Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 20. november 2015 Lokalplan 1018, Højhusbebyggelse på Randersvej 139, La Tour - Forslag g Omsorg Offentlig fremlæggelse af forslag til lokalplan nr. 1018, højhusbebyggelse på Randersvej 139 og tillæg nr. 50 til kommuneplan 2013. 1. Resume Lokalplanen omfatter et privatejet byzoneareal på ca. 6.450 m2 beliggende på Randersvej 139 i Aarhus N. Området afgrænses mod nord af en servicestation og erhvervsformål, mod øst af Randersvej, mod syd af Vandtårnet og en uddannelsesinstitution og mod vest af Gøteborg Allé. Formålet med lokalplanen er at nedrive det eksisterende Hotel La Tour og muliggøre højhusbebyggelse i 5-31 etager til boligformål med tilhørende parkeringskælder. Højhusbebyggelsen udformes med ca. 300 boliger og fællesfaciliteter i stueetagen. Boligerne opføres i varierende størrelser dog med hovedvægt på mindre boliger til studerende. Den maksimale bebyggelsesprocent for lokalplanområdet fastlægges til 360, hvilket muliggør et samlet etageareal på ca. 23.000 m². Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen og der er derfor udarbejdet Tillæg nr. 50 til Kommuneplan 2013. Derudover er projektet et højhusprojekt, hvorfor der er udarbejdet en miljøvurdering og højhuskonsekvensanalyse i forbindelse med lokalplanforslag og kommuneplantillæg. Lokalplan 1018, Højhusbebyggelse på Randersvej 139, La Tour - Forslag side 1 af 6
2. Beslutningspunkter At 1) forslag til lokalplan nr. 1018, højhusbebyggelse på Randersvej 139 og Tillæg nr. 50 til Kommuneplan 2013 godkendes til offentlig fremlæggelse. At 2) tilhørende miljøvurdering og højhuskonsekvensanalyse af lokalplan nr. 1018 godkendes til offentlig fremlæggelse. At 3) de indkomne bemærkninger til høring om ændring af kommuneplanen besvares som beskrevet i afsnit 5.2. 3. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet efter ønske fra en privat bygherre, for at give mulighed for en højhusbebyggelse i op til 31 etager. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier om, at der til stadighed skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så mulighederne for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres fleksible og gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte kvarterer. Derudover bidrager lokalplanen til målet om at opnå en fortættet by. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens indhold Lokalplanen omfatter et privatejet byzoneareal på ca. 6.450 m2 beliggende på Randersvej 139 i Aarhus N. Området afgrænses mod nord af en servicestation og erhvervsformål, mod øst af Randersvej, mod syd af Vandtårnet og en uddannelsesinstitution og mod vest af Gøteborg Allé. Formålet med lokalplanen er at nedrive det eksisterende Hotel La Tour og muliggøre højhusbebyggelse i 5-31 etager til boligformål med tilhørende parkeringskælder. Lokalplan 1018, Højhusbebyggelse på Randersvej 139, La Tour - Forslag side 2 af 6
Højhusbebyggelsen udformes med ca. 300 boliger og fællesfaciliteter i stueetagen. Boligerne opføres i varierende størrelser dog med hovedvægt på mindre boliger til studerende. Den maksimale bebyggelsesprocent for lokalplanområdet fastlægges til 360, hvilket muliggør et samlet etageareal på ca. 23.000 m². Højhuset udformes som del af et cirkelslag og som én sammenhængende bygning, hvor den laveste del på mindst 5 etager ligger langs Randersvej mod øst. Bygningshøjden øges derfra gradvist i plateauer og ender i et højhus på op til 31 etager mod Gøteborg Allé mod vest. Bebyggelsen etableres med skråstillede altaner, der sammen med byggeriets buede form giver facaderne karakter. Den høje placering af højhuset i byen, er endvidere med til at forstærke oplevelsen af terrænet i området og byggeriet vil stå som et landmark i bydelen. Foruden opholdsarealer på terræn i gårdrummet og nordvest for bebyggelsen, etableres der fælles udendørs opholdsarealer som tagterrasser på bebyggelsen tage. Begrønning på tagterrasser og beplantning på terræn er med til at give bebyggelsen en grøn og imødekommende karakter. For de udendørs opholdsarealer gælder, at de ikke må støjpåvirkes af vejtrafikstøj fra omgivelserne over de tilladte grænseværdier. Det samme gælder for boligerne. Da Randersvej er en støjbelastende vej skal der etableres støjskærme mod Randersvej og mod lokalplanområdets nordlige skel. Støjskærmen mod Randersvej etableres med gennemgange og transparente felter, så man kan orientere sig om, hvad der sker på den modsatte side af skærmen. I nærområdet er opført og planlægges opført et stort antal almene ungdomsboliger. Der er derfor intet behov for at rejse krav om almene boliger som planloven giver mulighed for. Lokalplan 1018, Højhusbebyggelse på Randersvej 139, La Tour - Forslag side 3 af 6
5.2 Kommuneplanen Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen og der er derfor udarbejdet tillæg nr. 50 til kommuneplan 2013. Derudover er projektet et højhusprojekt, hvorfor der er udarbejdet en miljøvurdering og højhuskonsekvensanalyse i forbindelse med lokalplanforslag og kommuneplantillæg. Der har været gennemført en forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen forud for lokalplanlægningen af La Tour. Der er en detaljeret gennemgang af høringens indhold i den vedlagte høringsfolder, se Bilag 3. Der er indkommet i alt 15 høringssvar omhandlende følgende emner (høringssvar er vedlagt som Bilag 4): 1. Højde 2. Udseende 3. Anvendelse 4. Trafik 5. Lys og skygge 6. indblik 7. Solrefleksion 8. Byggeplads 9. Visualiseringerne 10. Procedure Høringssvarene er gennemgået og emnevist besvaret i Bilag 5 Besvarelse af høringssvar. 5.3 Grundvandsforhold Området er beliggende udenfor et Område med Særlige Drikkevandsinteresser (OSD) og indvindingsoplande til almene vandforsyninger. Der er ingen nuværende eller forventes ingen fremtidige indvindingsinteresser i området. 5.4 Skoleforhold Lokalplan 1018, Højhusbebyggelse på Randersvej 139, La Tour - Forslag side 4 af 6
Langt størstedelen af de ca. 300 boliger bliver mindre boliger til studerende, og der er således en forventning om maksimalt 20-30 nyopførte familieboliger i forbindelse med lokalplanen. Arealstørrelsen kombineret med et mindre antal familieboliger gør, at Børn og Unge ikke forventer nævneværdige kapacitetsmæssige konsekvenser hverken på skole- eller dagtilbudsområdet. På baggrund af ovenstående samt de private ejerforhold i lokalplanområdet ønsker Børn og Unge ikke at reservere areal til daginstitutionsformål. 6. Strategi for borgerinddragelse Borgerinddragelse er foretaget i henhold til Aarhusmodellen for borgerinddragelse. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Der er ikke kommunaløkonomiske konsekvenser af lokalplanens realisering. 7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer er det vurderet, at lokalplanen er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen vurderes at kunne få væsentlig indflydelse på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3 og kommuneplanens højhuspolitik. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Lokalplan nr. 1018, højhusbebyggelse på Randersvej 139, La Tour Bilag 2: Miljøvurdering og højhuskonsekvensanalyse af lokalplan nr. 1018 Bilag 3: Forhøring om ændring af Kommuneplanen Lokalplan 1018, Højhusbebyggelse på Randersvej 139, La Tour - Forslag side 5 af 6
Bilag 4: Høringssvar Bilag 5: Besvarelse af høringssvar Tidligere beslutninger Aarhus Byråd vedtog den 23. oktober 2013 Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune, hvori lokalplanområdet udlægges til offentlige formål. Sagsnummer: 14/022405-8 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 23 60 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Lix: 42 Sagsbehandler: Mathias Thinggård Brovall Tlf.: 51 95 55 41 E-post: mtbr@aarhus.dk Lokalplan 1018, Højhusbebyggelse på Randersvej 139, La Tour - Forslag side 6 af 6