Torben Nielsen og Mette Dollerup Tlf. 40519531 Mail torben@toloni.com Helsinge, d. 11. oktober 2017. ALMEVEJ 75, 3250 TISVILDELEJE. Efter anmodning fra Torben og Mette har undertegnede besigtiget ovennævnte ejendom. Ejendommen er gennemgået den 11. oktober 2017. Tilstanden af ejendommen vurderes ikke i forhold til et nyt stuehus, men et stuehus af samme type og samme alder. Formålet med gennemgangen er at give en ejer/udlejer et indblik i ejendommens stand og vedligeholdelsbehov, og give en objektiv beskrivelse af de eventuelle fejl og mangler, der umiddelbart kan konstateres. Bygningsdele der er utilgængelige på grund af manglende adgang eller på grund af forhindringer som møbler, tæpper o. lign. er ikke omfattet af besigtigelsen. Det er udenfor denne rapports område at fortælle alt det, der er i orden. Resultatet af besigtigelsen kan aflæses på de efterfølgende sider. Efter hver skadebeskrivelse er vurderet en Karakter svarende til de karakterer der sædvanligvis anvendes i en rigtig tilstandsrapport. K0: Beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af bygningen. K1: Beskriver skader som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion. K2: Beskriver skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette vil ikke medføre skader på andre bygningsdele. K3: Beskriver skader, som vil medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette svigt risikerer at medføre skader på andre bygningsdele. UN: Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved den visuelle gennemgang. Det kan være en alvorlig skade, derfor bør art, omfang og konsekvenser altid afklares. Større dele af gavlen mod øst kan ikke besigtiges grundet brændeskur med plader..
Ejendommen er opdelt i et Hovedhus, 3 længet stald og længe, et hønsehus samt en garage med lydstudie. Besigtigelsen er en grundig gennemgang af hovedhuset samt en hurtig gennemgang af resterende bygninger. HOVEDHUS: FUNDAMENTER OG UDVENDIGE TRAPPER: Der er enkelte mindre revner i soklen huset rundt. (K1) Soklen er fremspringende i forhold til facader hvilket er sædvanligt for opførelsåret. Overgangen skal forsat holdes tæt så det vand der driver ned af murværk ikke ledes ind bag sokkelpudsen, med efterfølgende frostsprængninger til følge. (K1) Bygningen eller dele af bygningen skønnes opført på kampestensfundament hvorfor der løbende vil ske lidt bevægelser med lidt revner og mindre pudsafskallinger til følge, hvilket er sædvanligt for opførelsåret. (K1) KÆLDER: Kælderen fremstår med pudsafskallinger og kalksalpeterudtræk, hvilket er sædvanligt for kældre af denne årgang. Kælderen vil altid være fugtig medmindre der drænes rundt om og isoleres udvendigt. (K1) Lyskasser er generelt revnet kraftigt fra langs fundamenter, hvilket sandsynligvis skyldes at lyskasser ikke er støbt sammen med fundamenter. Revner skal løbende holdes tætte så der ikke sker frostsprængninger. (K2) Der er begyndende råd forneden i vanger ved kældertrappen. (K2) Støbte betongulve i kælderen er med mindre revner. (K1)
FACADER/GAVLE/INDVENDIGE VÆGGE: Der er stedvist mindre revner og en smule løs puds især i vest gavlen. (K2) En løbende almindelig vedligeholdelse må påregnes. (se også under kampestensfundament) Der er flere steder mindre revner i puds over pladesamlinger i stuen. (K1) Der er anvendt bløde brandfarlige plader i lille pulterkammer i tagrummet. (K2) VINDUER/DØRE: Der er begyndende råd i vinduer gavlvinduer vest ved uudnyttet 1.sal. (K2) Der er flere mindre revner i betonsålbænke. Revner bør holdes tætte så der ikke kan trænge vand ned i underliggende murværk. (K2) Der er ingen trappe ud for terrassedøren mod syd. Karakteren K3 gives alene grundet faren for personnedstyrtning. (K3) 1 glas i staldvindue i kælderen mod nord er knækket. (K2) Vinduer i værelse på 1.sal mod øst er lidt for små i forhold til krav for flugtvej. (skulle være 50 cm bredde, men er kun ca 40 cm. (K3) Sælger oplyser at der er ca 5-6 punkteret termoruder, men der kan kun konstatéres 2 i værelset på 1.sal mod øst. (K2) GULVE: Gulve især på 1.sal knirker stedvist og er ikke helt vandrette. (sædvanligt for byggestilen og opførelsåret) (K1) Køkkengulvet er slidt i overfladen. Stuegulvet fjedrer en del, er med lidt patina efter møbelorm, er ridset og ikke slebet ned hvor der tidligere stod en brændeovn. (K1) Gulv på 1.sal ved gang og ved uudnyttet tagrum fjedrer kraftigt. (K1)
TAGKONSTRUKTION: Der er ikke anvendt inddækninger af bly / zink ved skorstenspiber men tætnet med mørtel, hvilket er sædvanligt ved glaceret tegl af kosmetiske årsager. (K1) Tegl ender i en bølgedal 2 steder ved kvistflunker med fare for fugtindtrægning i murværk / puds. (K1) Sælger oplyser at der er et uafproppet skorstenshul i stuen bag reolen. (K1) Der mangler renselem i skorstenspiben i tagrummet over hanebånd. (skadedyr og fugle kan trænge ind den vej. (K3) VÅDRUM: Der er et begrænset område med fald mod gulvafløbet og der er ingen opkant eller anden afskærmning. (K1) VVS. Sælger oplyser at der er et rør i kælderen der er en smule utæt (kan i perioder dryppe en lille smule), kunne dog ikke konstateres på besigtigelstidspunktet. (K3)
3 LÆNGET STALD, LADE OG VOGNPORT: FUNDAMENTER OG UDVENDIGE TRAPPER: Der er stedvist pudsafskallinger på soklen. (K2) Sokkelpuds er en regnskærm og bør derfor være hel og tæt. FACADER/GAVLE/INDVENDIGE VÆGGE: Der er større reperationskrævende revner i overgange mellem indvendige tværgående vægge og ydermure. (K2) Vægge er stabiliserende for ydermure og skal derfor være faste i ydermure. Der er råd i indmuret bjælker mod vest. (K2) Der er enkelte større reperationskrævende bevægelsesrevner i sokkel og facader mod vest og nord. (K2) Træbeklædningen øverst huset rundt er kraftigt udtørret og trænger til vedligeholdelse og partiel udskiftning. (K2) Sydlige gavl længst mod øst bag træ er ikke helt i lod. (K1) Bevoksninger op af murværk bør fjernes. (K2) Der er generelt flere indvendige pudsafskallinger på murværk. (K2) Mange stolper i stalden er nedslidte, nogle mangler og andre er med råd. (K3) der er stedvist opsat soldater for at bære dækket til 1.sal. VINDUER/DØRE: Der er generelt råd forneden i døre og porte. (K2) Flere glas i staldvinduer er revnet og defekte. (K2) GULVE: Betongulve er stedvist ujævne og porøse i beton med mere. (K1)
TAGKONSTRUKTION: Sælger oplyser at der kan trænge vand ind ved skotrende mod syd/øst ind mod gården. (K3) Der er ikke opsat tagrender. (K2) Tagvand bør ledes væk fra bygningen for at murværk m.m. ikke opfugtes. Der er enkelte steder lidt uudnyttet skruehulle i tagplader ses bl.a. over stald mod øst hele vejen ned i en enkelt plade. (K2) Der mangler stedvist bølgeklodser mellem rygningsplader og tagplader. (K3). HØNSEHUS. VÆGGE: Der er pudsafskallinger og opfugtede vægge indvendigt. (K1) VINDUER/DØRE: Der er råd forneden i dør og en anden hænger en del. (K2) TAGKONSTRUKTIONER: Der er ikke opsat tagrender. (K3) GARAGE / STUDIE:. VÆGGE: Rækværk omkring trappehul er for åbent og der mangler værn ved trappen til 1.sal. (K3) Der er pudsafskallinger på murværk. (K2)
VINDUER/DØRE: Hoveddøren hænger og der er punkteret glas i denne. (K2) Der er generelt råd i lemme huset rundt. (K2) GULVE: Gulve er ujævne og et bræt ved toilet er revnet. (K1) VÅDRUM: Der er pudsafskallinger på væg ved vask.. (K2) VARME: Brændeovnen er oplyst af sælger som defekt. (K2) TAGKONSTRUKTIONER: Der er ikke opsat tagrender. (K3) Tagbelægningen er ved at være nedslidt, er fejlmonteret idet de er fastskruet i overlagsbølger, ligesom de er mosbelagte. (K1) (begrænset restlevetid må påregnes) Resume: Hovedhuset og staldbygningen fremstår i god stand i forhold til alder og anvendelse, og er løbende blevet vedligeholdt, og er over middel. Materialer er af en rimelig god kvalitet. Hønsehus og lydstudie er i rimelig god stand (middel). Med venlig hilsen Dansk Ejendoms Analyse v/ Tue U. Hansen 48 79 57 00