Agnete og Kurt Holmsted (ejer) Peter Sørensen (advokat) Mailet dd Center for Teknik Miljø og Klima Natur og Miljø Mørdrupvej 15 3060 Espergærde Tlf. 49282582 hwa02@helsingor.dk www.helsingor.dk Dato 1.10.2015 Sagsnr. 15/17146 Sagsbeh. Hanne Wagnkilde Landzonetilladelse Kontorbygning nu bolig som oprindeligt Adresse Esrum Søvej 5A, 3080 Tikøb Matr.nr. 2b m.fl. Jonstrup By, Tikøb Ejendom 22215 Kære Agnete og Kurt Holmsted (ejer) Kære Peter Sørensensen (advokat, Lund Elmer Sandager) Hermed landzonetilladelse (planlovens 35 stk. 1) til bolig i bygning BBR 1 (tidligere BBR 5) på Esrum Søvej 5A. Den tidligere ejer havde kontor her. Baggrunden for tilladelsen er Baggrunden for tilladelsen er: Bygningen er opført som ekstra bolig i 1967 (aftægts- eller medarbejderbolig). Bygningen blev i 2002 godkendt til kontorer efter regel om virksomhed i overflødiggjorte landbrugsbygninger (planlovens 37). Boligaktiviteter anses ikke for mere belastende for landskab og naboer, end kontorer. Samlet set er her ikke tale om nyt byggeri (nye fysiske ændringer), men om en tilbageførsel til boligformål, som ikke merpåvirker landskab eller naboer.
Bemærk Tilladelsen er omfattet af klageadgang vi offentliggør tilladelsen på vores hjemmeside i morgen 2. oktober 2015 (se nedenfor). I må ikke udnytte tilladelsen før klagefristen er udløbet. Tilladelsen er gyldig i 3 år. Hvis den ikke er udnyttet inden, bortfalder den (planlovens 56). I skal også have byggetilladelse til projektet. I skal være opmærksomme på, at byggetilladelsen kan indebære krav om at ændre bygningen. Så den blandt andet opfylder brand-, isolerings- og adgangskrav. Når klagefristen er udløbet skal I have byggetilladelse. Kari Friis fra vores byggesags-afdeling tager sig af byggesagsbehandlingen. Afgørelsen er truffet efter Landzonebestemmelserne (planlovens 35 stk. 1). Klageadgang er fastlagt i planlovens 58 stk. 1, nr. 1 (se nedenfor). EU's habitatdirektiv, Bilag IV listen over særlig sårbare og truede dyrearter. Lovgivningen Landzonebestemmelserne, kommuneplanen og fredningen Landzonebestemmelserne indebærer en umiddelbar ret til at indrette en extra bolig (planlovens 37) i eksisterende, men overflødiggjorte landbrugsbygninger. Sådanne boliger kræver kun byggetilladelse. Endvidere må man på landbrugsejendomme over 30 ha, såfremt der er landbrugsmæssigt behov for det, indrette en aftægts- og/eller medhjælperbolig (planlovens 36 stk. 1 nr. 13). Den vil ikke kræve landzonetilladelse. Kontorbygningen her, er i 1967 før zoneloven indrettet som ekstra bolig i forbindelse med driften. Ifølge nutidens planlov må man indrette visse former for erhvervsvirksomheder (planlovens 37) i overflødiggjorte landbrugsbygninger ligeledes uden landzonetilladelse. Det er denne bestemmelse, som gjorde, at bygningen i 2002 kunne konverteres til kontorbygning. Da bygningen således én gang (i 2002) har skiftet anvendelse kan reglen om ekstra bolig uden landzonetilladelse ikke anvendes, og landzonetilladelsen her er nødvendig. Skønt her er tale om konvertering tilbage til bolig, som bygningen oprindeligt (1967) blev opført til. Generelt er landzonetilladelser (planlovens 35 stk. 1) nødvendige, når der skal bygges nyt, og når eksisterende bygninger og arealer skal anvendes til formål, som ikke har med landbrug at gøre. 2
Ved vurdering af om projekter kan opnå landzonetilladelse afvejes formålet nytten nøje i forhold til især landskabs- og nabopåvirkningen, men også i forhold til de generelle planmæssige aspekter. Med hensyn til landskabs- og naturværdier er ejendommen i kommuneplanen udpeget som værdifuldt landskab og kulturmiljø. Landskabet her er blandt de højest rangerende i kommunen på grund af nærhed til og udsigt over Esrum Sø. Kulturmiljøet er bl.a. den særlige vejrækkelandsby Jonstrup med bølget dyrkningsflade og autentiske vejstruktur omkring. Hertil de spredte gårde langs Esrum Sø, hvoraf en del er fra udstykningstiden (1780ernes jordreformer). Fra vejen opleves mønstret med de mange småparceller stadig med diger imellem hist og her. Ejendommen er hertil fredet og omfattet af fredningsbestemmelserne i Esrumsøfredningen. Ifølge fredningskendelsen skal Fredningsnævnet dispensere til ethvert nyt byggeri. Da her alene er tale om en ændret anvendelse af en eksisterende bygning, har kommunen ikke forelagt ansøgningen for Fredningsnævnet, men blot sendt kopi af afgørelsen her til Nævnet til orientering. Før vi tillader projekter i landzonen skal vi vurdere, om det har afgørende virkning på habitatområder og dyrearter, der er omfattet af beskyttelsen i EU's habitatdirektiv. Projektet, ejendommen og sagsforløbet I har i forlængelse af Natur- og Miljøklagenævnets besøg på ejendommen i en sag om en ridehal, søgt os om at ændre/korrigere anvendelsen af BBR nr. 1 (tidligere BBR 5) fra kontorer til bolig. Boligen ønskes til en medhjælper ved stutteriet. Bygningen var tidligere registreret som BBR nr. 5. Boligen er på 277 m 2. Ejendommen er en landbrugsejendom på ca. 21 ha, som I købte i 2010. I har forklaret, at der ikke er andre erhverv på ejendommen end stutteri, og at I vil have orden i sagerne og BBR. 3
Kort og luftfoto med placering af bygningen Kort med fredede arealer og ejendommens beliggenhed (orange stjerne) over Esrum Sø. Bygningens beliggenhed i landskabet (grøn ramme) luftfoto 2015 4
Bygningens beliggenhed (grøn ramme) i relation til gårdens øvrige bygninger. Høring Vi har ikke sendt projektet i den lovpligtige nabohøring (planlovens 35 stk. 5), da her dels ikke er naboer tæt på, dels er tale om en benyttelse, som ikke er mere intensiv end hidtil. Vi betragter konverteringen som af underordnet betydning. Samlet set - vurdering Vi har samlet set vurderet, at: Her har været bolig før (1967), og at der generelt i lovgivningen er mulighed for at indrette en ekstra bolig i overflødiggjorte landbrugsbygninger. Boligaktiviteten ikke anses for mere belastende for landskab og naboer, end kontorer. Her ikke er tale om nyt byggeri (nye fysiske ændringer), men om en tilbageførsel til boligformål, som ikke merpåvirker landskab eller naboer. Overførslen ikke vil have afgørende betydning for dyrearter, som er omfattet af beskyttelsen i habitatdirektivet (Bilag IV). Idet her er tale om en lukket bygning, som har været benyttet i en længere årrække. Nærmeste habitatområde er Esrum Sø 500 meter mod vest. Vi anser ikke overgangen fra kontor til bolig for at influere på habitatområdet. 5
Klageadgang Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsen på kommunens hjemmeside. Det vil sige fristen for at klage er til og med 30. oktober 2015. Eventuel klage skal indtastes i og sendes elektronisk via Natur- og Miljøklagenævnets klageportal. Klageportalen nås på klagenævnets hjemmeside. Du må ikke udnytte tilladelsen, før de 4 uger er gået. Hvis der bliver klaget, har klagen den virkning, at tilladelsen kun må udnyttes, hvis Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer det. Klageberettigede er: Enhver med retlig interesse i sagen. Modtageren af afgørelsen. Ejeren af ejendommen. Offentlige myndigheder. Lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i afgørelsen Landsdækkende foreninger og organisationer, hvis formål er beskyttelse af natur og miljø. Landsdækkende foreninger og organisationer, som varetager væsentlige rekreative interesser. Det er Natur- og Miljøklagenævnet, der bestemmer, om afsenderen er berettiget til at klage. 6
Til klageberettigede Hvis Natur- og Miljøklagenævnet modtager en klage kvitterer Nævnet for ansøgningen og ansøger får besked. Nævnet videresender også klagen til kommunen. Kommunen har herefter 3 uger til at kommentere klagepunkterne og fremsende alle sagens dokumenterer, så de kan indgå i Nævnets behandling af klagen. Klager og ansøger får kopi af kommunens bemærkninger til klagen. Klagegebyret er 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet sender selv en opkrævning, når klagen er modtaget - men påbegynder ikke behandlingen, før gebyret er modtaget rettidigt. Oplysninger om klageadgang og gebyr finder du på Nævnets hjemmeside www.nmkn.dk. Du får det indbetalte gebyr tilbage, hvis du får helt eller delvis medhold i klagen. En eventuel retssag på baggrund af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder fra datoen for afgørelsen. Med venlig hilsen Hanne Wagnkilde Arkæolog Kopi til orientering Foreninger: Danmarks Naturfredningsforening DN og DN-Helsingør: helsingoer@dn.dk og dn@dn.dk Danmarks Ornitologiske Forening DOF: natur@dof.dk og Helsingoer@dof.dk Dansk Botanisk Forening: nbu@botaniskforening.dk og nbu@sj_botaniskforening.dk Friluftsrådet, Nordsjælland: nordsjaelland@friluftsraadet.dk Myndigheder: Fredningsnævnet for Nordsjælland nordsjaelland@fredningsnaevn.dk Naturstyrelsen nst@nst.dk 7