Andelsboligforeningen Fridasholm

Transkript

1 Andelsboligforeningen Fridasholm Fridasholmvej 5-31, 75-97, 5240 Odense NØ CVR-nr

2 Indhold Ledelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet 3 Foreningsoplysninger 4 5 Resultatopgørelse 5 Balance 6 Noter 8 Forslag til værdiansættelse 16 Værdiansættelse af andel 17 Budget for året Ernst & Young P/S - Baggersgade Nyborg - CVR-nr årsrapport Fridasholm / _1.docx 1

3 Ledelsespåtegning Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2015 for Andelsboligforeningen Fridasholm. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 og foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Odense, den 7. april 2016 Bestyrelse: Birte Hansen Stærmose Susanne Nielsen Kenneth Johansen formand kasserer 2

4 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Fridasholm Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Fridasholm for regnskabsåret 1. januar 31. december 2015, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens bestemmelser, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om bestyrelsens valg af regnskabspraksis er passende, om bestyrelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2015 efter årsregnskabsloven, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11, og 6 stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Supplerende oplysning vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelsen. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelsen, ikke været underlagt revision. Odense, den 7. april 2016 ERNST & YOUNG Godkendt Revisionspartnerselskab CVR-nr Karsten B. Pedersen statsaut. revisor 3

5 Foreningsoplysninger Navn Adresse, postnr. by CVR-nr. Regnskabsår Bestyrelse Revision Andelsboligforeningen Fridasholm Fridasholmvej 5-31, 75-97, 5240 Odense NØ januar 31. december Birte Hansen Stærmose Kenneth Johansen Susanne Nielsen Ernst & Young Godkendt Revisionspartnerselskab Englandsgade 25, 5000 Odense C 4

6 Resultatopgørelse Note kr Budget 2015 ej revideret 2014 Indtægter Boligafgifter Gebyr ved salg af bolig Indtægter i alt Omkostninger 2 Ejendomsskat og forsikringer Forbrugsafgifter Renholdelse Vedligeholdelse, løbende Vedligeholdelse, genopretning og renovering Administrationsomkostninger Øvrige foreningsomkostninger Omkostninger i alt Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Finansielle poster i alt Årets resultat Forslag til resultatdisponering: Overført til "Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen" Overført til "Overført resultat m.v.": Betalte prioritetsafdrag Ændring i obligationsbeholdning Indeksregulering, prioritetsgæld Restandel af årets resultat Disponeret i alt

7 Balance Note kr AKTIVER Anlægsaktiver Andelsboliger Anskaffelsessum Fridasholm (ejendomsværdi pr. 1. oktober 2014, kr., heraf udgør grundværdien kr.) Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Likvide beholdninger Værdipapirer Kreditforeningen DK Nykredit Kassebeholdning Omsætningsaktiver i alt AKTIVER I ALT

8 Balance Note kr PASSIVER Egenkapital Andelsindskud Overført resultat m.v Egenkapital før andre reserver Andre reserver (jf. forslag til generalforsamlingsbeslutning) Hensat til vedligeholdelse 1. januar 0 0 Hensat i året 0 0 Andre reserver i alt 0 0 Egenkapital og andre reserver i alt Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser 12 Prioritetsgæld Kortfristede gældsforpligtelser 12 Kortfristet del af langfristet gæld Skyldige omkostninger Gældsforpligtelser i alt PASSIVER I ALT

9 Noter 1 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Fridasholm for 2015 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse A, Lov om andelsboligforeninger 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8, bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015, jf. Lov om andelsboligforeninger 6, stk. 2 og foreningens vedtægter. Som følge af foreningens karakter er der dog foretaget tilpasninger i opstillingsformen. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Årsregnskabet er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Resultatopgørelse Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så den bedst viser indtægter og omkostninger i forbindelse med foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelserne i forhold til de realiserede tal og dermed vise, hvorvidt de opkrævede boligafgifter har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne i forbindelse med de gennemførte aktiviteter. Indtægter og omkostninger Indtægter og omkostninger er periodiseret, således at det kun er driftsindtægter og udgifter, der vedrører regnskabsåret, der er medtaget i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld og låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld). Herudover indregnes betalinger på indgået rentesikringsaftale (renteswap). Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til Andre reserver, f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til Overført resultat m.v. vises opsplittet på flere poster af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke-likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger, amortisering af kurstab, indeksregulering vedrørende indekslån m.v.). Balance Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver måles til kostpris. Der foretages ikke afskrivninger på bygninger. 8

10 Noter 1 Anvendt regnskabspraksis (fortsat) Prioritetsgæld Prioritetsgælden er værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet. Finansielle instrumenter i form af indgåede aftaler om rentesikring (renteswap) værdiansættes til kostpris på aftaletidspunktet, svarende til 0 kr. Efterfølgende indregnes renteswappen til dagsværdien på balancedagen. Årets regulering af dagsværdien på renteswappen føres direkte på egenkapitalen. Dagsværdien er opgjort af leverandøren af aftalen. Renteswappen indregnes i tilknytning til prioritetsgælden, da den anses for en integreret del af belåningen af foreningens ejendom. Værdien af renteswappen indgår som gæld ved beregningen af andelsværdien efter metode 3. Værdien af renteswap, som ikke anses for sikring af fremtidige terminsydelser, indgår også som gæld ved beregningen af andelsværdien efter metode 1. Nøgleoplysninger I henhold til Bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 fra Ministeriet for By, Bolig- og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger, skal der ifølge 3 afgives en række nøgleoplysninger som note til andelsboligforeningens årsregnskab. De lovkrævede oplysninger, anført i note 13, er udarbejdet i overensstemmelse med bilag 1 til bekendtgørelsen, og har til formål at give regnskabsbrugeren et bedre grundlag for at analysere foreningens økonomiske situation samt sammenligne foreningens økonomiske situation med andre foreningers økonomiske forhold. Nøgletallene i noten indgår som en del af Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen, som skal udleveres til købere af en andel i foreningen. Andelskroneopgørelse Beregningen af andelskronens værdi foretages i overensstemmelse med 5 stk. 2 i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter 14. 9

11 Noter Kr Budget 2015 (ej revideret) Ejendomsskat og forsikringer Ejendomsskat Forsikring Forbrugsafgifter Renovation El Renholdelse Vedligeholdelse udenomsarealer Vedligeholdelse, løbende Stormskade VVS-arbejde Kloakspuling Reparation af tag Reparation af fuger i sålbænke Diverse vedligeholdelse Vedligeholdelse, genopretning og renovering Vedligeholdelse, genopretning og renovering Administrationsomkostninger Revision og regnskabsmæssig assistance Revision og regnskabsmæssig assistance vedrørende tidligere år Anden regnskabsmæssig assistance Kontorartikler, porto og gebyrer Bestyrelsesansvarsforsikring Bestyrelseshonorar

12 Noter Kr Budget 2015 (ej revideret) Øvrige foreningsomkostninger Møder og generalforsamling Jubilæum Kontingent ABF Grundejerforening Småanskaffelser Finansielle indtægter Renteindtægter Finansielle omkostninger Prioritetsrenter og bidrag Offentlig støtte Indeksregulering, prioritetsgæld Renteswap Kr Overført resultat mv. Saldo pr. 1. januar Ændring i indeksregulering Ændring i kurs Ændring i obligationsbeholdning Ændring i renteswap Betalte prioritetsafdrag Restandel af årets resultat

13 Noter 12 Prioritetsgæld inkl. afledte finansielle instrumenter Kr. Hovedstol Restgæld primo Renter og bidrag Rentebidrag ydelsesstøtte Indeksregulering Betalte afdrag i året Restgæld ultimo Heraf første års afdrag Kursværdi 1. Realkredit Danmark A/S, Indekslån Nykredit, var. Obligationslån Nykredit, var. Obligationslån Rentesikring (renteswap), dagsværdi Lån nr. 1.: Indekslånet er indfriet i løbet af året. Lån nr. 2: Variabelt obligationslån med en restløbetid på 21 ¾ år. Afdragsfrit frem til 30. september Lån nr. 3: Variabelt obligationslån med en restløbetid på 21 ¾ år. Nr. 4: Rentesikring (renteswap), dagsværdi. Sikrer begge variable obligationslån til fast rente på 4,61 % frem til 30. juni

14 Noter 13 Nøgletalsoplysninger 1. Grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen 31/ / / Antal BBR Areal m² BBR Areal m² BBR Areal m² B1 Andelsboliger B2 Erhvervsandele B3 Boliglejemål B4 Erhvervslejemål B5 Øvrige lejemål, kældre, garager m.v B6 I alt C1 C2 C3 Boligernes areal (BBR) Boligernes areal (BBR) Det oprindelige indskud Sæt kryds Andet Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af andelsværdien? x Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af boligafgiften? x Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her: Den samlede boligafgift opgøres som en fast del, der er ens for alle og en variabel del, der fordeles på grundlag af de oprindelige indskud. D1 Foreningens stiftelsesår 1989 D2 Ejendommens opførelsesår 1990 Ja Nej E1 Hæfter andelshaverne for mere end deres indskud? x E2 Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen: F1 F2 F3 F4 Sæt kryds Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien x Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Offentlig vurdering Kr. Gns. Kr. pr. m² Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Generalforsamlingsbestemte reserver 0 0 % Reserver i procent af ejendomsværdi 0 13

15 Noter 13 Nøgletalsoplysninger (fortsat) 1. Grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen (fortsat) Ja G1 Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales? x Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse G2 nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens G3 ejendom? Nej x x 2. Andelsboligforeningens drift, herunder udlejningsvirksomhed Gns. Kr. pr. andels-m² H1 Boligafgift 352 H2 Erhvervslejeindtægter 0 H3 Boliglejeindtægter 0 J Kr. pr. m² Kr. pr. m² Kr. pr. m² Årets oveskud (før afdrag), gns. kr. pr. andelsm² (sidste 3 år) Gns. Kr. pr. andels-m² K1 Andelsværdi K2 Gæld omsætningsaktiver K3 Teknisk andelsværdi Byggeteknik og vedligeholdelse Kr. pr. m² Kr. pr. m² Kr. pr. m² M1 Vedligeholdelse, løbende (gns. kr. pr. m²) M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns. kr. pr. m²) M3 Vedligehold, i alt (kr. pr. m²) Finansielle forhold Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige P værdi) 24 % Kr. pr. m² Kr. pr. m² Kr. pr. m² R Årets afdrag pr. andels-m² (sidste 3 år)

16 Noter 14 Sikkerhedsstillelser Der er tinglyst realkreditpantebrev med en hovedstol på nominelt kr. samt kr. i Nykredit Realkredit til sikkerhed for kreditforeningslån. 15 Eventualforpligtelse Hvis foreningen opløses efter 160 K i lov om almene boliger m.v., er der en forpligtelse over for Statens Administration på i alt kr. pr. 31. december Forsikringsmæssige forhold Jf. vedtægternes 31, stk. 5 er der tegnet bestyrelsesansvarsforsikring. Denne forsikring dækker max kr. pr. skade og i alt eksklusive omkostninger og udgifter pr. tilsluttet andelsboligforening. 15

17 Forslag til værdiansættelse Andelenes værdi kan i henhold til lovgivningen maksimalt værdiansættes til den højeste værdi beregnet ud fra en af følgende tre metoder: Metode 1 - "Anskaffelsespris" Ejendommen måles til anskaffelsesprisen med tillæg af efterfølgende forbedringer, og prioritetsgælden måles til pantebrevsrestgæld. Metode 2 - "Mæglervurdering" Ejendommen måles til "handelsværdi", som er opgjort af en uafhængig ejendomsmægler (valuar) og prioritetsgælden måles til kursværdien af obligationsgælden. Idet der ikke inden for de seneste 18 måneder er foretaget en vurdering af ejendommen af en ejendomsmægler (valuar) kan denne metode ikke anvendes af foreningen. Metode 3 - "Ejendomsvurdering" Ejendommen måles til den seneste offentlige ejendomsvurdering med tillæg af forbedringer udført efter vurderingen, og prioritetsgælden måles til kursværdien af obligationsrestgælden. Foreningen kan frit vælge mellem disse tre metoder. Anvendt på foreningens forhold kan andelenes værdi opgøres på følgende måder: Metode 1 Metode 2 Metode 3 Egenkapital ifølge balancen Renteswap Offentlige kontantværdi Anskaffelsessum Kontantværdi af prioritetsgæld Nom. værdi af prioritetsgæld Andelenes kursværdi Indskud Beregnet andelskurs 259,41 249,17 16

18 Værdiansættelse af andel Metode 1 Indskud Kurs Kursværdi pr. andel Type A, 53 m², 3 stk. a kr , Type B, 69 m², 2 stk. a kr , Type C, 69 m², 1 stk. a kr , Type D, 70 m², 2 stk. a kr , Type E, 88 m², 4 stk. a kr , Type F, 90 m², 8 stk. a kr , Type G, 89 m², 5 stk. a kr , Difference Metode 3 Indskud Kurs Kursværdi pr. andel Type A, 53 m², 3 stk. a kr , Type B, 69 m², 2 stk. a kr , Type C, 69 m², 1 stk. a kr , Type D, 70 m², 2 stk. a kr , Type E, 88 m², 4 stk. a kr , Type F, 90 m², 8 stk. a kr , Type G, 89 m², 5 stk. a kr , Difference Bestyrelsens foreslår, at andelenes værdi fastsættes til kurs 2,5941 Vedtaget andelsværdi 2014 til sammenligning 2,

19 Budget for året 2016 Budget 2016 (ej revideret) Realiseret 2015 Indtægter Boligafgifter Gebyr ved salg af bolig Indtægter i alt Omkostninger Ejendomsskat og forsikring: Ejendomsskat Ejendomsforsikring Forbrugsafgifter: Renovation El Renholdelse: Vedligeholdelse udenomsarealer Vedligeholdelse, løbende: Tagrens Reparation af tag Reparation af fuger i sålbænke Kloakspuling Diverse vedligeholdelse Genopretning, vedligeholdelse Vinduer Administrationsomkostninger: Revision og regnskabsmæssig assistance Kontorartikler, porto og gebyrer Bestyrelsesansvarsforsikring Bestyrelseshonorar Øvrige foreningsomkostninger: Møder og generalforsamling Jubilæum Kontingent ABF Grundejerforening Småanskaffelser Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Renteindtægter Finansielle omkostninger: Prioritetsrenter og bidrag Offentlig støtte Indeksregulering, prioritetsgæld Renteswap Finansielle poster, netto Årets resultat

20 Budget for året 2016 Budget 2016 (ej revideret) Realiseret 2015 Forslag til resultatdisponering Overført til "Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen" 0 0 Overført til "Overført resultat m.v.": Betalte prioritetsafdrag Ændring i obligationsbeholdning Indeksregulering, prioritetsgæld Restandel af årets resultat Disponeret i alt