Køberinformation. Det skal du vide, når du køber bolig

Køberinformation Det skal du vide, når du køber bolig

Indhold Nogle ord om denne folder 5 Mangler 18 Ejendomsværdibeskatning 29 Forløbet af et typisk boligkøb 6 Sælgers ansvarsfraskrivelse 19 Ejendomsavanceskatning 30 Advokatforbehold og fortrydelsesret 7 Hvad er den rigtige pris for boligen? 8 Finansiering af købesummen 10 Kontanthandler 10 Finansierede handler 10 Realkreditfinansiering 11 Forholdet mellem rente og kurs 11 Løbetid 12 Kurssikring/hjemtagelse på garanti 12 De forskellige typer realkreditlån 13 Fastforrentede lån 13 Variabelt forrentede lån 14 Variabelt forrentede lån med renteloft 15 Afdragsfrihed 15 Valg af lånetype vores generelle anbefalinger 16 Restfinansieringen 17 Tilstandsrapport 20 Ejerskifteforsikring 21 Ejendomsforsikring 22 Skødet og tinglysning 23 Refusionsopgørelse 24 Servitutter og Lokalplaner 25 Energimærkning 26 Forurening 27 Olietanke 28 Ejerlejligheder 31 Ideelle anparter 33 Særligt for ugifte samlevende 34 Testamente 34 Forsikringer 34 Samejeoverenskomst 35 Brug din advokat som rådgiver 36 Yderligere information 39 Ret&Råd er Danmarks førende kæde af selvstændige advokatvirksomheder. Mekanisk, fotografisk eller anden gengivelse eller mangfoldiggørelse af denne guide eller dele heraf er ikke tilladt ifølge gældende lov om ophavsret. Har du brug for at trykke eller bruge dele af guiden, så indhent venligst skriftlig tilladelse. 2

Nogle ord om denne folder Står du og skal købe bolig, er det vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i alle væsentlige forhold i forbindelse med en bolighandel. Oversigten Det skal du vide, når du køber bolig, som du har foran dig, er udfærdiget for at sikre, at du sammen med vores gennemgang af købsaftalen også modtager en grundig skriftlig information om alle relevante emner i forbindelse med din bolighandel. Informationen i brochuren indgår som en integreret del af vores rådgivning i forbindelse med bolighandlen. Det betyder, at vi henviser dig til oplysningerne i vores breve til dig i forbindelse med din bolighandel. Får du brug for flere oplysninger, som ikke er besvaret i oversigten - eller hvis der er noget i denne oversigt, du gerne vil have præciseret - er du naturligvis altid velkommen til at kontakte os. God læselyst! 5

Forløbet af et typisk boligkøb Advokatforbehold og fortrydelsesret Køber fastlægger i samarbejde med sin bank eller et realkreditinstitut, indenfor hvilken økonomisk ramme, der vil kunne gives køber finansiering til betaling af købesummen. Efter at køber har fundet den ejendom, som han eller hun ønsker at købe, og nærmere har undersøgt ejendommens bygningsmæssige stand på grundlag af en eventuel tilstandsrapport og gerne med egen bygningssagkyndig rådgivning afgiver køberen købstilbud på ejendommen i form af underskrift på en købsaftale med advokatforbehold, jfr afsnittet nedenfor. Det sker på grundlag af salgsopstillingen og dokumenterne om ejendommen. Købers advokat gennemgår den købsaftale, som køberen har underskrevet, samt ejendommens dokumenter og fastsætter på grundlag af en gennemgang af handlen med køber de supplerende vilkår, som gennemgangen med køber giver anledning til. Efter sælgers accept af købstilbuddet foretager køber deponering af den kontante udbetaling og anmoder sin bank om at stille garanti overfor sælger for restkøbesummens deponering i sælgers bank på overtagelsesdagen. Købers bank vil inden banken udsteder ovennævnte garanti sammen med køber fastlægge finansieringen, herunder foretage valg af lånetype af realkreditlånet. Det er sædvanligvis på dette tidspunkt, at der vil være mulighed for at foretage kurssikring (se afsnittet herom på side 11). Der udfærdiges skøde, som når det er underskrevet af boligkøberen og sælgeren sendes til ejendomsværdipåtegning i kommunen. Herefter sendes skødet til tinglysning. Køber sørger for at tegne en ejendomsforsikring (ved køb af enfamiliehuse) og for tegning af ejerskifteforsikring, hvor der på baggrund af en tilstandsrapport er mulighed herfor. På overtagelsesdagen (eller den dag, hvor man får dispositionsadgang til ejendommen) foretager køber og sælger aflæsning af forbrugsmålere på ejendommen vedrørende vand, el, gas olie, m.v., og meddeler de respektive forsyningsselskaber målerstanden i de tilfælde, hvor forsyningsselskabet foretager slutafregning overfor sælger. Der udarbejdes en refusionsopgørelse (se afsnittet herom), som sendes til køber og sælgers underskrift. Når skødet er blevet tinglyst uden anmærkninger om sælgers gamle lån i ejendommen frigives købesummen overfor sælger efter en eventuel betaling af en refusionssaldo i købers favør. Sælgers bank aflyser først sælgers gamle lån, når skødet er blevet lyst i købers navn; skødet skal derfor typisk til tinglysning to gange Når man underskriver en købsaftale, afgiver man et købstilbud på ejendommen overfor sælger, som køber til forskel fra de fleste andre tilbud frit kan tilbagekalde lige indtil, køber har modtaget sælgers accept af tilbuddet. Efter sælgers underskrift på købsaftalen kan køber også frit træde tilbage fra aftalen i kraft af et sædvanligt advokatforbehold i købsaftalen. Et sædvanligt advokatforbehold formuleres således: Handlen er fra købers side betinget af, at den kan godkendes i sin helhed af købers advokat. Eventuelle indsigelser skal være ejendomsmægleren i hænde senest 3 hverdage efter at køber har underskrevet aftalen. Ved tilbagetrædelse som følge af udnyttelsen af advokatforbeholdet skal der ikke betales noget fortrydelsesgebyr til sælger. Sørg altid for kun at underskrive en købsaftale med et advokatforbehold eller vent med at underskrive købsaftalen, indtil du har fået købsaftalen og ejendommens dokumenter gennemgået af en boligadvokat. Endelig giver forbrugerbeskyttelsesloven ved køb af fast ejendom mulighed for, at man som boligkøber ansvarsfrit kan træde tilbage fra en ejendomshandel senest 6 hverdage efter sælgers underskrift på købsaftalen. Eneste forudsætning er, at man betaler 1 % af den nominelle købesum til sælger inden fristens udløb. Har man modtaget et salgstilbud fra sælger, løber fristen også fra sælgers underskrift. Hvis sælger er erhvervsdrivende med salg af fast ejendom eller har opført ejendommen med videresalg for øje, skal køber ikke betale noget gebyr, men skal blot give besked om udnyttelse af fortrydelsesretten indenfor fristen. VIL DU VIDE MERE? www.ret-raad.dk 6 7

Hvad er den rigtige pris for boligen? DELTAG PÅ VORES KURSER www.ret-raad.dk/ privatkurser Der findes ingen matematisk formel for fastsættelsen af den rigtige pris for en bolig, da hver eneste ejendom som udgangspunkt er unik. Prisen fastsættes med udgangspunkt i individuelle forhold ved ejendommen som dens beliggenhed, boligareal, størrelse, indretning, vedligeholdelsesstand og størrelsen af løbende driftsudgifter m.v. samt ud fra generelle markedsforhold som renten på boliglån, de gældende skatteregler og udbuddet og efterspørgsel af boliger. Prisen for en bolig fastsættes til den kontantpris, som ud fra disse forhold medfører en for interesserede køberemner acceptabel løbende boligudgift både før og efter skat. Mindre forskelle i den nettoudgift, som forskellige boligkøbere ved et bestemt renteniveau vil acceptere, medfører store forskelle i den kontantpris, de hver især vil betale for boligen. For to forskellige boligkøbere vil forskellen på den rigtige pris derfor kunne være flere hundretusinde kroner afhængig af, i hvilket omfang de finder, at deres boligbehov bliver opfyldt. Som boligkøber må man derfor undersøge markedet grundigt for at få en fornemmelse for prisniveauet for den boligtype, man er interesseret i, og i det område, hvor man gerne vil bo. Beliggenheden er den væsentligste enkeltstående prisfaktor, og det er derfor særligt vigtigt at sikre sig, at de boliger, man sammenligner med, har en sammenlignelig beliggenhed. Undersøgelsen af prisniveauet kan indledningsvis foretages over internettets mange hjemmesider med boliger til salg, eksempelvis Dansk Ejendomsmæglerforenings hjemmeside www.boligsiden.dk eller på www.boliga.dk. Sidstnævnte hjemmeside indeholder oplysninger om ændring af udbudsprisen på konkrete boliger og hvor længe de har været til salg. Det er meget vigtigt, at boligkøber supplerer sine undersøgelser af prisniveauet over internettet m.v. ved at besigtige flere ejendomme. Kun herigennem kan man danne sig et sikkert indtryk af prisniveauet. Undersøgelse af prisniveauet sammenholdt med oplysninger om ændringer af udbudspris og den periode, en bolig har været til salg, giver boligkøbere mulighed for at vurdere, om udbudsprisen er rimelig, eller om der er mulighed for at forhandle sig til en mindre pris. Muligheden for at købe en ejendom under udbudsprisen afhænger af udbud og efterspørgsel. Er der mange interesserede købere på boligmarkedet, vil der være begrænsede muligheder. Er der færre købere, er der bedre muligheder for at presse prisen; navnlig hvis en ejendom sælges af et dødsbo, i forbindelse med en separation eller skilsmisse, hvor sælgerne allerede er fraflyttet boligen, eller hvis sælger har haft ejendommen til salg i længere tid. På baggrund af en grundig undersøgelse af prisniveauet, hvor man ønsker at købe bolig, er det oftest boligkøber selv, der bedst kan vurdere, om den af sælger forlangte pris er rimelig i forhold til opfyldelse af købers boligbehov og ønsker til beliggenhed, størrelse, indretning m.v. Det er dog en forudsætning, at køber kan opnå en sædvanlig finansiering af sit køb, d.v.s. at långivere også opfatter prisen som udtryk for ejendommens markedsværdi. 8 9

Finansiering af købesummen Realkreditfinansiering I dette afsnit vil vi forklare nogle af de ord og sammenhænge, som bruges, når du skal vælge din finansiering ved boligkøbet. I slutning af afsnittet giver vi vores anbefaling af, hvordan du skal vælge finansieringen ud fra dine forhold. Kontanthandler Stort set alle handler gennemføres som kontanthandler. Det indebærer, at købesummen betales ved, at køber deponerer den aftalte udbetaling hos den medvirkende ejendomsmægler og restkøbesummen betales ved, at købers bank stiller en bankgaranti, som på overtagelsesdagen erstattes af kontant deponering i sælgers bank. Køberen aftaler i forbindelse med bankens garantistillelse, hvordan pengene til betaling af købesummen skal fremskaffes. Ved køb af helårsbolig kan køber sædvanligvis opnå et ejerskiftelån i et realkreditinstitut på op til 80 % af den kontante købesum, mens lånegrænsen for fritidshuse er på 60 % af den kontante købesum. Kan man ikke opnå et tilbud på et ejerskiftelån med den maksimale belåningsmulighed, skal man overveje sit køb meget grundigt. Finansierede handler En ejendomshandel kan også gennemføres som en finansieret handel. Forskellen i forhold til en kontanthandel er, at ejerskiftelånet i realkreditinstituttet optages i sælgers navn. Når købers skøde på ejendommen er blevet endeligt lyst, så overtager køber pligten til tilbagebetaling af lånet på baggrund af en gældsovertagelseserklæring, som underskrives sammen med skødet. Den resterende del af købesum betales ved købers udstedelse af pantebreve, hvis rente sædvanligvis fastsættes, så der ikke fremkommer noget kurstab for køber. Forholdet mellem rente og kurs De pantebreve, som realkreditinstitutterne udsteder til boligkøbere, modsvares altid af, at realkreditinstituttet udsteder en tilsvarende mængde rentebærende obligationer, som købes af investorer til den pris, der fastsættes på det finansielle marked. Den rente, som boligkøberne betaler på deres pantebreve, videregives således til køberne af realkreditobligationerne. Grundlæggende sker der det, at en boligkøber ved at optage et lån i et realkreditinstitut får den modsvarende mængde realkreditobligationer til salg på det finansielle marked. Det beløb, som opnås ved salget af realkreditobligationerne, er det beløb, som med fradrag af mindre gebyrer og handelsomkostninger til realkreditinstituttet kan anvendes af køber til betaling af den kontante købesum til sælger. Prisen på realkreditobligationerne er det, der betegnes som Eksempel: Udbetalt kr. 1.000.000 kursen. Kursen bestemmes ud fra den rente, som obligationerne giver til køberen af obligationerne i forhold til det renteniveau, som er gældende på købstidspunktet. Kan obligationskøberen opnå en rente ved køb af en obligation, der svarer til renteniveauet, vil køberen betale fuldpris for obligationen (kurs 100). Hvis renten på obligationen derimod er lavere end renteniveauet, vil køberen ikke kunne give fuld pris, hvis renten fra obligationerne skal give køberen en forrentning af sin købesum, som svarer til renteniveauet. Stigende rente fører således til faldende kurs, og stigende kurs til lavere rente. Hvis kursen er 95 betyder det at obligationskøberen kun vil give kr. 950 for en obligation med et pålydende på kr. 1.000. Boligkøberen skal altså betale kr. 1.000 tilbage på lånet, men får kun kr. 950 i hånden til at finansiere købesummen. Betales den resterende del af købesummen ikke af opsparede midler, vil køber sædvanligvis optage lån til betalingen gennem sin bank. 5% obligationer kurs 90 i 30 år kr. 1.111.111 7% obigationer kurs 100 i 30 år kr. 1.000.000 6% obigationer kurs 96 i 30 år kr 1.041.666 Illustrationen ovenfor viser, hvordan prisen (kursen) på obligationer med forskellige rentesats vil variere, når renteniveauet på købstidspunktet forudsættes at være 7%. 10 11

Løbetid Kursen på en obligation afhænger tillige af løbetiden, d.v.s. den periode der maksimalt forløber inden obligationskøberen har fået tilbagebetalt obligationernes pålydende værdi via afdragene fra det lån, som boligkøberen har optaget. Jo hurtigere en obligationskøber får sin penge tilbage, jo højere kurs vil han give for obligationen. Kursen på 20-årigt 4 %-obligationslån vil derfor være højere end kursen på et 30-årigt 4 %-obligationslån. Kurssikring/hjemtagelse på garanti Som nævnt ovenfor fastsættes prisen (kursen) på realkreditobligationer ud fra deres rentesats i forhold til renteniveauet på det tidspunkt, hvor obligationerne sælges. Renteniveauet er undergivet konstant påvirkning af en lang række økonomiske og politiske faktorer, hvis indbyrdes påvirkning kan være svært gennemskuelig. Arbejdsløshedstal, størrelsen af den økonomiske vækst herhjemme og i udlandet, valutakurser, oliepriser og politiske indgreb er blot nogle af de faktorer, som påvirker renteniveauet. Medmindre man foretager kurssikring af sit lån (eller hjemtager det på en garanti), så vil kursen på obligationerne først blive fastlagt på det tidspunkt, hvor realkreditinstituttet får indleveret ejerskiftelånet i endelig tinglyst stand, d.v.s. efter at sælger har indfriet sine lån i ejendommen. Det sker ofte først flere måneder efter, at køber har fået sælgers accept på købsaftalen, da sælgers lån først aflyses, efter at skødet til køber er blevet tinglyst, se afsnittet forløbet af bolighandlen. I den mellemliggende periode fra sælgers accept af købsaftalen og realkreditinstituttets modtagelse af ejerskiftelånet spiller boligkøber med på børsen og kan således risikere, at udgiften på købers lån til finansiering af købesummen bliver væsentligt dyrere. Omvendt kan køber selvfølgelig også være så heldig, at udgiften falder. Forestiller man sig, at renteniveauet stiger med et procentpoint eksempelvis fra 5 % til 6 % - vil kursen på et ejerskiftelån falde med 6 til 7 kurspoint. Følgende to eksempler viser konsekvensen for henholdsvis et kontantlån og et obligationslån: Eksempel 1: Realkreditlån 6% som obligationslån. Der skal hjemtages et realkreditlån som obligationslån på kr. 1.000.000,00. Ved kurs 99 udgør låneprovenuet kr. 990.000,00 Efter kursfald til kurs 94 udgør låneprovenuet kr. 940.000,00 En boligkøber vil altså mangle kr. 50.000,00 af den forudsatte finansiering. Eksempel 2 Realkreditlån 6% som kontantlån. Der skal hjemtages et realkreditlån som kontantlån med provenu på kr. 1.000.000,00. Ved et kursfald fra kurs 99 til kurs 94 vil det ikke påvirke provenuet men i stedet vil lånets månedlige ydelse stige. Et kursfald fra kurs 99 til kurs 94 vil for et lån med et nettoprovenu på kr. 1.000.000,00 betyde en bruttostigning på kr. 340,00 pr. måned. Gennem kurssikring vil boligkøber kunne sikre sig mod kursfald på sit ejerskiftelån. Kurssikringen koster - under normale renteforhold og med sædvanlig varighed et fradrag på 0,15-0,25 kurspoint i forhold til dagskursen på det tidspunkt, hvor kurssikringen foretages. Udgiften udgør således 1.500-2.500 kr. for hver 1.000.000 kr., man låner. Vi anbefaler kraftigt, at der foretages kurssikring af ejerskiftelånet. Kurssikringen medfører en tryghed i boligkøbet for en sædvanligvis beskeden omkostning en tryghed, som man ikke bør sætte over styr blot for at spare nogle omkostninger eller for at opnå mulighed for at få en billigere finansiering i tilfælde af kursstigning på ejerskiftelånet (der medfører, at man vil kunne nøjes med et mindre lån). Selv i tilfælde, hvor der er udsigt til rentefald, bør man overveje kurssikring. Samme resultat som ved kurssikring vil boligkøber kunne opnå, hvis købers bank hjemtager ejerskiftelånet på en garanti overfor realkreditinstituttet. Valget mellem kurssikring eller hjemtagelse på en garanti afhænger af størrelsen af kursfradraget i forhold til størrelsen af omkostningerne ved garantistillelsen. De forskellige typer realkreditlån Realkreditlån tilbydes i en lang række variationer, som kan opdeles i lån, der enten er fastforrentede lån, rene rentetilpasningslån eller rentetilpasningslån, som under nærmere fastlagte forudsætninger konverteres til fastforrentede lån. Fastforrentede lån De fastforrentede lån omfatter lånetyperne kontantlån og obligationslån. Kontantlån har et fast provenu (det beløb, som udbetales), hvorimod ydelsen på lånet først fastsættes ved lånets udbetaling eller ved en kurssikringsaftale (fastkursaftale), jfr ovenfor. 12 13

Fastsættelsen af ydelsen sker ved, at realkreditinstituttet sælger den mængde obligationer, som svarer til kontantlånets hovedstol (provenuet). Kurstabet ved salget af obligationerne indregnes i lånets rente. Kontantlånsrenten er derfor højere end renten på de bagvedliggende obligationer (obligationsrestgælden, svarer til pålydende værdi af de obligationer, som har skullet sælges for at give provenuet). Terminsydelsen efter skat på et kontantlån bliver derimod lavere end på et modsvarende obligationslån, da kurstabet på de bagvedliggende obligationer er omregnet til renter, der med den gældende skattelovgivning er fradragsberettigede. Fordelen ved kontantlån er, at ydelsen efter skat er lavere end tilsvarende obligationslån, mens ulempen er, at ydelsen først kendes ved udbetaling eller kurssikring, og at der er risiko for beskatning af kursgevinster ved førtidig indfrielse/låneomlægninger. Obligationslån har en fast hovedstol og ydelsen på lånet ligger fast. Provenuet af lånet (det beløb, som udbetales) kendes imidlertid først, når lånet udbetales, eller der indgås en kurssikringsaftale. Lånets størrelse svarer til obligationsrestgælden og lånets rente svarer til obligationsrenten. Låntager har ikke skattemæssig fradragsret for kurstabet. Fordelen ved obligationslån er, at der ikke sker beskatning af kursgevinster ved førtidig indfrielse/låneomlægninger, mens ulempen er, at ydelsen efter skat er højere end tilsvarende kontantlån, og at der er beskatning af kursgevinster ved udbetaling til en kurs over 100 (hvilket er sjældent forekommende). Variabelt forrentede lån Variabelt forrentede lån omfatter rentetilpasningslån, der kan udbetales både i danske kroner eller i Euro. Ved rentetilpasningslån udnytter man, at renten på lån med kortere løbetid ofte er lavere end på lån med længere løbetid. Realkreditinstituttet sammensætter boligkøberens lån, så det finansieres som kontantlån (d.v.s. med fast låneprovenu) med obligationer med kortere løbetid, som ved udløb erstattes af nye kortvarige obligationer. Hvis renten i mellemtiden er steget, vil renten og dermed ydelsen på boligkøberens rentetilpasningslån stige, men vil omvendt falde, hvis renten falder. Refinansieringen ved udløbet af de kortvarige obligationer forløber automatisk og uden gebyrer til realkreditinstituttet, men boligkøberen skal tage stilling til, hvor ofte man ønsker lånet rentetilpasset. Fordelen ved rentetilpasningslån er den lavere rente, mens ulempen er den løbende rentejustering med deraf følgende risiko for stigning i ydelsen på lånet. Rentetilpasningslån kan også optages i Euro. Når renten på det europæiske lånemarked er lidt lavere end danske rente, vil der kunne opnås en besparelse i ydelse på lånet i forhold til rentetilpasningslån i danske kroner. Afdrag, renter og restgæld er i Euro, men opkrævningen foregår i danske kroner, så der skal foretages en omregning fra Euro til kroner. Hvis Euro stiger i forhold til den danske krone, vil ydelsen og restgælden målt i kroner stige. Der gælder særlige regler ved kursgevinstbeskatning ved lån i Euro. Fordelen ved rentetilpasningslån i Euro er den typisk lidt lavere rente, mens ulempen udover risikoen for stigende ydelse ved stigende rente er den valutakursrisiko, som man påtager sig ved udbetalingen i Euro. En risiko som generelt frarådes, hvis man ikke har sin indtjening i Euro. Variabelt forrentede lån med renteloft Realkreditinstitutterne tilbyder også rentetilpasningslån, som under nærmere fastlagte forudsætninger konverteres til en fast pålydende forrentning, d.v.s. at der fastlægges et renteloft. Nås renteloftet, betales højest den aftalte pålydende rente. Realkreditinstitutterne tilbyder såvel lån, hvor ydelsen fastholdes, når renteloftet nås, uanset hvordan renten efterfølgende udvikler sig, som lån, hvor renten følger med ned, hvis renten senere falder under renteloftet. Fordelen ved variabelt forrentede lån med renteloft er kombinationen af den lave rente og sikkerheden gennem renteloftet, mens ulempen er, at præmien for sikkerheden betales af boligkøberen, som således alt andet lige skal have et større lån Afdragsfrihed Både fastforrentede og variabelt forrentede lån kan optages med afdragsfrihed i op til 10 år. Afdragsfriheden medfører, at der i den valgte periode kun betales rente (og administrationsbidrag), hvilket i perioden vil betyde en mindre ydelse på lånet. Da lånet stadig skal tilbagebetales fuldt ud, betyder afdragsfriheden, at ydelsen på lånet i andre perioder bliver højere, end hvis man havde afdraget sit lån uden afdragsfrihed. Et lån med afdragsfrihed har en lidt dårligere kurs end et tilsvarende lån uden afdragsfrihed, hvilket betyder, at man som boligkøber skal betale et lidt større lån for i perioder at få et afdragsfrit lån, end et tilsvarende lån uden afdragsfrihed. 14 15

FÅ VORES E-NYHEDSBREV www.ret-raad.dk/ nyhedsbrev Valg af lånetype vores generelle anbefalinger Spørgsmålet om, hvilket realkreditlån der er det bedste at vælge for en boligkøber, kan kun besvares fuldt ud, hvis man har en krystalkugle, hvori man kan se den fremtidige renteudvikling! Overordnet set skal boligkøber dog vælge, om man vil have en fastforrentet realkreditbelåning eller en variabel forrentning. Grundlæggende er valget et temperamentsspørgsmål: Kan man sove roligt om natten, selvom man har et variabelt forrentet lån, så kan man overveje de variabelt forrentede lån. Men kan man ikke, så skal man vælge de fastforrentede lån. Uanset hvilket temperament boligkøber har, bør man dog bede sin bank om at vise de økonomiske konsekvenser af de forskellige lånetyper og vurdere dem i forhold til sin økonomi. Jo mere luft man har i sin økonomi, desto mere kan man overveje variabelt forrentede lån, idet man har mulighed for at klare fremtidige rentestigninger. Har man derimod mindre luft i sin økonomi, så indebærer de fastforrentede lån den sikkerhed, at når lånet først er udbetalt, så kan renten stige så meget den vil. Den faste forrentning medfører, at man kan beholde sin bolig uanset renteudviklingen, så længe man bevarer sin indtjening. Ved valget mellem de fastforrentede lån vælger mange obligationslånet frem for kontantlånet, selvom kontantlånet er det billigste af de to lån. Det skyldes, at obligationslånet giver de bedste muligheder for at konvertere lånet (omlægning ved renteændringer, så man enten får en lavere forrentning eller en lavere restgæld), da det kan ske uden beskatning i modsætning til kontantlånet. Vælger man de variabelt forrentede lån, prioriterer man den lavere ydelse på lånene højere end den sikkerhed, der ligger i den faste forrentning. Typisk ud fra en vurdering af, at renten muligt vil stige på et senere tidspunkt, men stiger den ikke ret meget, gør det mindre, hvis man vælger at betale sit lån hurtigere tilbage med sin rentebesparelse. I så fald vil man stadig skylde mindre end, hvis man havde valgt et fastforrentet lån. Restfinansieringen Restfinansieringen består af den kontante udbetaling, der sædvanligvis udgør omkring 5 % af købesummen, og restkøbesummen på omkring 15 % (35 % for sommerhuse), der betales af køber ved optagelse af et banklån eller ved udstedelse af et sælgerpantebrev hvis køber ikke har opsparede midler, som køber vælger at anvende til betalingen af restkøbesummen. De fleste handler finansieres gennem købers bank med optagelse af banklån, men det kan være en god ide at bede ejendomsmægleren udfærdige købsaftalen som en finansieret handel, jfr afsnittet ovenfor også selv om man ved, at man vil gennemføre handlen som kontanthandel - idet boligkøber herved får nogle pantebrevsvilkår, som kan sammenholdes med den finansiering, købers bank tilbyder. Fordelen ved et sælgerpantebrev overfor bankfinansieringen er, at sælgerpantebrevet er uopsigeligt fra kreditors side med en fast rente, mens bankfinansieringen oftest kan opsiges med 3 måneders varsel, hvis den ikke ydes på pantebrevsvilkår. En bankfinansiering, som ikke ydes på pantebrevsvilkår, er imidlertid ofte mere fleksibel. 16 17

Mangler Sælgers ansvarsfraskrivelse Som følge af sælgers mulighed for at fraskrive sig ansvaret for bygningens mangler efter reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom gælder den følgende redegørelse kun mangler ved salget af ejendomme, hvor sælger ikke har fraskrevet sig ansvaret, og mangler, som ikke er omfattet af ansvarsfraskrivelse, jfr nedenfor om sælgers ansvarsfraskrivelse. Hvis der er tale om væsentlige mangler, vil der kunne rejses krav om godtgørelse hos sælger i form af et forholdsmæssigt afslag i købesummen, selvom om sælger ikke har kendt til mangelen. For at der er tale om væsentlige mangler, forudsætter det, at manglen bevirker en værdiforringelse på mere end 7-10 % af købesummen. For at køber kan kræve erstatning for mangler hos sælger, skal sælger enten have garanteret for et forhold eller have tilsidesat sin loyale oplysningspligt - og der må ikke være tale om en mangel, som køber burde have konstateret ved sin undersøgelse af ejendommen. Mangler, som køber ved opfyldelse af sin undersøgelsespligt selv kunne opdage, anses således ikke for mangler. Køber skal kunne bevise, at sælger har vidst - eller på tidspunktet for købsaftalens indgåelse - burde have vidst, at en mangel var til stede, som køber ikke i kraft af sin undersøgelsespligt selv burde opdage. På den måde kan det fastslås, at sælger har tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Reglerne om godtgørelsen uden skyld hos sælger skyldes, at en fast ejendom typisk er en brugt genstand, hvor prisen ikke kan fastsættes eksakt, jfr. afsnittet ovenfor om fastsættelsen af prisen på en bolig. Når sælger ikke kan bebrejdes for manglende oplysning om en mangel, skal man altså ud over den almindelige usikkerhed omkring prisen på ejendommen. Dette forhold medfører endvidere at man ved domstolene afviser mindre krav, selv hvor sælger utvivlsomt har været bekendt med manglerne. Boligkøber må således forvente, at der kan være mindre mangler - et toilet, der løber, et defekt blandingsbatteri, en manglende radiatorventil eller en løs kontakt for op til nogle tusinde kr. i udbedringsomkostninger, som ikke vil kunne gøres gældende mod sælger. Lovgivningen giver mulighed for, at sælger kan fraskrive sig ansvaret for bygningsmangler ved at udlevere en tilstandsrapport til køber samtidig med et tilbud om at betale halvdelen af præmien på et af sælger tilvejebragt tilbud på en ejerskifteforsikring, som opfylder lovens minimumskrav. Sælger vil fortsat være erstatningsansvarlig overfor køber efter de ovenfor beskrevne regler for så vidt angår andre mangler end bygningsmangler. Sælger vil således kunne blive erstatningsansvarlig for eksempelvis mangler ved VVS- og El-installationer, manglende godkendelse af bygningsændringer og forurening. En ansvarsfraskrivelse for mangler på områder, hvor sælger har mulighed for at anvende fremgangsmåden med udlevering af en tilstandsrapport og et ejerskifteforsikringstilbud, vil ikke være gyldige overfor køber. Et døds- eller konkursbo kan således ikke fraskrive sig ansvaret for bygningsmangler uden at udlevere en tilstandsrapport og et ejerskifteforsikringstilbud til køber. Ved salg af ejerlejlighed gør sælger sædvanligvis ikke brug af muligheden for at fraskrive sig ansvaret for bygningsmangler, idet det ville forudsætte, at sælger fik udfærdiget en tilstandsrapport, som omfatter både selve ejerlejligheden og fællesejendommen (jfr afsnittet om ejerlejligheder nedenfor). Det vil være alt for dyrt i de fleste tilfælde. 18 19

Tilstandsrapport Ejerskifteforsikring VIL DU VIDE MERE? www.ret-raad.dk Tilstandsrapporten - der skal være udfærdiget af en byggesagkyndig, som er godkendt i henhold til huseftersynsordningen er en visuel gennemgang af ejendommen uden at der fjernes bygningsdele for at undersøge eksempelvis skjulte konstruktioner. De bygningsmæssige mangler, som angives i tilstandsrapporten - tillige med forventelige følger heraf - vil ikke være omfattet af ejerskifteforsikringen. På den baggrund kommer tilstandsrapporten til at fungere som forbehold for dækningen på ejerskifteforsikringen. Sørg for at læse tilstandsrapporten grundigt, herunder redegørelsen for, hvilke mangler der er - henholdsvis ikke er - omfattet af den undersøgelse, som den byggesagkyndige foretager. Rapporten omfatter således ikke el- og vvs-installationer og ulovlige bygningsindretninger. Vær specielt opmærksom på, at karaktergivningen i tilstandsrapporten ikke er udtryk for, hvor alvorlige manglerne er i henseende til udbedringsudgiften, men alene forklarer, hvor overhængende risikoen er for, at der sker skade på andre bygningsdele. Hvis der er forhold i tilstandsrapporten, som er angivet med UN, bør boligkøber søge selvstændig byggeteknisk rådgivning med henblik på få undersøgt forholdene. Køber kan også i andre tilfælde have gavn af, at ejendommen tillige gennemgås af købers egen byggesagkyndig. Tilstandsrapporten må ikke være ældre end 6 måneder på det tidspunkt, hvor køber får rapporten udleveret for at kunne anvendes ved sælgers ansvarsfraskrivelse. Udgangspunktet for basisdækningen på ejerskifteforsikringen er bygningsmangler, som ikke er beskrevet i tilstandsrapporten, men basisdækningen omfatter normalt ikke ulovlige bygningsindretninger, ulovlige installationer, forhold som skyldes sædvanligt slid og manglende vedligeholdelse eller forhold, som køber har fået kendskab til, før han tegnede forsikringen. Mod en præmieforhøjelse tilbyder de fleste forsikringsselskaber en udvidet dækning, så der også opnås dækning for ulovlige bygningsindretninger og ulovlige installationer, ligesom selvrisikoen kan nedsættes i forhold til den selvrisiko, som lovgivningen accepterer på kr. 34.000 (pr. 01.02.2009). Vi anbefaler boligkøbere at tegne ejerskifteforsikringen med udvidet dækning og få nedsat selvrisikoen i forbindelse hermed samt at forlænge forsikringen fra minimumskravet på de 5 år til 10 år. Ejerskifteforsikringen skal være tegnet, inden man får overgivet ejendommen fra sælger, idet forsikringen efter dette tidspunkt ikke længere vil kunne tegnes! Såfremt man efter overtagelsen af ejendommen opdager skader, som var til stede ved købet og er omfattet af ejerskifteforsikringens dækningsomfang, foretages anmeldelse direkte til forsikringsselskabet. Forsikringsselskabet sender en taksator til at vurdere skaden, med mindre selskabet ud fra tilstandsrapporten vurderer, at skaden ikke vil være dækket. Afviser forsikringsselskabet en anmeldt skade, vil der være mulighed for at få afvisningen prøvet ved Ankenævnet for Forsikring. Nærmere oplysning om fremgangsmåden fremgår af www.ankeforsikring.dk. Man kan klage til Ankenævnet for Huseftersyn, hvis man mener, at den bygningssagkyndige har overset en mangel, som han burde have konstateret, eller har beskrevet en mangel åbenlyst forkert. Klageskemaet kan hentes på www.husanke.dk 20 21