Navn Copenhagen Markets A/S Adresse Grønttorvet 5 Postnr / By 2500 Valby (herefter benævnt "Lejer") (herefter benævnt "Udlejer") (Lejer og Udlejer under ét benævnes Parterne ) Lejemål: Dato: Ovenstående parter har dags dato indgået følgende aftale benævnt BETINGET RAMMELEJEKONTRAKT om lokaler i ejendommen beliggende for enden af Litauen Allé, 2630 Taastrup, hvor det nye torv (i det følgende benævnt "Ejendommen") skal opføres af Udlejer. 1. BETINGELSER 1.1 Parterne tiltræder, at denne rammelejekontrakt er betinget af opfyldelse af efternævnte forhold: 1.2 Rammelejekontrakten er betinget af, 1. at tilbud fra Udlejers byggeentreprenør ligger inden for rammerne af Udlejers anlægsbudget af 1. december 2006, 2. at Udlejer opnår alle de for etableringen af Ejendommen nødvendige byggetilladelser og øvrige myndighedsgodkendelser, 3. at projektet vedrørende det nye torv i Taastrup realiseres, hvormed forstås, at der indgås aftale med investor(er) om tilvejebringelse af den nødvendige kapital til brug for etablering af Copenhagen Markets. Side 1 af 7 sider
1.3 Parterne forventer, at ovennævnte betingelser kan være afklaret og opfyldt inden den 1. december 2011, og Parterne er enige om, at de hver især skal kunne træde tilbage fra nærværende aftale, såfremt enten en af betingelserne ikke lader sig opfylde, eller opfyldelsen trækker ud over den 1. december 2012. 2. PARTERNES INTENTIONER 2.1 Parterne er gensidigt vidende om og accepterer, at nærværende aftale omfatter et projekt, der skal færdigudvikles, og hvis realisering afhæng er af ovennævnte betingelsers opfyldelse og af, at begge Parter samvirker positivt og loyalt om udfyldelsen af de rammer, nærværende aftale opstiller for Parternes gensidige rettigheder og forpligtelser. Det må påregnes, at Lejer efter henvendelse fra Udlejer skal medvirke ved konkretisering af lejemålets disposition inden for rammerne af tidsplanen. 2.2 Nærværende kontrakt vil som følge af aftalens natur være at betragte som en rammelejekontrakt, der mellem Parterne skal udfyldes med derpå rettede aft a- ler. Af praktiske grunde er Parterne enige om, at der, når det lejede tages i brug, på Udlejers initiativ skal ske en præcisering af lejekontrakten ved opg ø- relse af det lejedes omfang efter opmåling og opgørelse af m²-lejen efter regulering pr. overtagelsesdagen inden for rammerne af vedlagte Almindelige vilkår for lejemål på Copenhagen Markets (herefter kaldet "Almindelige vilkår"), bilag 1. 2.3 "Almindelige vilkår" skal være gældende mellem Parterne i det omfang, den ikke er fraveget i nærværende aftale eller ved senere skriftlige aftaler mellem Parterne. 3. DET LEJEDE 3.1 Det lejede er beliggende i funktionsområde (benævnelse) og udgør anslået (m²) opgjort efter BR 95. Lejemålets beliggenhed fremgår af vedlagte bilag 8. Lejer er dog gjort bekendt med, at lejemålet, jf. 2.1, er en del af et samlet bygningsprojekt, som er under færdigudvikling, hvorfor lejer desangående accepterer flytning, dog begrænset til samme funktionsområde. Endvidere accepterer lejer flytning relateret til en nødvendig omdisponering af funktionsområdet grundet forøgelse eller reduktion af det d.d. budgetterede areal. Side 2 af 7 sider
For at sikre Ejendommens egnethed til formålet og for at sikre samtlige lejere bedst mulige vilkår for at drive lønsom virksomhed i funktionsområdet, accepterer Lejer, at lejemålet ikke uden forudgående indhentet samtykke fra Udlejer må bruges til andet end handel med varer og ydelser jævnfør aftalte funktionsområde og hertil naturligt hørende sortiment som supplering af Lejers hovedvirksomhed, og som efter Udlejers skøn passer ind i det område af Copenhagen Markets, hvor lejemålet er beliggende. Udlejer kan ved skriftligt påkrav påtale Lejers eventuelle overskridelse af nærværende anvendelsesbestemmelse. Lejer er berettiget til at rette henvendelse til Udlejer om samtykke til en ønsket sortimentsudvidelse inden for den beskrevne anvendelsesramme. 3.2 For brugen af det lejede gælder tillige vedhæftede ordensreglement, bilag 2, der nøje skal iagttages af Lejer, og hvis overholdelse er af afgørende betydning for Ejendommens funktion og den fælles nytte og drift af Copenhagen Markets, hvorfor ordensreglementets tilsidesættelse vil være at anse for mi s- ligholdelse, der sanktioneres med bøder, og i gentagelsestilfælde skal anses for så væsentlig en misligholdelse af lejeaftalen, at Udlejer kan opsige lejekontrakten, jf. ERL 61, stk. 2, nr. 3 og 4. 4. LEJEMÅLETS INDRETNING 4.1 Lejemålet er foreløbigt programmeret, som det fremgår af vedhæftede Teknisk beskrivelse", bilag 3. 4.2 Teknisk beskrivelse udgør rammen for dimensionering og konkretisering af det aftalte lejemål. Udgangspunktet er som anført i bilaget funktionsområder i salgshaller og logistikhaller, der på overtagelsesdagen afleveres til Lejer for Lejers færdigaptering og indretning af lejemålet efter Lejers ønsker, der skal forelægges Udlejer til skriftlig godkendelse, der ikke vil blive nægtet uden saglig begrundelse. Godkendelse kan betinges af retableringsforpligtelse for Lejer. 4.3 Når Udlejer har indgået aftale med entreprenør om udførelse af de nødvendige byggearbejder til Ejendommen og lejemålets udførelse, træffes der mellem Parterne nærmere aftale om præcisering af vedhæftede bilag 3. Udlejer har udtrykkeligt gjort opmærksom på, at Lejers manglende respons på Udlejers henvendelse om konkretisering af lejemålet kan medføre både ekstraomkostninger og forsinkelse, som Lejer skal hæfte for. Side 3 af 7 sider
4.4 I øvrigt forventes projekt og byggeaktiviteterne at forløbe som beskrevet i vedhæftede "Tids- og handlingsplan", bilag 4, som Parterne er forpligtede til at respektere og følge. 5. LEJEMÅLETS BEGYNDELSE OG OPHØR 5.1 Lejekontrakten træder i kraft og begynder ved Parternes underskrift af nærværende aftale. Leje m.v. skal betales fra overtagelsesdagen, jf. pkt. 7.2. 5.2 Lejemålet overtages af Lejer, når det af Udlejer afleveres i kontraktmæssig stand i overensstemmelse med de regler og principper, der er gældende i medfør af Almindelige Betingelser for arbejde og leverancer i bygge og anlægsvirksomheder ( AB 92 ), litra C, E, F, G, H og J (herefter kaldet "Overtagelsesdagen"). Lejer er bekendt med og accepterer, at Udlejer ansvarsfrit kan udskyde overtagelsesdagen, hvis byggeriet gør det nødvendigt. Overtagelsesdagen fastsættes endeligt af Udlejer med mindst 6 måneders varsel. 5.3 Lejemålet er mellem Parterne gensidigt uopsigeligt i 7 år fra overtagelsesd a- gen at regne. Efter uopsigelighedsperiodens udløb kan lejeaftalen opsiges af hver af Parterne med 12 måneders varsel til den 1. i en kalendermåned. 6. AKTIETEGNING (UDGÅET) 7. LEJEN OG DENS BETALING 7.1 Årlige udgifter Basisleje råhus netto-m 2 0 á kr. 750,00 kr. 0,00 Anslået andel fællesareal 10% tillæg m 2 0 á kr. 750,00 kr. 0,00 Basisleje kontor netto-m 2 0 á kr. 1.000,00 kr. 0,00 Anslået andel fællesareal 10% tillæg m 2 0 á kr. 1.000,00 kr. 0,00 Anslået andel af fælles Parkeringshus blomst m 2 0 á kr. 375,00 kr. 0,00 Budgetteret driftsomk. a conto af ovenstående 0 á kr. 202,00 kr. 0,00 Driftandel fællesarealer i funktionsområder med kundeadgang 0 á kr. 150,00 kr. 0,00 Basisleje udendørs araler og varegård m 2 0 á kr. 185,00 kr. 0,00 Årlige udgifter foreløbigt opgjort før indeksregulering og reguleringer: kr. 0,00 Side 4 af 7 sider
Udlejer har ret til at lade basislejen, som foreløbigt opgjort under pkt. 7.1, regulere med udviklingen i byggeindekset fra 1. april 2006 til overtagelsesd a- gen, hvor reguleret basisleje opgøres af Udlejer, og lejemålets omfang opg ø- res efter opmåling (BR 95). Andel af Parkeringshus blomst beregnes efter følgende formel (m 2 brutto) lejet råhus (xxx m²) x parkeringshus (5.000 m²) råhus (20.000 m²) Når bygningerne er opført, foretages endelig opmåling, og arealerne korrigeres i op- eller nedadgående retning efter de faktisk opmålte bruttoarealer. I tillæg til basislejen betaler Lejere af arealer i funktionsområder med kundeadgang lejemålets andel af fælles drift opgjort forholdsmæssigt efter andel af fælles areal, budgetteret til DKK 150 pr. m 2 (BR 95). I tillæg til basislejen betaler alle Lejere endvidere en forholdsmæssig andel af Copenhagen Markets faktiske driftsudgifter, som bæres forholdsmæssigt efter målt forbrug og Lejernes samlede andel af råhus, kontor og fælles arealer, inklusiv parkeringshuse. Driftsomkostninger udgør DKK 202 pr. m², der betales som et acontotillæg til lejen. Acontobeløbets størrelse reguleres hvert år pr. 1. januar på baggrund af årets driftsregnskab og budget for det kommende kalenderår. Budgetterede samlede driftsomkostninger: Affaldshåndtering kr. 1.950.000 Renholdelse kr. 1.050.000 Portkontrol/TorveService kr. 1.900.000 Ejendomsskat kr. 2.625.000 Dækningsafgift kr. 5.385.000 Forsikring kr. 900.000 Snerydning kr. 500.000 Elektricitet kr. 2.000.000 Varme og vand kr. 1.000.000 I alt kr. 17.310.000 Side 5 af 7 sider
Ejendommens driftsomkostninger, som Lejer betaler i tillæg til lejen, er i øvrigt søgt opgjort på det foreliggende grundlag, som Parterne erkender er skønsmæssigt, og fremgår af vedhæftede bilag 5. Lejer betaler selv, om muligt med direkte afregning over for leverandør, sit eget forbrug af el, vand, varme osv. i lejemålet. Leje og aconto ydelser i tillæg til lejen betales kvartalsvis forud hver den 1. i kvartalet (1/1, 1/4, 1/7 og 1/10). Første gang betales fra overtagelsesdagen for perioden indtil kvartalets udløb. 7.2 Når Udlejer skriftligt meddeler Lejer, at Udlejers betingelser i pkt. 1.2, nr. 1, 2, og 3, er opfyldt, skal Lejer inden 14 dage til Udlejer, som depositum til sikkerhed for nærværende aftales opfyldelse, betale, hvad der svarer til 1. måneds basisleje råhus eller kontor i alt kr. XXX.XXX,00. Den resterende del af depositum forfalder til betaling 14 dage efter, at Udlejer til Lejer har meddelt den endelige overtagelsesdag. Kontant depositum til sikkerhed for Lejers opfyldelse af nærværende aftale skal til enhver tid udgøre et beløb svarende til 6 måneders basisleje med tillæg af omkostninger, der betales i tillæg til basislejen. 7.3 Den til enhver tid gældende leje (endelig opgjort basisleje, 7.1) pristalsr e- guleres hver den 1. januar, første gang fra overtagelsesdagen i overensstemmelse med udviklingen i nettoprisindekset, som anført i bilag 1, der er gældende mellem Parterne i det omfang, den ikke er afveget med nærværende aftale. 8. AFLEVERING AF DET LEJEDE ISTANDSÆTTELSE OG VEDLIGEHOLDELSE 8.1 På overtagelsesdagen overtager Lejer det lejede som udført af Udlejers entreprenør i overensstemmelse med den tekniske beskrivelse (bilag 3) og de su p- plerende aftaler, der mellem Parterne er truffet herom. Ved lejemålets ophør skal lejemålet afleveres i samme stand som ved lejemålets overtagelse. Det påhviler Lejer at forestå den indvendige vedligeholdelse samt vedligeholdelse, reparation og fornyelse af vinduer, porte, vindueskarme og portkarme, sluser, lifte, ramper (perroner) og bevægelige dele af ramperne. Udlejer forestår den udvendige vedligeholdelse, reparation og fornyelse af vægge og tag samt kørebelægninger og fælles hegn (som ikke er en del af et enkelt lejemål) uden for lejemålets grænser. Side 6 af 7 sider
9. BILAG, DER INDGÅR SOM INTEGRERET DEL AF NÆRVÆRENDE AFTALE: Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Bilag 6: Bilag 7: Bilag 8: Almindelige vilkår (der suppleres med opgørelse af areal og reguleret basisleje) Ordensreglement Teknisk beskrivelse (der vil være at supplere i takt med, at projektet og lejemålet konkretiseres) Tids- og handlingsplan: Opdateres løbende på Copenhagen Markets hjemmeside www.copenhagenmarkets.dk. Driftsomkostninger, der af Lejer betales i tillæg til lejen Erhvervs- og Byggestyrelsens tjekliste Erhvervslejeloven Vedtægter Copenhagen Markets A/S Principskitse for Copenhagen Markets, foreløbig placering af lejemål 10. UNDERSKRIFTER Dato Som Lejer Dato Som Udlejer (Lejer) Copenhagen Markets A/S CVR-nr. DK xx xx xx xx CVR-nr. DK 28 67 52 32 Side 7 af 7 sider