Århus Kommune Lokalplan nr. 644 Bolig- og rekreativt område ved Kankbøllevej i Hjortshøj KONGSBAK INFORMATIK November 2001
Århus Kommune Lokalplan nr.: Bolig- og rekreativt område ved Kankbøllevej i Hjortshøj. Indeholder tillæg nr. 174 til Kommuneplanen 644 Kankbøllevej Statistikområde/distrikt nr.: 04.10 Registreringskortblad nr.: 27+28 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor November 2001
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 501 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Grundlaget for planens kortbilag i mål 1:10.000 og mindre målestoksforhold er Kort- og Matrikelsty-relsens 4 cm-kort. Supplerende tematisk information er påført af Århus Kommune. Kortene udgives af Århus Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse A.86 KMS. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen
ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 644. Bolig- og rekreativt område ved Kankbøllevej i Hjortshøj. INDHOLDSFORTEGNELSE side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området. baggrund og mål med planen. planens h0vedtrækm.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 4 5 2. Områdeog opdeling... 4 3. Anvendelse... 5 5 4. Udstykning... 5 5. Trafikforhold... 6 6 Tekniskforsyning... 6 5 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m.... 6 5 8. Bebyggelsens udseende... 7 9. Hegnog beplantning... 7 5 10. Støjforhold... 7 5 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 8 5j 12. Grundejerforening... 8 5 13. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... 8 5 14. Servitutter... 9 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen. veje. stier. støj. institutioner. teknisk forsyning m.v.... 10 TILLÆG NR. 174 TIL KOMMUNEPLANEN Nye bestemmelser og nyt rammekort... 14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen... 16 LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger... 17
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område øst for lokalplan nr. 87 og syd for Kankbøllevej i Hjortshøj. Lokalplanområdet, der er ca. 2,5 ha stort, var ved planens udarbejdelse kommunalt ejet og beliggende i byzone, pånær et mindre areal i den sydlige del af det rekreative område. Beskrivelse af området Området er beliggende mellem boligområdet ved Højager og Kankbølle bæk/skæring Bæk der danner østgrænse. Arealet skråner svagt mod syd og øst. I den østlige del omkring bækken er der en del kuperet terræn, bevokset med en skovagtig beplantning. Bækken er rørlagt på den del, hvor den krydser området. Områdets sydligste del fungerer i dag allerede som friareal for den tilgrænsende boligforening. Et ca. 15 m bredt beplantet bælte adskiller området fra Kankbøllevej og anvendes af DSB som et snebælte med tilfældig beplantning. Planens baggrund og indhold Størsteparten af lokalplanområdet har i mange år været udlejet til tilgrænsende grundejer- og boligforeninger, og har af dem været anvendt til legepladser, forskellige rekreative formål, dyrkning som nyttehaver og lignende. Som et led i bestræbelserne på at fremskaffe kommunale parcelhusgrunde blev det foreslået, at udstykke 14 parcelhusgrunde på arealet. Efter en offentlig høring mødte disse planer en del modstand, idet man fra lokalområdets side fortsat ønskede, at arealerne anvendtes til rekreative formål. Efter flere forhandlinger enedes man om kun at udstykke den nordlige del af området ned til den rørlagte bæk, medens foreningerne skulle have mulighed for at erhverve den sydligste del af grunden til fortsættelse af deres hidtidige fælles aktiviteter. Dette er resulteret i nærvarende lokalplan med udstykning af 6 parcelhusgrunde med adgang fra Kankbøllevej og med et fælles friareal syd herfor. I forbindelse med udstykningen udlægges der arealer til plantebalter øst og vest for området. Mellem grundene og Kankbøllevej opretholdes det ca. 15 m brede beplantede s ne bæ Ite. Syd for bækken udlægges området til rekreative formål af forskellig karakter. Den eksisterende skovagtige beplantning langs Skæring Bæk bevares, og den rørlagte del af bækken på tværs af området, som danner skel mellem lokalplanens område II og 111, søges frilagt og givet et slynget forløb.
3
4 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 5 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at området anvendes til åben lav boligbebyggelse samt rekreative formål, udstykningen udformes, så der sker en tilpasning til terræn, udstykningen tilpasses eksisterende beplantning, og at der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området. 5 2. Område og opdeling d Stk. 1. Lokalplanområdet er afgrænset sodvist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: Del af 7 k, Hjortshøj by, Hjortshøj, del af umatrikuleret baneareal, samt alle parceller der efter den 1. februar 2001 udstykkes i området. Se fodnote'. ' I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling.
5 Stk. 2. Stk. 3. 3. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I, II og 111, som vist på lokalplankortet. Se fodnote. Der er landbrugspligt på matr. nr. 7 k, Hjortshøj by, Hjortshøj. Ejendommen skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil den tages i brug til det, planen bestemmer. Se fodnote2. Anvendelse Område I Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Området er udlagt til åben-lav boligbebyggelse (fritliggende parcelhuse til helårsbeboelse). På hver grund må kun opføres eller indrettes en bolig. Magistratens 2. Afdeling kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder - f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Område II Stk. 4. Stk. 5. Området er udlagt til fælles friareal for beboerne i område I. På dette areal må grundejerforeningen (se 5 12) etablere anlæg til fælles formål. Område 111 Stk. 6. Området er udlagt til rekreative formål i form af fælles friareal, bålpladser, mindre hønsehold, nyttehaver og lignende.. Faellesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 7. 4. Stk. 1. Stk. 2. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. Udstykning udstykning skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Ingen grund i område I må udstykkes med en størrelse mindre end 700 m2. * Ophævelse af landbrugspligten sker i forbindelse med Jordbrugskommissionen for Århus Amts godkendelse af udstykning, hvor en sådan er nødvendig. Der kan i forbindelse med ophævelsen af landbrugspligten stilles betingelser i medfør af landbrugslovens 4, stk. 3 og/eller stk. 4.
6 Stk. 3. 5. Stk. 1. Udstykning af område III må kun finde sted efter en af Magistratens 2. Afdeling godkendt udstykningsplan. Trafikforhold På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Vej A - B... 8,OO m bred Vendeplads i punkt B... 15,OO m bred Sti a - b... 3,OO m bred Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Der skal-til godkendelse hos Vejkontoret medsendes et projekt for den i stk. 1 nævnte vej. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. På hver parcel i område I skal der etableres parkeringsarealer i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af Parkeringsarealer i Århus Kommune. Teknisk forsyning Nybyggeri skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på værkernes til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Område I Stk. 1. Stk. 2. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Bygninger må højst opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage foruden eventuel kælder. Såfremt tagkonstruktionen udføres med trempel eller lignende, må bebyggelse opføres i 2 etager, dog således at den indvendige højde af den forhøjede ydervæg ikke må overstige 1,60 m. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Intet punkt af en bygnings ydervægge eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn (målt i henhold til reglerne i Bygningsreglementet). Småhusreglementets bestemmelser om bygningshøjde i forhold til modstående vejside gælder ikke i området. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod fælles friarealer end 0,50 m.
7 Stk. 6. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere naboskel en 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. Område 111 Stk. 7. Stk. 8. 8. Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Udover 2 drivhuse og 2 redskabsskure på maksimalt 25 m2 pr. stk., må der ikke ske bebyggelse i området ud over hvad der er nødvendigt for at drive området som rekreativt område. Eventuel bebyggelse må ikke gives en større højde end 2,5 m over terræn. Bebyggelsens udseende Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygninger, indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige ydervægge. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm - må hvis de anbringes på bygninger højst rage 1,O0 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 700 crn må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling. Magistratens 2. Afdeling kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning - f.eks. antenner for radioamatører - tillade antenner med en større højde end angivet ovenfor. 9. Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Hegn og beplantning Der udlægges areal til beplantningsbælte mod lokalplanens østgrænse som vist på lokalplankortet. Beplantningen skal bestå af danske Iøvfældende arter, f.eks. hassel og tjørn. Langs den nord-syd gående del af vej A- B skal der mellem den eksisterende sti og vejanlægget etableres en beplantning bestående af syren og med en udstrækning som vist i princippet på illustrationsplanen. Den på lokalplankortet viste bevaringsværdige beplantning må kun fjernes efter tilladelse fra Naturforvaltningen. Se fodnote3. Hvis bevaringsværdig beplantning tillades fjernet, vil det normalt blive modsvaret af et krav om genplantning.
Stk. 4. Langs den enkelte grunds skel mod fælles friareal - område II - må kun etableres levende hegn. Levende hegn mod færdselsarealer skal plantes 0,30 m inde på egen grund. I hegn mod fælles friareal må der på hver grund være en, højst 1,0 m bred åbning. 5 10. Støjforhold Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som trafikstøj påfører bebyggelsen og opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. 5 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug før: Den i 5 6 nævnte tilslutning til Århus Kommunale Værkers varmeforsyning har fundet sted. 5 12. Grundejerforening Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdets område I og II. Den til enhver tid værende ejer af arealer inden for lokalplanens område I - bortset fra udstykkeren - skal være medlem af foreningen. Grundejerforeningen skal efter krav fra Magistratens 2. Afdeling sammenslutte sig med Grundejerforeningen Højagergård, såfremt denne gru ndeje rfo ren i ng 0 ns ke r det. Grundejerforeningen skal stiftes når alle grunde i området er solgt. Grundejerforeningen skal modtage skøde på lokalplanens område II samt vej A - B og sti a - b. Overtagelsen skal ske vederlagsfrit. Foreningen skal vedligeholde arealerne og kan selv fastsætte regler herfor. Indtil arealerne overdrages foreningen, påhviler vedligeholdelsen ejeren. Dette gælder dog ikke vintervedligeholdelse af vej.
9 5 13. Tilladelser fra andre myndigheder Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der foreligger udledningstilladelse og godkendt tillæg til spildevandsplan for Egåens opland fra Århus Amt, Udvalget for Teknik og Miljø.
10 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område 38.00.01 JO og i byzone. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet området er beliggende i jordbrugsområde. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Den nødvendige ændring af kommuneplanerr'søges gennemført ved Tillæg nr. 174 til Kommuneplanen for Århus Kommune. Tillægget er gengivet på side 14.
11 Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes fra Kankbøllevej. Via Kankbøllevej har lokalplanområdet forbindelse til Virupvej/Hjortshøjvej og derefter videre til Grenåvej. Stimæssigt vil lokalplanområdet blive forbundet med stisystemet i lokalplan nr. 87, hvor der er forbindelse til skole og institutioner. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er primært belastet af vejtrafikstøj fra Kankbøllevej og togstøj fra nærbanen. Med boligområdets og det rekreative områdes afstand til Kankbøllevej samt trafikbelastningen på banen og Kankbøllevej er det vurderet, at lokalplanområdet ikke vil være belastet af et støjniveau, der overstiger grænseværdierne i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Forureningsforhold. Affaldskontoret har pr. 3. september 2001 ikke registreret potentielt forurenende aktiviteter eller konstateret forurening indenfor eller i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet. Overskudsjord Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord skal så vidt muligt forblive indenfor lokalplanområdets grænser. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet har status af område med særlige drikkevandsinteresser. 3 almene vandværker indvinder vand i området. Der må i området ikke anvendes sprøjtemidler og ske forurening af nogen som helst art, som kan medføre nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet. I den deklaration der tinglyses på området, vil der blive indsat en bestemmelse om forbud mod at anvende pesticider.
12 Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af linie 58 på Virupvej/Hjortshøj Stationsvej, samt af nærbanen ved Hjortshøj Station. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Virupskolens distrikt. Skolevæsenets planlægning for lokalsamfundet kan dog gøre det nødvendigt at foretage andringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Vuggestuer: Kankbøllevej Børnehaver: Kernehuset, Smedebakken 16 Kankbøllevej Fritidshjem: Kan kbøllevej Plejehjem: Hjortshøj Plejehjem og Dagcenter, Hjortshøj Stationsvej 40 Derudover er der i lokalplan nr. 424 ved Hjortshøj Møllevej planer om at opføre en daginstitution nord for Østergård. Teknisk forsyning Elforsyning sker ved: Vandforsyning sker ved: Varmeforsyning sker ved: Kloakforsyning sker ved: Energiselskabet NRGi Grenåvej 55 8200 Århus N Hjortshøj Stationsbys Vandværk v/ E. Scheldal Stationsvej 8 8530 Hjortshøj Århus Kommunale Værker Bautavej 1 821 O Århus V Miljøkontoret Silkeborgvej 260 8230 Åbyhøj
13 Spildevand skal afledes via eksisterende spildevandsledning syd for lokalplanområdet til Egå Renseanlaeg. Regnvand skal afledes via nyt regnvandsbassin, der skal etableres i lokalplanområdet, videre til Skæring Bæk. Energi: Energicentret i Århus Frede ri ksgade 26 8000 Århus C kan være behjælpelig med at gennemgå et bygningsprojekt, og komme med forslag til, hvordan energiforbruget kan reduceres.
14 TILLÆG NR. 174 TIL KOMMUNEPLANEN Lokalplanområdet udtages af delområde 38.00.01. JO og får et selvstændige delområdenummer - 38.01.29 BO - samt nye rammebestemmelser som følgende, og med en afgrænsning som vist på modstående side: Delområde 38.01.29 BO Generelle rammebestemmelser Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af fritliggende enbolighuse Området kan desuden anvendes til erhvervsformål og offentlige formål, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden gener for omgivelserne. Erhverv omfatter servicevirksomheder og mindre fremstillingsvirksomheder m.v. For erhverv og offentlige formål gælder ved etablering, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyntagen til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres. Specielle rammebestemmelser Maksimalt etageantal: 2. Maksimal bygningshøjde: 8,5 m. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Mindst 10 % af området skal udlægges og indrettes til større samlede friarealer af forskellig karakter og fælles for området.
15
LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om Planlægning, 9 47. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.
17 Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 644 i mødet den 14. november 2001. Århus Byråd, den P.b.v. 18 ne& ;ko&! Flemming Knudsen Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den 9. januar 2002