A/B Jagtvej 177/Samsøgade 1-11 Generalforsamling den 30. nov. 2010 - orientering om finansiering Udarbejdet af: Susan Kielstrup Finanscenter København Tlf.nr.: 4455 2447 Email : suki@nykredit.dk Henning Friis Sørensen Finansrådgiverfunktionen Tlf.nr.: 4455 1958 Email : hfs@nykredit.dk 22. November 2010 Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen 22-11-2010 1
Dagsorden (OK) Overblik finansiering Overblik realkredit / swap! Hvorfor er markedsværdien negativ Rentefølsomhed / markedsværdi Beregning af afdrag Sammenfatning finansiering Bilag Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen 22-11-2010 2
Overblik realkreditfinansiering Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen 22-11-2010 3
Overblik realkreditfinansiering Den variable CIBOR3-rente er byttet til en fastrente på 4,89% (budget sikkerhed) Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen 22-11-2010 4
Hvorfor er markedsværdien negativ? Markedsværdi beregnes som forskellen mellem renten på fastrenteaftalen og den aktuelle markedsrente i restløbetiden på fastrenteaftalen! Historisk udvikling DKK swap26 år 4,829 Aktuel 3,10% Kilde : Nykredit Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen 22-11-2010 5
Rentefølsomhed / udvikling i markedsværdi
Beregning af afdrag på variabelt forrentede lån CIBOR-lån Realkreditlån afvikles som et annuitetslån over f.eks. 30 år Afdraget beregnes ud fra den aktuelle CIBOR rente, der fastsættes kvartalsvis/halvårligt afdraget er således ikke det samme fra termin til termin. Rente-aftalen Såfremt CIBOR renten stiger i forhold til den aktuelle rente, vil afdraget på lånet falde. Tilsvarende vil afdraget stige såfremt CIBOR renten falder under det nuværende niveau. Modsat CIBOR-lånhvor afdraget løbende vil ændre sig, ligger afdraget på renteaftalen fast i hele perioden I beregningerne er forudsat at renteaftalen afvikles som annuitetslån med en fast rente (som fastsættes på baggrund af renteaftalens løbetid) Dette betyder, at udviklingen i restgælden på CIBOR lånet og på renteaftalen IKKE følger hinanden nøjagtigt i den aktuelle løbetid Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen 22-11-2010 7
Sammenfatning Der er optaget et realkreditlån med variabel rente (CIBOR3) Den variable CIBOR3-rente er i hele realkreditlånets løbetid rentesikret med fastrenteaftale (rentebytte) til en rente på 4,89%. Grundet beregning af afdraget på realkreditlånet, vil der løbende være en mindre forskel mellem restgælden på fastrenteaftalen og rentesikringen (fastrenteaftalen) Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen 22-11-2010 8
Bilag Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen 22-11-2010 9
Individuel finansiering med CIBOR Individuel finansiering er sammensat af følgende : et realkreditlån med variabel rente (typisk CIBOR) et rentesikringsprodukt (kaldet derivat) Fordele/ulemper ved individuel finansiering (CIBOR + derivat) Fordele: Høj grad af fleksibilitet Fast/variabel rente i selvvalgt periode. Mulighed for fremtidig start Adgang til flere typer af rentesikring, feks. renteloft, fastrente, balanceswapm.m. Effektiv prissætning på rentesikring Begrænset kurstab på CIBOR-lån Ulemper: CIBOR-lån skal løbende refinansieres. Ved refinansiering er der risiko for rentetillæg hvilket kan øge den samlede renteudgift Markedsværdien på det finansielle produkt skal medtages i regnskabet Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen 22-11-2010 10
Ændring i markedsværdi over tid på en fastrenteswap 10 årig swap + markedsværdi på 7,5% Udsvingene i kursværdien vil aftage med tiden. Positiv markedsværdi Renten Rente +1% Rente -1% Start fastrenteaftale år 5 år 10 Renten Markedsværdi - vil altid ende i 0,- 10 årig swap - markedsværdi på 7,5% Negativ markedsværdi Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen 22-11-2010 11
Påvirkning af andelskronen Bemærk følgende: hvis andelskronen fastsættes ved metode A (anskaffelsessum) værdireguleres finansielle produkter ikke hvis andelskronen fastsættes ved metode B eller C (offentlig vurdering eller valuarvurdering) SKAL finansielle produkter værdireguleres (ligesom realkreditgælden)* Det anbefales, at foreningen søger rådgivning om påvirkning af andelskronen hos foreningens revisor. Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen 22-11-2010 12
Investorbeskyttelse (MIFID) Pr. den 1. november 2007 trådte et EU-direktiv i kraft, kaldet MIFID (Market in Financial Instruments Directive). Formålet med det nye direktiv er at øge beskyttelsen af kunder der handler værdipapirer og finansielle instrumenter. Læs mere om MIFID på www.nykredit.dk/investorbeskyttelse På www.nykredit.dk/erhverv/gældspleje findes faktaark på de forskellige type af finansielle produkter som Nykredit tilbyder. Finansrådgiverfunktionen Henning Friis Sørensen 22-11-2010 13