KENDELSE. De indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe.

Transkript

1 1 København, den 25. september 2015 KENDELSE Klagerne ctr. Indklagede Nævnet har modtaget klagen den 30. januar Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede fejlagtigt har oplyst, at et areal i kælderen var godkendt til beboelse, og om de indklagede derfor skal betale erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Klagerne har fremlagt udskrift fra internetsiden boliga.dk, hvoraf det fremgår, at ejendommen har været annonceret med et boligareal på 200 m². I salgsopstilling af 17. marts 2014 havde de indklagede anført, at der var et boligareal på 200 m² i ejendommen.

2 2 Den 17. marts 2014 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen for kr. Sælger underskrev den 19. marts I købsaftalens individuelle vilkår punkt 16 var det bl.a. anført: Anvendelse af kælderareal Køber er bekendt med, at ejendommens kælderareal, uanset stand og sælgers nuværende anvendelse, ikke er boligareal, bortset fra de 7 m² der er nævnt på BBR Meddelelsen. Forholdet er sælger uvedkommende. Af købsaftalens punkt 27 Handlens dokumenter fremgik, at klagerne bl.a. havde fået udleveret BBR-Meddelelse af 5. juni 2013, tilstandsrapport af 17. februar 2014 og tilstandsrapport af 13. august Af BBR-Meddelelsen fremgik, at der i ejendommen var et samlet boligareal på 122 m², heraf 7 m² lovlig beboelse i kælder. I begge tilstandsrapporterne havde den byggesagkyndige oplyst, at der var et bebygget areal på 78 m², en kælder på 78 m², og et boligareal på 156 m². Hertil kom en tilbygning med et boligareal på 37 m². I tilstandsrapporten fra 2014 var det anført, at der var åbenlyse afvigelser i forhold til BBR, idet kælderen var indrettet og naturligt anvendtes som en del af boligformålet. Klagerne overtog ejendommen den 1. maj Den 6. december 2014 skrev klagernes advokat til de indklagede bl.a.: I salgsopstillingen (der er vedlagt købsaftalen og korrigeret samme dag 17. marts 2014) er det anført: Boligareal i alt 200 m2. Kælderareal 0 m2. BBR meddelelse: Boligareal 122 m2. Kælder 78 m2. Vores opfattelse

3 3 Kælderen hverken kan eller bør anvendes til beboelse, idet den er meget fugtig og der er pt. vand i kælderen og op ad væggene. Kælderen er ikke godkendt til beboelse og kan heller ikke godkendes til beboelse. [De indklagede] har i salgsopstilling fejlagtigt oplyst, at boligen har 200 m2 boligareal. Dette er ikke korrekt. Vores opfattelse er derfor at [de indklagede] er erstatningsanvarlig for denne værdiforringelse. Den 20. januar 2015 svarede de indklagede bl.a.: Fakta er at vi har skrevet forkert areal. Det har vi erkendt er en fejl. Det ændrer dog ikke på, at kunderne er oplyst om, at kælderarealet IKKE må benyttes til beboelse. Det står også i købsaftalen. Endvidere har købers rådgiver i denne sag oplyst, denne også har oplyst, at kælderarealet ikke må benyttes til beboelse. Og som jeg nævnte for dig i telefonen er vi selvfølgelig kede af, at kunderne føler, at de har købt katten i sækken. Klagerne har bl.a. anført: De indklagede skal erstatte klagerne kr. De indklagede har ved flere lejligheder oplyst klagerne om, at boligarealet i ejendommen var 200 m². Dette har efterfølgende vist sig ikke at være korrekt, idet det rigtige boligareal kun er 122 m². Ejendommen har en højtliggende kælder, der særligt i den ene side fremstår næsten i stueplan. De indklagede har foranlediget klagerne til at tro, at kælderen kunne anvendes og godkendes til beboelse. Det var meget afgørende for klagerne, at der skulle være et stort boligareal, hvilket klagerne også gjorde de indklagede opmærksom på. Da klagerne besigtigede ejendommen var kælderarealet udnyttet til beboelse, bl.a. var der indrettet et børneværelse. Klagerne forventede, at kælderen ikke nødvendigvis var godkendt til beboelse på handelstidspunktet, men at den kunne godkendes til beboelse. De indklagede har på internettet og i deres salgsopstilling oplyst, at ejendommen havde et boligareal på 200 m², og et kælderareal på 0 m². Af købsaftalens punkt 16 fremgår, at Køber er bekendt med, at ejendommens kælderareal, uanset stand og sælgers nuværende anvendelse, ikke er boligareal, bortset fra de 7 m² der er nævnt i BBR Meddelelsen. Forholdet er sælger uvedkommende. Denne ansvarsfraskrivelse er ikke gældende, idet mægler alle andre steder har

4 4 reklameret med, at ejendommen skulle indeholde 200 m² bolig. Endvidere gælder ansvarsfraskrivelsen kun sælger og ikke mægler, jf. ordlyden. Klagerne havde aldrig købt ejendommen, såfremt det havde været klagerne bekendt, at boligarealet kun var 122 m². En køber skal kunne fæste lid til angivelsen i salgsopstillingen og markedsføringen. Klagerne havde en berettiget forventning om, at boligen indeholdt 200 m² boligareal, og de indklagede har ikke oplyst det modsatte. Klagernes advokat har ikke rådgivet om eller omtalt forholdet vedrørende kælderens mulige godkendelse til beboelse, men blot godkendt handlen. Heller ikke klagernes tømrer har udtalt sig om kælderens mulige anvendelse til beboelse og blev heller ikke spurgt herom. De indklagede har over for klagernes advokat erkendt at have begået fejl, men det har ikke været muligt at finde en mindelig løsning. Klagernes erstatningskrav fremkommer således: Klagerne har betalt kr. for 200 m², hvilket giver en kvadratmeterpris på kr. Det medfører, at klagerne har betalt kr. for kælderen, der er 78 m². Klagerne skulle rettelig have betalt kr. for kælderen efter de almindelige beregningsprincipper, hvor kvadratmeterprisen for en kælder udgør 40 % af kvadratmeterprisen for stueetagen. På den baggrund har klagerne betalt kr. for meget for kælderen, og dermed lidt et tab på et tilsvarende beløb. Det kan oplyses, at klagerne har anmodet om isoleret bevisoptagelse i forbindelse med en eventuel mangelssag mod sælger. Der er alene tale om en sag om mangler ved ejendommen og ikke om boligarealet. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede har allerede erkendt at have begået fejl i salgsopstillingen, der hører til købsaftalen. Der skulle rettelig ikke have stået 200 m² beboelse. De indklagede bestrider dog at skulle betale erstatning til klagerne. De indklagede har ikke ved fremvisning af ejendommen til klagerne oplyst, at kælderen måtte benyttes til beboelse, eller at kælderen kunne godkendes til beboelse. Klagerne er ved gennemgangen af købsaftalen af deres advokat blevet oplyst om, at kælderarealet ikke kunne anvendes til beboelse. Klagernes egen byggesagkyndige har ved gennemgangen af ejendommen sammen med

5 5 klagerne oplyst, at kælderen ikke måtte benyttes til beboelse. Efter besigtigelsen af ejendommen gennemgik de indklagede købsaftalen med klagerne, herunder specielt punkt 16, hvoraf fremgår, at kælderen ikke må anvendes til beboelse. Klagerne har på intet tidspunkt oplyst til de indklagede, at klagerne ønskede at anvende kælderen til beboelse. Det bestrides, at kælderen på den ene side af huset fremstår næsten i stueplan, som oplyst af klagerne. Indklagede har fremlagt fotos, der viser, at der er tale om en højtliggende kælder, men at hele kælderarealet har samme niveau under jorden. Det bestrides, at ejendommens pris var for høj. Kvadratmeterprisen i området var kr. pr. m² på handelstidspunktet. Hvis huset havde været 200 m², ville handelsprisen rettelig skulle have været kr., hvorfor klagernes påstand om priserne pr. m² ikke er korrekt. Nævnet udtaler: Af BBR-Meddelelsen fremgår, at ejendommen har et boligareal på 122 m², heraf 7 m² lovlig beboelse i kælder. Nævnet finder det herefter alvorligt kritisabelt, at de indklagede annoncerede ejendommen med 200 m² bolig, ligesom nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at de indklagede i salgsopstillingen anførte, at ejendommens boligareal udgjorde 200 m². I købsaftalen er det anført, at kælderarealet uanset stand og sælgers nuværende anvendelse ikke er boligareal, undtagen de 7 m², der er nævnt i BBR-Meddelelsen. Nævnet finder det ikke godtgjort, at de indklagede oplyste til klagerne, at arealet i kælderen på trods af købsaftalens oplysninger, var godkendt eller kunne godkendes til beboelse. Nævnet finder herefter ikke grundlag for at fastslå, at klagerne var i god tro om, at kælderen var godkendt eller kunne godkendes til beboelse. Allerede af denne grund kan nævnet ikke pålægge de indklagede at betale erstatning til klagerne. Konklusion: Nævnet udtaler alvorlig kritik af de indklagede men kan ikke pålægge de indklagede at betale erstatning til klagerne.

6 6 Som følge af kritikken skal de indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand