Købers undersøgelsespligt ved erhvervelse af fast ejendom Kit Purkær Madsen & Iben Albrechtsen Aalborg Universitet 2013

Købers undersøgelsespligt ved erhvervelse af fast ejendom Kit Purkær Madsen & Iben Albrechtsen Aalborg Universitet 2013 1 af 73

Titelblad til kandidatspeciale Eksamen: Kandidateksamen Uddannelsessted: Aalborg Universitet. Jurauddannelsen, Niels Jernes Vej 6B, 9220 Aalborg Øst. Projektets titel: Dansk: Købers undersøgelsespligt ved erhvervelse af fast ejendom Engelsk: The property buyer s duty of inspection Retsområde: Fast ejendom Afleveringsdato: 15. maj 2013 Vejleder: Carsten Munk- Hansen Eksaminander: Kit Purkær Madsen Iben Albrechtsen 2 af 73

Summary The main objective of this dissertation is to investigate the duty of inspection of the property buyer according to present law. Property transactions are usually characterized by being single, substantial, and of great importance to the buyer or the seller. The main responsibilities of the parties, i.e. the buyer s payment and the seller s passing of ownership, are normally stated in the contract. However, the contract does also contain responsibilities that are not evident in the written agreement. The duty of loyalty is an example of such a responsibility. In Danish law, property transactions are primarily not governed by legislation. Therefore, the duty of loyalty is a result of the doctrine of obligations, which is only codified in the Danish Sale of Goods Act, not applicable on property transactions. The duty of loyalty includes an obligation for the seller to disclose all relevant in- formation, and for the buyer an obligation of inspection, widely known as caveat emptor. The investigation of the buyer s duty of inspection includes both consumer s- and business property transactions. The seller s obligation to disclose information is included, only if it is relevant in the assessment of the duty of inspection. As the ob- jective of investigation primarily is non- statuary, the main source of law is conse- quently legal practice. Judicial decisions are characterized by being based on the merits of each individual case, and a general solution to the problem area will therefore not be attempted. Oppositely, the objective is to point out which consid- erations are taken into account by court decisions. The investigation is divided into three main chapters. First of all, an analysis on the cases in which the parties have not made any agreement on the extent of the buy- er s inspection of the property, and how it is influenced by information given by the seller or information that is stated in an inspection report. Secondly, an analy- 3 af 73

sis on how the duty of inspection is affected by the seller s general or specific re- quest to initiate an inspection, or exclusion of liability. Also the duty of inspection of property is compared to due diligence, mostly known in connection with com- pany acquisitions. As a third chapter, the buyer s duty of inspection is compared to its natural contrast the seller s obligation to disclose all relevant information. Based on the analysis, decisive elements of legal practice are presented. First and foremost, it is concluded that the buyer has an obligation to handle his own inter- ests. The individual qualifications of each buyer are emphasized in court decisions as important and decisive. The extent of the buyer s duty of inspection is enhanced by knowledge, whether the buyer has observed an issue himself, or the seller has presented it. Furthermore, the extent of the duty of inspection is influenced by the seller s request for thorough investigations of the property. Always provided that the request is relatively definite. Regarding exemptions of liability from the seller, a similar legal position is presented. As a result of this dissertation, a strict line of legal practice cannot be presented and is therefore not attempted. Numerous elements are taken into account in the judgement of the duty of inspection in each individual case. 4 af 73

Indholdsfortegnelse Kapitel 1 - Introduktion... 7 1.1. Indledning... 7 1.2. Emnevalg... 8 1.3. Afgrænsning... 9 1.4. Metode... 10 1.5. Begrebsanvendelse... 12 Kapitel 2 - Købers undersøgelsespligt - intet aftalt... 13 2.1. Generelt om ejendomskøbers undersøgelsespligt... 13 2.1.1. Købelovens caveat emptor- grundsætning... 13 2.1.2. Retspraksis om ejendomskøbers undersøgelsespligt... 15 2.1.3. Retslitterære betragtninger... 19 2.2. Forhold iagttaget af ejendomskøber... 23 2.2.1. Retspraksis om forhold iagttaget af ejendomskøber... 23 2.2.2. Retslitterære betragtninger... 26 2.2.2.1. Når køber selv er sagkyndig... 29 2.2.2.2. Når køber får sagkyndig bistand... 30 2.3. Forhold påpeget af sælger... 32 2.3.1. Retspraksis om forhold påpeget af sælger... 32 2.3.2. Retslitterære betragtninger... 35 2.4. Forhold påpeget i rapport... 36 2.4.1. Om forbrugerbeskyttelsesloven... 36 2.4.2. Retspraksis om forhold påpeget i rapport... 37 Kapitel 3 - Købers undersøgelsespligt ved aftale... 40 3.1. Sælgers generelle opfordring til køber om at undersøge ejendommen samt generelle ansvarsfraskrivelser... 40 3.1.1. Retslitterære betragtninger... 41 3.1.2. Generelle ansvarsfraskrivelser... 44 5 af 73

3.1.3. Generelle ansvarsfraskrivelser når sælger har begrænset kendskab til ejendommen... 46 3.2. Sælgers konkrete opfordring til køber om at undersøge ejendommen samt konkrete ansvarsfraskrivelser... 48 3.2.1. Retslitterære betragtninger... 50 3.2.2. Sælgers opfordring til køber om at antage sagkyndig bistand... 52 3.3. Perspektivering til due diligence... 55 3.3.1. Overordnet om due diligence... 55 3.3.2. Anvendeligheden af due diligence ved handel med fast ejendom erhvervsdrivende parter... 56 3.3.3. Anvendeligheden af due diligence ved handel med fast ejendom forbrugerkøb... 59 Kapitel 4 - Parternes loyalitetspligter... 60 Købers undersøgelsespligt sammenholdt med sælgers loyale oplysningspligt. 60 Kapitel 5... 67 Konklusion... 67 Litteraturfortegnelse... 72 6 af 73

Kapitel 1 Introduktion 1.1. Indledning Ejendomshandler udgør almindeligvis en enkeltstående, væsentlig transaktion for den enkelte køber eller sælger, hvorfor det er af stor betydning og i begge par- ters interesse, at der er tillid til, at handlen forløber i overensstemmelse med afta- lens indhold. Hovedforpligtelserne ved en ejendomshandel er på den ene side overdragelse af ejendomsretten til den pågældende ejendom og på den anden side overgivelse af et vederlag herfor. Dette vil aftalen normalt tage udtrykkelig stilling til. Herudover forekommer dog biforpligtelser, som ligger implicit i aftalegrundla- get, men som ikke fremgår udtrykkeligt heraf. Parternes pligt til loyalt at varetage hinandens interesser, for på den måde at undgå en forringet retsstilling, udgør en sådan biforpligtelse og følger af almindelige obligationsretlige grundsætninger. Loyalitetspligten er dermed udtryk for parternes adfærd. Følger en af parterne ik- ke et hensigtsmæssigt adfærdsmønster, risikerer vedkommende at lide et retstab. Det er derfor af afgørende betydning, at parterne har tillid til processen. Erhvervelse af fast ejendom udgør således et område inden for dansk ret, hvor der ikke findes en egentlig lovgivning, som i alle henseender regulerer på området, herunder i forhold til parternes loyalitetspligter. Loyalitetspligten omfatter bl.a. sælgers oplysningspligt og købers undersøgelsespligt. Herved sælgers pligt til at orientere køber om relevante problemstillinger ved ejendommen eller dele deraf, som kan være af betydning for køber, samt købers pligt til at iagttage sine egne in- teresser og behov ved ejendommens stand. Nærværende kandidatspeciale behandler ejendomskøberens undersøgelsespligt. Det obligationsretlige princip om købers undersøgelsespligt er kodificeret i købe- lovens 47 om caveat emptor. Nogle af købelovens bestemmelser tjener dermed som udfyldende regelsæt i det omfang, lovens bestemmelser kan antages som ud- 7 af 73

tryk for almindelig obligationsret. I forbrugerforhold, hvor Lov om forbrugerbe- skyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. (forbrugerbeskyttelsesloven) kan anvendes under visse betingelser, foreligger der ingen bestemmelser vedrørende parternes loyale adfærd. De almindelige obligationsretlige principper om parter- nes gensidige loyalitetspligt anvendes derfor i det omfang, lovens bestemmelser ikke ændrer herpå. Omfanget af en ejendomskøbers undersøgelsespligt og dennes risiko for at miste sine mangelsindsigelser som følge af tilsidesættelse heraf, er i retslitteraturen om- tvistet. Sælgers loyale oplysningspligt behandles ofte indgående, hvorimod købers undersøgelsespligt berøres kortfattet og i generelle vendinger. Dette må formentlig ses i lyset af, at retspraksis ofte er meget konkret begrundet og derfor peger i flere forskellige retninger. Der er således tale om et retsområde, hvor domstolene indle- ver sig i den konkrete situation. Retspraksis kan derfor bidrage til en analyse af, hvad der nærmere bestemt lægges vægt på i forhold til ejendomskøberens under- søgelsespligt. 1.2. Emnevalg Intentionen med kandidatspecialet er at behandle emnet: Købers undersøgelses- pligt ved erhvervelse af fast ejendom i henseende til alle typer ejendomskøb. Som led heri belyses sælgers oplysningspligt i det omfang, det er relevant for bedøm- melsen af købers undersøgelsespligt. Specialet vil forsøge at opstille nogle para- metre for, hvad domstolene tillægger vægt ved afgørelserne samt anskue de situa- tioner, hvor køber lider retstab som følge af, at dennes undersøgelsespligt er for- sømt. Problematikken søges behandlet ud fra tre hovedpunkter, som udgør specia- lets følgende tre kapitler. Som første hovedpunkt behandles i kapitel 2 de tilfælde, hvor der ikke foreligger en aftale om undersøgelsespligtens rækkevidde mellem køber og sælger. Herunder vil det forsøges klarlagt, hvorledes retstilstanden er for køber, når denne ikke kon- 8 af 73

kret har fået anledning til at foretage en undersøgelse af ejendommen for specifik- ke forhold. Indledningsvis er det derfor væsentligt at stille spørgsmålet om, hvor- vidt der i det hele taget efter dansk ret foreligger en undersøgelsespligt? Herud- over belyses købers retsstilling i tilfælde, hvor køber selv har iagttaget et forhold, som for denne kan udgøre en mangel ved ejendommen. Endelig behandles købers retsstilling i anledning af sælgers oplysning om forhold samt ved oplysning om forhold i tilstandsrapport. Det sidste punkt er navnlig relevant, hvor forbrugerbe- skyttelsesloven finder anvendelse. I kapitel 3 behandles tilfælde, hvor der foreligger en aftale indeholdende en opfor- dring til undersøgelse. Herunder belyses indledningsvis, hvorledes købers retsstil- ling forholder sig i anledning af en generel opfordring fra sælger om at undersøge ejendommen. I forlængelse heraf søges belyst, hvilken retsvirkning en generel an- svarsfraskrivelse fra sælger berører domstolenes bedømmelse af omfanget af kø- bers undersøgelsespligt. Andet afsnit tager omvendt sigte på at klarlægge, hvorvidt købers retsstilling ændres ved, at sælgers opfordring er konkret og angår bestemte nærmere angivne forhold ved ejendommen. Tilsvarende behandles retsvirkningen af en konkret ansvarsfraskrivelse i forhold til undersøgelsespligten samt købers retsstilling i anledning af, at sælger opfordrer denne til at antage sagkyndig bistand til undersøgelsen af forhold ved ejendommen. Det tredje og sidste afsnit omhand- ler den aftalte undersøgelsespligt, due diligence, som ofte ses i forbindelse med køb og salg af virksomheder. Under dette punkt belyses, i hvilket omfang princip- perne kan overføres til handel med fast ejendom. Kapitel 4 udgør det tredje og sidste hovedpunkt, som vil bestå i en analyse af kø- bers undersøgelsespligt sammenholdt med sælgers oplysningspligt. 1.3. Afgrænsning Formålet med kandidatspecialet er at behandle problematikken omkring købe- rens undersøgelsespligt i forbindelse med erhvervelse af fast ejendom. Følgelig vil 9 af 73

der i specialet alene blive inddraget elementer til klarlæggelse af den relevante problemstilling, mens øvrige problemstillinger udelades. Som led i klarlæggelsen af retsstillingen for købers undersøgelsespligt inddrages afgørelser fra trykt retspraksis. Afgørelserne inddrages således i det omfang, de er relevante for problemstillingen, og indeholder dermed både erhvervsdrivende og forbrugere som parter, ligesom den omhandlede faste ejendom kan være såvel er- hvervsejendom, bolig og byggegrund. Ejerlejligheder udelades fra denne fremstil- ling, idet der ikke forekommer trykt retspraksis, som omhandler købers undersø- gelsespligt i henseende til denne type ejendom. 1.4. Metode Kandidatspecialet vil beskrive gældende ret på området for købers undersøgel- sespligt ved erhvervelse af fast ejendom. Den anvendte metode hertil vil være retsdogmatisk metode. Da der er tale om et ulovreguleret område, vil de primære retskilder være retspraksis samt grundlæggende obligationsretlige principper. Ved behandlingen af retspraksis tages der højde for, at der altid vil være tale om kon- krete afgørelser, som tager afsæt i parternes anbringender og den konkrete situa- tion. Derfor udvises påpasselighed med at udlede generelle betragtninger på bag- grund heraf. Ikke desto mindre bidrager retspraksis til klarlæggelse af domstole- nes anvendelse af parternes loyalitetspligter. Fælles for afgørelserne er, at de ikke i alle tilfælde tager sigte på at fastslå, hvorvidt der findes en undersøgelsespligt for køber eller ej. Afgørelserne går således i flere tilfælde ud på at fastslå, om et forhold udgør en mangel eller lignende. Afgørelser- ne indeholder dog elementer til klarlæggelse af udstrækningen for parternes loya- litetspligter, herunder køberens undersøgelsespligt. I afgørelserne forekommer endvidere forskellige typer af parter. Nogle af køberne i afgørelserne er således boligkøbere, mens andre er erhvervskøbere. Det samme 10 af 73

gør sig gældende hvad angår sælger. Ved behandlingen af retspraksis tages der højde for parternes status, herunder det forskellige styrkeforhold parterne imel- lem, der eksempelvis kan forekomme som følge af erhvervsmæssig status, faglige forudsætninger el. lign. Ved behandlingen af købers undersøgelsespligt inddrages endvidere afgørelser, som ligger før vedtagelsen af forbrugerbeskyttelsesloven. De pågældende domme er imidlertid skønnet relevante ud fra deres anvendelse af al- mindelige obligationsretlige principper. Forbrugerbeskyttelsesloven inddrages i det omfang, lovens bestemmelser har be- tydning for købers undersøgelsespligt, som søges belyst. Loven har til formål at sikre forbrugere beskyttelse ved aftaler om erhvervelse af fast ejendom til bolig- formål. 1 Finder forbrugerbeskyttelsesloven anvendelse ved en ejendomshandel, opnår sælger beskyttelse mod købers eventuelle indsigelser om faktiske mangler ved bygningen, medmindre sælger har handlet groft uagtsomt. Der er tale om en formbunden ordning, og beskyttelsen af sælger forudsætter, at denne har indhen- tet tilstandsrapport og elinstallationsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring, fremsat tilbud om betaling af halv præmie til en ejerskifteforsikring samt har givet køber skriftlig oplysning om retsvirkningerne ved lovens anvendelse. Når loven finder anvendelse, medfører det for køber, at indsigelser vedrørende faktiske mangler ved ejendommen ikke kan fremsættes over for sælger, men derimod over for ejer- skifteforsikringen. Ved behandlingen af emnet inddrages endvidere betragtninger fra retslitteraturen. Herved bemærkes, at disse bidrag ikke udgør retskilder, men at den fremsatte ar- gumentation vil kunne bidrage til yderligere belysning af problematikken. Det be- mærkes yderligere, at nogle af de litterære værker er udgivet på et tidligere tids- punkt end forbrugerbeskyttelsesloven. Værkerne er skønnet relevante ud fra be- lysningen af almindelige obligationsretlige principper. 1 Jf. Kristoffersen, Sonny: Forbrugerretten II, Den civilretlige forbrugerbeskyttelse, 2. udgave, s. 234. 11 af 73

1.5. Begrebsanvendelse Begrebet fast ejendom er ikke entydigt fastlagt i lovgivningen. I denne fremstilling forstås en fast ejendom som et jordareal med eventuelle tilhørende bygninger og genstande med varig tilknytning hertil. Arealet vil typisk være afgrænset i henhold til matrikelsystemet i udstykningsloven. 2 Begrebet kan ligeledes forstås som en modsætning til løsøre. Hvis noget ikke er fast ejendom, må det betegnes som løs- øre, dog således, at der må være tale om rørlige ting, modsat fordringer. 3 Den primære retskilde for kandidatspecialet er retspraksis, da området er ulovre- guleret. I praksis vedrører tvisterne ofte påståede mangler ved ejendommen. Man- gelsbegrebet forstås i fremstillingen som forhold eller egenskaber ved ejendom- men, der ikke svarer til parternes aftale. Mangelsbegrebet inddeles undertiden i faktiske mangler, forstået som faktiske egenskaber ved ejendommen, som ikke sva- rer til parternes aftale, og retlige mangler, som foreligger, når køberen ikke får den aftalte ret over ejendommen. 4 I specialet skelnes ikke specifikt mellem faktiske og retlige mangler. 2 Jf. Pagh, Peter: Omsætning og regulering af fast ejendom, 1. udgave, s. 15. 3 Jf. Träff, Finn: Køb og salg af fast ejendom, 2. udgave, s. 28. 4 Jf. Munk- Hansen, Carsten: Fast Ejendom overdragelsesaftalen, mangler og anden misligholdelse, 1. udgave, s. 240f. samt s. 249. 12 af 73

Kapitel 2 Købers undersøgelsespligt - intet aftalt 2.1. Generelt om ejendomskøbers undersøgelsespligt I en ejendomshandel skal begge parter udvise loyal handlemåde for på den må- de at sikre sin egen retsstilling. Købers undersøgelsespligt er væsentlig at belyse, da forholdet har betydning for, i hvilket omfang ejendomskøberen kan gøre man- gelsindsigelser gældende over for sælger. Endvidere er udstrækningen af købe- rens undersøgelsespligt væsentlig at belyse, hvis parterne skal kunne forudse de- res retsstilling i anledning af tvister om mangler, hvor købers adfærd i forbindel- se med handlen indgår i bedømmelsen. I nærværende afsnit søges disse forhold nærmere belyst. Afsnit 2.1.1. belyser den obligationsretlige grundsætning caveat emptor i relation til problematikken omkring købers undersøgelsespligt ved fast ejendom. Til illu- stration af, hvorledes købers undersøgelsespligt i praksis behandles, når der ikke foreligger en aftale parterne imellem, inddrages herefter eksempler fra retsprak- sis i afsnit 2.1.2. Afsnit 2.1.3. belyser retslitteraturens stillingtagen til, hvorvidt en ejendomskøber har en decideret pligt til undersøgelse eller ej, og i så fald, i hvil- ken udstrækning. 2.1.1. Købelovens caveat emptor- grundsætning I almindelighed har køber en obligationsretlig forpligtelse til, efter omstændig- hederne, at undersøge salgsgenstanden og dens forhold før købsaftalens indgåel- se. Forpligtelsen kendes under betegnelsen caveat emptor. Køberen skal herved udvise påpasselighed og generelt se sig for. 5 Reglen om caveat emptor er alene lovfæstet for køb, der omfattes af købeloven, jf. købelovens 47. Købeloven gæl- der ikke for køb og salg af fast ejendom, jf. lovens 1a, stk. 1. Nogle af de i købelo- 5 Jf. Rosenmeier, H.P.: Mangler ved fast ejendom, 4. udgave, s. 115. 13 af 73

ven lovfæstede principper er dog udtryk for obligationsretlige grundsætninger. Købelovens 47 udgør en sådan obligationsretlig grundsætning og er deraf an- vendelig inden for fast ejendom. Af købelovens 47 følger, at en køber ikke vil kunne påberåbe sig mangler, så- fremt én af tre nærmere angivne omstændigheder er opfyldt. For det første, hvis køber før købets afslutning har undersøgt salgsgenstanden. For det andet, hvis køber uden skellig grund har undladt at undersøge salgsgenstanden trods sæl- gers opfordring hertil. For det tredje, hvis der før købets afslutning er givet køber lejlighed til at undersøge en prøve af salgsgenstanden. Bestemmelsen indebærer, at køber er afskåret fra at gøre mangelsindsigelser gældende, såfremt han kunne have opdaget manglen ved at foretage en undersøgelse af salgsgenstanden. Køber vil dog undtagelsesvis kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i de i 47 nævnte tilfælde, dersom sælger har handlet svigagtigt. 6 Købelovens 47 omhandler forhold, som foreligger i forbindelse med købets af- slutning. Efter omstændighederne kan der påhvile køber en undersøgelsespligt, således at køber afskæres fra at kunne påberåbe sig mangler, som kunne være konstateret ved en undersøgelse efter bestemmelsens beskrivelse. Bestemmelsen pålægger dog ikke køber i alle tilfælde at foretage en undersøgelse inden købets afslutning. Det er derfor mest korrekt at anføre, at køberen har en vis påpasselig- hedspligt, da han efter omstændighederne skal udvise omhu med henblik på at opdage eventuelle mangler inden indgåelse af købsaftalen. 7 Af bemærkningerne til købelovsforslaget fra 1904-05 fremgår, at køberen ikke kan gøre en mangel gældende mod sælgeren, når han ved købets indgåelse har haft kendskab hertil. Køber har således kunnet indgå aftalen under hensyntagen til kendte egenskaber ved salgsgenstanden. 8 Såfremt køber har været bekendt med en defekt eller fejl ved salgsgenstanden, udgør dette forhold ikke en mangel. 6 Jf. Nørager- Nielsen, Jakob og Theilgaard, Søren: Købeloven med kommentarer, 3. udgave, s. 906. 7 Jf. Nørager- Nielsen, Jakob og Theilgaard, Søren: Købeloven med kommentarer, 3. udgave, s. 907. 8 Jf. Landstinget 1904-05, lovforslag nr. 41, 47. 14 af 73

En køber bør ydermere ikke kunne påberåbe sig mangler, som han ved købsafta- lens indgåelse burde have kendt til. 9 2.1.2. Retspraksis om ejendomskøbers undersøgelsespligt Omfanget af ejendomskøberens undersøgelse må bedømmes ud fra, hvad der almindeligvis antages at være påregnelig eller forsvarlig adfærd i den konkrete situation. Aftaleparternes faglige og erhvervsmæssige stilling, ejendomstypens karakter, den konkrete ejendoms fremtræden, de konkrete omstændigheder i handelssituationen også i lyset af, hvad der må anses for sædvanligt har såle- des betydning for parternes indbyrdes retsstilling. Nærværende afsnit belyser konkrete eksempler fra retspraksis vedrørende ejendomskøberens undersøgel- sespligt, når ingen aftale eller oplysninger foreligger. Afgørelserne bidrager til klarlæggelse af udstrækningen af undersøgelsespligten. Herunder hvorvidt køber skal foretage undersøgelse af ejendommen til varetagelse af egne interesser og behov, når dette ikke er en del af aftalegrundlaget mellem parterne. I en dom fra 1981 (U 1981.879 V) var der tale om salg af en ejendom til bolig- formål. Sælger afgav en uspecificeret bemærkning om, at der i ejendommen ikke var mere råd, end hvad der var almindeligt for et tilsvarende 100 år gammelt hus. Såfremt forholdet var af betydning for køber, kunne denne på baggrund af be- mærkningen have iværksat en nærmere undersøgelse. Landsretten fandt, at be- mærkningen burde have henledt købers opmærksomhed på, at der kunne være fugtproblemer i ejendommen. Køber var således den nærmeste til at varetage si- ne egne behov, hvorfor det ikke kunne forlanges, at sælger skulle foretage adskil- lige undersøgelser, for på den måde at helgardere sig i forhold til enhver tænkelig køber. Da køber ikke foretog sig yderligere i anledning af bemærkningen, kunne han ikke efterfølgende gøre forholdet gældende over for sælger. Køber udviste ikke den tilstrækkelige påpasselighed, som efter de konkrete omstændigheder var påkrævet af ham, hvorfor det kan konstateres, at køber tilsidesatte sin under- søgelsespligt. 9 Jf. Nørager- Nielsen, Jakob og Theilgaard, Søren: Købeloven med kommentarer, 3. udgave, s. 908. 15 af 73

U 1983.889 H er et eksempel på en dom, hvor boligkøber ved en ganske overfla- disk besigtigelse kunne have konstateret, at ejendommen bl.a. manglede et køk- ken. I stedet undlod køber at efterkomme sælgers opfordring til at besigtige ejen- dommen forinden købsaftalens indgåelse. Køber tilsidesatte sin undersøgelses- pligt ved ikke at besigtige ejendommen, og han kunne derfor ikke gøre den indly- sende mangel gældende over for sælger. Det kan af dommen konstateres, at dom- stolene tillagde købers uforsigtige adfærd afgørende betydning i den konkrete si- tuation. Der var tale om et åbenlyst forhold, som en boligkøber med lethed kunne have konstateret. Købers undladelse af at besigtige ejendommen afskar dermed denne fra at gøre det indlysende forhold gældende som en mangel. I U 2002.2289 V fik boligkøber under en besigtigelse af ejendommen forevist udvendige revner i huset. Det blev af henholdsvis byretten og landsretten lagt til grund, at køber havde set disse revner. Landsretten fremførte yderligere, at kø- ber herved burde have foranlediget yderligere undersøgelser. Køber havde desu- den modtaget en tilstandsrapport, hvoraf fremgik, at geotekniske undersøgelser var anbefalet. Dermed var der ikke grundlag for at lade sælger ifalde ansvar. Den- ne og ovenstående domme er formentlig udtryk for, at køberens undersøgel- sespligt skærpes, når sælger oplyser om forhold ved en ejendom, og hvor disse oplysninger kan give anledning til mistanke om alvorlige fejl eller alvorlige årsa- ger. Omvendt kan sælgerens oplysninger om ejendommen fritage køber for en under- søgelsespligt, hvor oplysningerne fremstår som noget, køber med rette kan ind- rette sig på eller ligefrem fremstår som en indeståelse, eller hvor køberen ikke har en let adgang til at undersøge forholdet og/eller ikke har særlig anledning hertil. I U 1995.238 V fik boligkøber af sælger positiv oplysning om, at ejendom- men var hulmursisoleret i form af forevisning af en varmesynsrapport, som angav dette. Køber fik desuden forevist en aconto- indbetaling på varme. Efterfølgende viste det sig, at ejendommen ikke var hulmursisoleret, hvorfor udgifterne til var- me var større end først påregnet. Sælger ifaldt ansvar ved at indestå for, at oplys- ningerne i rapporten, som sælger havde overleveret til køber, var korrekte. Det 16 af 73

blev dermed ikke tillagt skadevirkning for køber, at denne ikke aktivt undersøgte, om oplysningerne var korrekte, herunder om udgifterne til varme faktisk var større, end hvad der kunne forventes af et velisoleret hus. I U 2001.2200 H var der tale om køb af flere ubebyggede industriejendomme til erhvervsformål. Køber havde fået udleveret en rapport over geotekniske under- søgelser, hvoraf fremgik, at en af ejendommene var stærkt forurenet. Ydermere forekom indicier for, at de øvrige ejendomme var ramt af forurening i mildere grad. Salgsforhandlingerne varede over en periode på fire år, hvor køber havde afgørende indflydelse på de undersøgelser, som blev foretaget af sælgers rådgi- ver. Køber, der var professionel aktør, havde i den lange undersøgelsesperiode foretaget nogle fravalg af undersøgelser af de øvrige ejendomme, som rådgiveren ellers havde anbefalet en nærmere undersøgelse af. Efter købet viste det sig, at disse ejendomme ligeledes var stærkt forurenede. Landsretten lagde til grund, at køber selv havde haft en afgørende indflydelse på rådgivers undersøgelser, hvor- for der ikke var grundlag for at anse det for en fejl, at de yderligere undersøgelser ikke var blevet foretaget. Køber var dermed afskåret fra at gøre indsigelse gæl- dende. Højesteret anførte hertil, at risikoen for yderligere forurening, ud fra de konkrete omstændigheder, påhvilede køber. Det må her fremhæves, at køber havde en relativ let adgang til at foretage undersøgelser, men valgte alligevel at tilsidesætte denne trods anbefaling herom. Køber måtte dermed bære ansvaret for henholdsvis valg og fravalg under processen, der var taget i forhold til under- søgelsernes udformning og omfang. Købers forudsætninger som professionel ak- tør blev således tillagt betydning, hvorfor risikoen for yderligere forurening end påregnet påhvilede køber. I U 2008.889 H havde sælger påtaget sig at klargøre en grund til bebyggelse efter aftale med køber, som var forbruger. Sælger undlod imidlertid at følge anbefalin- gerne om byggemodningens tilrettelæggelse, som fulgte af en geoteknisk rapport, som sælger selv havde indhentet. Sælger ifaldt ansvar for de efterfølgende sæt- ningsskader på købers nyopførte hus, idet sælger havde haft den afgørende ind- flydelse på byggemodningen af ejendommen samt placering af bygningen. Køber 17 af 73

havde i modsætning til ovenstående dom fra 2001 ikke indflydelse på hverken den geotekniske undersøgelse eller den efterfølgende byggemodning. Hvor defekter ikke kan anses for fysiske mangler ved bygningen, gælder de al- mindelige obligationsretlige regler. I relation hertil kan U 2009.1636 V nævnes, som omhandlede vandkvalitet ved en ejendom til boligformål. Handlen var om- fattet af forbrugerbeskyttelsesloven, hvorfor der forelå en tilstandsrapport. Af den udarbejdede tilstandsrapport fremgik imidlertid ingen bemærkninger vedrø- rende vandets kvalitet eller om misfarvning af sanitet. Køber havde dog inden handlens indgåelse fået forevist en prøvningsrapport over vandkvaliteten, hvoraf fremgik, at vandet havde en svag lugt af metal og var svagt gullig. Trods denne oplysning, valgte køber ikke at foretage sig noget. I stedet anførte køber under sagen, at rent drikkevand var en klar og uudtalt forudsætning for ethvert bolig- køb. I byretten blev det anført, at vandforsyningen ikke var en del af ejendom- mens bygninger, og derfor ikke var omfattet af huseftersynsordningen. Retten lagde herefter til grund, at sagen måtte bedømmes efter almindelige obligations- retlige grundsætninger, herunder reglerne om sælgers oplysningspligt. Sælger havde under sagen forklaret, at han i sin ejertid havde filtreret vandet gennem en kaffemaskine før brug, hvilket han dog ikke havde oplyst køber om inden købet. Landsretten fandt, at sælger havde pådraget sig ansvar ved at fortie væsentlige oplysninger af betydning for køber, og at dette måtte have stået klart for sælger. Til forståelse af rettens resultat kan fremhæves flere forhold. Først og fremmest bemærkes, at der som led i huseftersynsordningen ikke var pålagt den bygnings- sagkyndige at undersøge vandforsyningen, herunder vandets kvalitet. Ikke desto mindre burde den sagkyndige ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten have be- mærket, at der var misfarvninger af sanitet, hvilket kunne være blevet markeret med karakteren UN (undersøges nærmere). Såfremt den bygningssagkyndige havde bemærket dette og ligeledes havde angivet det i tilstandsrapporten, kunne køber formentlig ikke have gjort indsigelsen gældende overfor sælger. Dette sammenholdes endvidere med en prøvetagningsrapport, som var udleveret til køber. Rapporten måtte have givet køber anledning til at mistænke vandkvalite- 18 af 73

ten for ikke at være tilstrækkelig. Dommen illustrerer den situation, at en ejen- domskøber ikke er forpligtet til at opdage forhold ved ejendommen, som den bygningssagkyndige ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten ikke har bemærket. Købers undersøgelsespligt er ikke reguleret i forbrugerbeskyttelsesloven, hvorfor det kan give anledning til spørgsmål om, hvilke krav der kan stilles til købers un- dersøgelse, når loven finder anvendelse ved køb og salg af fast ejendom. Dette spørgsmål søges nærmere belyst i afsnit 2.4; Forhold påpeget i rapport. 2.1.3. Retslitterære betragtninger Omfanget af ejendomskøberens undersøgelsespligt forekommer usikker i rets- litteraturen. Der er således ikke et endeligt svar på, hvorvidt købers undladelse af at bese den pågældende ejendom vil medføre, at han mister retten til at gøre mangelsindsigelser gældende over for sælger. I det følgende vil forskellige forfat- teres betragtninger vedrørende problematikken blive belyst. H.P. Rosenmeier anfører, at ejendomskøberen har en almindelig undersøgelses- pligt. Forfatteren fremhæver, at det ud fra retspraksis kan udledes, at køberen af en fast ejendom er forpligtet til at besigtige ejendommen før aftalens indgåelse, således at sælger ikke er ansvarlig for mangler, som køber ville eller burde have opdaget ved sådan en besigtigelse. Rosenmeier anfører dog, at reglen, om en ejendomskøbers undersøgelsespligt, adskiller sig fra den tilsvarende regel i købe- lovens 47, da en løsørekøber herefter ikke har en ubetinget pligt til at undersø- ge salgsgenstanden før købet. Hertil pointerer forfatteren yderligere, at der ved løsøre, som beskrevet i købelovens 47, derfor snarere foreligger en regel om påpasselighedspligt end en regel om undersøgelsespligt. 10 Anders Vinding Kruse, Hans Henrik Edlund og Udvalget i Betænkning nr.1276, Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (betænkning nr. 1276) an- 10 Jf. Rosenmeier, H.P.: Mangler ved fast ejendom, 4. Udgave, s. 115 f. 19 af 73

fører modsat Rosenmeier, at en ejendomskøber ikke har pligt til at undersøge ejendommen uopfordret. Kruse anfører, at selvom køber som regel må være afskåret fra at gøre mangler gældende, som burde være konstateret under en eventuel inspektion af ejen- dommen inden købets afslutning, er det ikke ensbetydende med, at køber har pligt til altid at undersøge ejendommen. Forfatteren påpeger dog, at køber afskæ- res fra at gøre mangelsindsigelser gældende, såfremt køber faktisk har undersøgt ejendommen eller forgæves er blevet opfordret hertil. 11 Dette begrundes ikke nærmere. Edlund anfører, at der på ejendomsområdet ikke består nogen pligt for køber til at foretage undersøgelse af ejendommen inden indgåelse af en købsaftale. Lige- som Kruse, fastslår forfatteren dog, at en køber, som på forhånd undlader at be- sigtige ejendommen, ikke efterfølgende kan påberåbe sig forhold, som denne kunne eller burde have opdaget ved en besigtigelse. 12 Forfatterens synspunkt er ikke nærmere begrundet. Udvalget i betænkning nr. 1276 anfører, at der ved erhvervelse af fast ejendom generelt må antages at gælde en modificeret regel af købelovens 47. Der må så- ledes i almindelighed ikke stilles strenge krav til en ejendomskøbers evne til at foretage undersøgelse af ejendommen og herved konstatere mangler, som mod- sat er tilfældet ved undersøgelse af en løsøregenstand. Baggrunden herfor er, at køberen i langt de fleste tilfælde ikke besidder de faglige forudsætninger, som er nødvendige for at kunne foretage en detaljeret vurdering af ejendommens kvali- tet. Kravet til købers undersøgelsespligt skal ydermere opvejes med kravet til sælgers oplysningspligt. Udvalget fastslår dog, at køber ikke efterfølgende vil kunne påberåbe sig en helt iøjnespringende fejl ved en ejendom, hvis køber, in- den aftalens indgåelse, har beset ejendommen uden at påpege fejlen. Sælger må i 11 Jf. Kruse, Anders Vinding: Ejendomskøb, 6. udgave, s. 170. 12 Jf. Edlund, Hans Henrik: Handel med fast ejendom, 1. udgave, s. 166 f. 20 af 73