S c e n a r i e r f o r e j e n d o msmarkedets og byggeriets udvikling f r e m m o d 2 0 1 5 n y e t e k n o l o g i e r & p ro d u k t i v i t e t S c e n a r i e 5 I n n ovat i o n S c e n a r i e 4 g r ø n t k a p l ø b S c e n a r i e 2 t u r b u l e n s S c e n a r i e 1 m å d e h o l d S c e n a r i e 3 n y v æ k s t ko n j u n k t u r e r h ø j v æ k s t
I n d h o l d s f o rt e g n e l s e 1. Indledning... 3 2. Resumé... 5 Konklusioner de rimeligt sikre... 9 3. Ejendomsmarkedet og byggeriet - status foråret 2010... 12 Finanskrise og recession... 12 Strukturelle udfordringer for byggeriet... 19 4. Megatrends: Fremtiden behov, trusler, muligheder... 24 Velstandsstigning - mere plads, flere ejerboliger... 25 Immaterialisering - appel til hjerte, følelser og sanser... 28 Befolkningsudvikling fortsat marked for flere boliger... 30 Urbanisering fortsat mange drivkræfter... 34 Polarisering øget mangfoldighed og flere nicher... 37 Individualisering men også øget fokus på modtendenser... 38 Sundhed byggerier skal fremme fysisk og mental sundhed... 40 Kommercialisering mere outsourcing i effektivitetens navn... 41 Klima, miljø og ressourcer fem stærke drivkræfter... 43 Globalisering nu også i byggeriet... 47 Øget forandringshastighed og tidspres fleksibelt byggeri... 51 Hyperkompleksitet øget behov for værktøj til håndtering... 52 Vidensamfund specialisering og netværkskommunikation... 53 Teknologisk udvikling materialer og intelligente komponenter... 56 5. Udfordringer de næste 5 år perspektivering... 59 Efterspørgslen efter byggeri frem mod 2015... 59 Boligbyggeriet frem mod 2015... 60 Erhvervsbyggeriet frem mod 2015... 61 Offentlige investeringer frem mod 2015... 62 Byggeriets processer... 63 6. Scenarier som input til den strategiske dialog hvorfor og hvordan... 65 Kogebog: Hvordan man bruger omverdensscenarierne... 66 7. Scenarier for ejendomssektoren og byggeriet frem mod 2015... 69 Scenarie 1: Mådehold... 72 Scenarie 2: Turbulens... 80 Scenarie 3: Ny vækst... 87 Scenarie 4: Grønt Kapløb... 93 Scenarie 5: Innovation... 98 8. Scenarier på tværs opsummering og perspektivering... 105 Bilag 1: Udvikling i offentlig gæld... 114 Bilag 2: Classic Case Shiller Housing Price Chart... 115 Bilag 3: Skyskraber-byggeri varsler økonomiske kriser... 116 Bilag 4: Nøgletal til illustration af scenarier... 117 [ ]
1] I n d l e d n i n g Hvordan vil ejendomssektoren og byggeriet i Danmark udvikle sig de næste 5 år? Svaret på dette spørgsmål afhænger først og fremmest af, hvordan den globale økonomiske krise udvikler sig. Men det afhænger også i høj grad af den politik, der føres i Danmark, og hvordan ejendomssektorens og byggeriets aktører agerer på krisen. Formålet med dette fremtidsstudie er at kvalificere debatten om fremtiden for byggeriet og ejendomssektoren samt at bidrage med inspiration og viden til byggeriets aktører og interessenter. I denne rapport tegnes en række scenarier for udviklingen frem mod 2015. Finanskrisen illustrerede med al tydelighed, at fremtiden ikke kan planlægges ud fra prognoser, men at der må arbejdes med forskellige scenarier, når man forbereder sig på fremtiden og lægger sin strategi. Scenarier er alternative bud på fremtiden. Til sammen angiver de en vifte af mulige og sandsynlige fremtider. Formålet er at skabe grundlag for et bedre beredskab og give inspiration til nytænkning. Danmarks Nationalbank har erkendt, at prognoser ikke rækker og benytter nu scenarier som grundlag for stresstest af danske banker. Scenarier bruges også som støtte i den strategiske udvikling i en række virksomheder. Det gælder nogle af verdens store som fx Statoil, Novo Nordisk IKEA og Velux men også mindre selskaber. Scenarierne i denne rapport er alternative fremtidsbilleder, der indledningsvis beskriver mulige og sandsynlige samfundsøkonomiske og strukturelle udviklinger globalt og nationalt på 5 års sigt. I hvert af scenarierne ses derudover på mulige konsekvenser for ejendomssektoren, byggeriet og det byggede miljø. Hvor vil der være vækst og hvor tilbagegang? Hvad sker der med hensyn til internationalisering? Hvordan vil den offentlige regulering og efterspørgsel blive påvirket? Hvordan vægtes etisk forbrug og bæredygtighed i krisetider? Der indledes i kapitel 3 med en kort karakteristik af ejendomssektorens og byggeriets aktuelle situation og udfordringer i forsommeren 2010. Herefter analyseres i kapitel 4 de relativt sikre udviklingstendenser (megatrends), som driver en række strukturforandringer, der i større eller mindre omfang sker uanset konjunkturudviklingen. De såkaldte megatrends er bl.a. globalisering, aldring, individualisering, teknologisk udvikling, sundheds- og klimafokus. Dette kapitel summeres op og perspektiveres i kapitel 5: Udfordringer for byggeriet de næste 5 år. I kapitel 6 leveres en slags kogebog for at inddrage scenarierne i virksomhedens strategiudvikling. I kapitel 7 præsenteres fem forskellige scenarier for udviklingen frem mod 2015. Scenarierne er baseret på de udviklinger, der er størst usikkerhed om, og som samtidig er meget vigtige for sektoren. De tre første scenarier: Mådehold, Turbulens og Ny Vækst, tager udgangspunkt i alternative udviklinger for den globale politiske og økonomiske udvikling. De to næste, Grønt Kapløb og Innovation, beskriver nogle mere strukturelle udviklinger. I kapitel 8 foretages en opsummering og perspektivering af scenarierne. [ ]
Rapporten kan læses fra ende til anden, men de enkelte kapitler kan også læses uafhængigt af de øvrige. Man kan altså gå direkte til scenarierne, hvis man foretrækker det. Som led i arbejdet med denne rapport er der foretaget en række interviews og der har været afholdt to netværksmøder. Vi vil gerne takke følgende personer for deres bidrag i denne forbindelse. Direktør Henrik L. Bang, Bygherreforeningen Sektionsdirektør Hans Blinkilde, NCC Økonom Christian Deichmann Haagerup, Boligøkonomisk Videncenter Chefkonsulent Lars Ole Hansen, Universitets- og Bygningsstyrelsen Direktør Jesper Salskov Jensen, VELUX Danmark A/S Projektchef Kent Jönsson, Køge Kyst Adm. direktør Boris Nørgaard Kjeldsen, DADES/DATEA Adm. direktør Søren Larsen, Grontmij Carl Bro Sekretariatschef Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter Branchedirektør Niels Nielsen, Dansk Byggeri Direktør Lars Holten Petersen, Carlsberg Ejendomme Ejendomsdirektør Gyrithe Saltorp, Københavns Ejendomme Partner Mikkel A. Thomassen, Smith Innovation Underdirektør Lars Winther, ATP Ejendomme Projektleder Byggeriet, Lennie Clausen, Real Dania Fra har medvirket følgende medarbejdere: Seniorforsker Anders Bjerre Fremtidsforsker, projektleder Niels Bøttger-Rasmussen Fremtidsforsker Martin Kruse Direktør, fremtidsforsker Johan Peter Paludan Projektleder Sofie Myschetzky Fremtidsstudiet er finansieret af Realdania alene er ansvarlig for budskaber og fagligt indhold i rapporten., september 2010 [ ]
2] R e s u m é Her i forsommeren 2010 er der forsigtig optimisme og ny vækst i en række brancher, men ikke i byggeriet, hvor der fortsat er dyb krise og faldende aktivitet. I denne rapport ses der på udfordringer og perspektiver frem mod 2015. Finanskrisen illustrerer klart, at prognoser ofte er ubrugelige. I dette fremtidsstudie benytter vi os derfor bl.a. af alternative scenarier, der tilsammen illustrerer det mulige udfaldsrum for udviklingen i branchernes omverden og dermed angiver, hvad de enkelte virksomheder bør være klar til at håndtere af forretningsmæssige udfordringer i de kommende år. I rapporten præsenteres fem scenarier for udviklingen omkring og i ejendomsbranchen og byggeriet frem mod 2015. Det er 1) Mådehold 2) Turbulens 3) Ny vækst 4) Grønt Kapløb og 5) Innovation. Scenarierne er som udgangspunkt omverdensorienterede, det vil sige, at de tager udgangspunkt i udviklingen i henholdsvis verdens og Danmarks økonomi og derefter ser på konsekvenser for ejendomsbranche og byggeri. Innovationsscenariet tager dog udgangspunkt i branchernes indre potentialer. Rigtigt anvendt kan disse scenarier styrke den strategiske udvikling. Se mere om brugen af scenarier i kapitel 6. Inden scenarierne udfolder sig, beskrives sandsynlige konsekvenser af 14 såkaldte megatrends, som repræsenterer forholdsvis sikre drivkræfter for udviklingen i det kommende tiår. Disse summeres dernæst op og perspektiveres i forhold til byggeriets udfordringer de næste 5 år. S c e n a r i e 1 : M å d e h o l d Mådehold er naturligvis middle of the road scenariet. Finanskrise og recession er afblæst, men der er tømmermænd efter bobler og gældsætning. Der er derfor lavvækst på 1-2 % årligt i Europa i hele perioden frem til 2015, mens de nye vækstøkonomier i gennemsnit vokser med 6-8 % p.a. Verdensøkonomien, og ikke mindst Europa, slås med store ubalancer, der skal nedbringes i form af store betalingsbalanceunderskud og overforbrug i USA og flere EUlande, og store underskud på de offentlige balancer. Endvidere slås Danmark og det øvrige EU med relativt kostbare velfærdsordninger, aldring af befolkningerne, lav produktivitetsudvikling og stigende konkurrence fra de nye vækstøkonomier. Ejendomspriserne når bunden i foråret 2010, hvor de holder sig frem til 2015, dog med begrænsede udsving i begge retninger. En lav rente i det meste af perioden lægger ikke alene en hånd under boligmarkedet, men hjælper også bankerne og de offentlige finanser. Byggeriet af boliger og private forretningsejendomme udgør som gennemsnit for perioden kun ca. 60 % af niveauet under højkonjunkturen i 2007. Dels er der en stor pukkel af nybyggeri fra højkonjunkturårene, som først afvikles i løbet af 2012, dels er bankerne ikke interesseret i at finansiere ret meget mere nybyggeri, da de i forvejen har store engagementer i ejendomssektoren. Hertil kommer, at reguleringen af finanssektoren skærpes med øgede soliditetskrav, som ikke mindst rammer udlån til ejendomssektoren. Aktiviteten i byggesektoren flytter sig mod renovering og herunder energirenovering samt [ ]
byggeri for det offentlige. Der er et efterslæb med hensyn til vedligeholdelse af bygninger, veje og kloakker, som skal indhentes, og der igangsættes en række store trafikinvesteringer, investeringer i hospitaler mv. Både i boligpolitikken og hos ejendomsinvestorer fokuseres der mest på den eksisterende bygningsmasse. Når der bygges nyt, er det med fokus på kvalitet frem for kvantitet. Både i 2010 og 2015 hæves bundliggeren, hvad angår energirammer for nybyggeri. Mange virksomheder i bygge- og ejendomsbranchen lukker i perioden, mens de store og professionelle aktører styrker deres position. Innovation og udvikling har trange kår, da de færreste har mod på at indgå langvarige forpligtigelser og samarbejder, men i stedet forsøger at presse hinanden mest muligt. S c e n a r i e 2 : T u r b u l e n s Perioden frem til 2015 er præget af nye bølger af finanskriser. Traditionelle konjunkturindgreb virker ikke, men skaber blot grundlag for nye kriser. Det sker i form af offentlig gæld og overophedning i de nye vækstøkonomier, herunder ejendoms- og aktiebobler i bl.a. Kina og Indien med efterfølgende krak. Der er heller ikke flere skud i bøssen i form af mulighed for rentesænkning eller finanspolitiske stimuli. Samtidig er der stærkt øget geopolitisk uro, særligt i Mellemøsten, hvor USA og koalitionen må opgive at skabe demokrati. Olieprisen stiger voldsomt, da uroen breder sig til den arabiske halvø. Globalisering kommer i miskredit i Vesten og skaber grobund for protektionisme. USA koncentrerer sig om hjemlige problemer og overlader udfordringerne til naboerne i Europa. Der er igen negativ økonomisk vækst i 2011 og 2012, og arbejdsløsheden stiger til nye højder. Mens den faldende beskæftigelse i Nordeuropa kan håndteres, vokser især ungdomsarbejdsløsheden i en række sydeuropæiske lande til utålelige højder med voldsom social uro og store spændinger i EU-samarbejdet til følge. I Danmark spøger afgrunden igen. Danmark mærkes hårdt af tilbageslaget for globaliseringen, som rammer en række store koncerner. Samtidig er Nordsø-olien hastigt på retur. Boligpriserne falder yderligere med 15 % fra niveauet primo 2010, det vil sige med i alt 35 % 1 i løbende priser fra topniveauet i 2007. Byggeriet af boliger og forretningsejendomme falder til 40 % af niveauet i 2007 som gennemsnit for årene 2010-2014. Først i 2013 er nedturen tilendebragt, og de lave priser på boliger og grunde er med til at sætte gang i byggeriet igen i 2014. Staten vælger igen at benytte bolig- og byggesektoren til at fremme beskæftigelsen. Der indføres omfattende krav til energirenovering og støtte til at rive ned og bygge nyt. Men tiltag må helst ikke koste noget. Den almene boligsektor får mulighed for at opkøbe nødlidende projektlejligheder og tomme parcelhuse med henblik på renovering og udlejning til boligløse. Det offentlige indgår i stor stil Offentligt Private Partnerskaber (OPP), primært med ATP og andre pensionskasser, om at udvikle, overtage og renovere offentlig ejendom og infrastruktur, bl.a. for at begrænse statsgælden. Også for at begrænse statsgælden sker der både i Danmark og internationalt en markant stigning af skatterne på de fossile brændstoffer. Sammen med de høje oliepriser betyder det, at det er rentabelt at bygge passivhuse og plusenergihuse. S c e n a r i e 3 : N y v æ k s t Opsvinget indtræffer næsten lige så hurtigt og voldsomt som nedturen, når først tilliden genskabes. De resolutte globale indgreb, først overfor finanskrisen og siden overfor krisen i Hvor ikke andet er nævnt, er boligpriserne i denne rapport anført i løbende priser. Et fald i løbende priser på 35 % over 7 år svarer til et realt fald på 41 % ved en inflation på i gennemsnit 1,5 % p.a. [ ]
Euro-landene viser, at der både er evne og vilje til at samarbejde globalt om problemerne. I den reale sektor har økonomien trods krisen aldrig været sundere. Der er opbygget en enorm global produktions- og netværkskapacitet, som stort set er intakt trods krisen, og virksomhederne har benyttet den, set i bakspejlet, nødvendige krise til at effektivisere yderligere. Den globale vækst stiger til 5 % i 2011 og 2012. Den høje økonomiske aktivitet fører imidlertid til markant højere priser på olie og andre mineraler og til betydelig inflation i de nye vækstøkonomier. Det giver også øget inflation i de udviklede økonomier. Da opsparingen også falder på grund af aldring og øget forbrug i de nye vækstøkonomier, stiger renten markant globalt i 2011 og 2012. I takt med, at det globale opsving tager fart, stiger efterspørgslen efter danske højværdiprodukter indenfor clean-tech, sundhed, miljø, transport og livsstilsprodukter markant, og Danmark har igen arbejdskraftmangel i 2013. Optimismen får indledningsvist ejendomspriserne til at stige stærkt, men da renten øges til 7-8 % i 2012, ses et nyt dyk i ejendomspriserne. En del, som købte for dyrt før og under krisen, baseret på de billige rentetilpasningslån, må nu sælge med store tab. Byggeriet får derfor ikke meget glæde af det kraftige opsving. Det er også dyrt at bygge nyt og energirenovere på grund af den høje rente. Da det samtidig går godt i de fleste andre sektorer, er der ikke noget incitament til at støtte byggeriet. Der er brug for arbejdskraften i andre sektorer. På grund af velstandsstigning og strukturforandringer er der dog alligevel en del, som efterspørger nyt, spændende og oplevelsesrigt nybyggeri, selvom der står ledige kontorer og boliger andre steder. Så byggeriet af boliger og private forretningsejendomme går ikke helt i stå, og byggeriet udgør som gennemsnit for årene 2010-2014 ca. 50 % af niveauet i 2007. S c e n a r i e 4 : G r ø n t K a p l ø b Verden oplever tiltagende klimaproblemer frem mod 2015 i form af oversvømmelser, tørke og afsmeltning af isen i arktiske egne. Samtidig vinder Grænser for vækst 2 holdninger igen frem, promoveret af stærkt stigende priser på olie og andre mineraler samt landbrugsprodukter, så snart den økonomiske vækst stiger. Selvom det hverken lykkes i København eller Mexico at etablere bindende aftaler om CO 2 -reduktion, kommer der alligevel fuld fart på klimaindsatsen. Der er hele fem drivkræfter: Klima, forsyningssikkerhed, energipriser, ønsket om nye finansieringskilder for det offentlige og ønsket om at skabe nye motorer for vækst. I mangel af bindende klimaaftaler fremmes udviklingen i stedet af et grønt kapløb mellem virksomheder og nationer og ikke mindst mellem USA og Kina, hvor energiomkostninger begge steder vejer tungt som følge af lav energieffektivitet. Den grønne indsats har efterhånden fået momentum i alle dele af erhvervs- og samfundslivet, og teknologien udvikles hastigt på grund af store investeringer heri. Danmark har hidtil ligget på forkant af den grønne bølge, men bliver frem mod 2015 overhalet på flere områder. Men Danmark har mange både små og store virksomheder indenfor clean-tech og nyder ikke desto mindre godt af den stærkt stigende efterspørgsel. Målet er, at Danmark skal være det mest klima- og energirigtige land i verden og i 2015 har Danmark verdens højeste CO 2 -afgifter. Det er i den forbindelse en udfordring, at der i Danmark kun bygges (energirigtige) nye boliger svarende til ca. 1/2-1 % af bygningsbestanden p.a., mens der i de nye vækstøkonomier bygges langt (Originaltitel: Limits to growth) med undertitlen: En rapport til Romklubbens projekt vedrørende menneskehedens truede situation, skrevet af Donella H. Meadows, Dennis L. Meadows, Jørgen Randers, og William W. Behrens III fra MIT og udgivet i 1972 var en alarmerende beskrivelse af den eksponentielle udvikling af verdens forbrug af råvarer. http://da.wikipedia.org/wiki/grænser_for_vækst [ ]
mere nyt, hvorfor bygningsmassen dér fornyes meget hurtigere. Klima- og energispørgsmålet får stadig større betydning for ejendomsmarkedet. Ejendomme i udsatte områder med dårlig energistatus eller stor afstand til vækstcentre falder markant i pris. Tæt/højt byggeri vinder frem. I 2015 bygges der stort set kun plusenergihuse, selvom passivhuse og lavenergi 1 huse er tilladt. Klima- og energihensyn driver udviklingen i byggebranchen, og der opstår nye alliancer på tværs af fag og brancher. Det grønne kapløb har øget internationaliseringen af branchen på grund af behovet for accelererede teknologioverførsler. S c e n a r i e 5 : I n n ovat i o n Krisen er ikke alene en konjunkturkrise, men en systemkrise med strukturelle problemer som aldring, ikke bæredygtige velfærdsmodeller og manglende konkurrenceevne overfor fremstormende nye vækstøkonomier. Derfor er der stærkt øget fokus på produktivitet og innovation frem mod 2015. Byggeriets krise er også i høj grad en strukturel krise. Hverken byggeriet, bygningsdriften eller ejendomsbranchen er rationel. Det skyldes kortsigtet tænkning og manglende samtænkning af de enkelte led i værdikæden. Det har resulteret i forældede produkter, produktionsmetoder og organisationsformer. Det er ikke nogen ny konstatering, men det har hidtil været svært at gøre noget ved det - lige indtil der var nogle, der tog livscyklusansvaret alvorligt. Udviklingen starter med krav om vurdering af byggeriets langsigtede energibalancer og med de såkaldte Energy Service Companies (ESCO s), som tilbyder at optimere bygningers tilstand og drift mod en fast årlig afgift. Herfra udvikler det sig i retning af såkaldte systemintegratorer, som leverer komplette bygningskoncepter under eget brand. Udviklingen hjælpes på vej af den oprydning og de mange opkøb og fusioner, som finder sted i kølvandet på krisen. Der er kommet flere store globale spillere, og samtidig er kunderne i øget omfang det offentlige og store pensionskasser, som tænker langsigtet, når der skal foretages infrastrukturinvesteringer eller bygges skoler og hospitaler. Livscyklusdrift (LCD) er en model, hvor der er livscyklusansvar for bygninger, forstået som ansvar for planlægning, opførelse, drift, nedtagning og genanvendelse. Udviklingen af LCD modeller kommer primært fra USA, England og ikke mindst Norge, som har langfristet kapital, men når også en vis udbredelse i Kina, hvor der er både kulturel basis for og politisk vilje til at tænke langsigtet. Da modellen har større langsigtet rentabilitet udbredes den efterhånden også i Danmark, omend kun i begrænset skala frem til 2015. Det offentlige ønsker i stigende grad at benytte langsigtede såkaldte funktionskontrakter og andre former for offentligt-private samarbejder (OPS). LCD modellen kommer ikke mindst til sin ret i takt med, at det er muligt at indbygge intelligens fx i form af sensorer, hvor mange bygninger med samme byggesystem er koblet op til et fælles datasystem. LCD modellen udstrækkes nogle steder i udlandet til hele kvarterer og byer, hvor man optimerer ikke alene det fysiske miljø men også det sociale miljø, som også har stor betydning for værdien af en ejendomsinvestering. I alle scenarierne spiller bæredygtighed en stor rolle. Det samme gælder fokus på produktivitet og koncentration i form af sammenlægninger og fusioner i branchen. I kapitel 8 sammenlignes og diskuteres scenarierne på tværs. [ ]
O m a r b e j d e t m e d s c e n a r i e r Hvilket af de økonomiske scenarier, det vil sige scenarie 1, 2 eller 3, som rammer virkeligheden bedst, afgøres ikke af byggeriet, men af omverdenen. Til gengæld har byggeriet og ejendomssektoren større muligheder for at påvirke fremtiden i scenarierne 4 og 5 gennem satsning på klimatiltag og innovation. N å r v i r k s o m h e d e r og organisationer arbejder med scenarier i deres strategiarbejde, er det vigtigt at tage alle scenarier i udfaldsrummet alvorligt, også selvom man måske tror mere på et af dem, og vil være tilbøjelig til helt at afvise andre som usandsynlige. Det gør man ved at tage scenarierne efter tur, og leve sig ind i hvert af disses indre logik og dynamik. Man ser først på mulige konsekvenser for virksomheden og dernæst på mulige strategiske tiltag, som i hvert enkelt scenarie kan styrke virksomheden. Når man til sidst har lagt sin strategi, kan man igen holde den op imod hvert af scenarierne for at se, om strategien er tilstrækkelig robust til at klare sig i hvert af disse scenarier. Herigennem får man en mere solid strategiplan. Se kapitel 6 for en gennemgang af scenarieteknikkens anvendelse i virksomhedens udvikling. Ko n k l u s i o n e r d e r i m e l i g t s i k r e Scenarier åbner op for en vifte af trusler og muligheder, som fremtiden byder på. Megatrends er de rimeligt sikre bud på fremtiden, som derfor indgår i alle scenarier. De er langtidsholdbare og delvist resistente overfor større begivenheder og konjunkturforløb. En egentlig depression eller wildcards i form af større krige eller omfattende social uro, vil dog også påvirke megatrends. På basis af megatrend-kapitlet kan der drages følgende konklusioner: Det mest sandsynlige er, at Danmark om 5 år er 5-10 % rigere end i dag, og at der dermed er et reelt marked for en tilsvarende højere boligstandard. Øget velstand fører typisk til ønsker om mere plads, og giver flere mulighed for at få opfyldt det meget udbredte, latente ønske om at eje sin bolig. Dette ønske er usvækket på trods af krisen. På erhvervsmarkedet er der bygget mange nye kontorer og hoteller under boomet. Kombinationen af faldende arbejdsstyrke og øget produktivitet betyder, at der ud fra en kvantitativ betragtning ikke er brug for nybyggeri. Men selvom der er overkapacitet indenfor boliger, kontorer og hoteller mv., er der dog alligevel et marked for nybyggeri, da der er kunder til byggeri, som ikke findes på markedet. Det betyder, at der er overkapacitet målt i kvadratmetre, men en del af det eksisterende byggeri har ikke nødvendigvis de egenskaber, der efterspørges. Derfor vil der være en vis efterspørgsel efter nybyggeri, der opfylder andre krav til oplevelse, bæredygtighed, funktionalitet, beliggenhed etc. Og vi vil derfor fremover i øget omfang se det paradoks, at der er mange ledige kvadratmetre, mens andre bygger nyt. De ledige arealer kan være ældre byggeri, der oprindelig havde en god kvalitet, men er teknisk-økonomisk forældet, eller discountbyggeri opført under boomet hvor alt kunne afsættes. Krisen har ikke mindsket efterspørgselen efter etisk forbrug og social ansvarlighed, herunder CSR, snarere tværtimod, da krisen også ses som udtryk for manglende etik i en række brancher ikke mindst i finanssektoren og på ejendomsmarkedet. Færre vil efterspørge prestigebetonet og meget synlig luksus. I stort set alle tænkelige scenarier er der øget fokus på energirigtighed. Der er hele fem stær [ ]
ke drivkræfter herfor: Klimaforværring, forsyningssikkerhed, høje energipriser, ønsket om nye finansieringskilder for det offentlige og ønsket om at skabe nye motorer for vækst. Danmark har hidtil ligget på forkant af den grønne bølge, men er på stadig flere felter ved at blive overhalet af lande som Østrig, USA og Kina, og et decideret grønt kapløb er sandsynligt. I Danmark er passivhuse ved at være standard for nybyggeri i 2015. Udover energirigtighed kan der være fokus på bredere bæredygtighed som fx miljøhensyn udover CO 2 (fx NO X -udslip), fleksibilitet i anvendelsen, social ansvarlighed i produktionen osv. Men om dette bredere fokus vinder indpas, er ikke så sikkert som det stigende fokus på energirigtighed. Den demografiske udvikling giver fortsat øget boligefterspørgsel og dermed et marked for mere nybyggeri. De næste 5-10 år vokser befolkningen med ca. 15.000 personer årligt. Væksten på boligmarkedet vil primært stamme fra små husholdninger (20-30 år og 65-79 år), hvor der også er mange enlige, mens antallet af børn og af børnefamilier falder. Tendensen til urbanisering er usvækket, fordi den økonomiske vækst især sker indenfor videns- og oplevelsesøkonomi. Krisen forstærker denne udvikling. Det samme gør fokus på klima og energi. Disse udviklinger betyder øget interesse for centrale bydele frem for forstæder, og de mindst attraktive parcelhuskvarterer vil opleve stigende problemer med forældelse, aldring, relativt prisfald og stavnsbinding af ældre, som ikke kan bytte huset ud med noget mere hensigtsmæssigt. Der vil være et stærkt stigende marked for effektive renoveringskoncepter til ombygning af parcelhuse, dels til seniorboliger og dels til yngre familier ved generationsskifte. Individualisering og polarisering trækker i retning af mere nichepræget og mangfoldigt byggeri. Polariseringen i indkomst betyder øget efterspørgsel efter såvel luksusboliger som billige boliger. Skal man bygge boliger, som også har værdi i en fremtid, hvor velstanden er 25-50 % højere, giver det sandsynligvis mere fremtidssikrede boliger at bygge nyt til dagens velstillede og herigennem frigøre brugte boliger til mindre velstillede. I erhvervslivet sker der også en polarisering. Krisen gør de større endnu større, samtidig med, at der kommer flere frie agenter og små virksomheder. Det forstærker efterspørgslen af nye store hovedsæder, samt kontorhoteller med faciliteter til den lille virksomhed. Der er også stærke modtendenser til en række megatrends, herunder til individualisering. Derfor ser vi i disse år flere forbud og restriktioner og et øget fokus på fællesskaber i boligkvarteret i fremtiden. Den økonomiske krise kan også gøre deleordninger mere populære fremover. Med øget velstand efterspørges endnu mere sundhed. Fremtidens byggerier skal fremme den fysiske og mentale sundhed hjemme og på arbejdspladsen. Det betyder endnu flere kvadratmetre pr. person af hensyn til arbejdsmiljø og til sunde kantiner, fitness, bordfodbold mv. Kommercialisering i form af outsourcing og privatisering af bygningsdrift og ejerskab vil sandsynligvis stige som konsekvens af krisen. Krisen skærper kravet til effektivitet i både private og offentlige virksomheder. Regeringens mål er at øge udliciteringsgraden fra 26 % til 31 %. Men krisen har også skabt øget fokus på risikoen for markedssvigt og vigtigheden af statsmagtens regulerende rolle. Derfor er det sandsynligt, at en stigende del heraf vil finde sted i form af offentligt-private samarbejder (OPS). Krisen betyder, at en række mindre virksomheder i bygge- og ejendomsbranchen vil forsvin [10 ]
de, og at branchen i højere grad bliver præget af store velkonsoliderede investorer og byggevirksomheder. Globaliseringen rummer en række trusler og muligheder for byggeri og ejendomsbranche. Der er risiko for øget protektionisme og mindre liberalisering i kølvandet på krisen, men sandsynligvis ikke i et omfang, som vil sætte de stærke globaliseringskræfter i stå. Gældskrisen og spændingerne indenfor Eurolandene mellem Nord- og Sydeuropa kan påvirke væksten negativt og eventuelt føre til social uro og krav om statsstøtte. Langt hovedparten af fremtidens byggerier vil finde sted i de nye vækstøkonomier, hvor både befolkning, urbanisering og velstand vokser ca. 5 gange hurtigere end i de rige lande. Globalisering, industrialisering og digitalisering vil i forening kunne billiggøre byggeriet markant. De tre tendenser forstærker hinanden og kan accelerere, når der nås et tipping point. Der må forventes stigende udenlandsk konkurrence i byggesektoren, herunder fra Kina, særligt ved store entrepriser, som der vil være relativt flere af i de kommende år. Kina har også mulighed for at finansiere byggerier og dermed bidrage med projekter, som ellers ikke var iværksat på grund af den stigende offentlige gæld. Øget forandringshastighed stiller krav om fleksibilitet og mobilitet og måske også bygninger, som er planlagt til en levetid på 20-30 år frem for 100 år. Krisen øger forandringshastigheden i kraft af udefrakommende turbulens og behov for omstrukturering, men krisen medfører samtidig mindre risikovillighed og forandringsvilje. Byggeriet bliver ligesom andre brancher mere videnbaseret. Arkitektur, design, bæredygtighed og brugsværdi vil fylde mere og betyde, at der skal investeres mere i tid og penge i byggeprojekters indledede faser. Der sker en udvikling i retning af flere systemprodukter og byggesystemer med indlejret viden og videnadgang. Det stiller krav om mere videreuddannelse. Samtidig indlejres mere af den traditionelle håndværkers faglige kunnen i færdige fabriksfremstillede komponenter og i elektroniske manualer. Innovation og produktudvikling drives ikke mindst af den teknologiske udvikling, som indebærer, at der i stigende grad kan indbygges noget, der ligner intelligens i bygninger og materialer mv. Der kan arbejdes med digitale modeller i en first creation af bygningsværket, hvor ikke alene byggeriets parter, men også brugere og interessenter kan yde deres bidrag. Digitalisering i kombination med fleksible produktionssystemer betyder, at kunden i stigende grad kan konfigurere skræddersyede boliger mv. på basis af standardiserede moduler og byggesystemer. Sociale medier vil spille en stigende rolle i forbindelse med innovation bl.a. gennem inddragelse af brugere og eksperter og vil medføre mere åben innovation, som ikke er baseret på immaterielle rettigheder, men på evnen til at arbejde i netværk og bygge relationer. Ved hjælp af fremtidsforskningens værktøjer: megatrends, tendenser, scenarier, wildcards mv. er det muligt at give kvalificerede bud på mulige og sandsynlige fremtider og forhåbentlig også at levere inspiration til at skabe fremtiden. Tager man scenarieteknikken alvorligt, kan den både sikre mere robuste strategier og stimulere til nytænkning, som er med til at forme fremtiden. G o d f o r n ø j e l s e! [11 ]