Sammenfatning Budgiver Arkitekt Funktionalitet og arkitektur Bæredygtighed Økonomi Bygherrens referencer /honorar I alt Placering Note 40% 20% 20% 20% forholdsmæssig forholdsmæssig forholdsmæssig forholdsmæssig Sammentælling 156 40 31 20 35 20 45 20 100 1 Almen bolig Grøn Kontur 16 4,1 4 2,6 5 2,9 3 1,3 10,9 7 2 Gratiegården nb4 30 7,7 5 3,2 3 1,7 5 2,2 14,8 3 I vurderingen er det forudsat, at projektet opføres samlet. 3 KAB Cubo 29 7,4 6 3,9 5 2,9 7 3,1 17,3 1 4 Lejerbo 1:1 26 6,7 4 2,6 5 2,9 7 3,1 15,3 2 5 Domea Mangor & Nagel 15 3,8 4 2,6 5 2,9 7 3,1 12,4 4 6 Lillerød Boligforening Rubow 19 4,9 4 2,6 5 2,9 6 2,7 13,1 5 7 DAB Allerød AB Virumgård 13 3,3 4 2,6 5 2,9 7 3,1 11,9 6 8 Gribskov-gruppen Skak 8 2,0 0 0,0 2 1,1 3 1,3 4,4 8 156 40 32 20 35 20 45 20 100,0 1
Om vurderingen I forbindelse med udbuddet var der opstillet 5 parametre med følgende vægtning: Funktionalitet og arkitektur 40% Bæredygtighed 20% Økonomi 20% Bygherrens referencer/honorar 20% Projekterne er for hvert parameter vurderet indbyrdes efter en pointgivning, hvor 5 generelt svarer til en middelværdi. Der gives op til 5 tillægspoint for forhold, der ligger over middel. Der kan ligeledes fratrækkes op til 5 point for forhold, der ligger under middel. OBS! Disse point kan alene sammenlignes inden for samme kategori, og ikke på tværs af parametrene. Efterfølgende er pointene i forhold til den samlede prioritering. De vægtede pointtal er sammenlignelige. Der er givet point for forskellige forhold, hvilke er der redegjort for i de vedhæftede notater. Det drejer sig både om forhold, som er relativt håndgribelige, men også om forhold, hvor der i højere grad er tale om en vurdering. Se noterne. I udbudsmaterialet er det beskrevet, at projekterne skal kunne etapedeles. Samtidig er der forbehold for, at kommunen kan vælge at realisere projektet etapedelt eller samlet, på én gang. Det er komiteens vurdering, at kravet om etapedeling har betydning for projekternes funktionalitet. Det er vanskeligere at designe et projekt, der fungerer optimalt, hvis det samtidig skal kunne etapedeles. Det har været overvejet, om et projekt, der i realiteten ikke kan etapedeles, skal betragtes som ikke-konditionsmæssigt. Det gælder ét af projekterne, der opnår den bedste vurdering som samlet projekt, men som vil miste de fleste af kvaliteterne, hvis det etapedeles. Komiteen har vurderet projektet som konditionsmæssigt, selv om kravet om etapedeling ikke anses for opfyldt. Det er vurderingen, at den manglende opfyldelse af kravet ikke har betydet en konkurrencemæssig fordel. Det er et valg fra forslagsstillernes side at satse på at overbevise kommunen om, at der skal bygges samlet. Det pågældende forslag har en bedre position i konkurrencen med de øvrige forslagsstillere, hvis kommunen vælger den samlede opførelse. Omvendt har man også stort set dømt sig selv ude, hvis kommunen fastholder etapedelingen. 2
Funktionalitet og arkitektur Budgiver Arkitekt Disponering på grunden. Plejeboliger Hjemmepleje, genoptræning Arkitektonisk udtryk I alt Placering Note Se efterfølgende bemærkninger. Tæller med 1/4 1/4 1/4 1/4 Sammentælling 37 40 39 40 156 1 Almen bolig Grøn Kontur 4 4 4 4 16 5 2 Gratiegården nb4 7 8 7 8 30 1 I vurderingen er det forudsat, at projektet opføres samlet. 3 KAB Cubo 7 7 7 8 29 2 4 Lejerbo 1:1 7 7 5 7 26 3 5 Domea Mangor & Nagel 3 3 5 4 15 6 6 Lillerød Boligforening Rubow 4 5 5 5 19 4 7 DAB Allerød AB Virumgård 3 4 4 2 13 7 8 Gribskov-gruppen Skak 2 2 2 2 8 8 Den indledende vurdering er foretaget af fagdommerne, der har bedømt projekterne ud fra fire parametre: Generel disponering, placering på grunden, forhold til omgivelserne etc. Plejeboliger orientering, planløsning og flow Hjemmepleje, genoptræning og administration orientering, planløsning og flow Arkitektonisk udtryk Hvert parameter er med 1/4 af den samlede karakter for arkitektur og funktionalitet. Der er givet op til 10 point i hver kategori, med 5 som middelværdi. Det betyder, at der potentielt kunne gives 40 point til hvert projekt. Parallelt er funktionaliteten bedømt af virksomhedsleder Brigitta Pranov, uden egentlig karaktergivning. Efterfølgende er projekterne drøftet i den samlede dommerkomite, hvilket har ført til mindre op- og nedjusteringer af karaktererne. Generelt er ingen af projekterne optimale m.h.t. funktionalitet og flow, og alle projekter vil kræve en bearbejdning inden realisering. 3
Bemærkninger vedr. arkitektur og funktionalitet: Generelt Det skal understreges, at der er tale om meget skitsemæssige projekter, som ikke er færdigbearbejdede. Det er indgået i vurderingen fra fagdommerne, om det vil være let at tilpasse projektet i forhold til de indvendinger, der har været, især i forhold til funktionelle krav. Bedømmelseskomiteen har lagt vægt på, at især plejeboligerne ikke virker for institutionsagtige men det er svært, uden at det går ud over funktionaliteten, især i forhold til personalet. Det er en problemstilling, som skal løses i et nært samarbejde mellem bygherre, rådgivere og brugerrepræsentanter. Især har komiteen interesseret sig for forslag 2 og forslag 3. Etapedeling Det står i øvrigt klart efter bedømmelsesforløbet, at kravet om en mulig etapedeling til en vis grad kolliderer med den optimale løsning. Det projekt, der har opnået den bedste vurdering m.h.t. arkitektur og funktionalitet, vurderes samtidig til at miste de fleste af disse kvaliteter, hvis det etapedeles. Andre af projekterne ville formentlig også blive bedre, hvis de kunne optimeres uden hensyntagen til etapedeling. Det gælder for en del af projekterne, at en etapedeling teknisk set er mulig, men at der ikke er taget stilling til, hvordan plejeboligerne skal fungere i byggeperioden. Det kan være en stor belastning for både beboere og personale at skulle være nær nabo til en meget stor byggeplads. Disponering på grunden, forhold til omgivelser Plejeboliger, funktionalitet, planløsning og flow Hjemmepleje, genoptræning funktionalitet, planløsning Der er lagt vægt på både forholdet til det omkring liggende villakvarter med 1-etages bygninger, men også på boligernes udsigt og forholdet til udearealerne. Et godt samspil med omgivelserne har givet et +, mens store og kompakte bygningskroppe med institutionspræg har talt ned. Godt dagslys og god udsigt er prioriteret for plejeboligerne. Det har talt ned, hvis de nære udearealer har forekommet små, og nabobygninger har været for tæt på. Selve lejlighederne er ikke vurderet. Kravene til plejeboliger er sådan, at der stort set kun er én mulig løsning. Derfor er det kun marginale forskelle, der adskiller de forskellige projekter på dette punkt., (Dog kan man forudse vanskeligheder i eksempelvis forslag 4 s cirkulære udlægning af boligerne.) Dét, der er vurderet, er fællesarealer, arealer imellem boligerne (gangarealer som helst ikke skal være for meget gang ), samt hvordan det er for personale, beboere og besøgende at komme til og fra. Der er også set på, om det er muligt både at samle og adskille fællesrummene, så de både kan fungere for mindre grupper, men også kan samles og overvåges med begrænsede personaleressourcer. Det er generelt et svagt punkt i de fleste projekter. Flere af forslagene har vanskeligt ved at etablere de ønskede sammenhænge i grupper á 2 x 10 boliger, uden at denne sammenhæng foregår over 2 etager. Der er i princippet foretaget samme vurderinger som for plejeboligerne med den forskel, at der også er set på om især personalefaciliteterne ser ud til at kunne fungere. Fx har det trukket kraftigt ned, hvis der ikke er dagslys i hjemmeplejens grupperum (som er personalets base, når de ikke er ude). Det skal understreges, at ingen af projekterne fungerer optimalt. 4
Arkitektonisk udtryk Det er en vurdering af, hvordan de færdige projekter vil se ud på dét sted, med dé omgivelser, og med de foreslåede proportioner, materialer etc. Projekt 1 Almen bolig Grøn / Kontur Projektet har en stram struktur med fællesrum i den samlende rambla og flere længer med værelser på begge sider af gangene. Komiteen er usikker på funktionaliteten i boligernes organisering og forholdet til fællesarealer, på fællesarealernes funktion samt på adgangen mellem etagerne. Projektet fremstår meget knapt i sit udtryk. Projekt 2 Gratiegården / nb4 Projekt 2 fremhæves som dét projekt, der vurderes at have mindst institutionspræg. Den overordnede disponering har en nærmest bymæssig karakter, hvor gange og opholdsrum fremstår som overdækkede gader og pladser. Opdelingen, hvor plejeboligerne placeres i overetagen med hjemmepleje og genoptræning i en halvt nedgravet underetage ser ud til at fungere godt. Denne klare opdeling kan imidlertid ikke gennemføres, hvis projektet skal etapedeles. Det vil indebære, at hjemmepleje/genoptræning skal samles i én bygning og plejeboligerne i to, og at begge vil blive i to etager. Derved mister det de fleste af sine kvaliteter, og det er den store svaghed. De angivne karakterer er baseret på, at hele projektet realiseres samtidig. Projekt 3 KAB / CUBO - vurderes som et meget rationelt og nærmest snusfornuftigt projekt, som også har nogle åbenlyse arkitektoniske kvaliteter og en fin og enkel materialekarakter. Plejeboligerne er placeret rundt om indre gårdhaver, således at gangarealerne generelt har boliger til den ene side og gårdhave til den anden. Det vil være en kvalitet i dagligdagen for både beboere og brugere, og modvirker institutionspræg. Bagsiden er, at det giver lidt længere gangafstande. Forslaget bedømmes som robust og klart tænkt, og vil relativt let kunne imødekomme en nødvendig bearbejdning. Projekt 4 Lejerbo / 1:1 Det runde hus opnår også en relativt høj vurdering for et anderledes arkitektonisk udtryk uden for meget institutionspræg. Det buede forløb af gangene gør, at man ikke oplever dem i hele deres længde, og det er positivt. Der er dog usikkerhed overfor, om det cirkulære gangforløb er hensigtsmæssigt for plejeboliger kan være forvirrende -, ligesom opholdsrummene ikke virker overbevisende. Den meget stramme form kan være vanskelig at bearbejde. Det er også vurderingen, at den opløste facade med de mange fremspring kan vise sig at være dyr, og dermed er den i risiko for at blive sparet væk. En glat facade vil ikke være tilnærmelsesvist så spændende arkitektonisk. 2.salens boliger har ikke balkoner, men kun franske altandøre. Projekt 5 Domea / Mangor & Nagel Projektets symmetri og knækkede korridorer virker stift og institutionelt på komiteen, ligesom der er usikkerhed overfor fællesarealerne, som også er gennemgangsrum. Samme princip er løst mere overbevisende i andre af projekterne. 5
Projekt 6 Lillerød Boligforening/ Rubow Projektets hoveddisponering med den høje centerbygning virker voldsom mod villakvarteret i ét plan. En etapedeling vurderes som vanskelig, fordi den placerer 2. etapes byggeplads midt mellem boligerne. Projekt 7 DAB / Virumgård Arkitektonisk virker forslaget noget ubearbejdet. Planløsningen er ikke overbevisende, og bygningskroppene virker arkitektonisk usammenhængende. Samtidig har projektet et meget institutionelt præg, ikke kun indefra, men også set udefra og i forhold til det omkringliggende parcelhuskvarter. Projekt 8 Gribskovgruppen / Skak Arkitektonisk virker forslaget noget ubearbejdet, og planløsningen er ikke overbevisende. Forslaget er byggeteknisk detaljeret i en grad, som man normalt ikke ser så tidligt i projektforløbet. Forslagsstillerne skulle nok have prioriteret at arbejde med den overordnede disponering og projektet som helhed. 6
Bæredygtighed Budgiver Arkitekt Bæredygtighed Placering Note forholdsmæssig 20% Sammentælling 20 1 Almen bolig Grøn Kontur 4 2,6 3-7 2 Gratiegården nb4 Samlet 5 3,2 2 3 KAB Cubo 6 3,9 1 4 Lejerbo 1:1 4 2,6 3-7 5 Domea Mangor & Nagel 6 Lillerød Boligforening Rubow 4 4 2,6 3-7 2,6 3-7 7 DAB Allerød AB Virumgård 4 2,6 3-7 8 Gribskov-gruppen Skak 0 0,0 8 31 20 Projekternes bæredygtighed er vurderet af fagdommer Tove Lading og arkitekt Cornelius Kurz, og efterfølgende diskuteret i dommerkomiteen. Der har kunnet gives op til 10 point, med 5 som middelværdi. Ingen af projekterne kan siges at være et egentligt bæredygtigt design, og ingen af projekterne har demonstreret bæredygtige hensyn direkte i relation til projektet, men mere som noget, der skal integreres efterfølgende. Det er måske også forventeligt under hensyntagen til de begrænsede ressourcer til opgavens løsning samt de meget specifikke krav til plejeboliger, der naturligt er blevet prioriteret. Derfor er projekterne vurderet ud fra de mere generelle beskrivelser vedrørende bæredygtighed og forslagsstillernes paratviden. Der er trukket op eller ned i forhold til, hvor meget der har været tale om almindeligheder, eller om beskrivelsen ligger over dette niveau. På det grundlag har to projekter fået et point ekstra, projekt 2 og 3. Projekt 2 har efterfølgende fået fratrukket et point, fordi det indebærer meget jordarbejde, hvilket ikke anses for særligt bæredygtigt. Fem projekter er vurderet til at ligge lige under middel og har fået 4 point. Et projekt har ikke forholdt sig til bæredygtighed overhovedet, og har derfor fået karakteren 0. Der er i lokalplanen stillet krav om, at byggeri skal opføres som lavenergiklasse 1. TL gør opmærksom på, at det kan være tvivlsomt, om plejeboliger kan opføres som lavenergiklasse 1 inden for rammebeløbet. Det skyldes at der er store krav vedr. installationer, ventilation og komfort, samtidig med at plejeboligernes funktion og døgnrytme begrænser muligheden for at udnytte passive ( gratis ) tiltag. Derfor skal der kompenseres med fx alternativ energi for at opnå lavenergiklasse 1, og det koster penge. Lavenergiklasse 2 burde være mulig. 7
Økonomi Budgiver Arkitekt Økonomi Placering Note forholdsmæssig 20% Sammentælling 35 20 1 Almen bolig Grøn Kontur 5 2,9 1-6 2 Gratiegården nb4 3 1,7 7 3 KAB Cubo 5 2,9 1-6 4 Lejerbo 1:1 5 2,9 1-6 5 Domea Mangor & Nagel 6 Lillerød Boligforening Rubow 5 5 2,9 1-6 2,9 1-6 7 DAB Allerød AB Virumgård 5 2,9 1-6 8 Gribskov-gruppen Skak 2 1,1 8 35 20,0 Projekternes økonomioplysninger er vurderet af Janne Møller-Pedersen og efterfølgende diskuteret i det samlede dommerpanel. Det har vist sig, at det generelt er svært at sammenligne projekternes økonomiske oplysninger. Det gælder særligt for de dele, der vedrører serviceareal, hjemmepleje og genoptræning (og hvor enkelte projekter mangler m2 angivelser). Alle har udfyldt tilbudsskemaet, men det er meget forskelligt hvor mange detaljer og yderligere dokumentation, der er leveret. Det vurderes, at projektøkonomien for disse dele er usikker på dette tidspunkt, da projekterne stadig har en skitsemæssig karakter, og i øvrigt skal tilpasse i den efterfølgende fase. For plejeboligerne er de økonomiske oplysninger mere sammenlignelige. Her ligger m2 antallet nogenlunde fast, og det er bygherrens ansvar at byggeriet overholder rammebeløbet. Den samlede anskaffelsessum for plejeboligdelen ligger mellem 84,6 mio. kr. (Lejerbos runde hus) og 109,8 mio. kr. (DAB s projekt). Lejerbo har den laveste m2 pris og færrest m2 DAB har den højeste m2 pris og er ca. 300 m2 større. Anskaffelsessummen pr. m2 plejebolig ligger mellem 22.288 kr.-26.350 kr., dvs. relativt tæt (projekt 8 ligger dog væsentlig under) Økonomien i projekterne er generelt vurderet som følger: Der er generelt tildelt 5 point til projekter, der overholder rammebeløbet for plejeboliger. 6 af de 8 projekter har fået denne karakter. Projekt 2 har angivet et beløb, der ligger lidt over rammebeløbet. Det er muligt, at projektet kan tilpasses, så det kan realiseres inden for rammen. Dommerkomiteen fandt det dog betænkeligt, at projektorganisationen ikke har overvejet dette inden fremsendelse af forslaget, idet rammebeløbet er et absolut krav. Derfor har projektet fået karakteren 3. Projekt 8 har et budget, der ligger væsentligt under økonomien i de øvrige projekter. Det er ikke umiddelbart gennemskueligt, hvad årsagen er, men man kan have en mistanke om enten en fejlberegning eller at kvaliteten er lav. Derfor bedømmes økonomien som usikker, og takseres til karakteren 2. 8
Bygherrens referencer og honorar Placering Note Budgiver Arkitekt Bygherrens referencer/honorar forholdsmæssig 20% Sammentælling 45 20 1 Almen bolig Grøn Kontur 3 1,3 7-8 2 Gratiegården nb4 5 2,2 6 3 KAB Cubo 7 3,1 1-4 4 Lejerbo 1:1 7 3,1 1-4 5 Domea Mangor & Nagel 6 Lillerød Boligforening Rubow 7 6 3,1 1-4 2,7 5 7 DAB Allerød AB Virumgård 7 3,1 1-4 8 Gribskov-gruppen Skak 3 1,3 7-8 45 20 Honoraroplysningerne er gennemgået af Janne Møller-Pedersen, og efterfølgende diskuteret af den samlede dommerkomite. Generelt er de oplyste honorarer meget forskellige (med næsten en faktor 10), og det forekommer åbenlyst, at de ikke dækker over samme ydelse. Dommerkomiteen har valgt ikke at tillægge honoraroplysningerne den store betydning, idet der under alle omstændigheder vil være tale om en ydelse, som er et aftalespørgsmål, og som skal defineres nærmere i forbindelse med indgåelse af kontrakt. Bygherrernes referencer er vurderet af den samlede gruppe. I vurderingen er indgået de oplysninger, som er afgivet af projektgrupperne, sammenholdt med generelt tilgængelige oplysninger samt komitemedlemmernes kendskab til organisationernes referencer og soliditet. Tre projekter, nr. 1, 2 og 8, er ikke indstillet af almene selskaber, men af organisationer, der ønsker at stifte et selskab. Her er der foretaget en vurdering af de parter, der står bag. Generelt har projekter, der er indstillet af almene selskaber, som udgangspunkt fået middelkarakteren 5, mens selskaber under stiftelse har fået karakteren 3. Til disse karakterer er der ydet et tillæg, hvis selskabet og dets referencer er vurderet som gode eller meget gode. 9