Vedr.: Tilstandsrapport på Randers HF & VUC beliggende Nålemagervej 110, 8920 Randers NV. Notat 1 Baggrund: På baggrund af mødet d. 27.10.2015, har vi besigtiget Randers HF & VUC beliggende på ovennævnte adresse. Bent Vinther har rettet henvendelse til os, for at få en generel vurdering af skolens stand. 2 Forudsætninger: Skolen er opført i 1969 med tilhørende pedelbolig, i 1980 blev tilbygningen udført samt terningen i 1995. Bygningerne er løbende blev vedligeholdt. I år 2010 fik skolen udført en drift og vedligeholdelsesplan, denne plan er løbende blevet fulgt. I det tidligere energioptimeringsnotat der er blevet udført, blev der blandt andet foreslået udskiftning af vinduer i festsal, disse vinduer er iht. Bent Vinther sat i ordre. Bent Vinther har informeret os om at øvrige vinduer imellem betonsøjler, vil blive skiftet i løbet af de næste 3-4 år. Der er ikke udført destruktive undersøgelser i rapporten. g:\pdoc\2014\105 randers hf og vuc\tekst\12projekt\14.105 tilstandsrapport randers hf & vuc.docx
3 Registreringer Vi har d. 27.10.2015 besigtiget ejendommen og registreret følgende forhold, som giver anledning til bemærkninger. 1. Hovedbygningen a) Elastiske fuger ved betonkanter b) Algevækst på betonkanter c) Betonskader på sokkel d) Elastiske fuger ved vinduer e) Betonskader på afdækning f) Skader på murværk/sålbænke g) Indtrængende vand i kælder 2. Atriumgården a) Skader på murværk/sålbænke b) Betonskader på søjler 3. Tilbygningen a) Skader på murværk/sålbænke b) Elastiske fuger ved betonkanter c) Betonskader på sokkel 4. Pedelboligen a) Betonskader på afdækning 5. Terningen a) Tagpappens tilstand De konstaterede forhold fremgår af nedenstående billeder: 2
1. Hovedbygningen a) Elastiske fuger ved betonkanter Ved besigtigelsen kunne vi konstatere at fugerne imellem betonkanterne på murkronen, enten havde sluppet betonkanten eller var helt manglende. 3
b) Algevækst på betonkanter Ved besigtigelsen kunne vi se algevækst på betonkanterne. 4
c) Betonskader på sokkel Der blev konstateret betonskader på soklen, rundt omkring på bygningen. 5
d) Elastiske fuger ved vinduer Der blev konstateret revner og huller i fugerne omkring de oprindelige vinduer. 6
e) Betonskader på afdækning På afdækningen af murbrystninger er der konstateret betonafskalling. f) Skader på murværk/sålbænke Sålbænkene på bygningen er afskallet og mørtelfugerne er ligeledes i en dårlig stand. 7
g) Indtrængende vand i kælder I den nordlige del af kælderen er der konstateret vandindtrængning igennem kældervæg/ventilationshuller. 8
2. Atriumgården a) Skader på murværk/sålbænke Der er konstateret alge og mos vækst på sålbænke i atriumgården. På facaden er der dannet misfarvning samt fugerne er beskadiget under betonsøjlerne. 9
b) Betonskader på søjler Der er registreret betonskader på søjlerne. På betonsøjlerne er der tidligere udført betonreparationer. 3. Tilbygningen a) Skader på murværk/sålbænke 10
Mørtelfuger i sålbænke er i dårlig stand. Brystningsvæg er delvist nedbrudt, betonkanterne hænger frit uden understøtning af bagmuren. 11
b) Elastiske fuger ved betonkanter Omkring betonkanter mangler der elastiske fuger. c) Betonskader på sokkel Der er registreret revnedannelser på sokkel. 12
4. Pedelboligen a) Betonskader på afdækning På afdækningen af murbrystninger er der konstateret betonafskalling. 13
5. Terningen a) Tagpappens tilstand Vi konstaterede at tagmembranen er begyndt at revne. 14
4 Analyse: 1. Hovedbygningen a) Elastiske fuger ved betonkanter Murkrone samt betonbånd rundt om bygningen består af betonelementer, imellem disse betonelementer er der udført elastiske fuger. De elastiske fuger er udført for at tætne klimaskærmen, mod vandindtrængning i facaden. Flere steder rundt på bygningen har de elastiske fuger sluppet betonkanterne eller er helt manglende. Utætte og manglende elastiske fuger giver en utæt klimaskærm, det giver regnen fri mulighed for at opfugte isoleringen i bygningsdelen og give fugtproblemer i de bagvedliggende konstruktioner og lokaler. Det vurderes at fugerne er fra bygningens opførelsestidspunkt, levetiden for udvendige elastiske fuger er ca. 10-15 år. b) Algevækst på betonkanter Betonbåndende er en del af klimaskærmen på bygningen, som står med synlig betonoverflade. På betonbåndende er der påbegyndt alge- og mosvækst, dette har ikke nogen skadelige virkning på betonen, men det giver et negativ visuelt udtryk af den ellers flotte bygning. Toppen af betonbåndene er udført med meget lav hældning. Jf. byg erfa erfaringsblad (31) 12 07 19, anbefales det at der udføres min. 15 % fald. c) Betonskader på sokkel Betonsoklen er udført med en færdigpudset overflade, soklen er udført med et lav fald væk fra bygningen, derfor har vand sværere ved at blive ledt væk fra overfladen. Det vand som ikke bliver ledt væk, har derfor mulighed for at løbe ned i små revner og sprækker for derefter, at give frostsprængninger og skader på soklen. Jf. byg erfa erfaringsblad (31) 12 07 19, anbefales det at der udføres min. 15 % fald. d) Elastiske fuger ved vinduer De elastiske fuger omkring vinduer er revnede og enkelte steder er der hul igennem. Den elastiske fuge fungere som en tætning af klimaskærmen, igennem revner og huller har vandet mulighed for, at løbe ind i de bagvedliggende konstruktioner og give fugt problemer. Det vurderes at fugerne er fra bygningens opførelsestidspunkt, levetiden for udvendige elastiske fuger er ca. 10-15 år. e) Betonskader på afdækning Murede brystningsvægge omkring cykelkælderen er udført med en armeret betonafdækning. Denne afdækning sikre, at vand ikke har mulighed for at løbe ned i væggen og give fugtproblemer efterfølgende og frostsprængninger. Ligeledes har betonafdækningen en æstetisk funktion. Betonafdækningen er fornylig blevet renoveret, med nye elastiske fuger. Betonen mister sin rustbeskyttelse igennem tiden, dette betyder at armeringsjernet får mulighed for at udvide sig. Derfor kan man se på brystningen, at betonen begynder at revne og skalle af. Ved besigtigelsen blev der konstateret en betonskade ved cykelkælderen. f) Skader på murværk/sålbænke Murværket er en del af klimaskærmen på bygningen. Flere steder rundt på bygningen blev der konstateret revnedannelser, manglende fuger og beskadigede sålbænke. Disse skader kan, hvis de ikke bliver udbedret, udvikle sig til større skader på murværket. Regnvand har mulighed for at trænge ned i de manglende fuger og revner, for derefter at give frostsprængninger. Det vurderes at mørtelfugerne ikke løbende er blevet vedligeholdt efter skader på murværk samt frostsprængninger. 15
g) Indtrængende vand i kælder I kælderen mod nord er der på de vægge der vender imod atriumgården, problemer med vandindtrængning igennem naturligventilations huller i facaden samt enkelte steder midt på væggen. Disse vandpåvirkninger kan give fugt problemer inde i bygningen, samt skade væggens indvendige pudsoverflade. Udvendigt er der ingen dræn eller brønde, at aflede regnvandet fra terrænet. 2. Atriumgården a) Skader på murværk/sålbænke Murværket er en del af klimaskærme på bygningen. Flere steder rundt på bygningen blev der konstateret revnedannelser, manglende fuger og beskadigede sålbænke. Disse skader kan, hvis de ikke bliver udbedret, udvikle sig til større skader på murværket. Regnvand har mulighed for at trænge ned i de manglende fuger og revner, for derefter at give frostsprængninger. Under besigtigelsen, blev der også registreret misfarvninger på murværket under betonsøjlerne. b) Betonskader på søjler Betonsøjlerne mellem vinduerne er fra bygningens opførelsestidspunkt. Betonen mister sin rustbeskyttelse igennem tiden, dette betyder at armeringsjernet får mulighed for at udvide sig. Derfor kan man flere steder på bygningen se, at betonen begynder at revne og skalle af. 3. Tilbygningen a) Skader på murværk/sålbænke Murværket er en del af klimaskærme på bygningen. Flere steder rundt på bygningen blev der konstateret beskadigede sålbænke og en delvist nedbrudt brystningsvæg. Disse skader kan, hvis de ikke bliver udbedret, udvikle sig til større skader på murværket. Brystningsvæggen er placeret i en skolegård, hvor børn har brugt væggen til at spille bold op af. b) Elastiske fuger ved betonkanter Den murede brystningsvæg ved tilbygningen er udført med en betonafdækning. Denne afdækning sikre, at vand ikke har mulighed for at løbe ned i væggen og give fugtproblemer. Ligeledes har betonafdækningen en æstetisk funktion. Betonafdækningen er udført med elastiske fuger mellem hver betonafdækning samt en vandretret fuge mellem murværk og betonafdækningen. Disse elastiske fuger er manglende og væggen er derfor meget modtagelig for regnvand og frost. c) Betonskader på sokkel Betonsoklen er udført med en færdigpudset overflade. Der er underbesigtigelsen konstateret en revne samt en skade på soklen. Revnen vurderes at være en svindrevne, der kun er kosmetisk, ligeledes er skaden på soklen kun kosmetisk. 4. Pedelboligen a) Betonskader på afdækning Murede brystningsvægge omkring pedelboligen er udført med en betonafdækning uden armering. Denne afdækning sikre, at vand ikke har mulighed for at løbe ned i væggen og give fugtproblemer. Ligeledes har betonafdækningen en æstetisk funktion. Betonafdæk- 16
ningen er fornylig blevet renoveret, med nye elastiske fuger. Ved besigtigelsen blev der konstateret betonskader flere steder på betonafdækningen ved pedelboligen. 5. Terningen a) Tagpappens tilstand På terningen er taget udført som et varmt tag med min. 200mm isolering, regn skærmen er udført med tagpap. Ved besigtigelsen kunne vi konstatere at tagpappens tilstand er ved at være dårlig, da man kan se at membranen er begyndt at danne revner. Levetiden for tagpap er ca. 35 år. 17
5 Konklusion: På bagrund af analysen vurderes følgende: 1. Hovedbygningen a) Elastiske fuger ved betonkanter De eksisterende fuger har sluppet betonkanten eller er helt manglende, på grund af at fugerne ikke løbende er blevet udskiftet, da deres levetid er overskredet for længst. b) Algevækst på betonkanter Algevæksten på betonbåndende opstår på grund af for lavt fald på betonkanterne. c) Betonskader på sokkel Skader og algevækst på soklen opstår på grund af for lavt fald på sokkelpudsen. d) Elastiske fuger ved vinduer De eksisterende fuger har dannet revner og huller, på grund af at fugernes levetid er overskredet. e) Betonskader på afdækning Betonen er begyndt at miste sin evne til, at beskytte armeringen mod rust i betonafdækningen. f) Skader på murværk/sålbænke Vi har vurderet skader på murværk og sålbænke samlet, da grunden til skaderne er manglende vedligehold af murværk. g) Indtrængende vand i kælder Grunden til vandindtrængning i kælderen mod nord, er på grund af manglende vandafledning af atriumgården. 2. Atriumgården a) Skader på murværk/sålbænke Manglende vedligehold af murværk og sålbænke er skyld i, at der er algevækst og misfarvninger på sålbænke og vægoverflader. b) Betonskader på søjler Betonsøjlerne har mistet sin styrke til at beskytte armeringsjernet i søjlerne og er derfor begyndt at afskalle flere steder. 3. Tilbygningen a) Skader på murværk/sålbænke Manglende vedligehold af murværk og sålbænke er skyld i, at der er algevækst og misfarvninger på sålbænke. Brystningsvæggen er delvist nedbrudt, dette skyldes manglende vedligehold samt ravage af børn i skolegården. b) Elastiske fuger ved betonkanter 18
De eksisterende fuger er helt manglende, på grund af at fugerne ikke løbende er blevet udskiftet, da deres levetid er overskredet for længst eller er blevet ravageret af børn i skolegåden. c) Betonskader på sokkel De konstaterede revner og skader på sokkel kun er kosmetiske og ikke vil udvikle sig, da de er beskyttet mod regnvand på grund af overdækningen. 4. Pedelboligen a) Betonskader på afdækning Betonen ikke er blevet udført med den korrekte styrke og derfor er overfladen på afdækningen begyndt at blive porøs og smuldrer. 5. Terningen a) Tagpappens tilstand Levetiden for tagpap er normalt ca. 30 år, denne tagpap er ca. 20 år gammel og lever derfor ikke op til forventningerne omkring tagpappens levetid, dette kan skyldes at kvaliteten af tagpappen ikke har været i orden. 19
6 Anbefalinger/ forslag til udbedring 1. Hovedbygningen a) Elastiske fuger ved betonkanter Vi anbefaler, at de eksisterende elastiske fuger udskiftes med nye elastiske fuger og at de løbende bliver efterset og vedligeholdt. Denne opgave vil vi anbefale, at fører ind i drift og vedligeholdelsesplanen. Ved udskiftning af de eksisterende fuger vil vi ligeledes anbefale, at få udført en miljøscreening for at teste om der er PCB i den eksisterende fugemasse, da man fra 1950-1976 anvendte PCB til at blødgører fugemassen. b) Algevækst på betonkanter Vi anbefaler, at der ved næste vindues udskiftning overvejes om man skal vælge at monterer zink sålbænke under vinduerne, på denne måde vil man skåne betonoverflade og mindske risikoen for algevækst på facaden. Ligeledes vil vi anbefale at give overfladen noget mod algevækst. c) Betonskader på sokkel Vi anbefaler, at der ved næste vindues udskiftning overvejes om man skal vælge at monterer zink sålbænke under vinduerne, på denne måde vil man skåne betonoverflade og mindske risikoen for algevækst på facaden. Ligeledes vil vi anbefale at give overfladen noget mod algevækst. d) Elastiske fuger ved vinduer Vi anbefaler, at fremskynde udskiftning af vinduer, da de eksisterende fuger er i en dårlig kvalitet, med revner og huller. Derefter anbefaler vi, at de løbende bliver efterset og vedligeholdt. Denne opgave vil vi anbefale, at fører ind i drift og vedligeholdelsesplanen. Ved udskiftning af de eksisterende fuger vil vi ligeledes anbefale, at få udført en miljøscreening for at teste om der er PCB i den eksisterende fugemasse, da man fra 1950-1976 anvendte PCB til at blødgører fugemassen. e) Betonskader på afdækning Vi anbefaler, at få udført en betonrenovering på betonafdækningerne hurtigst muligt, således at det ikke udvikler sig. Efterfølgende anbefaler vi løbende, at betonrenovere disse betonafdækninger. f) Skader på murværk/sålbænke Vi anbefaler, at få udbedret skaderne på murværket, således at de ikke udvikler sig. Efterfølgende anbefaler vi, løbende at undersøge murværkets tilstand, evt. justere intervallet i jeres drift og vedligeholdelsesplan. g) Indtrængende vand i kælder Vi anbefaler, at etablere brønde for afvanding af overfladevandet, således der ikke kan ophobe sig vand i den nordlige del af atriumgården. 20
3. Atriumgården a) Skader på murværk/sålbænke Vi anbefaler, at få udbedret skaderne på murværket, således at de ikke udvikler sig. Efterfølgende anbefaler vi, løbende at undersøge murværkets tilstand, evt. justere intervallet i drift og vedligeholdelsesplanen. Til misfarvningen på murværket anbefaler vi, at få udført facaderens på murværket, sådan at de sorte plamager kan komme væk. b) Betonskader på søjler Vi anbefaler, at få udført en betonrenovering på betonsøjlerne hurtigst muligt, således at det ikke udvikler sig. Efterfølgende anbefaler vi løbende, at betonrenovere disse betonsøjler. 4. Tilbygningen a) Skader på murværk/sålbænke Vi anbefaler, at få udbedret skaderne på murværket, således at de ikke udvikler sig. Efterfølgende anbefaler vi, løbende at undersøge murværkets tilstand, evt. justere intervallet i jeres drift og vedligeholdelsesplan. b) Elastiske fuger ved betonkanter Vi anbefaler, at de manglende elastiske fuger genetableres med nye elastiske fuger og at de løbende bliver efterset og vedligeholdt. Denne opgave vil vi anbefale, at fører ind i jeres drift og vedligeholdelsesplan. c) Betonskader på sokkel Vi anbefaler, at udbedre de enkelte sokkel skader, når i har kontakt med en murer, til udbedring af de andre skader. 5. Pedelboligen a) Betonskader på afdækning Vi anbefaler, at få udskiftet betonafdækningerne, således at der ikke løber vand ned i murværket og skader dette. Afdækningen er i så dårlig stand, at det ikke kan betale sig at udføre betonrenovering på. 6. Terningen b) Tagpappens tilstand Vi anbefaler, at ligge et nyt lag tagpap ud på terningens tag inden at revnerne bliver til utætheder i membranen. Vi har undersøgt, om det er rentabelt at efterisolere i samme omgang og vi kan konstatere, at det er ikke rentabelt at efterisolere bygningens tag. 21
7 Budget på udbedringer 1. Udskiftning af elastiske fuger ved betonkanter. Udskæring af eksisterende fuger samt rengøring Fugning inkl. bagstop Lift I alt ekskl. moms 25.000 kr. 2. Algevækst på betonkanter Afrensning af facader Zinksålbænke Lift I alt ekskl. moms 50.000 kr. 3. Betonskader på sokkel Betonreparation Zinksålbænke I alt ekskl. moms 25.000 kr. 4. Betonskader på afdækning Betonrenovering Udskiftning af betonafdækning I alt ekskl. moms 40.000 kr. 5. Skader på murværk Udfræsning af mørtelfuger Fugning med mørtel Nye sålbænke Lift I alt ekskl. moms 45.000 kr. 6. Indtrængende vand i kælder Etablering af brønd inkl. ledning Retablering og ændring af fald på belægning I alt ekskl. moms 150.000 kr. 7. Betonskader på søjler Betonrenovering Lift I alt ekskl. moms 20.000 kr. 8. Renovering af tagpappen Ny tagpapdækning I alt ekskl. moms 100.000 kr. 22
Vi står naturligvis til rådighed for gennemgang af rapporten og evt. spørgsmål i forbindelse med denne. Med venlig hilsen Jakob Keller jk@rbas.dk Klaus Tovgaard Nielsen 23