PLANLÆGNINGSNOTAT NR. 03.13 Vedr.: Udvikling af Dragør Havn af interessetilkendegivelser og analyse i forhold til gældende plangrundlag Dato: 3.9.2013 Sagsbehandler: jj Journalnr.: 13/1526 Baggrund Økonomi- og Planudvalget besluttede den 30.5.2013 følgende forslag fremsat af Borgmesteren: Der indhentes en interessetilkendegivelse for forslag til fremtidig anvendelse af Dragør Havn, det tidligere færgeareal. Fremsendte forslag kan tage udgangspunkt i, Tænketankens udviklingsprojekt, eller havnerelaterede forslag i øvrigt. Der annonceres i eksempelvis Berlingske/Børsen og Dragør Nyt samt kommunens hjemmeside hvor fakta om arealet beskrives kort sammen med henvisning til lokalplan 70 og Tænketankens udviklingsprojekt. Interesserede tilbudsgivere i forhold til leje af arealet/køb af arealet opfordres til inden 6 uger, at rette skriftlig henvendelse til kommunen med henblik på afgivelse af forslag til arealets udnyttelse. Efter en vurdering af de indkomne forslag vil der blive truffet politisk beslutning om, hvorvidt der skal arbejdes videre med et eller flere af de indkomne forslag og herunder om arealet helt eller delvist skal udbydes til salg eller udleje gennem offentligt udbud. Protokol fra T: T-gruppen støtter en markant udvikling af havnen, men ikke ved salg af arealer. Udviklingen af havnen bør fortsat ske på lejede arealer, således at kommunens fremtidige handlemuligheder sikres bedst muligt. Ved annoncering efterlystes tilkendegivelser og forslag til udvikling af det tidligere færgeareal på Dragør Havn, med udgangspunkt i det gældende plangrundlag. Fristen for indsendelse af tilkendegivelser og forslag udløb den 25. juli 2013. Der er i alt modtaget 13 henvendelser. De 13 henvendelser indgik i meddelelse til ØPU den 22. august 2013, hvor det blev oplyst, at administrationen bearbejder de indkomne forslag i forhold til gældende
plangrundlag og der fremlægges en mere detaljeret sag på ØPU i september. ØPU gav i den forbindelse udtryk for, at man ønsker oplysninger om eventuelt behov for ændret plangrundlag i forhold til de enkelte forslag. 2 De 13 henvendelser Stikord og afsender for de 13 henvendelser er: 1. Dragør Sejlskibsby fra Jan Engell og Axel Bendtsen 2. Køb af havneareal til gennemførelse af del af tænketankens projekt fra Hvalsø Holding A/S 3. En egenartet historisk by og havn er kulturarv med turistpotentiale fra Poul Himmelstrup 4. Støtte til Poul Himmelstrups forslag fra Dragør Baadeværft ApS 5. Opførelse af kontorbyggeri fra Secu A/S 6. Bevaring af grønne arealer fra Danmarks Naturfredningsforening 7. Havnebad m.v. fra Cafe Espersen 8. Maritimt hus fra Dragør Ungdomsskole 9. Glaspusteri fra Rikke Bruzelius 10. Spejderhytte fra Blushøjspejderne 11. Sundhed og Sjov fra Lisbeth Petersen 12. Vandland med restaurant, saunaer m.v. fra Henrik Kassebeer 13. Etablering af hotel- og husbådsanlæg fra Aqua Domus ApS. Plangrundlag Det gældende plangrundlag udgøres af helhedsplanen for havnens udvikling i, og for erhvervsområdet på Dragør Havn, der danner det detaljerede plangrundlag for det tidligere færgeområde og Skurbyen mv. For det meste af den gamle havns landarealer og moler ( inderhavnen og havnepladsen mv.) gælder Byplanvedtægt nr. 7. Den nye lystbådehavn er omfattet af Byplanvedtægt nr. 10.
3 Helhedsplanen i er blevet til i et samarbejde med bl.a. havnens brugere og Tænketanken. Hoveddisponeringen af det centrale udviklingsområde har taget udgangspunkt i forslaget fra Tænketanken. Udover de mere specifikke bestemmelser i om områdets anvendelse, bebyggelse og fremtræden mv. indeholder kommuneplanen såkaldte retningslinjer for områdets disponering og fremtræden. Disse retningslinjer, som udtrykker intentionerne for områdets udvikling, har følgende emner: 1. Hoveddisponering af landarealer 2. Det maritime og stedets ånd 3. Eksisterende og ny bebyggelse 4. Belægninger, aptering, belysning og beplantning 5. Bassiner, moler og besejling 6. Trafik, parkering og bådoplæg Forslag 1. / Dragør Sejlskibsby v/ Jan Engell og Axel Bendtsen Med baggrund i havnens nuværende status og hidtidige plantiltag tager Dragør Sejlskibsby Udviklingsplan for Dragør Havn udgangspunkt i følgende formål: Dragør Havn skal udvikles med maksimal hensyntagen til byens historiske træk og til landskabet Dragør Havn skal forbeholdes havnerelaterede funktioner, som bidrager til et levende maritimt miljø Dragør Havn skal udvikles til på sigt at indgå som del af Dragør som officiel UNESCO kulturarvsby samt som del af en kommende Naturpark Amager langs Amagers sydlige og vestlige kyst Dragør Havn skal appellere til mange former for søsport og friluftsaktiviteter knyttet til vandet og kysten Udviklingsplanen beskriver en række elementer, der tager sigte på at fremme konceptet Dragør Sejlskibsby, ved at udvikle Dragør Havn som et af de vigtigste centre for sejlskibe i Østdanmark mht. kulturformidling og skibsbyggeri. Følgende elementer indgår i planen: Optimering af havnens besejlingsforhold ved moleændring af havneindløb og etablering af nyt sejlløb til lystbådehavnen, Center for sejl- og træskibe, herunder nyt bådværft, åbne værksteder og tørdok på den østlige del af færgeområdet. Den tidligere færgehavn foreslås omdannet til træskibshavn med en træbrygge for træskibe,
4 Rekreativ anvendelse af Sandtangen, fx med flere bådpladser og et maritimt grejcenter for Ungdomsskolen, Anløbsplads for turbåde og et ungdomsskib, Udvidelse af skurbyen mod øst ind på færgeområdet i en åben struktur, samt bevaring af de nuværende åbne græsarealer og stejlepladser, Nye havnehuse til fx vandrehjem, café, restaurant, havnekontor mv. placeret langs fiskerikajen dels på værftets grund og dels ved café Espersen, opført som længehuse, Fastholdelse af havnepladsen som byrum og festplads - og til bådoplæg, Fastholdelse af grønningen foran lystbådehavnen som åben strandeng i forbindelse med naturområderne syd for byen, Dragør Fort som rekreativt støttepunkt og militærhistorie, Havnens lokaliteter som rekreative muligheder i tilknytning til vandet og kysten, En trafik- og parkeringsbetjening af havnen, der er tilpasset behovet og ikke belaster havnens rekreative værdier. Forslaget har endvidere en række overvejelser om realisering, finansiering, etapedeling og den videre proces. Blandt andet foreslås en fasedeling, hvor ændringer i havnebygværker (moler mv.) og opførelse af nyt byggeri til værft mv. er første etape. Hoveddisponeringen i forslaget er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger om havnens udvikling og helhedsplanen i afsnittet om Havnen. Der illustreres dog en noget lavere udnyttelse af byggefelterne. De foreslåede ændringer med hensyn til havneindløb og moler mv. er helt i overensstemmelse med helhedsplanen. Forslagene til rekreativ anvendelse af sandtangen er i overensstemmelse med kommuneplanens beskrivelse. Beskrivelsen af ny bebyggelses karakter er i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer om områdets og bebyggelsens karakter og fremtræden / Det maritime og stedets ånd (se i øvrigt uddrag de disse retningslinjer under bemærkningerne til Forslag 3). Forslaget har en mindre rummelighed for ny bebyggelse i lokalplanens byggefelter A2 (det vestlige byggefelt omkring nuværende Skurby) og byggefelt B (det østlige byggefelt). Dertil kommer, at det vestlige byggefelt helt friholder nuværende stejleplads for bebyggelse, men har
5 til gengæld en afgrænsning længere mod øst end i lokalplanen. Det vestlige byggefelt foreslås primært udlagt til en ny skurby med grejskure, maritime forretninger og mindre kontorer. Der foreslås en reduktion af bebyggelsens omfang og en mere åben bebyggelse end hvad lokalplanen beskriver. Vejadgang og indpasning af parkering er i overensstemmelse med lokalplanen. Realisering af den foreslåede første etape: ændrede havnebygværker (moler, havneindløb mv.) samt byggeri for nyt værft, kan gennemføres indenfor den gældende lokalplan 70. Realisering af den foreslåede nye skurby på det vestlige byggefelt kræver en ændring af lokalplanen, for så vidt angår områdets afgrænsning mod syd og øst, og en reduktion af områdets rummelighed, der i lokalplan 70 angives til 3.400 m 2 bebygget areal. Forslag 2. / Køb af havneareal til gennemførelse af del af tænketankens projekt v/ Hvalsø Holding A/S Det foreslås at starte renoveringen af Dragør Havn med den del, der kan integreres med den gamle bebyggelse. Derfor fremføres ønske om at købe arealet for Dragør Bådeværft og genbrugsstationen, samt de 3 skurgrunde umiddelbart øst herfor (ca. 2.200 m 2 ), med henblik på at gennemføre tænketankens projekt - med tilretninger - for dette område. Der stiles mod indretning for havnerelaterede virksomheder, men restauration, butikker og erhvervslejemål til andre formål vil også være en mulighed. Det forudsættes, at værftets lejekontrakt respekteres. Endelig pris afhænger af forhold omkring forurening, bebyggelsesprocent, byggemodning osv. Forslaget er bilagt tegningsskitser til en sammenhængende ny bebyggelse med gavle ud mod Fiskerikajen. Disponeringen af arealet og bebyggelsesprincippet er i overensstemmelse med helhedsplanen i afsnittet om Havnen. Forslaget kan realiseres i henhold til bestemmelserne for lokalplanens delområde A2. indeholder bestemmelse om en maximal rummelighed for hele delområde A2 på 3.400 m 2 nybyggeri. Denne ramme skal i givet fald udmøntes i en byggeret for værftsgrunden.
6 Realisering af forslaget kræver ikke ændring af lokalplanen. Forslag 3. / En egenartet historisk by og havn er kulturarv med turistpotentiale v/ Poul Himmelstrup Forslaget indledes med en beskrivelse af Dragør gamle by og havn s historiske udvikling, og den seneste udvikling omkring færgehavnsområdet. Med baggrund i Kulturstyrelsen publikation Brug havnen karakteriseres Dragør havns særlige historie og særpræg, herunder bådeværftets centrale rolle i havnens miljø og udvikling. Såfremt værftet flytter ud til færgeområdet foreslås det, at den nuværende værftsbebyggelse bevares som en autentisk helhed og genanvendes som Havnens Hus til fx havnens foreninger og båd- og grejoplægsplads, eller bådhallen kan udnyttes til værksteder, besøgscenter og havnecafé. Den tidligere færgehavn foreslås anvendt til store motorbåde, gæstesejlere og en træskibshavn. Udover bådoplæg og parkering på færgeområdet foreslås udlagt et parkeringsareal på lystbådehavnens grønning ved spidsbelastninger. Museums-lodsbådene foreslås placeret under halvtag på arealet mellem havnepakhuset og bådværftet. Der efterlyses regler for vinteropbevaring af udeserverings-inventar, et ordensregulativ og bedre parkeringsskiltning. Forslagsstilleren finder i øvrigt, at de af Tænketanken foreslåede store bygninger (svømmehal og kulturhus) er helt forkerte i Dragørs historiske by- og havnemiljø, og finder ikke den af tænketanken foreslåede markedshal i det vestlige byggefelt er realistisk. Det betvivles tillige at lokalplanens udlægning af det vestlige byggefelt til 55% havnerelaterede erhverv er realistisk. I den videre planlægning bør flytningen af bådværftet til det østlige byggefelt afklares før der planlægges for udbygning i det vestlige byggefelt omkring skurbyen. I denne udbygning kan indgå anlæg af flere p-pladser. Afslutningsvis peges på mulighederne for at Dragør by og havn kan blive udpeget som kulturarvsby. De forskellige forslag kan rummes indenfor kommuneplanens helhedsplan. Forslaget om at bevare og genanvende værftets nuværende bebyggelse som en autentisk helhed, er i
7 overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer om bebyggelsens karakter/ det maritime og stedets ånd, hvor det anføres: Nye anlæg og bebyggelse skal i udformningen understøtte havneområdets særlige sammensatte maritime udtryk.. Man kan sige, at havnens byggeskik skal respektere stedets ånd, samtidig med, at nye tilføjelser skal udtrykke sin tid. Et særkende for havneområdet i Dragør et, at mangfoldigheden i anvendelserne afspejler sig i de enkelte bygningers og anlægs udformning. Havnens bygninger har en selvgroet karakter og udtrykker uhøjtidelighed og enkelthed i valg af materialer og konstruktioner. Genanvendelsen af værftsbebyggelsen kan gennemføres inden for lokalplanens bestemmelser. Den foreslåede benyttelse af Grønningen til parkering i spidsbelastningssituationer er i øvrigt gældende praksis. En ændring af anvendelsesbestemmelser for det vestlige byggefelt, herunder udlæg parkeringspladser i området, forudsætter en ændring af lokalplanens bestemmelser for Delområde A2. Forslag 4. / Bemærkninger til Forslag 3 v/ Dragør Baadeværft Aps Dragør Baadeværft tilkendegiver, at de meget gerne vil drøfte de perspektiver i forslaget fra Poul Himmelstrup, der vedrører Dragør Baadeværft. Forslag 5. / Opførelse af kontorbyggeri v/ Secu A/S Firmaet udtrykker interesse i at købe/erhverve/bygge eget kontorbyggeri indenfor det vestlige byggefelt A2, for erhverv som ikke er havnerelateret. Lokalplanen muliggør opførelse eller indretning af ikkehavnerelateret erhverv (liberalt erhverv, kontorer og service) op til 45% af byggerummeligheden i delområde A2, svarende til ca. 1.700 m 2. Ny bebyggelse skal baseres på en samlet bebyggelsesplan for delområdet, og der er krav til en helhed i udformningen med hensyn til proportioner og placering mv. Kontorbyggeri udover 45% af rummeligheden i delområde A2, kræver ændring af lokalplanen, afhængigt af omfanget.
8 Forslag 6. / Bevaring af grønne arealer v/ Danmarks Naturfredningsforening, Lokalafdeling Amager Foreningen udtrykker interesse i, at eventuelt kommende byggeri ikke forringer natur- og miljøforholdene ved og omkring havnen. Ved en eventuel lokalplanændring foreslås det, at det vestlige byggefelt begrænset, så det grønne areal mellem Stejleparkeringen og eksisterende skurby bevares. Der henvises i øvrigt til Forslag 1. Lokalplanens afgrænsning af delområde A2 omfatter også et mindre areal af det nuværende grønne stejleområde ud mod Færgevej. Lokalplanen indebærer ikke, at arealet skal bebygges, men at det kan bebygges. Ændret delområdeafgrænsning forudsætter lokalplanændring. Forslag 7. / Havnebad m.v. v/ Café Espersen Forslag om at tilbyde de nuværende lejere længere lejekontrakter mod at påtage sig al vedligeholdelse efter kommunens anvisninger. Forslag om opførelse af et havnebad i den tidligere færgehavn ved nordsiden af sandtangen. Dette kan suppleres med flere havnepladser og toilet- og badefaciliteter for sejlere og gæster på havnen. Forslag om at benytte dele af det grønne område ved skurbyen til mindre rekreative formål, fx legeplads, musik- og teaterscene. Den nuværende gratis parkering bør ikke indskrænkes. Kommuneplanen udlægger sandtangen som fremtidigt udviklingsområde for bl.a. søsportsfaciliteter og rekreative tilbud. Lokalplanen omfatter ikke den indre del af Sandtangen. Den ydre del er tiltænkt bortgravet, så der kan etableres et sejlløb mellem tidligere færgehavn og lystbådehavnen. Lokalplanen regulerer ikke bassinernes benyttelse. De grønne arealer ved skurbyen (Stejlerækkerne mv.) skal friholdes for bebyggelse. Etablering af et havnebad er ikke i sig selv lokalplanpligtigt. Behovet for ny lokalplan afhænger af projektets omfang, herunder behovet for tilhørende landfaciliteter, og dermed påvirkning af omgivelserne.
9 Forslag 8. / Maritimt hus v/ Dragør Ungdomsskole Med baggrund i Ungdomsskolen nuværende aktiviteter relateret til det maritime - uden faste lokaliteter tæt ved vandet - foreslås at etablere et maritimt hus på havnen. Det kunne bestå i 4 containere fx placeret på nordsiden af sandtangen ved fyrskibsbroen. En sådan indretning kunne både være rammen om en blå udeskole, og sikre plads til opbevaring af udstyr til både ungdomsskolens og friluftsskolens aktiviteter (fx kajakker, kanoer og diverse udstyr og remedier). Det tilstødende havnebassin med bådebro kan udnyttes til undervisning på vandet. Det maritime hus vil kunne suppleres med grillsted, klatrevæg og parkour-sten, og vil kunne være et tilbud til havnens brugere og turister i øvrigt. Området vil hurtigt kunne ryddes ved behov for udnyttelse af arealet til andet. Byplanvedtægt 10 Kommuneplanen udlægger sandtangen som fremtidigt udviklingsområde for bl.a. søsportsfaciliteter og rekreative tilbud. omfatter ikke den indre del af Sandtangen. Den ydre del er tiltænkt bortgravet, så der kan etableres et sejlløb mellem tidligere færgehavn og lystbådehavnen. Lokalplanen regulerer ikke bassinernes benyttelse. I Byplanvedtægt nr. 10 for lystbådehavnen mv. udlægges dele af sandtangen til jolleoplæg og byggefelt for klubvirksomhed, kiosk, servering o. lign. samt toiletter og eventuel havneadministration. Etablering af et maritimt hus i form af containere er ikke nødvendigvis lokalplanpligtigt. Det afhænger af projektets omfang, den konkrete indplacering og påvirkning af omgivelserne. Forslag 9. / Glaspusteri v/ Rikke Bruzelius og Jan Vejle, Glasseriet Aps Med baggrund i tidligere ansøgninger og glaspusterier placeret i tilknytning til havnemiljøer andre steder, ansøges om mulighed for etablering af et glaspusteri på Dragør havn, som led i en sammenhængende erhvervsmæssig profil omkring dansk kunsthåndværk. Der ønskes konkret et areal på 100-200 m 2 placeret indenfor det vestlige byggefelt/delområde A2 i lokalplanen. Der foreslås konkret 2 placeringsmuligheder:
1. På arealet mellem Dragør Bådeværft og Røgeriet (nuværende serveringsareal for Dragør Røgeri) 2. Indrettet/opført sammen med andre funktioner (værksteder, galleri, kulturhus, café, havne- og turistkontor) i ny bebyggelse i nutidigt formsprog på værftets grund, såfremt nuværende værftsbygninger nedrives. Ansøgerne foretrækker en lejeaftale, men vil alternativt være indstillet på at finansiere byggeri på lejet grund på nærmere aftalte vilkår. 10 Den angives i ansøgningen, at det foreslåede byggeri forudsættes at respektere bestemmelserne for delområde A2. Lokalplanen muliggør opførelse eller indretning af ikkehavnerelateret erhverv op til 45% af byggerummeligheden i delområde A2, svarende til ca. 1.700 m 2. Ikke fornødent, med mindre der for hele delområde A ønskes en større andel af ikke-havnerelateret anvendelse. Forslag 10. / Ny spejderhytte v/ Blushøjspejdernes bestyrelse Med baggrund i sammenlægning af spejdergrupperne under Det Danske Spejderkorps ønskes en udvidelse af deres hytte-forhold, hvor visionen er en helt ny spejderhytte placeret ved færgearealet i Dragør havn. Der skal være plads til et stigende medlemstal og placeringen ved vandet kan udnyttes til vandaktiviteter og fremtidige søspejderaktiviteter. Hytten vil samtidig kunne danne ramme i tilknytning til andre børne- og ungdomsgruppers aktiviteter. Man forestiller sig opførelsen finansieret gennem fondsmidler, og at Dragør Kommune stiller grundarealet vederlagsfrit til rådighed. Hyttens areal bør minimum være 200 m 2, og der skal på udenomsarealerne være plads for klassisk spejderarbejde. Kommuneplanen udlægger sandtangen ved færgehavnen som fremtidigt udviklingsområde for bl.a. søsportsfaciliteter og rekreative tilbud. Her kan en søspejderklubhus evt. indpasses. omfatter ikke den indre del af Sandtangen. Den ydre del er tiltænkt bortgravet, så der kan etableres et sejlløb mellem tidligere færgehavn og lystbådehavnen.
11 Byplanvedtægt 10 I Byplanvedtægt nr. 10 for lystbådehavnen mv. udlægges dele af sandtangen til jolleoplæg og byggefelt for klubvirksomhed, kiosk, servering o. lign. samt toiletter og eventuel havneadministration. Etablering af en spejderhytte er ikke nødvendigvis lokalplanpligtigt. Det afhænger af projektets omfang, den konkrete indplacering og påvirkning af omgivelserne. Forslag 11. / Sundhed og sjov v/ Lisbeth Petersen Plangrundlag Forslag om forskellige sundhedsfremmende tiltag, der kan placeres på havneområdet og inspirere til et aktivt udeliv for alle aldersgrupper: - Borde og bænke som samlingssted i det fri - En overdækket bålplads som ved Kongelundsfortet - Et overdækket areal til ude-gymnastik - Udendørs fitness Som supplement ville en toiletbygning og affaldsstativer være kærkomment. Forslagene kan gennemføres uden yderligere lokalplanlægning. Egentlige bygningsanlæg skal friholdes fra den fredede grønning. Forslag 12. / Vandland v/ Henrik Kassebeer Plangrundlag For at aktivere by og havn og for at styrke turismen foreslås etablering af et vandland med restaurant. Vandlandet skal bestå af flere bassiner, rutchebaner, udspring og 25 m eller 50 m svømmebassin og saunaer. Forslaget angives at kunne støtte byens overnatningsmuligheder og øge omsætningen for de handlende. Der angives ikke nærmere placeringsforslag for et vandland. De beskrevne funktioner taget i betragtning vil det i givet fald være et anlæg, der som minimum kræver ny lokalplanlægning. Forslaget minder om Tænketankens forslag til svømmehal mv. på sandtangen. Forslag 13. / Hotel- og husbådsanlæg v/ Aqua Domus Aps Med baggrund i tidligere ansøgning og tænketankens idéer om et flydende hotel, ansøges om muligheden for at gennemføre et projekt vedrørende et kombineret hotel-
og husbådsanlæg, bestående af to hotelbåde med hver 12 værelser samt 6-8 husbåde til beboelse placeret langs sydsiden af sandtangen. Placeringen findes at være optimal, og visionen er at skabe et attraktivt maritimt område for husbåde på havnen. Husbådene, som er i moderne udførelse med nutidig standard og byggestil, er 19 m lange og 5,5 m brede med et areal på 110-170 m 2. Hotelbådene er 16 m x 6,5 m. Max højde over terræn er 8 meter. Bådene placeres så det frie udsyn fra havnen søges bevaret mest muligt. Installationer på land søges indpasset i havnens miljø. Der skal indrettes p-pladser på landarealet og der forudsættes opført nybyggede depothuse som små gavl-træhuse. P-pladser og depothuse foreslås etableret på/ved færgeområdet. 12 og Byplanvedtægt 10 Spørgsmålet om husbåde i Dragør Havn er beskrevet i afsnittet om Havnen i, hvor følgende anføres: Af hensyn til de primære havneformål ønsker kommunen ikke at give havneplads til fastliggende husbåde eller beboelsesskibe. Denne retningslinje danner baggrund for havneadministrationens og forvaltningens stillingtagen til konkrete ansøgninger og forespørgsler. Lokalplan og byplanvedtægt regulerer ikke havnebassinernes benyttelse. Hvis der skal muliggøres placering af husbåde i Dragør Havn, skal det anbefales, at det i givet fald sker ved lokalplanlægning. Dette begrundes dels med at husbåde vil påvirke havnens visuelle udtryk både fra land og fra vandet og dels med, at en forudsætning for husbåde er disponering af landarealer til forsyning, parkering og grejskure.