Scan-jour --------- --------------- Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig --------------- en påtale for fejl i tilstandsrapporten H 08-------0108 af 3. juni 2008, jf. 10, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 1309 af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 8. juli 2008 gennemført et kontroleftersyn af tilstandsrapporten H 08-------0108. Den sagkyndige, der ikke var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport til udtalelse, og fremsendte sine kommentarer til teknisk revisor den 11. august 2008. Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Det fremgår af den endelige kontrolrapport i hvilket omfang, den er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 4. september 2008 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 7. september 2009 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1501 af 12. december 2007, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede.
2/6 Indsigelse fra den sagkyndige Den sagkyndige fremsendte den 22. september sit høringssvar til styrelsen og rejser her en principiel kritik af teknisk revisors skadesklassifikation, som sammen med styrelsens besvarelse er sammenfattet i nærværende afsnit. Herudover fremføres en kritik af to konkrete fejlangivelser, som styrelsen har besvaret nedenfor under de pågældende punkter. I høringssvaret vedgår den sagkyndige rapportens mangler med hensyn til den anførte betydelige fejl, men rejser en principiel kritik (styrelsens sammenfatning) af teknisk revisor, der anføres at have en generel tendens til at anvende karaktererne K3 og K2 på almindeligt forekommende og ikke kritiske forhold, og at der under de øvrige fejl er en del forhold, hvor teknisk revisor ikke har ret. Hertil skal styrelsen bemærke, at det jf. Håndbogen, kapitel 3, stk. 4.06 ikke er muligt at give faste retningslinier for klassifikation af skader, og at der kan være velbegrundede forskelle imellem sagkyndiges faglige skøn over det samme skadesforhold. Dette indgår således i styrelsens vurdering, idet en afgørelse bygger på dokumentationsmaterialet i kontrolrapporten, hvorunder den sagkyndiges, revisors og sekretariatets faglige vurderinger tages i betragtning. Styrelsens behandling af indsigelsen har medført, at vægten er nedtonet af de to kritiserede fejlangivelser under punkterne 8.5 og 10.1, hvilket ikke har medført ændringer i den samlede vurdering. Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 18 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 15 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende i alt 15 forhold i tilstandsrapporten, herunder tre forhold ved vådrumsbesigtigelsen, der samlet set er vurderet som en betydelig fejl. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, som styrelsen lægger til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. Den betydelige fejl Vådrumsbesigtigelsen bygning B: Under pkt. 9.1 bygning B burde det være beskrevet, at gulvklinker har manglende vedhæftning umiddelbart foran badekarret. Forholdet bør karakteriseres med K3. Det skal bemærkes, at ved stikprøvevis kontrol af flisebeklædninger bør undersøgelsesfelterne primært udvælges, hvor vandbelastningen og brugsbelastningen er størst. I det omfang, der her findes skader, bør undersøgelsen intensiveres og udvides.
3/6 Under pkt. 9.3 bygning B burde det være beskrevet, at der i brusenichen er en fugedefekt mellem gulv og opkant. Der er risiko for skadelig vandindtrængning i underliggende konstruktioner og forholdet bør karakteriseres med K3. Under pkt. 9.4 bygning B er der givet K1 og anført: Gulvafløb er forhøjet med beton. Det burde være præciseret, at det drejer sig om gulvafløbet i stueetagens toiletrum. Ifølge teknisk revisors fotodokumentation er der åben afstand mellem afløbsskål og ristkarm og dermed mulighed for skadelig vandindtrængning under fliser og i beton. Forholdet bør derfor karakteriseres med K3. De tre ovenstående forhold er efter styrelsens vurdering samlet set en betydelig fejl ved tilstandsrapporten. De øvrige fejl Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst, om der forelå forsikringsoplysninger, tidligere tilstandsrapport eller energimærke. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke fejlangivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl, om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og 6.03. Bygning A: Under pkt. 1.2 burde et være beskrevet, at soklen generelt har revner og partielt løs puds, hvilket bør karakteriseres med K1. Under pkt. 8.4 er der givet K2 og beskrevet: Aftræk fra emhætte mangler kondensisolering, og i en note anført, at der ved kondensdannelse inde i kanalen i kolde perioder er risiko for fugtskader i tag og lofter. Den anførte risiko for følgeskader på tag og lofter, burde have udløst karakteren K3. Styrelsen finder dog ikke nødvendigvis, at denne risiko er nærliggende, men at der kan være tale om tilbageløb til emhætten, hvilket ikke vurderes at ville medføre skade på denne. Forholdet kan i så tilfælde karakteriseres med K2. Herudover burde det være beskrevet, at flexslangen har markant bagfald (sløjfe) i tagrummet, hvilket medfører et væsentligt tryktab, og at der kan ophobes flere liter kondensvand i slangen, der i givet fald vil blokere helt for aftrækket. Under pkt. 8.5 burde det være beskrevet, at den skjulte tagrende er konstrueret således, at vand kan løbe ned i udhænget og beskadige spærender og det øvrige træværk. Forholdet bør karakteriseres med K3. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at tagfodsafslutningen er udført på almindelig anvendt og forsvarlig vis, idet sternbrædtet er monteret i stålbeslag og spærender ikke er i nærheden af opfugtning.
4/6 Hertil skal styrelsen bemærke, at konstruktionen i den aktuelle udgave er tidstypisk og erfaringsmæssigt indebærer øget risiko for opfugtning af det omgivende træværk. Ved overløb er afledningen af tagvandet således ikke uproblematisk, hvilket burde være bemærket i rapporten. Den sagkyndige kunne dog i en note have anført sine observationer om stålbeslag og tørre spærender som begrundelse for karakteren K1. Styrelsen fastholder fejlangivelsen, men nedtoner betydningen i den samlede vurdering af rapporten. Under pkt. 8.16 burde det være beskrevet, at den murede skorstenspibe har revner mod nord, der udgør en opfugtningsrisiko og derfor bør karakteriseres med K2. Under pkt. 9.1 er der givet K1 og anført: Gulvklinker i bryggers har svigtende vedhæftning til underlaget omkring gulvafløbet, og i en note beskrevet, at forholdet kan medføre revnede og utætte klinkefuger. Den anførte risiko for skadesudvikling bør medføre karakteren K3, med mindre der er vådrumssikret, hvor karakteren bør være K2. Hvis det skønnes, at risikoen for skadesudvikling ikke er nærliggende, bør dette fremgå af noten. Under pkt. 9.4 er der givet K2 og beskrevet: Gulvafløb er forhøjet med beton, og i en note anført, at beton i gulvafløb ikke kan forventes at være vandtæt, hvorfor der er risiko for vandsivning og fugtskader i gulv og tilstødende konstruktioner. Den anførte risiko for følgeskader på andre bygningsdele er ikke i overensstemmelse med karakteren K2, men burde være K3. Under pkt. 10.1 burde det være beskrevet, at der er tæring på vandrør i bryggerset på grund af sammenkobling af galvaniserede stålrør og kobberrør. Forholdet bør karakteriseres med K2. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen og fastholder jf. sine kommentarer til revisionsrapporten, at indføringsrøret er udført korrekt, hvorfor der ikke er tale om galvanisk tæring, men om overfladisk rustdannelse på grund af kondens på det kolde (jordtempererede) indføringsrør. Styrelsen skal medgive, at den sagkyndiges faglige vurdering af tæringens årsag ikke kan afvises på det foreliggende grundlag. Det vil dog være i brugernes interesse, at tæringen fremgår af rapporten, ligesom sammenkoblingen af galvaniserede stålrør og kobberrør burde være nævnt, da galvanisk tæring ikke kan udelukkes ved den aktuelle rørføring. Efter styrelsens vurdering vil risikoen for funktionstab ikke nødvendigvis være nærliggende inden for overskuelig tid, hvorfor fejlangivelsen nedtones til at være ubetydelig i den samlede vurdering. Bygning B: Under pkt. 2.4 burde det være nævnt, at krydsfinerbeklædningen på kældervægge ikke opfylder de brandtekniske krav til en klasse 2 beklædning, og at beklædningen i fugtteknisk henseende normalt vil være uegnet i kældre i den pågældende bygningstype.
5/6 I en note burde være anført, at brandskaderisikoen vurderes begrænset, og der skønnes ikke risiko for fugtskader, da kælderen er tør, og der udvendigt er drænplader og omfangsdræn. Forholdet kan derfor karakteriseres med K1. Under pkt. 8.5 burde det være beskrevet, at den skjulte tagrende er konstrueret således, at vand kan løbe ned i udhænget og beskadige spærender og det øvrige træværk. Forholdet bør karakteriseres med K3. (Se den sagkyndiges indsigelse og styrelsens behandling vedrørende samme forhold på bygning A). Under pkt. 10.1 burde det være beskrevet, at der er skår i badekarrets emalje, hvilket bør karakteriseres med K1. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens samlede vurdering. Under pkt. 10.3 burde det være beskrevet, at der er et kloakrør med utæt samling i vægskabet i det store kælderrum. Forholdet kan medføre fugtbetingede skader i væggenes træbeklædning, samt lugtgener og bør karakteriseres med K3. Fejlangivelsen er ikke uden betydning i styrelsens vurdering. Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at om end den sagkyndige virker kompetent, er tilstandsrapporten H 08-------0108 belastet af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen og i mindre omfang ved rapporteringen. Hovedparten af de angivne fejl beror på oversete forhold, og ved en mindre del er der uoverensstemmelse mellem skadeskarakter og forklarende note om konsekvenser. Tilstandsrapporten kan derved være forvirrende og misvisende for brugere, der disponerer i tillid til rapportens oplysninger. Styrelsen hæfter sig især ved den mangelfulde vådrumsbesigtigelse, der vurderes af betydelig vægt. Der er ingen enkeltfejl, der i sig selv kan begrunde en sanktion, men den samlede fejlmængde har efter styrelsens vurdering et omfang, der overskrider niveauet for en alvorlig fejl. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3, afsnit 8, for fejlene i H 08-------0108.
6/6 Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen gælder i 3 år, jf. bekendtgørelsens 10, stk. 3. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. En gældende påtale vil indgå i vurderingen, når den sagkyndiges beskikkelse skal fornyes. Der henvises til bekendtgørelsens 8, stk. 5. Den sagkyndiges nuværende beskikkelsesperiode udløber den 30. november 2010. Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2, i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 6. oktober 2009 Jens Kieldsen Arkitekt