Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra MTM Dato 25. november 201425. november 2014 anmodning om garanti for lån til Der ydes kommunal garanti til Østjysk Boligs afdeling 3, Ryhaven, så afdelingen kan gennemføre en og modernisering med støtte fra Landsbyggefonden. 1. Resume Boligorganisationen Østjysk Bolig, afdeling 3, Ryhaven, har fra Landsbyggefonden modtaget forhåndstilsagn om støtte til gennemførelse af en og modernisering på anslået i alt 186 mio. kr. Heraf bliver ca. 90,5 mio. kr. støttet lån, ca. 72 mio. kr. ustøttet lån samt finansiering ved frasalg, tilskud mv. Lånene forudsætter, at kommunen stiller den fornødne garanti, dog med 50 % regaranti på den støttede del af belåningen. Den kommunale garantistillelse påvirker ikke den kommunale låneramme. 2. Beslutningspunkter At 1) Byrådet vedtager at yde kommunal garanti på op til 100% med 50% regaranti fra Landsbyggefonden på det lånebeløb, som hjemtages i forbindelse med de støttede arbejder, svarende til en forventet maksimal garantistillelse på ca. 90,5 mio. kr. At 2) Byrådet vedtager at yde kommunal garanti på op til 100% på det lånebeløb, som hjemtages i forbindelse med ustøttede arbejder i helhedsplanen, svarende til en forventet maksimal garantistillelse på ca. 72 mio. kr. At 3) Byrådet vedtager, at en eventuel efterfølgende justering af anskaffelsessum/garanti forårsaget af mindre projektjusteringer anmodning om garanti for lån til side 1 af 5
og/eller licitationsresultatet kan godkendes administrativt med mindre justeringen er på mere end 20%. 3. Baggrund Der er tale om en bebyggelse på 124 et-plans rækkehuse i Hasle. Afdelingen og området har mange kvaliteter, men byggeteknisk bærer afdelingen præg af snart at runde 50 år. Afdelingen blev første gang renoveret omkring 1990. Afdelingen kæmper blandt andet med dårligt indeklima, mangelfuld isolering, smuldrende tagplader. Problemer, der har baggrund i bygningernes alder og valg af tekniske løsninger. Med en fuldstændig fornyelse af afdelingen er det målet helt at fjerne disse problemstillinger. Processen har været mange år undervejs og et resultat af stort beboerengagement med blandt andet workshops og arbejdsgrupper. I 2008 blev Landsbyggefonden involveret, og siden er de endelige rammer for projektet blevet skabt. Det store spørgsmål var, om afdelingen bare skulle renoveres eller rives ned til soklerne for efterfølgende at blive genopført. I foråret 2014 vedtog et stort flertal i afdelingen, at man ønskede en nedrivning, således at de nuværende bygninger fjernes, og der bygges nyt på de eksisterende sokler. Alt bliver nyt, men det er samtidig vurderingen, at afdelingen og området som sådan ikke væsentligt ændrer karakter. Fornyelsen betyder ligeledes, at der etableres et nyt fælleshus, og at udearealer fornyes. Som en del af finansieringen sælges byggeret til 50 nye ungdomsboliger (100 ungdomsboligenheder) i afdelingen. Kvote til disse nye boliger er tildelt under forudsætning af ens gennemførelse. Teknik og Miljø vurderer, at der ikke er behov for en lokalplan i forbindelse med opførelse af de nye ungdomsboliger. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at kommunen yder den krævede garanti. De huslejemæssige konsekvenser er budgetteret således: side 2 af 5
Forventede huslejestigninger i kr. Pt. Stigning Ny leje 12 boliger på 31 m2 2.343 522 2.865 12 boliger på 73 m2 4.352 971 5.323 100 boliger på 104 m2 5.968 1.331 7.299 Det forventes, at nedrivningsmodellen samlet set giver beboerne en lavere husleje sammenlignet med en traditionel af afdelingen. Blandt andet giver det generelle besparelser på energiforbruget. 4. Effekt Aarhus Kommune har ikke konkrete mål, hvad angår 91- sprojekter støttet af Landsbyggefonden. Formålet med at støtte efter almenboliglovens 91 er blandt andet at sikre, at nødvendige er i almene afdelinger gennemføres, uden at dette bringer en afdeling i en situation, hvor høj husleje vanskeliggør udlejning og dermed kan starte en negativ social spiral. Teknik og Miljø vurderer i den konkrete sag, at de ansøgte arbejder er nødvendige, for at afdelingen kan leve op til en nutidig byggeteknisk standard og bevare sin attraktivitet. 5. Ydelser Byggeriet sendes i konkurrence i efteråret 2014, hvor der stilles krav til, at byggeriet udformes i respekt for den nuværende arkitektur og i tråd med beboernes ønsker. 6. Organisering Ikke relevant. 7. Ressourcer Finansieringsoversigt Støttet lån (Landsbyggefonden) Ustøttet lån Trækningsret, tilskud fra boligforeningen, salg af byggegrund mv. 90.433.000 kr. 72.151.000 kr. 23.307.000 kr. side 3 af 5
I alt 185.891.000 kr. Det indstilles, at der ydes op til 100 % kommunal garanti på de støttede og ustøttede realkreditlån, som optages i forbindelse med en. Kommunens lånegarantier er en grundlæggende forudsætning for Landsbyggefondens støtte. Landsbyggefonden regaranterer i øvrigt 50 % for det støttede lån. Det indstilles, at en eventuel efterfølgende justering af anskaffelsessum/garanti forårsaget af mindre projektjusteringer og/eller licitationsresultatet kan godkendes administrativt med mindre justeringen er på mere end 20%. Garantistillelse til almene boliger påvirker ikke den generelle kommunale låneramme og er i almindelighed forbundet med en begrænset direkte risiko. Normalt vil Landsbyggefonden i samarbejde med boligorganisationen og kommunen finde en løsning, såfremt en almen boligafdeling kommer i økonomiske problemer. Kommunale garantier til en almen boligafdeling vil således indirekte kunne medføre kommunale merudgifter bl.a. i form af kapitaltilførsel. Landsbyggefonden forudsætter, at kommunen symbolsk medfinansierer en. Således kræves i denne sag, at kommunen medvirker til en kapitaltilførsel - en såkaldt 1/5- delsordning. Byrådet har på mødet den 27. august 2014 givet tilsagn om kapitaltilførselsstøtte til Ryhaven på 260.000 kr., som en del af finansieringen. Ungdomsboligerne er tildelt kvote i 2015. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Renoveringsavis (Orientering om processen og økonomien) side 4 af 5
Tidligere beslutninger 27. august 2014: Byrådet vedtager indstillingen Kapitaltilførsel til Østjysk Bolig og Beder-Malling Boligforening. Sagsnummer: 14/013205-2 Planlægning og Byggeri Tlf.: 89 40 45 00 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Lix: 39 Sagsbehandler: Claus Michael Krogh Tlf.: 89 40 24 77 E-post: cmk@aarhus.dk side 5 af 5