Andelsboligforeningen II Årsrapport for 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på foreningens ordinære generalforsamling 2014 Dirigent
Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Ledelsespåtegning Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Foreningsoplysninger Foreningsoplysninger Årsregnskab Regnskabspraksis Resultatopgørelse 1. januar - 31. december Balance 31. december Noter til årsrapporten
Ledelsespåtegning Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 2013 for Andelsboligforeningen II. januar - 31. december Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for 2013. Der er ikke indtrådt begivenheder efter 31. december 2013, der væsentligt påvirker foreningens finansielle stilling pr. 31. december 2013. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Odense, den 22. april 2014 Bestyrelse Else Svane formand y/4 Poul Martin Møller næstformand Bjørn Birthe Dannesbo Knudsen
Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Til medlemmerne i Andelsboligforeningen II Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Kildegårdsparken II for regnskabsåret januar - 31. december der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. - 31. december i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter.
Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Foreningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelse og noter. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelse og noter, ikke været underlagt revision. Odense, den 22. april 2014 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Mette statsautoriseret revisor
Foreningsoplysninger Foreningen Andelsboligforeningen Kildegårdsparken II Kildegårdsvej 86-142 5240 Odense NØ Regnskabsperiode: 1. januar - 31. december Hjemstedskommune: Odense Bestyrelse Else Svane, formand Poul Martin Møller Bjørn Stærmose Jens Birthe Dannesbo Knudsen Revision PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Rytterkasernen 21 Postboks 370 5100 Odense C Pengeinstitut Arbejdernes Landsbank Realkredit Danmark
Regnskabspraksis Regnskabsgrundlag Årsrapporten for Andelsboligforeningen Kildegårdsparken II for 2013 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 8, samt at give de efter andelsboliglovens 5, stk. 11, krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskab for 2013 er aflagt i. Generelt om indregning og måling Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde foreningen, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå foreningen, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostninger forbundet med de realiserede aktiviteter.
Regnskabspraksis Indtægter Boligafgift vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renteindtægter af bankindeståender samt renteomkostninger og bidrag vedrørende realkreditinstitutter amortiserede kurstab og låneomkostninger fra optagelse af prioritetsgæld, indeksregulering af restgælden vedrørende indekslån samt renter af bankgæld. Forslag til resultatdisponering Resultatdisponering er bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til "Andre reserver", f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til "Overført resultat mv." er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag medfradragaf ikke likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger, amortisering af kurstab, indeksregulering vedrørende indekslån mv.). Balancen Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskriv- Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Der afskrives ikke på foreningens ejendom.
Regnskabspraksis Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmernes andelsindskud. "Overført resultat mv." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele samt resterende overførsel af årets resultat. Hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser indregnes, når foreningen som følge af en begivenhed indtruffet senest på balancedagen har en retslig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen. Finansielle gældsforpligtelser Fastforrentede lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes lånene til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelsen af den effektive rente. Forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes dermed i resultatopgørelsen over lånets løbetid.. Prioritetsgæld er således værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi. Øvrige Nøgletal De i note 12 anførte nøgletal har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 2013 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Herudover indeholder noten visse supplerende nøgletal, der informerer om foreningens økonomi. Andelsværdi Andelenes værdi fremgår af note 13. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt foreningens vedtægter.
Resultatopgørelse januar - 31. december Note Budget 2013 (ej revideret) 2012 Boligafgift Indtægter 1.303.754 1.310.124 1.310.624 1.303.754 1.310.124 1.310.624 Ejendomsskat og forsikring Administrationsomkostninger Øvrige Omkostninger 2 3 4 44.496 109.350 22.600 40.388 63.000 62.048 191.092 194.950 213.417 Resultat før finansielle poster 1.112.662 1.115.174 1.097.207 Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Finansielle poster 89.982 9.000 109.860 0-63.024 62.771 9.000 46.836 Resultat før skat 1.175.433 1.124.174 1.144.043 Skat af årets resultat Årets resultat 0 0 0 1.175.433 1.124.174 1.144.043 Resultatdisponering Forslag til resultatdisponering Overført til reservation til vedligeholdelse af ejendom Betalte prioritetsafdrag Amortisering af kurstab mv. Indeksregulering lån Indgået fra nedsparingslån Overført resultat 71.676 82.371-140.000-37.257 71.676 1.210.500 0 0-140.000-18.002 71.676 1.219.906 101.126-63.024-140.000-45.641 1.175.433 1.124.174 1.144.043
Balance december Aktiver Note 2013 2012 Grunde og bygninger Materielle anlægsaktiver 29,500.000 29.500.000 29.500.000 29.500.000 Anlægsaktiver 29.500.000 29.500.000 Likvide beholdninger 485.471 501.944 Omsætningsaktiver 485.471 501.944 Aktiver 29.985.471 30.001.944
Balance 31. december Passiver Note 2013 2012 Andelsindskud 4.857.202 4.857.202 Reserve for opskrivninger 5 214 000 000 Overført resultat 17.742.628 16.661.471 Egenkapital før generaiforsamiingsbestemte reserver 27.813.830 26.732.673 Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen 212.441 192.157 Generaiforsamiingsbestemte reserver 212.441 Egenkapital 9 28.026.271 26.924.830 Gæld til kreditinstitutter 10 1.942.075 3.060.489 Langfristet gæld 1.942.075 3.060.489 Anden gæld 17.125 16.625 Kortfristet gæld 17.125 16.625 Gældsforpligtelser 1.959.200 3.077.114 Passiver 29.985.471 30.001.944 Eventuaiposter og øvrige økonomiske forpligtelser 11 pwc 10
Noter til årsrapporten Budget Boligafgift 2013 2013 (ej revideret) 2012 Boligafgift Gebyr ved handel og lån 1.302.754 1.000 1.310.124 0 1.310.124 500 1.303.754 1.310.124 1.310.624 2 Ejendomsskat og forsikring Ejendomsskatter Forsikringer Ejendomsskat retur 71.924 33.574-61.002 75.000 34.350 0 74.134 36.847 0 44.496 109.350 3 Administrationsomkostninger Revision 19.000 16.000 16.875 Blomster og gaver 557 600 712 Kontorartikler 593 600 1.725 Porto og gebyrer 4.567 3.000 4.033 Kontorinventar, småanskaffelser 759 1.200 418 Kurser administration 765 1.200 0 Advokat 5.052 0 2.125 Energimærkning 0 0 14.500 31.293 22.600 40.388 4 Øvrige foreningsomkostninger ABF kontingent Græsslåmaskine Drift fælleshus Havearbejde Møder og generalforsamling 5.394 8.981 51.814 46.317 2.797 5.220 4.300 22.980 24.500 6.000 5.336 4.275 22.650 23.646 6.141 63.000 62.048 11
Noter til årsrapporten 5 Finansielle indtægter Budget 2013 2013 (ej revideret) 2012 Urealiserede kursgevinster Renteindtægter bank 82.371 0 101.126 7.611 9.000 8.734 89.982 9.000 109.860 6 Finansielle omkostninger Budget 2013 2013 (ej revideret) 2012 Indeksregulering af indekslån 27.211 0 63.024 27.211 0 63.024 12
Noter til årsrapporten 7 Materielle anlægsaktiver Grunde og bygninger Kostpris januar 24.286.000 Kostpris december 286 000 Opskrivninger januar 5 000 Opskrivninger december 5 214 000 Ned- og afskrivninger december Regnskabsmæssig værdi 31. december 29 500 000 Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 udgør 29.500.000. Det må antages, at den offentlige ejendomsvurdering er følsom overfor renteudsving. 2013 2012.,,,. 8 Likvide beholdninger Kasse Arbejdernes Landsbank 16.390 18 344 Arbejdernes Landsbank Aftalekto 468.745 483 409 485.471 501.944 13
Noter til årsrapporten 9 Egenkapital Reserveret til vedlige- Andelsindskud Reserve for opskrivninger Overført resultat holdelse af ejendommen alt Egenkapital 1. januar 4.857.202 5.214.000 16.661.470 192.158 26.924.830 Årets forbrug af hensættelser 0 0 0-51.393-51.393 Betalte prioritetsafdrag 0 0 1.225.854 0 1.225.854 Amortisering af kurstab mv. 0 0 82.371 0 82.371 Indeksregulering lån 0 0 0-27.211 Indgået fra nedsparingslån 0 0 0-140.000 Renter nedsparingslån 0 0-22.599 0-22.599 Årets resultat 0 0-37.257 71.676 34.419 Egenkapital 31. december 4.857.202 5.214.000 17.742.628 212.441 28.026.271 Gæld til kreditinstitutter 2013 2012 Realkredit DK, Realkredit DK, Flexlån Realkredit DK, Ratelån 1.592.055 1.468.434 1.297.598 162.599 170.836 1.942.075 3.060.489 Kursværdien andrager 1.942.075 pr. 31. december Forfaldstidspunkteme for gælden til kreditinstitutter forventes at blive: Inden for 1 år Mellem 1 og 5 år Efter 5 år 384.530 1.225.854 421.736 620.786 1.135.809 1.213.849 1.942.075 3.060.489 14
Noter til årsrapporten 2013 2012 11 Eventuaiposter og øvrige økonomiske forpligtelser Sikkerhedsstillelser Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Grunde og bygninger med en regnskabsmæssig værdi på 29.500.000 29.500.000 15
Noter til årsrapporten 12 Nøgletal og Nøgletallene og -oplysningerne viser centrale dele af foreningens økonomi mv. Nøgletallene er udregnet på baggrund af arealer ifølge Ejendommens areal udgør ifølge BBR-oplysninger Antal Andelsboliger 29 2.735 29 2.735 Fordelingstal Oprindeligt indskud anvendes som fordelingstal ved opgørelse af andelsværdien og boligafgiften. Stiftelsesår mv. Foreningen er stiftet i Ejendommen er opført i Andelshavernes hæftelse Andelshaverne hæfter alene for foreningens forpligtelser med deres indskud. Vurderingsprincip ved beregning af andelsværdien Ved beregning af andelsværdien er ejendommen værdiansat til offentlig ejendomsvurdering. alt Pr. kvm. Ejendommens værdi ifølge offentlig ejendomsvurdering Generaiforsamiingsbestemte reserver Reserver i procent af ejendomsværdi 29.500.000 212.441 0,72% 10.786 78 Diverse forpligtelser Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? der tinglyst en tilbagekøbsklausul på foreningens ejendom? Ja Nej Nej 16
Noter til årsrapporten 12 Nøgletal og -oplysninger (fortsat) Boligafgifter og lejeindtægter Boligafgifter og lejeindtægter kan specificeres således: Pr. kvm. Boligafgift 1.303.754 477 Boligafgifter fordeler sig endvidere således: Type Antal andele stk. Indskud pr. andel Indskud i alt Boligafgift pr. andel Boligafgift i alt Type 64 kvm Type 2, 91 kvm Type 3, 110 kvm 4 13 12 126.927 163.906 507.708 2.130.778 34.070 43.995 49.628 136.278 571.936 29 4.857.202 1.303.754 Årets overskud før afdrag 2013 2012 alt ifølge resultatopgørelsen Pr. kvm. 1.175.433 1.144.043 1.032.306 430 418 377 Teknisk andelsværdi 2013 2012 2011 Andelsværdi Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Teknisk andelsværdi 27.813.830 26.732.673 27.191.136 1.473.729 2.575.170 3.657.390 29.287.559 29.307.843 30.848.526 Pr. kvm. 10.708 10.623 17
Noter til årsrapporten 12 Nøgletal og -oplysninger (fortsat) Friværdi 2013 Gældsforpligtelser Nettoværdi regnskabsmæssige værdi 29.500.000 1.959.200 27.540.800 Procent 93 Prioritetsgæld og afdrag herpå 2013 2012 2011 Restgæld, prioritetslån (kursværdi) 1.942.075 3.060.489 4.147.665 Årets afdrag på prioritetsgæld Pr. kvm. 1.225.854 448 1.219.906 446 1.210.500 443
Noter til årsrapporten 12 Nøgletal og -oplysninger (fortsat) Supplerende nøgletal i øvrigt Offentlig ejendomsvurdering Anskaffelsessum (kostpris) Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Foreslået andelsværdi Reserver uden for andelsværdi Pr. kvm. andel 10.786 8.880 539 10.170 78 Pr. kvm. i alt 10.786 8.880 539 10.170 78 Pr. kvm. Boligafgift i gennemsnit pr. kvm. andelsbolig 477 Omkostninger mv. Procent Øvrige omkostninger Finansielle poster, netto Afdrag Omkostninger mv. 14-5 91 100 Boligafgift i procent af samlede 100 19
Noter til årsrapporten 13 Opgørelse af andelenes værdi Bestyrelsen foreslår følgende værdiansættelse i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra c, (offentlig ejendomsvurdering). Foreningens egenkapital før generaiforsamiingsbestemte reserver Korrektioner i henhold til andelsboligforeningsloven: Regnskabsmæssig værdi af ejendom -29.500.000 Offentlig ejendomsvurdering 29.500.000 Prioritetsgæld renteswaps, regnskabsmæssig værdi 1.942.075 Prioritetsgæld renteswaps, kursværdi -1.942.075 0 27.813.830 Ejendommen er indregnet til offentlig ejendomsvurdering pr. oktober 2012. 27.813.830 Værdi pr. indskudt andelskrone 4.857.202 5 73 Senest vedtagne andelsværdi til sammenligning (vedtaget på generalforsamlingen Type Indskud Indskud Andelsværdi Antal andele pr. andel alt Andelsværdi i alt stk. Type 1, 64 kvm Type 2, 91 kvm Type 3, 110 kvm 4 126.927 507.708 726.823 2.907.292 13 163.906 2.130.778 938.576 12.201.489 12 184.893 2.218.716 12.705.049 29 4.857.202 27.813.830 20