EBELTOFT Notat - om grundlaget for en ny dagligvarebutik v/vibæk Strandvej 28. september 2010 Vibæk Strandvej Strandvej
Notatet er udarbejdet af COWI A/S Thulebakken 34 9000 Aalborg Tlf: 99 36 77 00 Kontaktinfo: Jens Bay Mail: jeba@cowi.dk Tlf: 4597 7612 Udgivelsesdato 28.09.2010 Udarbejdet JEBA Kontrolleret KRBR Godkendt JEBA 2 NOTAT - Ebeltoft, et område til lokal dagligvareforsyning
BAGGRUND OG SAMMENFATNING BAGGRUND Innovator har i forbindelse med et ønske om at skabe mulighed for at etablere en dagligvarebutik i Ebeltoft engageret COWI A/S til at vurdere grundlaget for en ny butik. Det er hensigten at undersøge mulighederne for at flytte en eksisterende Netto dagligvarebutik fra periferien af Ebeltoft bymidte til den nordlige del af Ebeltoft ved Vibæk Strandvej. Projektområdet ligger i umiddelbar kontakt til et eksisterende lokalcenter, der rummer tankstation, bager, bowlinghal mv. og med nærhed til eksisterende boligområder og en større campingplads. Notatet vurderer grundlaget for etablering af en ny dagligvarebutik i projektområdet i relation til Planlovens bestemmelser for detailhandel, herunder i forhold til den nuværende butiksforsyning, det befolkningsmæssige opland, trafikal tilgængelighed mv. SAMMENFATNING Inden for det forudsatte primære opland til projektområdet vurderes der at være et forbrugsgrundlag, der både i dagens situation og på lang sigt potentielt kan dække omsætningen i en ny dagligvarebutik. Det uforløste forbrugspotentiale inden for det forudsatte primære opland udgør i dag ca. 32-35 mio. kr. og forventes at stige til ca. 33-36 mio. kr. i 2022. Vurderingen forudsætter et generelt stigende dagligvareforbrug og at det indbyggertallet i det forudsatte primære opland som minimum fastholdes på nuværende niveau. Etableringen af en ny butik i projektområdet vil ligge tæt på eksisterende boligområder og afstanden til eksisterende dagligvarebutikker i bymidten er ca. 1.050 m. Etableringen af dagligvarebutikken forudsætter en mindre udvidelse af det eksisterende lokalcenter, at der sker en forøgelse af den samlede ramme til detailhandel og at der gives mulighed for etablering af lidt større butikker op til 1.000 m 2. Pga. afstanden fra projektområdet til Ebeltoft bymidtes eksisterende butikker, en eksisterende stærk dagligvarehandel og butikssammensætning i bymidten samt det forhold, at discountbutikkens omsætning som udgangspunkt kan dækkes af indbyggerne i den nordlige del af Ebeltoft, vurderes et kommende lokalcenter ikke at udgøre en konkurrent til bymidten. Det forudsætter imidlertid, at lokalcentret i den kommende planperiode ikke gives en overordnet ramme, der skaber mulighed for etablering af yderligere en dagligvarebutik op til 1.000 m 2 eller udvalgsvarebutikker. Det er således vigtigt, at lokalcentrets udvalg afspejler, at butikkerne i centret har til formål at forsyne et lokalt opland og kun fungerer som et lokalt supplement til bymidtens mere varierede butiks- og vareudbud. Flytningen af Netto vurderes i nogen grad at ville mindske attraktionen af området omkring Kvickly som udbudspunkt for dagligvarer i bymidten, såfremt Nettos eksisterende butikslejemål ikke overtages af en anden dagligvarekæde. Projektområdet er velbeliggende i forhold til den overordnede vejstruktur, og der vurderes at blive god tilgængelighed for de forskellige trafikarter. Ebeltoft, et område til lokal dagligvareforsyning - NOTAT 3
LOVGRUNDLAG Formål med detailhandelsplanlægningen (Planloven) 5 l. Planlægningen skal 1) fremme et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore byer samt i de enkelte bydele i de større byer, 2) sikre, at arealer til butiksformål udlægges, hvor der er god tilgængelighed for alle tra fikarter, herunder især den gående, cyklende og kollektive trafik, og 3) fremme en samfundsmæssigt bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede. Offentlig regulering (Planloven) Den 1. juli 2007 trådte ændringerne af Planlovens detailhandelsbestemmelser i kraft. Lovændringen skærper formålsbestemmelserne for detailhandelsplanlægningen og præciserer bl.a.: - at de maksimale butiksstørrelser for udvalgsvareog dagligvarebutikker opjusteres til hhv. 2.000 m 2 og 3.500 m 2 i bymidter og bydelscentre, - at det maksimale bruttoetageareal til butiksformål for det enkelte lokalcenter fastlægges til 3.000 m 2, - at den maksimale butiksstørrelse i lokalcentre og for enkeltstående butikker er 1.000 m 2. NY LOVGIVNING Planlovens seneste detailhandelsbestemmelser, som trådte i kraft 1. juli 2007. De nye detailhandelsbestemmelser har indflydelse på, hvordan projektområdet i Ebeltoft kan udnyttes, da området ligger uden for de nuværende afgrænsede centerområder til detailhandel i Ebeltoft fastlagt i den gældende kommuneplan for Syddjurs Kommune. Hovedreglen i de nye detailhandelsregler er, at detailhandelsbutikker skal placeres i den centrale del af en by, dvs i bymidten. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål i bymidten fastsættes af kommunen i kommuneplanen. I byer med mere end 20.000 indbyggere kan der endvidere udlægges arealer til butiksformål i den centrale del af en bydel, dvs i et bydelscenter. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål i et bydelscenter må ikke overstige 5.000 m 2. Derudover kan der udlægges arealer i et lokalcenter, der udgør og forsyner mindre dele af en by, en landsby, et sommerhusområde eller lignende. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål i et lokalcenter må ikke overstige 3.000 m 2. Endeligt kan der uden for bymidter, bydelscentre og lokalcentre placeres enkeltstående butikker, der tjener til lokalområdets daglige forsyning. Jf. bemærkningerne til lovgrundlaget står det beskrevet, at der primært er tale om dagligvarebutikker, som kan etableres som enkeltstående butikker. Planloven fastsætter de maksimale bruttoetagearealer for den enkelte butik til 3.500 m 2 for dagligvarebutikker og 2.000 m 2 for udvalgsvarebutikker - dog maksimalt 1.000 m 2 i lokalcentre og for enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning. 4 NOTAT - Ebeltoft, et område til lokal dagligvareforsyning
LOKALISERING AF MINDRE DAGLIGVAREBUTIKKER TILGÆNGELIGHED OG SYNLIGHED For dagligvarebutikker til den lokale forsyning og med et bruttoetageareal på ca. 1.000 m 2 gælder det som oftest, at butikkens forbrugsgrundlag både er skabt af indbyggerne i det nære lokalområde og af forbipasserende trafik - herunder trafikanter, der færdes mellem bolig og arbejdsplads. Det betyder som hovedregel, at en butik på 1.000 m 2, har behov for at ligge centralt i forhold til forbrugerne i form af nærhed til boligområder, men også har behov for at ligge i et område med en vis forbipasserende trafik. Når det kommer til mindre købmænd og øvrige mindre dagligvarebutikker på op til 3-400 m 2 vil disse butikker typisk med fordel kunne indplaceres tæt på en større fordelingsvej midt i et boligområde, da kravet til forbrugsgrundlaget typisk er forholdvis beskedent. I modsætning hertil vil etableringen af en dagligvarebutik på ca. 1.000 m 2 kræve et væsentligt større forbrugsgrundlag, som kan give uhensigtsmæssige gener for naboer eller trafikale gener ved en placering midt i et boligområde. Butikker af denne størrelse vil derfor ofte ønske en placering tæt på et boligområde, men også med nærhed til større veje for at øge antallet af potentielle kunder og sikre både kunder og vareleveringer en god tilgængelighed og fremkommelighed. barrierer mv. Indbyggerne inden for det primære opland til en enkeltstående dagligvarebutik på ca. 1.000 m 2 kan ikke forventes, at lægge hele deres forbrug i en butik i denne størrelsesorden, da butikken typisk ikke dækker hele spektret af forbrugernes varebehov, som typisk også omfatter mere specialiserede dagligvarer. Modsat vil en dagligvarebutik med en beliggenhed i nærheden af større veje også have et sekundært omsætningspotentiale fra kunder uden for det primære opland (evt. tilstødende landområder uden dagligvarebutikker) eller fra personer som dagligt passerer butikken på deres bolig-arbejdsrejse. Hvornår en butik kan etableres med det formål at servicere et lokalområde med dagligvarer afhænger bl.a. af butikkens størrelse og vareudvalg, oplandets naturlige udstrækning, indbyggernes dagligvareforbrug mv. Som tommelfingerregel kan det forudsættes, at kriterierne er opfyldt såfremt der forventes en rimelig balance mellem det samlede forbrugsgrundlag inden for det primære opland og omsætningen i en ny dagligvarebutik. LOKALFORSYNING Dagligvarebutikker til den lokale forsyning kan jf. Planlovens bestemmelser maksimalt have et bruttoetageareal på 1.000 m 2 ekskl. areal til personalefaciliteter. Butikker i denne størrelsesorden kan derfor betragtes som butikker til områdets daglige forsyning såfremt der er et lokalt dagligvareforbrug i området, der giver grundlag herfor. Det primære opland til en enkeltstående dagligvarebutik på op til 1.000 m 2 vil typisk have en udstrækning på 1-2 km afhængigt af vejstrukturen, nærheden til konkurrenter, synlige eller opfattede Ebeltoft, et område til lokal dagligvareforsyning - NOTAT 5
OMRÅDET Kommuneplanrammer fra Kommuneplan 2009 Syddjurs Kommune. Projektområde OMRÅDET Helt konkret vurderes et projektområde, der ligger ved Vibæk Strandvej med umiddelbar nærhed til eksisterende boligområder i den nordlige del af Ebeltoft. Projektområdet ligger i tilknytning til andre eksisterende funktioner som fx. tankstation, hotel, bowlingcenter, bager mv. På den modsatte side af Vibæk Strandvej ligger en større campingplads med ca. 350 pladser. Projektområdet ligger derudover med nærhed til sommerhusområderne nord for Ebeltoft by og et mindre sommerhusområde øst for projektområdet. Projektområdet ligger på grænsen mellem de eksisterende rammeområder 1.1.B26 og 1.1.C13, der udpeger området til lokalcenter med plads til bl.a. mindre butikker. Forudsætningerne for etableringen af dagligvarebutikken er, at lokalcentrets afgrænsning udvides lidt mod nord, at den samlede ramme til detailhandel øges, og at der gives mulighed for etablering af en dagligvarebutik op til 1.000 m 2. Sommerhusområde Boligområde Projektområde Boligområde Boligområde Ebeltoft bymidte 6 NOTAT - Ebeltoft, et område til lokal dagligvareforsyning
VURDERING AF FORBRUGSGRUNDLAG OG KONSEKVENSER FOR BYMIDTEN NY BUTIK Projektområdet forudsættes at skulle anvendes til etablering af en dagligvarebutik med et samlet bruttoetageareal på op til 1.000 m 2, som har til formål at servicere de omkringliggende boligområder. De følgende analyser har til formål at vurdere grundlaget for en kommende dagligvarebutik. I den sammenhæng forudsættes det, at der vil blive tale om etablering af en Netto discountbutik. EKSISTERENDE DAGLIGVAREFORSYNING Der er i 2008 foretaget en større detailhandelsanalyse for hele Syddjurs Kommune. Analysen viser, at der i dag er en større omsætning i dagligvarebutikkerne end indbyggerne i kommunen reelt skaber grundlag for. Overskuddet i dagligvarehandlen skyldes primært turisternes bidrag til omsætningen i butikkerne. De to største udbudspunkter i dagligvarehandlen i Ebeltoft består af varehusene Føtex på Ndr. Strandvej og Kvickly på Østerallé. Ved siden af Føtex er Aldi lokaliseret, mens der ligger en Netto-butik i tilknytning til Kvickly. Begge varehuse ligger i kanten af bymidten uden større funktionel sammenhæng med de øvrige butikker i centrum af Ebeltoft. ca. 112 inden for dagligvarer, hvilket udtrykker, at kommunen står stærkt inden for denne hovedbranche. På baggrund heraf er det vurderingen, at især Ebeltoft by med 2 varehuse står særdeles stærkt inden for dagligvarer og trækker kunder til fra et større opland. Jf. nøgletal fra detailhandelsrapporten fra 2008 kan dækningsgraden for Ebeltoft beregnes til 178, hvilket viser, at det er Ebeltoft by, der står særligt stærkt i dagligvarehandlen i kommunen. Eksisterende forsyning - dagligvarer 2007 Dækningsgrad Ebeltoft by 178 Dækningsgrad Syddjurs Kommune 112 OPLAND Med henblik på at vurdere kundegrundlaget for en ny dagligvarebutik i området foretages indledningsvis en vurdering af det naturlige opland for butiks området. Beliggenhedsplan for dagligvarebutik ved Vibæk Strandvej. indkørsel Det primære dagligvareudbud består i øvrigt af en Fakta ved Strandvejen og en KIWI minipris ved Sønder Skovvænget. Derudover består dagligvareforsyningen i Ebeltoft af mindre butikker med bagervarer, blomster, materialistvarer mv. I alt omsætter de eksisterende dagligvarebutikker i Ebeltoft for ca. 427 mio kr. jf. Syddjurs Kommune - analyse af detailhandlen fra 2008. indkørsel indkørsel Vibæk Strandvej udkørsel Vibæk Skovvej udkørsel indkørsel Dækningsgraden er et udtryk for forholdet mellem indbyggernes forbrug og omsætningen i detailhandlen inden for et afgrænset område og er et anvendeligt mål for et områdes detailhandelsmæssige styrke og oplandseffekt. Jf. detailhandelsanalysen fra 2008 er dækningsgraden i kommunen Vibæk Strandvej indkørsel Ebeltoft, et område til lokal dagligvareforsyning - NOTAT 7
Det primære opland for en kommende dagligvarebutik i projektområdet forudsættes primært at bestå af boligområderne nord og øst for projektområdet som afgrænset på kortet s. 8. Oplandet harmonerer med, at dagligvarebutikker af denne størrelse typisk har et relativt begrænset geografisk rækkevidde på ca. 1-2 km afhængigt af infrastrukturen og konkurrerende butikker i nærområdet. Mod syd begrænses oplandet til en dagligvarebutik i projektområdet af Ebeltoft bymidte, hvor Føtex ligger som den nærmeste større dagligvare butik. Når afstanden til projektområdet er lige så stor som afstanden fra bopælen og ind til bymidten, vurderes de fleste at foretrække det bredere vareudvalg i bymidten frem for en discountbutik i projektområdet. Primært opland til en ny dagligvarebutik Projektområde Ca. 1.050 m Føtex Aldi Fakta Netto Kvickly Kiwi Skitsering af det forudsatte primære opland for en dagligvarebutik i projektområdet i det nordlige Ebeltoft. Kortet viser, at der er en afstand på ca. 1.050 m mellem det nordlige centerområde og bymidtens centerområde. 8 NOTAT - Ebeltoft, et område til lokal dagligvareforsyning
FORBRUGSPOTENTIALE I EBELTOFT VEST COWI s udtræk fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelse* fremskrevet til 2010 viser, at det gennemsnitlige forbrug til dagligvarer er ca. 23.900 kr. pr. person. I det forudsatte primære opland til en dagligvarebutik i projektområdet vurderes det samlede forbrugspotentiale inden for dagligvarer at udgøre ca. 40 mio. kr. i 2010. Hertil kommer et sekundært omsætningspotentiale fra indbyggerne og gæsterne i de nærmest beliggende bolig- og sommerhusområder mod nord, campingpladsens gæster og de personer, der arbejder uden for Ebeltoft og derfor færdes ad Vibæk Strandvej. I de efterfølgende beregninger indgår det sekundære forbrugspotentiale ikke. I området omkring projektområdet ligger der i dag et par mindre butikker, der hører ind under hovedbranchen dagligvarer. De eksisterende butikker vurderes at omsætte for i størrelsesordenen 5-8 mio. kr. Med et forbrugspotentiale på i alt ca. 40. mio. kr. inden for det forudsatte primære opland, vurderes der i dag således at være et uforløst forbrugspotentiale på ca. 32-35 mio. kr. Det skal i denne sammenhæng bemærkes, at indbyggerne inden for det primære opland ikke kan forventes, at lægge hele deres forbrug i den eksisterende og evt. kommende discountbutik, da de to butikker ikke dækker hele spektret af forbrugernes varebehov. Den gennemsnitlige forbruger handler typisk også mere specialiserede dagligvarer, end det vareudbud en discountbutik kan tilbyde. Bymidtens varehuse og specialforretninger vil kunne opfylde behovet for mere specialiserede varer. Forbrugsgrundlaget til lokalområdets butikker må derfor reelt set forventes at være lavere. Modsat vurderes det, at det sekundære forbrugspotentiale som minimum vil kompensere for den dagligvarehandel, som går ud af det primære opland til butikkerne i Ebeltoft bymidte. Det sekundære opland forudsættes som nævnt at være indbyggere og sommerhusgæster, der bor lige uden for det primære opland, campinggæster samt pendlere der dagligt færdes langs Vibæk Strandvej. Forudsat at forbruget stiger i samme takt som de foregående 25 år vurderes det uforløste forbrugspotentiale inden for det primære forudsatte opland at stige marginalt til ca. 33-36 mio. kr. i 2022. I beregningerne forudsættes det samtidig, at indbyggertallet i de eksisterende boligområder inden for det primære opland forbliver på det nuværende niveau. Forbrugspotentiale (dagligvarer) inden for det forudsatte primære opland til en dagligvarebutik v. Vibæk Strandvej Opland 2010 Opland 2022 Primært opland (pers.)** 1.668 1.668 2010 (kr.) 2021 (kr.) Forbrugspotentiale 40.000.000 41.000.000 Oms. i eksisterende butikker 5-8.000.000 5-8.000.000 Uforløst forbrugspotentiale 32-35.000.000 33-36.000.000 Butikstype Størrelse Omsætning*** Discountbutik 700-1.000 m 2 20-30 mio. kr. Supermarked 2.000-3.500 m 2 50-70 mio. kr. En ny discountbutik i projektområdet forventes at omsætte for ca. 25-30 mio. kr. Under de givne forudsætninger vurderes der i det forudsatte primære opland at være et lokalt uforløst forbrugspotentiale, der både i dag og på længere sigt potentielt kan dække hele omsætningen i en discountbutik på op til 1.000 m 2 inden for projektområdet. * Seneste udtræk fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelse; gennemsnitstal for perioden 2004-2006, fremskrevet til 2010 på baggrund af tal for forbrugsudviklingen i Danmarkk inden for dagligvarer. ** Kilde: Danmarks Statistik (2007), kvadratsnetdata. *** Erfaringstal, COWI. Ebeltoft, et område til lokal dagligvareforsyning - NOTAT 9
På den baggrund vil etableringen af en dagligvarebutik i projektområdet både i dag og på længere sigt være medvirkende til at skabe en bedre lokal dagligvareforsyning i den nordlige del af Ebeltoft. KONSEKVENSER FOR BYMIDTEN Den del af Ebeltoft bymidte, som er udlagt til centerformål, er i dag præget af butikker langs Nørre Strandvej/Strandvejen og langs Nørrebakke/ Adelgade. De større dagligvarebutikker i bymidten ligger forholdvis spredt i periferien af centrum. Det vurderes, at afstanden mellem de primære dagligvarebutikker og hovedparten af butikkerne i centrum er for stor til, at der er nogen større funktionel sammenhæng, som skaber synergier mellem butikkerne. En udflytning af Netto fra den eksisterende placering vurderes derfor ikke få nogen væsentlige konsekvenser for udvalgsvarehandlen i bymidten. Samlokaliseringen af discountbutikker og supermarkeder/varehuse skaber ofte et attraktivt og stærkt dagligvareudbud, hvor indkøb af basisvarer kan kombineres med indkøb af mere specialiserede dagligvarer som fx. specielle ferskvarer. Med en udflytning af Netto fra den eksisterende lokalisering i periferien af bymidten til Ebeltoft nord vil bymidten miste omsætning i størrelsesordenen 25-30 mio. kr. Nettos omsætning udgør kun en begrænset andel af den samlede primære dagligvarehandel i bymidten, som vurderes at være i størrelsesordenen 380-400 mio. kr. Da bymidten fortsat rummer 2 andre discountbutikker, vurderes en evt. udflytning ikke at få væsentlig betydning for bymidtens samlede dagligvarehandel, da forbrugerne fortsat har adgang til et varieret udbud af dagligvarer i bymidten. Med en udflytning af Netto vurderes bymidtens omsætning i den primære dagligvarehandel derfor fortsat at være mere end 12-14 gange så stor som omsætningen i en dagligvarebutik i projektområdet. Hertil kommer omsætningen fra de mindre dagligvarebutikker som fx. bagere, materialister mv. En udflytning af Netto vurderes derimod at betyde, at Kvicklys position i nogen grad vil svækkes, forudsat at Nettos butikslokaler ikke overtages af en anden dagligvarekæde. På den måde vurderes udflytningen af Netto at kunne være med til at forskyde den lokale balance inden for dagligvarehandlen i bymidten. Det må forventes at balancen vil forskydes til fordel for Føtex ved Ndr. Strandvej. Dækningsgraden på 178 inden for dagligvarer i Ebeltoft viser, at dagligvarehandlen i Ebeltoft bymidte i dag står meget stærkt med en god kombination af butikker med discount- og specialvarer og 2 stærke varehuse med fuldt dagligvaresortiment. På baggrund af det samlede materiale og de foretagne analyser vurderes der således at være et lokalt forbrugspotentiale, der danner grundlag for etableringen af en dagligvarebutik op til 1.000 m i projektområdet, og at en ny butik ikke vil være en væsentlig konkurrent til bymidtens dagligvarehandel. Den samlede maksimale arealramme til detailhandel i lokalcentre er ifølge Planloven 3.000 m 2. På baggrund af det vurderede forbrugspotentiale i det primære opland til en ny butik i projektområdet må det anbefales, at der kun gives en samlet ramme, som muliggør etableringen af 1 dagligvarebutik op til 1.000 m 2 i området. BELIGGENHED OG TILGÆNGELIGHED En ny dagligvarebutik i projektområdet får vejadgang fra Vibæk Strandvej. Der vurderes at være en særdeles god trafikal tilgængelighed til området for biler pga. beliggenheden ved Vibæk Strandvej, som er den primære hovedvej, der binder Ebeltoft sammen på langs. Samtidig er projektområdet lokaliseret tæt på Dråbyvej, som forbinder projektområdet med boligområderne i den nordøstlige del af Ebeltoft. Langs Vibæk Strandvej er der etableret cykelsti, som er med til at gøre en evt. ny butik i projektområdet tilgængelig for bløde trafikanter. 10 NOTAT - Ebeltoft, et område til lokal dagligvareforsyning
Ebeltoft, et område til lokal dagligvareforsyning - NOTAT 11