Bestyrelsens beretning for året 2013 ved formand Brian Hansen Velkommen til A/B Lindstrands generalforsamling. Bestyrelsen er taknemmelig for den interesse, I viser for foreningen og bestyrelsens arbejde. Henset til, at vi i aften har en dagsorden med hele 16 punkter, er årets beretning holdt lidt kortere end sædvanlig. Året har om noget stået i altanprojektets tegn, men også andre områder fortjener omtale først. Vedligeholdelsesplan og investeringer Tagrenoveringen i Lindenovsgade er ved at være bragt til ende med Lindenovsgade 5 som sidste etape fra forår til sommer 2014. For yderligere oplysninger om projektet henvises til beretningen for 2012. Efter dette arbejde er bestyrelsen klar til at fokusere sine kræfter på altanbyggeriet, der forventes igangsat mellem efterår 2014 og forår 2015. Vi ser foruden altanerne to større mulige projekter foran os: Udskiftning af varmecentralen og opsætning af elevatorer i Strandboulevarden 64. Begge projekter skal undersøges nærmere, før bestyrelsen er klar til stillingtagen og eventuel fremlæggelse for generalforsamlingen. Vi vil i løbet af efteråret tale med rådgivere og indsamle tilbud, således at vi kan få et overblik over omfang m.v. Resultatet af disse overvejelser forventes at kunne præsenteres på den ordinære generalforsamling i 2015. Bestyrelsen har i de sidste par år ikke præsenteret nogen opdateret vedligeholdelsesplan. Det gør vi heller ikke i år, men vi lægger dog en opdateret version på foreningens hjemmeside efter generalforsamlingen. Gården Sidste år på gårdens generalforsamling præsenterede gårdlavets bestyrelse forslag om forbedring af servicen i gården i form af daglig tilstedeværelse fra gårdservicefirmaet med deraf følgende større 1
stigning i kontingentet for gårdens ejere. Forslaget var i udgangspunktet velbegrundet, for alle med daglig gang i gården ved, at den daglige oprydning, vedligeholdelse m.v. lader meget tilbage at ønske, men vi var dog af den opfattelse, at de mulige forbedringer slet ikke stod i forhold til de øgede omkostninger. Forslaget blev forkastet, og vi indledte i stedet en dialog med gårdlavets bestyrelse om muligheden for ansættelse af en fælles gårdmand. Vi har nu godkendt en jobprofil, skrevet en jobannonce og forhandlet en samarbejdsaftale på plads. Ordningen vil være økonomisk attraktiv for gården, da man vil kunne ansætte en person til langt billigere end et firma med moms koster. Også for A/B Lindstrand vil det være en god ordning. Vi har visse budgetposter, hvor vi ved opsigelse af aftale med eksterne firmaer kan spare mange penge, som vi så kan konvertere til en løn til en gårdmand. Gårdmanden vil ikke blive en egentlig vicevært i foreningen men vil skulle varetage omgaver såsom renholdelse af udendørs arealer, pasning af fyrkælder, mindre håndværksmæssige opgaver, kontakt til håndværkere m.v. Da ordningen ikke er endeligt på plads, har vi ikke taget højde for omrokeringer i foreningens budget for 2014. Vi vil dog gerne understrege, at ordningen skal holdes omkostningsneutral for foreningen, dvs. at den ikke må medføre en forøgelse af foreningens samlede omkostninger. Årets resultat, budget 2014 og boligydelsen Økonomisk endte året stort set som forventet. Der var afvigelser på enkelte poster i forhold til budgettet, men på bundlinjen landede vi med et mindre overskud. Vi er dog stadig meget sårbare over for større stigninger i budgetposter. Vi nævnte sidste år, at vi formentlig ville foreslå en lille stigning i boligydelsen på ca. 10 kr. pr. m 2, svarende til 70-140 kr. om måneden. Vi mener dog, at vi med en reduktion af visse budgetposter i år kan udskyde denne stigning til næste år, hvilket betyder, at bestyrelsen for fjerde år i træk foreslår en uændret boligydelse. Som en positiv overraskelse kan vi nævne, at der er sket gennembrud med udlejningen af de to erhvervslejemål i Lindenovsgade, der har stået tomme i mange år. Den ene kontrakt er underskrevet af lejer og trådte i kraft pr. 15. marts. Den anden kontrakt er forhandlet på plads og mangler nu bare partnernes underskrift, hvorefter den vil træde i kraft 1. august. Udlejningen vil give foreningen en samlet indtægt på 100 tkr. Der udestår visse omkostninger, såsom til udskiftning af døre og el. Hertil kommer de omkostninger, vi allerede har afholdt de sidste par år. De samlede omkostninger sva- 2
rer til omtrent de første par års lejeindtægter. Derfor har bestyrelsen sikret, at lejekontrakterne har 2 henholdsvis 3 års uopsigelighed, således at vi som minimum for dækket vores omkostninger ind. Forsikringsforhold Forsikringspolicen er fornyet for en 1-årig periode. Efter det første år uden skader, har det været mulighed for bestyrelsen at forhandle præmien 16 % ned til 110 tkr. Vi forventer yderligere fald i præmien de kommende år, men vi skal have en god 5-årig skadeshistorik, før vi for alvor er i en god forhandlingsposition. Og her har vi så taget hul på det andet år. Strategi for lån Bestyrelsen har refinansieret foreningens 3 lån i 2013. De to F1 lån, eller projektlånene, som vi kalder dem i lånestrategidokumentet, blev omlagt til F3 og endda til en lavere rente. F2 lånet, eller hovedlånet, blev refinansieret til en marginalt højere rente. Samlet betyder det en stigning i de årlige renteomkostninger på beskedne 10 tkr. til 421.000 kr. for 2014. I 2012 opnåede vi en rentebesparelse på ca. 430 tkr. I 2013 var besparelsen på 896 tkr., og i 2014 vil besparelsen være på 886 tkr. Dette betyder, at vi når vores mål om en reserve på ca. 1,7 mio. kr. i år. For disponering af det overskydende beløb på ca. 0,5 mio. kr. stiller bestyrelsen forslag senere på dagsordenen. Næste refinansiering sker 1. oktober 2015, og uanset en eventuel rentestigning vil det kun påvirke foreningens økonomi i 4. kvartal 2015. Derfor er der grund til at forvente, at en stor del af den opnåede rentebesparelse i år på 886 tkr. vil gentage sig næste år. Med andre ord skal generalforsamlingen næste år forholde sig til disponeringen af dette beløb. Bestyrelsen er af den holdning, at fremtidige rentebesparelser skal bruges enten til finansiering af halvstore projekter, såsom en eventuel udskiftning af varmecentralen, eller til afdrag. Bestyrelsen beskriver i strategidokumentet, hvordan afdrag fra 2016 vil påvirke boligydelsen. Hvis vi stadig har en rentebesparelse til den tid, vil denne kunne udgøre afdrag og dermed erstatte en stigning i boligydelsen. 3
Vi vil gerne genopfriske meningen med reserven. Den skal til enhver tid kunne modsvare en rente på 6 % (det historiske loft på F1-renten) på alle foreningens lån i en periode på 2 år. Til sammenligning kan vi stige fra det nuværende renteniveau til tæt på 4 % på alle lån, uden at det vil kræve brug af reserven eller en stigning i boligydelsen. Strategidokumentet opdateres efter generalforsamlingen og lægges på foreningens hjemmeside. Valuarvurdering, andelskronen og salg Foreningen havde i 2013 et mindre aktivt år på salgssiden med 3 salg, der som i foregående år alle blev foretaget til gældende andelskrone eller med symbolske nedslag. Bestyrelsen oplever, at der løbende er en stor interesse for andele i foreningen. Årets valuarvurdering viser med 100 mio. kr. den højeste ejendomsværdi for foreningen nogensinde, hvilket giver en andelskrone på 51,84. I forhold til sidste år er andelskronen således steget med 3,20, svarende til ca. 120 tkr. for Strandboulevarden 64 (165m 2 ) og ca. 60 tkr. for Lindenovsgade (86 m 2 ). Det samlede fald siden andelskronens top på 53,69 i 2008 er dermed reduceret til 1,85, svarende til ca. 70 tkr. og ca. 35 tkr. for ovenstående kvadratmetre. Skal vi ikke konkludere, at vi har lagt finanskrisen bag os? Igen i år kan alle andelshavere se værdien af deres andel til sidst i årsrapporten. Altaner og husorden Vi nærmer os kulminationen på 2½ års arbejde med altanprojektet og præsenterer senere på dagsordenen konkrete forslag til afstemning. Vi skal selvfølgelig behandle punkterne særskilt, men vi ser dem som en samlet pakke for altanprojektet. Nye altaner, nye ordensregler og ændrede vedtægter. Det har ikke været nogen nem opgave for bestyrelsen. Fra starten var interessen delt i to lejre, men efterhånden som projektet fik fodfæste, tog interessen til. Vi ser nu en tilslutning på over 80 %, hvilket langt overstiger vores forventninger. Men i glæden over projektets succes må vi også huske at tænke på, at projektet efterlader visse andelshavere med en anden følelse. Vi har med ordensreglerne for altanerne forsøgt at balancere altanbrugernes muligheder for at få maksimal udnyttelse af 4
deres altan med behovet for at mindske generne for de andelshavere, der ikke ønsker altan. Hensynet til alle indebærer, at hver enkelt viser hensyn. Sådan må det være i en forening. Sådan har det i hvert fald altid været hos os. Vi ønsker med ordensreglerne at skabe nogle ydre rammer for vores sameksistens. Inden for disse rammer skal der være plads til at leve, bestyrelsen agter ikke at udføre et rigidt ordensregime. Vi ser reglerne som en grundlov - vi ved alle sammen, at der er nogle regler, og disse regler gør, at vi opfører os på en bestemt måde. På nær reglerne for altanerne, indeholder husordenen ikke væsentlige nye regler, der er mest tale om opstramninger og mindre tilføjelser. På et punkt ønsker vi dog en væsentlig ændring, og det er i forhold til vedtægterne, hvor vi stiller forslag om en sammenkobling mellem gentagne overtrædelser af husordenen og bestyrelsens mandat til at skride til eksklusion. Altanprojektet har også fået bestyrelsen til at kigge indad. Hvornår er et projekt sådan, at bestyrelsen skal arbejde for det? Hvor langt skal fællesskabet arbejde for projekter, der ikke er til gavn for alle? Vi mener, at alle projekter har bedst gavn af bestyrelsens involvering. Og vi vil gerne appellere til, at vi fastholder vores gode tradition for fællesskabstanken. Alle projekter, store som små, er til gavn for foreningen som helhed. Det skaber et bedre og mere differentieret boligudbud. Og det øger ejendommens værdi. Derfor har vi også med stor tilfredshed noteret den store opbakning til altanprojektet for alle de andelshavere, der ikke deltager i projektet. Og vi håber på stor opbakning til altanterrassen, der ønskes af en enkelt andelshaver. Afslutning Også i år går en stor tak for hjælpen til foreningens honorerede medarbejdere, administrator og revisor. Jeg er taknemmelig for det gode samarbejde. Også en stor tak til min bestyrelse. Og en særlig tak til Christian Danvill, der træder ud af bestyrelsen efter godt 13 år. Jeg får lejlighed til at sige mere senere på dagsordenen. Dette var bestyrelsens beretning for 2013 vi håber, at generalforsamlingen vil godkende denne. 5