FORSLAG TIL LOKALPLAN C 16.00.02 PrÕstŒ Bymidte - Bebyggelsesprocenter Februar 2017 AFDELING FOR PLAN OG BY vordingborg.dk
Kommune- og lokalplaner Indeværende forslag er offentliggjort på kommunens hjemmeside www.hoering.vordingborg.dk den 28. februar 2017, og er i høring frem til den 25. april 2017. Du kan sende bemærkninger til forslaget inden offentlighedsperiodens udløb den 25. april 2017 til tekpost@vordingborg.dk eller Vordingborg Kommune, Plansekretariatet, Valdemarsgade 43, 4760 Vordingborg. Forslagets retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget til Kommunalbestyrelsen har offentliggjort den endelige lokalplan, dog maksimalt et år efter datoen for forslagets offentliggørelse. Når fristen for fremsættelse af indsigelser til lokalplanforslaget er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen efter nærmere fastsatte regler give tilladelse til, at ejendomme, der er omfattet af planen, kan bebygges eller i øvrigt udnyttes i overensstemmelse med forslaget. Om Kommune- og Lokalplaner Kommuneplanen er den overordnede plan, som indeholder overordnede målsætninger for kommunens udvikling samt overordnede rammer for arealanvendelsen, dvs. hvor der kan være boliger, erhverv, butikker, skoler m.v. En lokalplan indeholder mere detaljerede retningslinjer for anvendelsen af bebyggelse og af ubebyggede arealer, herunder bebyggelsesregulerende bestemmelser, for delområder af kommunen. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. En lokalplan består af to dele: 1) En redegørelse, der beskriver baggrunden og forudsætningerne for lokalplanen samt indeholder redegørelse for planens virkninger på miljøet. 2) Selve bestemmelserne, der har bindende retsvirkning for ejere af ejendomme, der er omfattet af planen. Politisk behandling Teknik- og Miljøudvalg 1. feb. 2017 (Igangsat) Kommunalbestyrelsen 23. feb. 2017 (Igangsat) Offentlighedsperiode 28. feb. 2017-25. apr. 2017 Teknik- og Miljøudvalg.17 (Endelig vedtagelse) Udvalg for Økonomi, Planlægning og Udvikling.17 (Endelig vedtagelse) Kommunalbestyrelsen.17 (Endelig vedtagelse) Offentlig bekendtgørelse.17 Forsidebillede: Præstø Havn Afdeling for Plan og By Valdemarsgade 43 4760 Vordingborg www.vordingborg.dk tekpost@vordingborg.dk Tlf. 55 36 36 36
Indholdsfortegnelse Redegørelse for lokalplanen Lokalplanens baggrund og formål 4 Beskrivelse af området 5 Lokalplanens indhold 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning 7 Lokalplanens virkning på miljøet 7 Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål 8 2 Område og zonestatus 8 3 Områdets anvendelse 8 4 Bebyggelsens omfang og udformning 8 Bilag Kortbilag 1: Afgrænsning og delområder 9 Bilag A: Opgørelse over bebyggelsesprocenter 10 Bilag B: Bebyggelsesprocenter i Præstø bymidte 11
Redegørelse Baggrund og formål Vordingborg Kommune vedtog i november 2014 en ny lokalplan C 16.00.01 for hele Præstø Bymidte. Lokalplanen blev udarbejdet for at fastlægge anvendelse og muligheder for bevaring og udvikling i Præstø bymidte. Med lokalplanen blev bebyggelsesprocenterne ændret for en række områder, så der var sammenhæng mellem lokalplanens byggemuligheder (højder, etageantal, mv.) og bebyggelsesprocenter. Byggemulighederne blev fastsat ud fra analyser af byens bymiljø, og byggemulighederne tog således også udgangspunkt i en kombination af det eksisterende bebyggede miljø og ønsker til udvikling af det fremtidige bymiljø. På baggrund af lokalplanen justerede SKAT grundværdierne for en række ejendomme, hvilket førte til stigende grundskyld. SKAT s justeringer har givet anledning til at gennemgå bebyggelsesprocenterne i lokalplanen i forhold til de faktiske bebyggelsesprocenter i de enkelte delområder. Der er primært set på de områder, hvor bebyggelsesprocenterne blev øget med lokalplan C 16.00.01 (Blå områder på nedenstående kort). Denne lokalplan er et supplement til Lokalplan C 16.00.01 og regulerer udelukkende bebyggelsesprocenterne for en del af ejendommene i lokalplan C 16.00.01. De to lokalplaner C 16.00.01 og C 16.00.02 kommer således til at være gældende for en række ejendomme og skal læses i sammenhæng. Hvor indeværende lokalplan C 16.00.02 udelukkende erstatter bestemmelser om bebyggelsesprocenter for de ejendomme, som er omfattet af afgrænsningerne på kortbilag 1 side 9. 162d 162c 159 162a 131a 161a 161b 136d 133 158b 134b 136a 134a 135a135b 132a 131b 158a 137b 137a 136b 157 138 139 140 160b 160a 171 156 145b 142a 10% 141 129a 169 144143a 0% 146 129b 0% 149b 145a 147 175 148 126a 177 128 100b 149c 125 51a 100a 151b150 126b 99 152 149a 50b 50a 7000d 153 119a 115 123 52 98 154b 120 127c 54b 49d 15% 151a 119b 121 53 49e 154a 116 49c 173c 113a 127b 15% -15% 111 114a 118 54a 49a Præstø Bygrunde 77c 117a 49b 7000c 109a 173b 107 55 108 62b 57 46a 48a 105a 110 117b 58 62a 59-10% 162b 105b105c 61 56a 101b 104 69 64b 60 162e 40% 63 47 0% 109b 78b 73a 67 66a65 2 178 79b 101a 102 74a 70a 68 64a 46b 7000a 10% 173d 72 42a 41a 7000r 173a 71 45 103 73c 36a 15% 44 78d 43 187c 81e 0% 74b 29b 35a 73b 78c-15% 75 42b 174a 179 81c 77a 76 24b 38 40 34 37 Nysø Hgd., Præstø Jorder 32 79a 31 33 41b 25% 28 30 36b 176 187b 78a77b 25 27 29a 35b 7000g 187a 96b 7000b 24a 1a -15% 39 80d 2223 167 165 81l 21 166 80b 24c 178x 178c 118aa 178a 187d 118t 118r 81m 80a 18a 94b 81i 81d 94c 81f 15a 0% 118a 95b 18b 120dt 7000m 118æ 163b 25% 17 7000l 118y 82c 81k 16 118u 93b 95e 163a 178d 14 156b 7000n 118v 95f 82a 81a 178h 181a 83 161d 15b 155b 7000d 93a 8584 13 90c 82b 87 12 120c 9b 178m 181c 11 120a 178t 88 120ax 7000d 177 155a 161a 89 9d 178i 90b 9e 10 120z 166 90a 178n 149 154 161c 178s 181b 181e 120dz 7a 178r 120dy 120æ 1al 118ah 90d 181d 6b 7c 160a 161b 164 Præstø Markjorder 9c 150 120m 120l 178u 178l 91 9a 118l 147a 159 162 168 4a 1bu 1bp 118z118m 178b 2 7b 145 147b 120aq 120d 120n 120t 7000e 158 160b 157 163 178f 1æ 7000q 7000e 1 4b 5 164 3 6c 6a 16nl 118o 120as 1bi 148 169 168 182 118ad 118c 120s 165d Nysø Hgd., Præstø Jorder118af 120h 1bf 1bg 146 120aæ 170 120v 4c 120e 118ø 165c 183 144a 120f 1k 118k 1ap 118ab 175 120ak 185a 1h 1l 118p 153 1bk 1i 152 120q 184 118ac 144b 120 l 120r 165b Ændringer af bebyggelsesprocenter med Lokalplan C 16.00.01 i forhold til tidligere lokalplaner. (Grå områder var uændrede, i grønne områder blev bebyggelsesprocenten reduceret, i blå områder blev bebyggelsesprocenten øget). 4
Redegørelse Beskrivelse af området Fem områder er omfattet af lokalplanen: Delområde 1 - Jernbanevej 6-22 Ejendommene anvendes til etagebebyggelse og erhverv (læge- og bilhus). Der er tale om et velbeliggende tæt bebygget område primært i 2 etager. En evt. omdannelse af det resterende erhverv vil med tiden kunne give et mere sammenhængende boligområde. Delområde 2 - Torvestræde 5 og 7 Ejendommene, som ligger for over for Grønnegade, anvendes primært som etageboliger (dog med et værtshus i stueetagen). Området er en del af det gamle bymiljø omkring Torvet. Delområde 3 - Østerbro 1-5 Beboelsesejendomme, som er små 1½ plans byhuse syd for kirken. Ejendommene udgør deres egen enklave ud til de store naturværdier omkring Præstø Fjord, og bebyggelsens karakter bør fastholdes for fremtiden, så den ikke tager fokus fra kirken. Delområde 4 - Adelgade 69-111 (ulige numre), Torvestræde 4, Rådhusstræde 1-4, Jomfrustræde 1, 3 og 5. Ejendommene er en del af bymiljøet omkring hovedgaden og anvendes primært til boligformål. Delområde 5 - Adelgade 124-150 (lige numre), Hestemøllestræde 1 og 3 Ejendommene er en del af hovedgaden, og anvendes til boligformål. De fl este ejendomme har relativt store haver ned til Tubæk Å. Lokalplanens 5 delområder og ændringer i bebyggelsesprocenterne på baggrund af indeværende lokalplan. 5
Redegørelse Lokalplanens indhold Det eneste formål med lokalplanen er at fastsætte de fremtidige bebyggelsesprocenter. Delområde 1 Den gennemsnitlig bebyggelsesprocent for ejendommene i delområdet er på 43. Bebyggelsesprocenten ændres: Fra 40 til 50 for Jernbanevej 6-10 Fra 65 til 50 for Jernbanevej 12-22 Delområde 2 Den gennemsnitlige bebyggelsesprocent for ejendommene i delområdet er på 48. Bebyggelsesprocenten ændres: Fra 90 til 65 for Torvestræde 5 og 7 Delområde 3 Den gennemsnitlige bebyggelsesprocent for ejendommene i delområder er på 31. Bebyggelsesprocenten ændres: Fra 65 til 40 for Østerbro 1-5 Delområde 4 Den gennemsnitlige bebyggelsesprocent for ejendommene i delområdet er på 59. Bebyggelsesprocenten ændres: Fra 90 til 65 for Adelgade 69-111, Torvestræde 4, Rådhusstræde 1-4, Jomfrustræde 1, 3 og 5. Enkelte ejendomme (med meget dybe grunde) har arealer uden for delområdet, hvor bebyggelsesprocenten er på 50 jf. lokalplan C 16.00.01. Et mindre areal inden for delområdet hører til en ejendom på Torvet, hvor bebyggelsesprocenten sættes til 50, så det svarer til resten af ejendommen. Delområde 5 Den gennemsnitlige bebyggelsesprocent for ejendommene i delområdet er på 38. Bebyggelsesprocenten ændres: Fra 65 til 50 for Adelgade 124-150, Hestemøllestræde 1 og 3. Fremtidig bebyggelsesprocent i de 5 delområder. 6
Redegørelse Forhold til anden planlægning Kystnærhedszonen Der er tale om eksisterende byområder inden for kystnærhedszone, og planen giver ikke ændrede muligheder i forhold til bygningshøjder o.lign.. Selve justeringen af bebyggelsesprocenterne vurderes ikke at påvirke kystnærhedszonen. Kommuneplan 2013-2025 Området er omfattet af kommuneplanrammerne: - C 16.01 Centerområde Bymidten - C 16.02 Centerområde Bymidten - C 16.05 Centerområde Jernbanevej Der er ikke behov for ændring af rammebestemmelserne, da de fremtidige bebyggelsesprocenter ligger inden for de maksimale bebyggelsesprocenter i kommuneplanrammerne. Miljøvurdering Planen fastlægger ikke rammer for anlægstilladelser til projekter, der er på lovens bilag 3 og 4 og den antages ikke at påvirker miljøet væsentligt. Desuden påvirker planen ikke internationale naturbeskyttelsesområder. Planen er således ikke omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer, og der skal derfor ikke laves miljørapport eller foretages screening af planen. 7
Bestemmelser 1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål at fastsætte den maksimale bebyggelsesprocent for ejendomme i en række delområder i Præstø bymidte. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 36a, del af 36b, del af 37, del af 38, del af 39, del af 40, 41a, del af 41b, 42a, del af 42b, del af 43, del af 44, del af 45, 46a, del af 46b, 49a, 49b, 49c, 49d, 49e, 55, 56a, 57, 58, 59, 60, 61, 62a, 62b, 63, 64a, 64b, 65, 66a, 67, 68, del af 69, del af 70a, 71, 72, 73b, del af 73c, 74b, 101b, 102, 109b, del af 114a, 117a, 117b, 118, 127b, 127c, del af 173a, 173d, 187a, 187b, 187c, 187d Præstø Bygrunde. Alle matrikler, der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes fra ovennævnte ejendomme vil også være omfattet af planen. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver i byzone. 3 Områdets anvendelse Områdets anvendelse og byggemuligheder er reguleret i Lokalplan C16.00.01. 3.1 Hele lokalplanområdet er en del af Præstø bymidte. 3.2 Området er opdelt i 5 delområder, som fremgår af kortbilag 1. De angivne bebyggelsesprocenter erstatter bebyggelsesprocenter i Lokalplan C 16.00.01. I delområde 4 og 5 vil der kunne dispenseres fra de angivne bebyggelsesprocenter på hjørneejendomme, hvor der jf. lokalplan C 16.00.01 er krav om sluttet bebyggelse til 2 gader. 4 Bebyggelsens omfang 4.1 Maks. bebyggelsesprocent i delområde 1: 50. 4.2 Maks. bebyggelsesprocent i delområde 2: 65. 4.3 Maks. bebyggelsesprocent i delområde 3: 40. 4.4 Maks. bebyggelsesprocent i delområde 4: 65. Matr.nr. 114a Præstø Bygrunde dog kun 50. 4.5 Maks. bebyggelsesprocent i delområde 5: 50. 8
Kortbilag 1: Afgrænsning og delområder 9
Bilag A: Nuværende bebyggelsesprocenter Delområde 1 Ejendom Grund m² Bygninger m² Bebyggelsesprocent* Jernbanevej 06-10 2084 896 43 Jernbanevej 12A-C 1391 645 46 Jernbanevej 12-14-16 3893 1275 33 Jernbanevej 18-20-22 983 502 51 Gennemsnit 43 Fremtidig maksimal byg% 50 Delområde 2 Ejendom Grund m² Bygninger m² Bebyggelsesprocent* Torvestræde 5 728 342 47 Torvestræde 7 1351 643 48 Gennemsnit 47 Fremtidig maksimal byg% 65 Delområde 3 Ejendom Grund m² Bygninger m² Bebyggelsesprocent* Østerbro 1 321 107 33 Østerbro 3 302 82 27 Østerbro 5 703 237 34 Gennemsnit 31 Fremtidig maksimal byg% 40 Delområde 4 Ejendom Grund m² Bygninger m² Bebyggelsesprocent* Adelgade 69 378 438 116 Adelgade 71 779 473 61 Adelgade 73a-b 1579 968 61 Adelgade 75 554 163 29 Adelgade 77 1107 325 29 Adelgade 79 1292 404 31 Adelgade 81 321 233 73 Adelgade 83 686 349 51 Adelgade 85 467 146 31 Adelgade 87-89 424 344 81 Adelgade 91 318 238 75 Adelgade 93 317 244 77 Adelgade 95-97 654 422 65 Adelgade 99a-b 582 259 45 Adelgade 101 350 197 56 Adelgade 103 484 148 31 Adelgade 105a-b 588 517 88 Adelgade 107 288 114 40 Adelgade 109 200 128 64 Adelgade 111 733 647 88 10
Bilag A: Nuværende bebyggelsesprocenter Jomfrustræde 3 622 656 105 Jomfrustræde 5a, 5b 841 144 17 Rådhusstræde 2 523 399 76 Rådhusstræde 3a 201 146 73 Rådhusstræde 3b 543 307 57 Rådhusstræde 4 732 258 35 Gennemsnit 60 Fremtidig maksimal byg% 65 Delområde 5 Ejendom Grund m² Bygninger m² Bebyggelsesprocent* Adelgade 124 820 223 27 Adelgade 126 1715 367 21 Adelgade 128 1022 355 35 Adelgade 130 1587 201 13 Adelgade 132 490 198 40 Adelgade 132a 929 227 24 Adelgade 134-136-a 1046 528 50 Adelgade 138 1936 192 10 Adelgade 142 1031 165 16 Adelgade 144 1001 274 27 Adelgade 146 1327 254 19 Adelgade 148 785 94 12 Adelgade 150 213 192 90 Hestemøllestræde 1 133 232 174 Hestemøllestræde 3 636 152 24 Gennemsnit 39 Fremtidig maksimal byg% 50 * Bebyggelsesprocenten er beregnet ud fra det registrerede bruttoetageareal uden evt. fradrag for mindre bygninger (evt. fradrag i beregningen er afhængig af placering (overholdelse af byggeretten)). Der er ligeledes ikke medtaget bygninger, som ikke er registreret i BBR. 11
Bilag B: Bebyggelsesprocenter Præstø Bymidte 12