Boligmarkedet uden for de store byer Hans Thor Andersen, dr. scient. Forskningschef hta@sbi.aau.dk
Udgangspunkter ejendomsmarkedet som omdrejningspunkt investorsikkerhed kræver stabilisering af ejendomsmarkedet lokale bolig/ ejendomsmarkeder præges af vidt forskellige forhold ikke bare statistisk-retrospektivt, også kvalitativt/ prospektivt stikprøve/ induktiv tilgang afsæt i tre kommuner med erfaringer fokus på statslige og kommunale virkemidler med effekt 2
3
4
5
Forskningsprogram Nogle nøglespørgsmål Hvad styrer de lokale boligmarkeder? Hvordan er sammenhængen mellem regionalgeografisk forandring og boligmarkedernes udvikling? Hvor følsomme er boligmarkederne ift. Demografiske forskydninger? I hvilken grad er der tale om konjunktur- eller strukturbetingede forandringer af ejendomsmarkederne? Krisens betydning for den kort/ langsigtede boligefterspørgsel Hvilken rolle har bymidternes atrraktivitet for det lokale boligmarked? Har livsstilsændringer relevans for boligmarkerne? 6
Forskningsprogram Hypoteser I dag et overskud af boliger i Yderdanmark, dette forstærkes i de kommende år Stabilisering af boligmarkederne i disse områder kræver vilje og evne til at prioritere både statsligt og lokalt Stat og kommuner bidrager til sikring af rammebetingelserne gennem planlægning (prioriteringer, restriktioner), støtte og direkte handling fx opkøb og istandsættelse/ nedrivning. Rammebetingelserne omfatter bl.a. institutioner Behov for realisme blandt boligejerne den sikre, arbejdsfrie gevinst findes ikke Ejendommes værdi afhænger bl.a. af rammebetingelserne 7
Hvordan er udviklingen i boligmarkedet uden for de store byer? volumen, salgstider, priser Hvilke faktorer influerer? demografi, job, flytninger Hvad kan der gøres? markedet offentlig sektor civilsamfundet 8
Registerbaseret statistik (RAS, BBR, ), realkreditmarkedsdata, mv. Casestudier Kvalitative studier; feltarbejde i tre cases: dokumenter, observation, interviews 9
Baggrunden Globalisering U r b a n i s e r ing D e m o g r a f i s ke æ n d r i n g e r S t r u k t u r r e f o r m e n fra 2007 Æ n d r e t e r h v e r v s s t r u ktur N y r e g i o n a lgeografi 10
Hans Thor Andersen Globalisering mere end afstand -Varer - ideer - finans - teknologi - medier - migrationer
21 st Century Megapolitan Form 12
Pendlingsregioner 2000 Pendlingsregioner 1992
Landdistriktsredegørelse 2013 14
Forskningsprogram Økonomi Landdistriktsredegørelse 2013 - Typologisering af områder i Danmark 15
Udkantsindeks Forskningsprogram Tidsplan 16
Kerneregionen strækker sig fra København over Fyn til Århus Arbejdspladspotentiale Kort 2006
OBS
22
Vordingborg kommune 2013 antal personer 2500 2000 1500 1000 500 0-500 -1000-1500 -2000-2500 0-6 7-16 17-24 25-39 40-64 65+ I alt Tilflytning Fraflytning Nettoflytning
Re-regionalisering Danmark domineres af to bylandskaber: Århus/ Østjylland og Hovedstadsregionen perifere regioner i Nord- og Sønderjylland på Lolland og Bornholm stigende pres på centerregionerne ejendomsprisers vækst øger segregation og udflytning (midlertidig pause?) 25
Perifere områder afvandring: især unge / yngre, faldende boligpriser voksende andel ældre, lavindkomstgrupper og ikke-erhvervsaktive grupper Centerområder tilvandring: mange unge og under uddannelse, stort pres på boligmarkedet, højt indkomstniveau og markante sociale forskelle udstødning Mellemrummet selvstændige byer eller fjerne forstæder uden identitet? 26
Boligmarkedet Prisudvikling, parcelhuse 27
Gennemsnitlige liggetider, parcelhuse
Udbudte og solgte parcelhuse
Forskningsprogram Tidsplan Danmarks Statistik 31
Perspektiver - opsamling Urbaniseringen - en langsigtet trend Globalisering reskalering/ nye balancer Ændret erhvervsstruktur Demografien ændrer forudsætningerne en nye regional struktur Boligmarkedet ændrer sig
Langsigtet trend: befolkningsbevægelse fra små mod større byer på alle niveauer men det går l a n g s o m t Konjunktur-svingninger: lavkonjunktur, virksomhedslukninger, arbejdsløshed bevægelse mod centrene højkonjunktur, stigende forbrug, prispres bevægelse mod periferi Centraliseringspolitik: statslig reformpolitik (uddannelse domstole, politi, sygehusvæsen, forsvar ) kommunal centralisering (skole, pleje, vejvedligehold, ) infrastrukturudvikling (kortere transporttid, koncentration af arbejdspladser) Planloven (zonering, mod byspredning, åbent land og kyster) 33
Lokale modtræk Koncentration/ centralisering - større, men færre enheder (skoler, institutioner, biblioteker, sportsanlæg mm) - tømning af de i forvejen skrantende lokalområder for kommunal service - omlægning af busruter - fjernelse af tomme og forladte boliger - udadrettede tiltag - bosætning, erhverv mm 34
Lades alt håb ude? Der er faktisk en betydelig modbevægelse fra by til land Mange vil gerne bo på landet, flere end der faktisk gør det! Der skal ske en tilpasning af boligmarkedet Der sker en differentiering af boligmarkedet mellem kommuner og inden for den enkelte kommune Tilpasning sker obvervejende på markedsbetingelser, men der er faktisk redskaber til at påvirke udviklingen: - Kommunal planstrategi (prioriteringer), - Kommunalt samarbejde (byregion) - Reformer af statslig planlægning og byfornyelse - Udvikle stærke civilsamfund (social kapital) og stedbundne fordele - Partnerskaber: fx frivillige foreninger~fonde~ kreditforening~kommune (Vestervig)