Salgsprospekt Spidsen, Følager, Ny Ellebjerg 8.400 m 2 byggeret
Indholdsfortegnelse 1 Introduktion til Spidsen ved Ny Ellebjerg og området 2 Introduktion til grunden 3 Salgsvilkår 4 Byggemodning 5 Skitseforslag til udnyttelse af byggeretterne 6 Kontakt 2
Introduktion til Spidsen ved Ny Ellebjerg og området Områdebeskrivelse Områdebeskrivelse Ejendommen Spidsen ligger i Valby Syd i et tidligere industrikvarter. Området har det seneste årti gennemgået en betydelig udvikling og er i dag ved at blive transformeret til et blandet bolig- og erhvervsområde. De gamle smukke industribygninger er blevet forvandlet til moderne og effektive kontorejendomme, der i dag navnligt benyttes af kreative virksomheder, og samtidig er der opført flere nye moderne boligejendomme i området. Spidsen udgør en del af matr. nr. 9a, Valby, København beliggende Følager 5, Valby. Grundstykket Spidsen er placeret helt op ad Ny Ellebjerg Station, der bliver en af landets største stationer og et af Københavns nye trafikale knudepunkter for S-togs-Ringbanen, København-Ringsted-banen, Øresundsbanen og Sydhavnsmetroen. Den forventede udvidelse af Ny Ellebjerg Station vil således betyde, at der fra stationen vil blive forbindelse til hele byen og Københavns Lufthavn. Samtidig er der kun fem minutter i bil til motorvejen. Endvidere vil området ved Følager de kommende år blive udviklet til en yderst attraktiv bydel i København, som fuldt udbygget kommer til at rumme op til 34.600 m² boliger, erhverv, butikker mv. Bebyggelsen på Følager-grunden kan variere mellem 2-6 etager, og der vil være en række muligheder for at etapeopdele og udnytte området til mange formål. Visionen er at skabe et tæt byområde med alle byens funktioner fra erhverv over butikker til boliger, hotel og uddannelse. De mange funktioner skal bindes sammen af et netværk af pladser, torve, stræder og gyder. Første del af bebyggelsen på Følager er 46 familieboliger, som opføres af boligselskabet Domea. Boligerne forventes klar til indflytning ultimo 2015. Mellem og under Domeas boligkompleks skal der opføres lokaler, som fx kan rumme detailhandel. Desuden skal der opføres ældreboliger og et plejecenter, mens der ude mod Gl. Køge Landevej skal skabes et samlet projekt til brug for erhverv og detailhandel. De fremtidige byudviklingsplaner for Ny Ellebjerg Station og Følager gør, at Spidsen på sigt vil komme til at få en helt unik og enestående beliggenhed, og grundstykket vil således være særdeles velegnet til bl.a. hotel, kontor eller undervisningsformål. 3
Introduktion til Spidsen ved Ny Ellebjerg og området Kort over grunden med afmærkning af Spidsen Kort over grunden 4
Introduktion til Spidsen ved Ny Ellebjerg og området Nærmere om den fremtidige udvikling i området Den fremtidige udvikling i området Området på den anden side af Gl. Køge Landevej, hvor Grønttorvet er beliggende, er ligeledes under stor udvikling. Området skal forvandles fra et lukket industriområde til en levende og moderne bydel med både høj og lav bebyggelse, erhverv, butikker, institutioner, caféer og kulturelle tilbud. Ved siden af Grønttorvet ligger F.L. Smidth-grunden, hvor der allerede er bygget en del nye boliger, og flere er på vej. Området på den anden side af banen langs Carl Jacobsens Vej er udpeget som kreativ zone af Københavns Kommune med fokus på at skabe gunstige forhold for kreative virksomheder og huser blandt andet gallerier, tegnestuer, boliger, uddannelsesinstitutioner og erhvervsfunktioner. Området ved Valby Idrætspark skal forvandles til et nyt bykvarter, hvor idrætsanvendelsen vil blive prioriteret. Forvandlingen medfører en storstilet renovering af Club Danmark Hallen og stadionet, men også området omkring idrætsparken skal have et løft med aktivitetsstier, erhverv, klubhuse, hotel og ungdomsboliger. 5
Introduktion til Spidsen ved Ny Ellebjerg og området Luftfoto af området 6
Indholdsfortegnelse 1 Introduktion til Spidsen ved Ny Ellebjerg og området 2 Introduktion til grunden 3 Salgsvilkår 4 Byggemodning 5 Skitseforslag til udnyttelse af byggeretterne 6 Kontakt 7
Introduktion til grunden Beskrivelse af grunden Beskrivelse af grunden Kort over hele grunden Følager-matriklen er i alt 15.438 m 2, mens byggeretten på den aktuelle del udgør ca. 8.400 m 2 beregnet med udgangspunkt i den allerede planlagte bebyggelse på den øvrige del af matriklen. Matriklen strækker sig fra Gl. Køge Landvej og ned til Ny Ellebjerg Station. Den aktuelle del af matriklen støder op til Ny Ellebjerg Station. Det bemærkes, at denne del af Følager-området ifølge lokalplanen kan bebygges i 5-6 etager, svarende til 23 m og at en udnyttelse af den gældende restbyggeret på de ca. 8.400 m 2 ikke umiddelbart vil kunne opføres indenfor lokalplanens rammer, og vil kræve dialog med Københavns Kommune. Freja Ejendomme A/S har udarbejdet skitseprojekt fra Vandkunsten der giver forslag til hvordan restbyggeretten kan udnyttes. Forslagene overskrider dog enten i højde eller bredde, og vil altså alle kræve dialog med Københavns Kommune. Skitseprojektet er omtalt nærmere senere i prospektet. 8
Introduktion til grunden Fakta om grunden Fakta om grunden Fakta om grunden Beliggenhed: Matrikel: Kommune: Spidsen, Følager, Ny Ellebjerg, 2500 Valby En del af matr. nr. 9a, Valby, København København Miljø: Olietank: Ejendommen er klassificeret som forurenet på vidensniveau 2 og er områdeklassificeret som område med krav om analyser. Der forefindes to olietanke på ejendommen, som er etableret i henholdsvis 1963 og 1966 og er på 4.000 liter og 2.500 liter. Særdeles velegnet til: Undervisning, kontor og hotel Grundareal for den samlede matrikel: 15.438 m 2 Byggeretten: Øvrige forhold Zoneforhold: På denne del af Følager udgør byggeretten ca. 8.400 m 2 beregnet med udgangspunkt i den allerede planlagte bebyggelse på den øvrige del af Følagermatriklen. Køber skal selv betale modningsbidrag og tilslutningsafgift for vand, kloak, el mv. Ejendommen er beliggende i byzone. Fakta om grunden Køber gøres opmærksom på, at vedtægterne for grundejerforeningen er under udarbejdelse. 9
Introduktion til grunden Planforhold/offentlige forhold Lokalplan nr. 448 Ekstrakt fra lokalplan nr. 448 3. Anvendelse Stk. 1. For område IA, IB og IC gælder: a) Områderne fastlægges til helårsboliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, gallerier, butikker, hoteller, restauranter, spillesteder, erhvervs- og fritidsundervisning, grundskoleundervisning samt håndværks-, værksteds-, mindre produktions- og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Endvidere må der indrettes kollektive anlæg, sportsanlæg, museer, teatre, kulturhuse og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle, sundhedsmæssige og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdernes anvendelse til boliger og serviceerhverv. Bemærkninger til arealets anvendelse Køber gøres opmærksom på, at boligkvoten i lokalplanområdet allerede er opbrugt, hvorfor køber således ikke kan forvente at kunne lave boliger (men kun erhverv, kontor, hotel undervisning etc.). Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. 10
Introduktion til grunden Støj og vibrationspåvirkninger Ekstern støj fra jernbane- og vejtrafik Et udbygget Ny Ellebjerg-område vurderes at få konsekvenser i form af en øget trafikbelastning og heraf afledt øget støj- og luftforurening. Ny Ellebjerg Station er tiltænkt til at blive et af Københavns nye trafikale knudepunkter, og stationen vil således i de kommende år blive udbygget med indtil flere nye spor. Ligeledes forventes vejtrafikken på Gl. Køge Landevej at stige markant, og i 2020 regner man således med, at trafikken vil stige til ca. 42.000 køretøjer. Stigningen er forårsaget af byudviklingen i Valby og den generelle trafikudvikling. Vibrationspåvirkninger for boligbyggeri Der er gennemført vibrationsmålinger på grunden med det formål at undersøge vibrationspåvirkningerne fra togdriften. Vibrationsmålingsrapport udarbejdet januar 2012 af Ødegaard & Danneskiold-Samsøe A/S og rapport indeholdende konklusion på undersøgelser af støj og vibrationer udarbejdet juni 2012 af Bascon kan rekvireres hos Colliers. Der er for området gennemført miljømåling med henblik på at kortlægge omfanget af den fremtidige eksterne støj fra jernbane- og vejtrafik. Miljømålingsrapporter udarbejdet maj 2009 og august 2012 af Ødegaard & Danneskiold-Samsøe A/S kan rekvireres hos Colliers. 11
Introduktion til grunden Servitutter Servitutter tinglyst på matr. nr. 9a, Valby, København Bemærkninger til tinglyste servitutter 01.10.1906 18.10.1909 02.08.1929 18.07.1942 10.11.1947 27.06.1956 29.06.1956 31.08.1966 23.01.1995 27.07.1998 26.04.2006 21.06.2007 17.02.2009 21.12.2011 20.08.2012 07.11.2013 21.02.2014 Dok. om færdselsret mv. Dok.om spildevandet Dok. om færdselsret mv. (Indeholder økonomiske forpligtelser). Dok. om transformerstation/anlæg mv. Dok. om luftfartshindringer mv. Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv. Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. Dok. om retningsplan mv. Dok. om fjernvarme mv. Deklaration ang. gennemføring af varmeledninger mv. Byrde. Tillæg til dokument om elforsyning/transformeranlæg Tillæg til dokument lyst 26.04.2006 om elforsyning/ transformeranlæg. Dok. til Banedanmark om ekspropriation vedr. anlæg af Ringbanen Deklaration om gevinstandel og tillægskøbesum Dokument om telekabel Deklaration om fælles adgangsret Deklaration om vejudlæg Udskrift af servitutter tinglyst på ejendommen kan rekvireres hos Colliers. Køber opfordres til at undersøge servitutterne nærmere, da flere af servitutterne pålægger ejer indskrænkninger for så vidt angår grundens anvendelse, herunder bl.a. servitutten af 17.02.2009 Dok. til Banedanmark om ekspropriation vedr. anlæg af Ringbanen. 12
Indholdsfortegnelse 1 Introduktion til Spidsen ved Ny Ellebjerg og området 2 Introduktion til grunden 3 Salgsvilkår 4 Byggemodning 5 Skitseforslag til udnyttelse af byggeretterne 6 Kontakt 13
Salgsvilkår Salgspris Salgspris Luftfoto af grunden Pris pr. byggeret kr. 4.000,- Svarende til en kontantpris på kr. 33.600.000,- ved fuld udnyttelse af restbyggeretten. Salget er momspligtigt, og salgsprisen tillægges moms kr. 8.400.000,- Salgs- og lejepriser for nybyggeri i Valby Lejeniveau for kontor / undervisning: Kr. 1.000,- til 1.200,- pr. m 2 plus drift og forbrug Lejeniveau for hotel: Kr. 1.400,- til 1.600,- pr. m 2 plus drift og forbrug 14
Indholdsfortegnelse 1 Introduktion til Spidsen ved Ny Ellebjerg og området 2 Introduktion til grunden 3 Salgsvilkår 4 Byggemodning 5 Skitseforslag til udnyttelse af byggeretterne 6 Kontakt 15
Byggemodning Gebyr for behandling af byggeansøgning Gebyr Ved ansøgning om byggetilladelse, der skal behandles under byggeloven, opkræver Københavns Kommune et gebyr efter forbrugt tid. Ansøger faktureres med 800 kr. pr. time (momsfri). Der faktureres for forbrugt tid til sagsbehandling samt tid forbrugt på forhåndsdialog, møder og administrativ behandling, herunder registrering, afsendelse og fakturering. Gebyret vil blive opkrævet hos bygningens ejer to gange i sagsforløbet. Første gang ved udstedelse af byggetilladelsen og derefter ved sagens afslutning. Forbrugt tid i forbindelse med en sag, hvor der gives afslag, bliver også faktureret. Annullerede sager faktureres med tid forbrugt frem til modtagelse om tilbagetrækning af byggeansøgning. I tilfælde af blandet byggeri, hvor en del af byggeprojektet opføres gebyrfrit og en anden del gebyrpålagt, faktureres kun det gebyrpålagte. For yderligere information henvises til Center for Bygningers hjemmeside, Københavns Kommune: http://www.kk.dk/da/borger/byggeri/ansoegning-ombyggearbejde/gebyr Der tages forbehold for ændringer i Københavns Kommunes behandling af byggeansøgninger. 16
Byggemodning Tilslutningsbidrag Tilslutningsbidrag (2015-priser*) El Prisen for tilslutning til elnettet afhænger af byggeriet, men vil ved et sædvanligt erhvervsbyggeri udgøre kr. 13.900,- ekskl. moms. * Der tages forbehold for de anførte priser, og interesserede købere opfordres selv til at undersøge omkostningerne til tilslutningen af el, kloak og vand. Kloak Prisen for tilslutning til et offentligt spildevandsanlæg er kr. 60.177,38 inkl. moms. Vand Prisen for tilslutning forsyningsledningsnettet og selve stikledningen er: Diameter (mm) Ekskl. moms (kr.) Inkl. moms (kr.) 32 12.042 15.052 40 18.814 23.518 50 29.398 36.747 63 46.672 58.340 75 66.145 82.681 90 95.249 119.061 110 142.285 177.856 17
Indholdsfortegnelse 1 Introduktion til Spidsen ved Ny Ellebjerg og området 2 Introduktion til grunden 3 Salgsvilkår 4 Byggemodning 5 Skitseforslag til udnyttelse af byggeretterne 6 Kontakt 18
Skitseforlag til udnyttelse af byggeretterne Undervisning, kontor og hotel Skitseforslag Freja Ejendomme A/S har fået udarbejdet skitseprojekter for Spidsen af Følager indeholdende tre mulige forslag til bygningens udformning. Skitseforslagene angiver tre forskellige funktioner: undervisning, kontor og hotel. Alle tre forslag vil kunne indeholde disse funktioner, hvilket gør det muligt over tid at ændre anvendelsen, såfremt dette ønskes. Freja Ejendomme A/S s skitseforslag kan rekvireres hos Colliers. 19
Indholdsfortegnelse 1 Introduktion til Spidsen ved Ny Ellebjerg og området 2 Introduktion til grunden 3 Salgsvilkår 4 Byggemodning 5 Skitseforslag til udnyttelse af byggeretterne 6 Kontakt 20
Kontakt Kontaktinformation Peter Lassen COO & Partner Erhvervsejendomsmægler, MDE, valuar Mette Pilgaard Erhvervsmægler, cand.jur. E-mail: Telefon: Mobil: pl@colliers.dk +45 58 58 38 00 +45 20 45 30 53 E-mail: Telefon: Mobil: mpi@colliers.dk +45 58 58 38 14 +45 24 47 63 95 Uddannelse» MRICS, 2014» Erhvervsejendomsmægler, MDE og valuar, 1991-1994» Sparekassens videregående uddannelse, 1998-2001» Højere Handelseksamen, 1984-1987 Tidligere erhvervserfaring» Colliers International Danmark i København, 2009-» Uafhængig developer, 2005-2009» Colliers Hans Vestergaard i Aarhus, Vejle og Odense, 1993-2005» Finansiel rådgiver (private ejendomme) Bikuben, Aarhus, 1986-1993 Uddannelse» cand.jur. 2006-2012 Tidligere erhvervserfaring» Colliers International Danmark I København, 2014» Bygningsstyrelsen 2013-2014 21
Disclaimer Dette dokument er udarbejdet af Colliers International Danmark A/S. Medmindre andet er angivet, gælder følgende for oplysningerne i dette dokument: Oplysningerne, specielt tal, data og tidsplaner, er foreløbige og bør udelukkende betragtes som oplæg til diskussion. Vi indestår ikke for, at oplysningerne er troværdige, nøjagtige eller fuldstændige, og de bør ikke anvendes som sådan. Oplysningerne er ikke uafhængigt verificeret. Alle oplysninger, meninger og estimater i dette dokument repræsenterer Colliers International Danmark A/S' vurdering pr. den dato, dokumentet er udfærdiget, og disse kan ændres uden varsel. Da oplysningerne er udarbejdet i god tro, er ingen erklæringer eller kontraktlige forpligtelser, hverken direkte eller indirekte, indgået. Oplysningerne i dette dokument er tilvejebragt under den forudsætning, at Colliers International Danmark A/S og enhver partner eller medarbejder i Colliers International Danmark A/S ikke er ansvarlig for fejl eller unøjagtigheder i dokumentet, som skulle være forårsaget af uagtsomhed eller andet, eller for tab eller skade som følge af sådanne fejl, udeladelser eller unøjagtigheder. Dette dokument er strengt fortroligt og udelukkende til intern brug. Dokumentet må ikke reproduceres, distribueres, vises til tredjemand eller refereres til offentligt uden Colliers International Danmark A/S' forudgående skriftlige accept. Colliers International Danmark A/S Colliers International Danmark A/S er medlem af Colliers International, der er førende inden for global ejendomsrådgivning, og tilbyder omfattende serviceydelser til investorer, grundejere, lejere og udviklere fra hele verden. 485 kontorer i 63 lande med mere end 15.800 medarbejdere over hele verden. Se venligst www.colliers.com for en udførlig beskrivelse af den juridiske struktur i Colliers International og dets medlemsfirmaer. 22