgodehavende på kr Indklagede har den 27. august 2009 betalt beløbet til klager. Der er mellem parterne indgået en skriftlig formidlingsaftale, hvorfor formalia er overholdt. Klager har tillige modtaget salgsopstilling og salgsprovenu. Kravet om

6 6 tilbagebetaling af fakturabeløbet kan derfor ikke opretholdes. Afslaget i udbudsprisen er givet ud fra nogle forbedringer/reparationer, i stedet for at klager skulle udbedre disse forinden salget. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning, og at indklagede ikke i april 2009 betalte den aftalte godtgørelse på kr til klager som følge af fejlene i salgsprovenuberegningen, men alene betalte kr Da indklagede i august 2009 efter klagesagens indgivelse har betalt restbeløbet på kr , finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Nævnet finder det ikke godtgjort, at det kan bebrejdes indklagede, såfremt klagers lån blev opsagt med forsinkelse. Klager har til sagen oplyst, at indklagede i maj 2008 fik hendes ejendom til salg, og at der ikke i den forbindelse blev indgået en skriftlig aftale mellem parterne. Dette er ikke blevet imødegået af indklagede. Formidlingsaftalen blev først indgået samtidig med, at der blev indgået en købsaftale. Nævnet finder imidlertid ikke, at disse forhold herunder at formidlingsaftalen angav en anden pris end købsaftalen - kan bevirke, at indklagede skal fortabe retten til at oppebære salær. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i

7 7 øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsprovenuberegningen har specificeret den aftalte markedsføring, idet det heraf ikke fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af kr ,50, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Indklagede har i sin faktura opkrævet kr. 350 for tingbogsoplysning, men har alene dokumenteret at have afholdt kr. 150, og indklagede har ikke kunnet dokumentere at have afholdt udgift til restgældsoplysninger kr Indklagede skal herefter tilbagebetale kr. 550 til klager. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 550 fra 28. juli 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand T I L L Æ G T I L K E N D E L S E Klager ctr.

8 8 Danbolig Pandrup ApS Bredgade Pandrup Efter afsigelse af kendelse den 3. maj 2010 er nævnet af klagers advokat blevet gjort opmærksom på, at der er en fejl i nævnets betalingskonklusion, idet der ikke heri er medregnet kr ,50, som nævnet har pålagt indklagede at tilbagebetale til klager. Nævnets betalingskonklusion rettes herefter således: Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr ,50 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,50 fra 28. juli 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand