Kommuneplan 2009 Del 2 Bybeskrivelse og rammer
Del 2 Kommuneplan 2009 Kommuneplanen består i øvrigt af: Del 1. Mål og retningslinjer Miljøvurdering af Kommuneplan 2009 Bornholms Regionskommune 2011 Titel: Kommuneplan 2009, del 2 Udgiver: Dato: Marts 2011 Bornholms Regionskommune Henvendelse om planen Plan, Skovløkken 4 3770 Allinge, tlf. 5692 0000 Mail: teknikogmiljoe@brk.dk Sagsbehandler Journalnummer: Tekst: Kortgrundlag: Tryk: Gugga Zakariasdottir, Jane Andersen 01.01.02P15-0017 Teknik & Miljø Kort og Matrikelstyrelsen og Bornholms Regionskommune Hakon Holm, Rønne
Indholdsfortegnelse Forord 4 Generelle rammebestemmelser 5 101 Rønne 13 201 Allinge 45 202 Nexø 53 203 Aakirkeby 65 301 Gudhjem-Melsted 73 302 Hasle 81 303 Klemensker 89 304 Nyker 93 305 Pedersker 97 306 Snogebæk-Balka 101 307 Svaneke 109 308 Tejn-Sandkås 117 309 Vestermarie 125 310 Østerlars 129 311 Østermarie 133 401 Arnager 137 402 Bølshavn 141 403 Knudsker 145 404 Listed 149 405 Lobbæk 153 406 Nylars 157 407 Olsker 161 408 Rutsker 165 409 Rø 169 410 Sandvig 173 411 Sorthat-Muleby 177 412 Vang, Teglkås og Helligpeder 181 413 Årsballe 185 414 Aarsdale 189 Udenfor byerne 193
Forord Hermed foreligger Kommuneplan 2009, der er vedtaget af kommunalbestyrelsen den 18. januar 2011. Gennem kommuneplanen fastlægger kommunalbestyrelsen de fysiske rammer for den ønskede udvikling på øen. Kommuneplanen indeholder kommunalbestyrelsens overordnede politiske mål for en del af udviklingen på Bornholm, og retningslinjer og rammer for hvorledes disse mål opnås ved regionskommunens administration, drift og detailplanlægning. Herudover indeholder planen en redegørelse for den hidtidige og fremtidige udvikling for de emner planen omhandler. I planen behandles f.eks. emner som: offentlig service, boliger, byggeri, erhverv, trafik, rekreation og friluftsliv, naturbeskyttelse, miljøbeskyttelse og forsyning. Kommuneplanen udgør bindeleddet mellem statens og regionskommunens overordnede planer, herunder den regionale udviklingsplan og de andre planer regionskommunen har for enkelte emner og geografiske områder. Udfordringer Som beskrevet i den Regionale udviklingsplan, står det bornholmske samfund over for en række udfordringer, som kræver samarbejde, f.eks. at: forhindre dalende befolkningstal sikre varieret alderssammensætning sikre kvalificeret arbejdsstyrke sikre uddannelse sikre beskæftigelse og arbejdspladser nedbringe antallet af ledige skabe indtjening og lønsomhed i erhvervet skabe gode fysiske rammer skabe hensigtsmæssig infrastruktur beskytte natur, kultur og miljø sikre mulighed for sund livsstil Kommuneplanen kan ikke løse alle disse udfordringer, men den kan medvirke til det gennem afvejninger af forskellige interesser og ved fastlæggelse af retningslinjer og rammer, der kan sikre nye udviklingsmuligheder Bornholm rummer mange muligheder for at danne rammen om et godt liv, f.eks. smuk og særegen natur, korte afstande, tryghed, gode og varierede boliger, byggegrunde mm til rimelige priser og varieret erhvervsstruktur og handelsliv mm. Der skal derfor satses på at udnytte og forbedre øens styrker og kvaliteter for at fastholde øens som et attraktivt sted at bo og for at styrke øens erhvervsliv. Private og offentlige udviklingsprojekter og den politiske satsning på vedvarende energikilder, ser ud til at kunne sætte Bornholm på landkortet som et attraktivt energilaboratorium til gavn for befolkning og erhverv på og uden for øen. Planlægning og offentlig debat At planlægge er også at afveje interesser mod hinanden, og herefter at beslutte hvilke interesser der skal nyde fremme inden for et givet område. Der er således mange hensyn at tage, når det skal besluttes om et område skal anvendes til erhverv, boliger, natur eller kultur - eller noget helt femte, for ethvert valg kan indebærer et fravalg af andre muligheder. For at opnå de bedst mulige planmæssige afvejninger har et planforslag været i offentlig høring i 3 måneder. Der er modtaget 120 bidrag til forslaget, der er behandlet af Kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsen takker hermed for de gode idéer og konstruktive forslag, hvoraf mange nu indgår i planen og/eller medtages i regionskommunens øvrige planlægning og drift. Winni Grosbøll borgmester Bornholms Kommunalbestyrelse v 4
Generelle rammebestemmelser De generelle rammebestemmelser er bestemmelser, der gælder for al lokalplanlægning. De generelle bestemmelser gælder dog kun, når der ikke under det enkelte område er angivet andre bestemmelser. De generelle rammebestemmelser indeholder desuden anvisning på, hvordan bestemte bestemmelser skal fortolkes. Plan nr. Eks. 101.B.01 By numre: Det første nummer er et by-nummer. Byerne er opdelt efter et firdelt princip: 100 Kommunalt center 200 Større erhvervs-, handels- og servicebyer 300 Mindre handels- og servicebyer 400 Boligbyer Rammer på landet og sommerhusområder, der ikke er sammenhængende med en by, har startnummer 000. Bogstav: B = Boligformål BL = Blandet bolig- og erhvervsformål C = Centerformål D = Offentlige formål E = Erhvervsformål R = Rekreative formål S = Sommerhusområde V = Vindmøller Anvendelse: Her angives anvendelsen for hvert enkelt rammeområde. Max bygningshøjde: Den maximale højde for byggeri angivet i meter Max. antal etager: Det højeste antal etager byggeriet kan opføres i Max bebyggelsesprocent: Den højest tilladte bebyggelsesprocent for hver enkelt ejendom i området B - Boligområder 1. Anvendelse 1.1 Boliger skal anvendes til helårsboligformål. Dette gælder såvel eksisterende helårsboliger som nye boliger, herunder nye boliger som indrettes i forbindelse med nedlæggelse af erhverv eller andre formål. Helårsbeboelse: Boliger i alle byområder skal som udgangspunkt anvendes til helårsboligformål. Helårsboliger skal være fast beboet hele året, og kravet om helårsbeboelse indebærer, at boliger ikke kan tages i anvendelse til feriebolig/sommerhusformål eller andre formål, undtagen når dette specifikt er nævnt i rammerne for det enkelte område. (Note: I enkelte områder, defineres boligers anvendelse, så der både tillades helårsboliger og fritidsboliger - også kaldet boliger uden bopælspligt eller flexboliger. Dette fremgår i så fald af rammerne for det enkelte område) Boliger der i forvejen lovligt kan anvendes til individuel feriebolig kan fortsat anvendes som sådan, men ved ibrugtagning til helårsbeboelse bortfalder retten til feriebeboelse iht. gældende lovgivning. (Note: I praksis betyder kravet om helårsbeboelse, at helårsboliger kun i særlige situationer og kun midlertidigt tillades ubeboet, herunder ved dobbelt husholdning, udlandsophold i forbindelse med arbejde, sygdomsbegrundet fravær og ombygning af boligen. Desuden kan dødsfald og andre forhold indebære at boligen i en periode står ubeboet). 1.2 I de 4 største byområder (Rønne, Nexø, Aakirkeby og Allinge) kan kommunalbestyrelsen, efter indnividuel vurdering, beslutte at der, i forbindelse med lokalplanlægning, skal muliggøres etablering af ferieboliger på øverste etage af bygninger med mere end 2 etager. 1.3 Der tillades etablering af feriebeboelse som supplement til helårsbeboelse, dog ikke i byområderne Rønne, Nexø, Aakirkeby og Allinge, eller i byområder udlagt til centerformål. Feriebeboelse som supplement til helårsbeboelse: Der tillades etablering af maksimum én feriebeboelse som supplement til én helårsbeboelse, og der må maksimum etableres én feriebolig pr. ejendom. Ferieboligen skal være sammenbygget med helårsboligen, og den må ikke udstykkes efterfølgende. Etagearealet for feriebeboelsen må ikke overstige etagearealet for den 5
tilbageværende helårsbeboelse på ejendommen, og den tilbageværende helårsbeboelse skal være mindst 75 m². 1.4 Helårsbeboelse tillades suppleret med erhvervsmæssig anvendelse, når anvendelsen sker med direkte tilknytning til helårsbeboelsen og ikke medfører gener i området. Erhverv som supplement til helårsbeboelse omfatter mindre erhvervsvirksomhed og service (herunder mindre handelsvirksomhed, kontor, konsultation, småhåndværk og lign.) som normalt kan etableres i direkte tilknytning til en helårsbolig, og drives uden brug af fremmed hjælp. Der tillades ikke supplerende anvendelse som medfører væsentlige gener for andre beboere i området eller indebærer at områdets karakter som boligområde forandres, herunder støjgener, trafikale gener eller andre gener. 1.5 Boligområder kan desuden tillades suppleret med andre funktioner af fælles interesse, f.eks. fælles friarealer, legepladser, fælles fritidsbygninger, børnehaver eller tekniske anlæg, som har en naturlig tilknytning til det pågældende lokalområdets beboelse. 1.6 Ved nedlæggelse af erhvervsejendom eller andre ejendomme til boligformål skal boligerne, hvis ikke andet er fastlagt for det enkelte område, anvendes som helårsboliger. Bestemmelsen følger af at næsten alle byområder med boliger er udlagt med bestemmelse om helårsanvendelse. Kommunalbestyrelsen vil dermed kun tillade anvendelse til fritidsboliger for sådanne områder, hvis der i forvejen er lokal- og kommuneplanbestemmelser der muliggør det. Hvis Kommunalbestyrelsen alligevel beslutter at udarbejdelse af en ny lokalplan der muliggør ferieboliganvendelse, kræves denne lokalplan ledsaget af et tillæg til kommuneplanen. 2. Boligbyggeri 2.1 Boligområder kan enten bebygges med parcelhuse, tæt lav bebyggelse, etageboliger eller en blanding heraf. Parcelhuse (åben lav bebyggelse) er fritliggende enfamilieboliger på maksimum 2 etager. (Note: I kommune-og lokalplanlægningen fastlægges etageantal ofte i 1,5 etager, svarende til en stueetage og en udnyttet tagetage, som er den mest forekommende bebyggelsesform på Bornholm. Der gøres i den sammenhæng særligt opmærksom på at 1,5 etager efter bygningsreglementet betragtes som 2 etager) Tæt lav bebyggelse er dobbelt-, række- kæde- og klyngehuse på maksimum 2 etager. Etageboliger er ejendomme med vandret etageadskillelse (2 etager eller derover, med individuelle boliger på hver etage ). 2.2 Bebyggelsesart og bebyggelsesmuligheder (bebyggelsesprocent og bygningshøjde) fastlægges generelt i rammerne for hvert enkelt område. Der kan evt. tillades højere bebyggelsesprocent og bygningshøjde, hvis det efter individuelt skøn vurderes at svare til bebyggelsesforholdene i den lokale bebyggelse. 2.3 Eksisterende lovlige ferieboliger i byområder, omfattes af krav om helårsboligformål, tillades kun udvidet, når dette kan begrundes med at være nødvendigt for en tidssvarende fortsat anvendelse af ferieboligen. Ferieboliger over 80 m2 tillades ikke udvidet. 3. Udstykning 3.1 Mindste grundstørrelse fastlægges evt. i rammerne for hvert enkelt område. Mindste grundstørrelse: Ved parcelhusbebyggelse regnes normalt med en mindste grundstørrelse på 700 m² jf. bygningsreglementet. I tæt bebyggelse, kan der tillades udstykninger med mindre grundstørrelser, når dette er normalt i lokalområdet. 3.2 Der tillades normalt maksimum. én helårsbeboelse pr. ejendom. Når ikke andet er angivet, kan der dog ved samlet bebyggelse af f.eks. andelsboliger og almene boliger, tillades etablering af flere beboelser på en enkelt ejendom. BL - Blandede bolig- og erhvervsområder 1. Anvendelse 1.1 Blandede boligområder skal anvendes til helårsboligformål samt mindre erhvervsformål, offentlige formål, privat handel og privat service, som naturligt kan indpasses boligerne i området. Helårsboligformål her gælder samme regler som 1.1 og 1.2 under afsnittet B - Boligområder s. 7. Mindre erhvervsformål - omfatter mindre håndværks- og produktionserhverv m.v., som ikke medfører 6
væsentlige miljømæssige gener i forhold til boligerne i området (se unde afsnit om miljø) Særligt transport og arealkrævende virksomhed (f.eks. autoforhandlere, egentlig industrivirksomhed og større lagervirksomhed) tillades ikke. Her henvises til erhvervsområder. Offentlige formål - omfatter alle former for offentlig service, offentlige anlæg og tekniske anlæg beregnet til lokalområdets forsyning eller som naturligt kan indpasses. Privat handel - omfatter dagligvareforretninger samt udvalgsvareforretninger til betjening af det lokale byområde (se også afsnit om detailhandel). Privat service - omfatter mindre kontorvirksomhed og lign., hotelvirksomhed/pensionat og restaurant/ café, som naturligt kan indpasses i området. Hvor det specifikt er nævnt tillades ikke restauration og lignende. 2. Byggeri 2.1 Blandede boligområder kan bebygges med parcelhusbebyggelse, tæt lav bebyggelse, etagebyggeri eller en blanding heraf. Mht. boligbyggeri - samme som under afsnittet B - Boliger pkt 2. Boligbyggeri. s. 8. 3. Udstykning Samme som under B - Boliger pkt 3. Udstykning. C - Centerområder 1. Anvendelse 1.1 Centerområder skal primært anvendes til centerformål: Handels- og serviceformål, herunder større dagligvare- og udvalgsvareforretninger, privat service og lignende, samt offentlige formål. Desuden tillades mindre erhvervsformål og helårsboliger, når det naturligt kan indpasses i området. Dagligvare- og udvalgsvareforretninger der henvises til afsnittet Butikker/detailhandel side 10. Privat service - omfatter kontorvirksomhed og lignende, hotelvirksomhed/pensionat, restaurant/café og lign. Offentlige formål samme som under afsnittet BL - Blandede bolig- og erhvervsområder pkt. 1.1 s. 6. Mindre erhvervsformål samme som under afsnittet BL -Blandede bolig- og erhvervsområder pkt. 1.1. Helårsbeboelse Med hensyn til helårsbeboelse i øvrigt gælder samme regler om helårsanvendelse som for B - Boligområder pkt 1.1 s. 5. I etageejendomme kan de øverste etager normalt anvendes til helårsbeboelse. Stueetagen er forbeholdt centerformål, medmindre andet er angivet i rammer- D - Offentlige områder 1 Anvendelse 1.1 Offentlige områder skal anvendes til offentlige formål (svømmehaller, administrationsbygninger, skoler, børnepasning, bygninger til idræt, ældrecenter etc.). ne for det enkelte område. Der tillades ikke etablering af ferieboliger i tilknytning til helårsbeboelsen i centerområder. 2. Byggeri 2.1 Der tillades tæt lav bebyggelse samt etageejendomme. Tæt-lav bebyggelse er dobbelt-, række- kæde- og klyngehuse på maksimum 2 etager. Etageboliger er ejendomme med vandret etageadskillelse (2 etager eller derover, med individuelle boliger på hver etage ). 2.2 Bebyggelsesomfanget afhænger af bygningsart og lokalområde og fastlægges generelt i rammerne for hvert enkelt område. Der kan evt. tillades højere bebyggelsesprocent og bygningshøjde, hvis det efter individuelt skøn vurderes at svare til bebyggelsesforholdene i den lokale bebyggelse. Bebyggelsesomfang: Bebyggelsesprocenten for blandede boligformål/andre formål fastlægges normalt til maksimum 100, rene beboelsesejendomme normalt til maksimum 50. Bygningshøjden fastlægges normalt til maksimum 11 m. (I Rønne Centrum er bebyggelsesomfanget dog noget større). 3. Udstykning Samme som under Boliger pkt 3. Udstykning. Områder udlagt til ældrecenter eller lignende kan alternativt tillades anvendt til andre funktioner for ældre, herunder ældreboliger. Tilsvarende kan områder udlagt til skoleformål eller lignende tillades anvendt til andre formål for børn og unge. 7
E - Erhvervsområder 1. Anvendelse 1.1. Almindelige erhvervsområder skal anvendes til erhvervsformål (industri, lager- og værkstedsformål, kontor- og servicevirksomhed, samt tekniske anlæg). 1.2 Mht. butikker for særligt pladskrævende varegrupper henvises til afsnittet Butikker/detailhandel s. 13. 1.3 Havneerhvervsområder opdeles her i store erhvervshavne (Rønne og Nexø) og mindre erhvervshavne (Hasle Havn, Sandvig Havn, Allinge Havn, Tejn Havn, Nørresand Havn, Gudhjem Havn, Listed Havn, Svaneke Havn, Aarsdale Havn, Snogebæk Havn Bakkerne Havn og Arnager Havn). Større erhvervshavne: Den fremtidige planlægning defineres særskilt for hver enkelt havn. Hvor der skal skabes mulighed for nye, ikke havnerelaterede formål angives dette konkret under den enkelte havn, i overensstemmelse med regionskommuneplanens retningslinjer for de bornholmske havne. Mindre erhvervshavne: Skal anvendes til blandede havneformål (erhverv og fritid) samt mindre service og turistformål der naturligt kan indpasses. Planlægningen skal dermed muliggøre funktioner, bygninger og anlæg som naturligt knyttes til den enkelte havns fiskeri, passagertrafik, lystbådsaktiviteter og turistaktiviteter (ud over havnerelaterede anlæg kan der etableres f.eks. mindre virksomheder, småbutikker R - Rekreative områder 1. Anvendelse 1.1 Rekreative områder omfatter bl.a. særligt udlagte hotelområder, kursus-idrætscenter eller lignende, rekreative parkområder/grønne områder, kolonihaveområder, boldbaner/idrætsanlæg, småbåds- og fritidshavne og andre fritidsfunktioner. 1.2 Hoteller, og lignende ferie- og fritidsfunktioner med overnatningsfaciliteter (se afsnit om hoteller s. 14). 1.3 Bymæssige rekreative områder kan, ud over at være grønne områder, tillades anvendt til formål som festplads, kulturelle aktiviteter, kolonihaver, boldbaner, fritidsfunktioner, parkanlæg og andre aktiviteter. med salg af fiskeudstyr, småhåndværk og kunsthåndværk, kiosk, restaurant/cafe, afhængig af hvilke muligheder og behov der efter individuelt skøn er i den enkelte havn). Nye aktiviteter skal indpasses under særlig hensyntagen til områdernes kulturmiljø. Der vil generelt ikke være mulighed for større industrivirksomhed som i stedet henvises andre erhvervsområder, f.eks. de større erhvervshavne. 1.4 Boliger i erhvervsområder: Driftsbestyrerboliger og lign. tillades kun opretholdt så længe de fungerer som driftsbestyrerboliger. Nye boliger tillades kun etableret, hvor en eksisterende lokalplan gør det muligt. Som princip planlægges der ikke for nye boliger i erhvervsområder. Boliger i erhvervsområder må kun anvendes som helårsboliger jf. pkt. 1.1 afsnit B - Boligområder s. 7. 2. Byggeri m.m. 2.1 Bebyggelsesomfang fastlægges for hvert enkelt erhvervsområde. Bebyggelsesomfanget angives i alle erhvervsområder som bebyggelsesprocent og bygningshøjde. Bebyggelsesprocenten beregnes ud fra den enkelte ejendom jf. bygningsreglementet. 2.2 Ubebyggede områder og oplag skal holdes med en passende orden. Ubebyggede områder: Fast deponering med jordopfyld og affaldsmaterialer tillades kun i erhvervsområder, når de specielt er udlagt til formålet. Hvor anvendelsen er mere begrænset er det angivet i rammerne for det enkelte område. 2. Byggeri 2.1 Rekreative parkområder/grønne områder, kolonihaveområder, boldbaner/idrætsanlæg, småbåds- og fritidshavne m.v. kan udstyres med anlæg, mindre bygninger m.v. svarende til den rekreative brug af området (dog under hensyntagen til evt. naturbeskyttelsesbestemmelser og lign.). 2.2 Småbåds- og fritidshavne kan evt. supleres med små butikker, cafeer o. lign. under 350 m², når de har naturlig, men underordnet, tilknytning til områdets servicemæssige, rekreative og fritidsmæssige anvendelse (se i øvrigt afsnittet Butikker/detailhandel pkt. 3.2 s. 13). 8
S - Sommerhusområder 1. Anvendelse 1.1 Områder udlagt til sommerhusområder må kun anvendes til ferieformål. Ferieformål: Sommerhusanvendelse tillades kun i overensstemmelse med planlovens 40. Helårsbeboelse er i medfør af planlovens 40 ikke mulig, med mindre der er tale om otiumsophold, eller der på anden måde er tale om ganske særlig omstændigheder. I visse sommerhusområder, f.eks. ved Dueodde, er der særlige fredningsbestemmelser vedrørende ophold, så man særskilt skal søge om tilladelse til otiumsophold m.v. Der gælder særlige regler for hoteller og campingpladser. Områder i sommerhusområder med hoteller og camping skal afgrænses særskilt i lokalplanlægningen. Hoteller kan, hvor intet andet er fastlagt i planlægningen, tillades omdannet til samlede ferieboligbebyggelser uden hotelpligt omtalt under 1.2. 1.2 Eksisterende lovlige helårsboliger i sommerhusområder der tages i brug som feriebolig/sommerhus mister retten til helårsanvendelse efter 3 år jf. planlovens 56 stk.2 Landzone 1. Nye anlæg, byggeri m.v. i landzone 1.1 Byområder og byudlæg afgrænset i kommuneplanen, der ligger i landzone, kan ved lokalplanlægning overføres til byzone. Den nærmere afgrænsning og bebyggelsesmuligheder i det enkelte område fastlægges samtidig i lokalplanlægningen. 1.2 Ny etablering og ny anvendelse af byggeri i landzone kræver normalt tilladelse efter reglerne i planlovens kap. 7 vedr. landzoneadministration og i henhold til regionskommunens gældende retningslinjer for landzoneadministration. Dette vedrører dog ikke forhold eller anvendelse omfattet af planlovens 36 eller 37 (overflødiggjorte landbrugsbygninger). 1.3 En lokalplan kan indeholde bestemmelse om, at lokalplanens øvrige konkrete bestemmelser kan erstatte tilladelser efter planlovens kap. 7 (der forudsættes at en lokalplan entydigt muliggør et konkret anlæg m.v.). 2. Byggeri 2.1 Der tillades sommerhusbebyggelse og anden feriebebyggelse Bebyggelse: I nye sommerhusområder fastsættes bebyggelsesprocenten normalt til max. 15, facadehøjden (bortset fra gavltrekanter og lignende) til max. 3 m, den samlede bygningshøjde til maksimum 5 m. Der tillades normalt kun 1 etage uden mulighed for indretning af tagetage. 3. Udstykning 3.1 Evt. krav om mindste grundstørrelse fastlægges for hvert område. Udstykning: Sommerhusgrunde tillades normalt ikke udstykket med under 1200 m² svarende til bygningsreglementets angivelse. I enkelte ældre sommerhusområder tillades dog mindre grundstørrelse, når dette er angivet i den enkelte ramme, eller når der i det nærmeste lokalområde normalt er en mindre grundstørrelse. 3.2 Med mindre andet er fastsat, må der på hver ejendom højst opføres eller indrettes én feriebolig på én selvstændigt matrikuleret ejendom (jf. planlovens 39). 1.4 Kommunalbestyrelsen kan beslutte at udarbejde lokalplan og evt. kommuneplantillæg m.v. for større anlæg og byggeri, som ikke kan tillades efter planlovens kap. 7, når et projekt ikke i øvrigt er i strid med planlovens bestemmelser vedr. planlægning i det åbne land. 2. Boliger i landzone 2.1 Etablering og anvendelse af nye boliger i landzone kræver normalt tilladelse efter reglerne i planlovens kap 7 vedr. landzoneadministration og i henhold til regionskommunens retningslinjer for landzoneadministration. 2.2 Der meddeles kun tilladelse til nye boliger i landzone, når de erstatter en eksisterende bolig, eller når de udgør en hulopfyldning langs eksisterende adgangsvej i et område der i kommuneplanen er udlagt som afgrænset byområde. Yderligere bebyggelse af afgrænsede byområder fastlægges i lokalplanlægningen. 9
2.3 Eksisterende helårsboliger i landzone, der samtidig ligger uden for de i kommuneplanen afgrænsede byområder, kan anvendes til feriebolig/bolig uden bopælspligt i medfør af planlovens 36 stk. 10. Dette gælder ikke i følgende tilfælde: - Helårsboliger kan ikke nedlægges når der foreligger lokalplan med krav om helårsanvendelse. - Helårsboliger på en landbrugsejendom der skal opretholdes som helårsboliger jf. landbrugsloven, kan ikke nedlægges. Bevaring og Byfornyelse Den kommunale byfornyelse/områdefornyelse, og lokalplanlægning i forbindelse hermed, skal understøtte bevaringsarbejdet for at sikre og forbedre kommunens værdifulde og attraktive bymiljøer. Bygninger og bymiljøer der er registreret i forbindelse med udarbejdelsen af kulturmiljøatlas for Bornholm 2003, skal respekteres i planlægningen. Der skal udarbejdes ny bevarende lokalplanlægning for alle bevaringsværdige byområder. Afgrænsningen foretages i lokalplanlægningen. Ny bevarende lokalplanlægning skal så vidt muligt udgøre et ensartet administrativt grundlag. 2.4 Boliger der i mere end 3 år har været brugt til fritidsformål, skal meddeles landzonetilladelse før de igen kan tages i brug som helårsbolig. 2.5 Tilknyttede ferieboliger kan tillades efter planlovens 35 og sommerhusloven (der administreres af Naturstyrelsen), ved indretning af op til 10 ferieboliger i overflødiggjorte driftsbygninger, på vilkår af at stuehuset fortsat benyttes til helårsbeboelse og at udlejer selv bor på ejendommen. 2.6 Områder udlagt til ferie og fritidsformål, tekniske anlæg m.v. i det åbne land skal ved lokalplanlægning forblive i landzone (se dog afsnit om landzone s. 9). Byområder der helt eller delvist omfattes af gældende bevarende lokalplan: Byområder i Rønne, Nexø, Aakirkeby, Snogebæk, Aarsdale, Svaneke, Listed, Bølshavn, Ypnasted, Gudhjem, Melsted, Allinge, Sandvig, Nyker, Klemensker, Hasle, Teglkås, Helligpeder og Vang. Bevaringsbestemmelser indebærer for de omfattede grundejere, at alle udvendige bygningsændringer, herunder udskiftning af tage, vinduer, tilbygninger etc. forudsætter tilladelse, og at der i den forbindelse stilles krav til materialeanvendelse og byggeriets udformning. Butikker/detailhandel 1. Afgrænsede butiksområder 1.1 Butiksområder A og aflastningsområde: De 4 største byområde (Rønne, Nexø, Aakirkeby og Allinge) har udlagt butiksområder A. Rønne og Nexø desuden lokalcentre. Afgrænsningen af disse områder fremgår af kommuneplanens del 1 - Detailhandel, samt under bybeskrivelserne i del 2. I de udlagte butiksområder er den maksimal butiksstørrelse på 3500 m² bruttoetageareal for dagligvarebutikker og 2000 m² bruttoetageareal for udvalgsvarebutikker. Butikker kan være beregnet til forsyning af større butiksoplande. Rammer for udvidelser i butiksområder A fremgår af hosstående tabel: Butiksområde A Lokalcentre Butiksareal Rønne Rønne bycenter 27110 5000 Vibegårds Runddel 2800 200 Nexø Nexø bycenter 12480 2000 Søbækken 800 1200 Åkirkeby Åkirkeby bycenter 11620 1000 Allinge Allinge bycenter*) 5770 1000 I alt 60590 10400 Ramme for arealudvidelse ved nybyggeri og omdannelse 2009-2012 Note: I opgørelsen af arealrummeligheden kan evt. nedlagte butiksarealer inden for samme område tillægges restrummeligheden. 10
1.2 Butiksområde B: Alle mindre og større handelsbyer har udlagte butiksområder B. Afgrænsningen af disse områder fremgår af kommuneplanens del 1 samt af bybeskrivelserne i del 2. - Der tillades etablering af mindre butikker, på op til 350 m² - Dagligvarebutikker dog op til 1000 m 2, når de er beregnet til forsyning af et lokalt byområde eller et lokalt opland 2. Butiksområder for særligt pladskrævende varegrupper 2.1 Områder i større erhvervs, handels- og servicebyer: Der er udlagt arealer i erhvervsområder beregnet for butikker med særligt pladskrævende varegrupper i byerne Rønne, Nexø, Aakirkeby og Allinge. I de udlagte områder er den mindste butiksstørrelse 350 m 2, den maksimale butiksstørrelse er 5000 m 2. Afgrænsningen af disse områder fremgår af kommuneplanens del 1 - Detailhandel samt af bybeskrivelserne i del 2. Særligt arealkrævende varegrupper: Omfatter (jf. planlovens 5n, stk.3) grupper af varer, som i sig selv er store, eller som kræver store udstillingsarealer, og ikke kan indplaceres i bycentret: Biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten og betonvarer samt møbler. Møbler forudsætter en særlig redegørelse i kommuneplanen. 2.2 Udenfor de 4 store byområder: Udenfor de 4 største byer udlægges ikke nye områder til nye butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Eksisterende butikker kan dog udvides til maksimalt 2000 m², og der tillades nye butikker med særligt pladskrævende varegrupper i eksisterende butikslokaler, når lokalerne tidligere har været anvendt hertil. 3. Andre bestemmelser vedr. butikker 3.1 I øvrige områder der i kommuneplanen er udlagt som blandende bolig- og erhvervsområder, kan der etableres mindre detailhandelsforretninger op til 350 m 2, med mindre andet er nævnt i rammerne. 3.2 I tilknytning til tankstationer, lufthavn, stadion, fritliggende turistattraktion, og lignende kan der etableres butikker på op til 350 m², til brug for de kunder der i øvrigt benytter anlægget på grund af dets primære funktion (jf. planlovens 5o). 3.3 Der kan desuden etableres mindre butikker på op til 350 m², til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler (planlovens 5n). 3.4 Uden for byområder kan der tillades butikker, herunder gårdbutikker, kiosker og cafeer, i overensstemmelse med planlovens kap. VII og Regionskommunens retningslinjer for landzoneadministration. 3.5 Uanset ovenstående, kan nye butikker fortsat tillades, når en gældende lokalplan giver specifik mulighed herfor. 3.6 Forretningsarealet beregnes i alle tilfælde efter reglerne i planlovens 5 t. Alle former for virksomhed og anlæg forudsætter miljømæssig hensyntagen. De Miljøkrav, der stilles ved etablering og drift af den enkelte virksomhed, fastlægges af regionskommunen med udgangspunkt i Miljøstyrelsens vejledninger om støj, lugt, affald m.v. Miljø Miljøkrav fastlægges efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser, som selvstændige godkendelser, tilladelser, påbud m.v., og fastlægges derfor normalt ikke i lokalplanlægningen. Men lokalplaner kan f.eks. henvise til miljøstyrelsens vejledende støjgrænser. Ud over sådanne oplysninger kan lokalplaner indeholde krav om etablering af støjbegrænsende foranstaltninger som støjvolde og andre skærmende anlæg, typisk krav opstillet som forudsætning for ibrugtagning. Miljøzoner - I relation til meddelte miljøgodkendelser findes der anlæg og virksomheder som indebærer at der i en nærmere fastlagt zone ikke kan lokalplanlægges for miljøfølsom anvendelse, uden at der etableres afskærmningsforanstaltninger. De relevante zoner findes angivet i kommuneplanens del 1 - Miljøtekniske og støjende anlæg. 11
Veje og Parkering Der skal i planlægningen tages hensyn til eksisterende og fremtidige vejanlæg. Vejudlæg og vejanlæg dimensioneres og beskrives i lokalplanlægningen. Parkeringskrav fastlægges i overensstemmelse med gældende retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer på Bornholm. Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer indeholder bl.a. normtal for anlæg af parkering opgjort i forhold til funktion og lokalisering. Lokaliseringsprincippet er fastlagt sammenfaldende med kommuneplanens rammeområder, så udvalgte kommuneplanrammer for centrale bydele udgør en zome I, andre områder en zone II. Afgrænsningen af Zone I og Zone II fastlægges dermed i Kommuneplanen, og træder i kraft med kommuneplanens endelige vedtagelse. Parkeringszone I omfatter følgende områder: Rønne: 101.C.01, 101.C.02, 101.C.03, 101.C.04, 101. C.05, 101.C.06, 101.C.07, 101.C.08, 101.BL.01, 101. BL.02, 101.BL.03, 101.BL.04, 101.BL.05, 101.BL.06, 101.D.02 Allinge: 201.C.01 Nexø: 202.C.01, 202.C.02, 202.C.03, 202.BL.01 Aakirkeby: 203.C.01 Gudhjem: 301.C.01, 301.BL.01 Hasle: 302.C.01 Snogebæk: 306.BL.01 Svaneke: 307.C.01, 307.BL.01 Sandvig: 410.BL.01 Parkeringszone II omfatter alle andre områder på Bornholm. Hoteller Hoteller, og lignende ferie- og fritidsfunktioner med overnatningsfaciliteter, der er beliggende i by- eller landzone, må kun anvendes erhvervsmæssigt. Erhvervsmæssig drift kræves ikke ved: Overnatningssteder indrettet i tidligere landbrugsbygninger med op til 10 enheder Overnatningssteder med maks. 3 værelser med tilsammen højst 8 sengepladser. Note: Erhvervsmæssig drift af hoteller, pensionater og lign. indebærer bl.a., at disse funktioner drives i overensstemmelse med reglerne for hotelog restaurationsvirksomhed. Heri indgår at der til et hotel skal være mulighed for servering af minimum morgenmad, udlejning skal ske professionelt, og ejere må ikke forbeholde hotellejligheder til eget brug. Andre forhold vedr. byggeri og anlæg Forsyning: I lokalplanlægningen skal der henvises til gældende spildevandsplan og andre relevante forsyningsplaner. Energi: Nyt byggeri tillades kun etableret som lavenergibyggeri. Dog fraviges krav herom når der foreligger særlige bevaringsmæssige hensyn. Note: Lavenergiklasser: Ved lavenergibebyggelse forstås bebygelse der opfylder de energirammer der er fastsat i bygningsreglementet. Nye lokalplaner skal indeholde krav om minimum lavenergiklasse 2. Lavenergiklasse 2 svarer til et energiforbrug ca. 25 % lavere end det maksimalt tilladte (hvor lavenergiklaasse 1 svarer til et forbrug der er ca. 50% lavere). Tilgængelighed: I forbindelse med ny lokalplanlægning skal det sikres at tilgængelighedskrav indarbejdes i den samlede planlægning for nye områder, og at nye vej og stianlæg udformes ud fra særlig hensyntagen til gangbesværede og handicappede personer. Overfladevand: Afledning af vand fra tage og andre overflader skal så vidt muligt føres til faskiner eller naturlige recipienter. Ved lokalplanlægning for ny samlet bebyggelse, skal det overvejes om der bør etableres nye recipienter, f.eks. søanlæg der bidrager til områdets rekreative kvaliteter. Oversvømmelsestruede områder: I planlægningen for lavtliggende havneområder og andre oversvømmelsestruede områder fastlægges sokkelkoter på 1,8 m (DV90) Tekniske anlæg: Antenneanlæg, varmepumpeanlæg og andre tekniske anlæg skal udføres og placeres så de ikke virker skæmmende for området eller for den enkelte bygning. 12