Schaumann Development A/S Bydelscenter på Huginsvej 2-4, Ringsted September 2011
INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Vurderinger 3 2. Konkurrencesituationen 8 3. Befolknings- og forbrugsforhold 14
Vurderinger 3
Vurderinger ICP er af Schaumann Development A/S blevet bedt om at vurdere de kommercielle muligheder for at etablere et bydelscenter på indtil 5.000 m 2 på ejendommen Huginsvej 2-4 i Ringsted. Konkret vurderes mulighederne for at etablere et varehus på 3.500 m 2, en discountbutik på 1.000 m 2 samt 500 m 2 mindre udvalgsvarebutikker. Ejendommen ligger meget synligt i krydset Bragesvej/Næstvedvej i den sydlige del af Ringsted byområde. Der er dagligt ca. 11.000 biler på Bragesvej, der passerer ejendommen og ca. 23.000 på Næstvedvej. Ejendommen ligger meget synligt fra Næstvedvej og Bragesvej Den nuværende og fremtidige konkurrencesituation Detailhandelen i Ringsted bymidte er inden for de seneste år blevet udviklet med 2 større butiksudbud: RingStedet, der har et udlejningsareal på ca. 16.000 m 2 åbnede i 2006 og hvor de betydeligste butikker er Føtex og Hennes & Mauritz og Premier Outlet, med et udlejningsareal på ca. 12.000 m 2, der er Danmarks eneste egentlige outlet. I øvrigt er Ringsted bymidte præget af en række koncentrationer: Nørretorv, hvor Kvickly er eneste butik og Ringstedcentret, hvor den største butik er en Lidl. Syd for Torvet ligger Ringsteds største udvalgsvarekoncentration Sct. Hansgade og Tinggade. Her ligger en lang række modebutikker og livsstilsbutikker samt andre udvalgsvarebutikker. Ringsted bymidte opleves således af kunderne som et meget fragmenteret udbud. Syd for bymidten, spredt over et relativt stort område, ligger hovedparten af byens større butikker. Foruden et XL-byggemarked ligger der synligt fra Næstvedvej en lille koncentration med THansen, Jysk og Jem & Fix. Stort sat alle byens bilforhandlere ligger spredt i dette område. 4
Vurderinger Dagligvarebutikker i Ringsted Ser man specifikt på dagligvarebutikkerne i Ringsted, ligger byens 2 varehuse, et supermarked og 2 discountbutikker nordligt i bymidten. I Ringsted Syd for bymidten ligger Lidl og Aldi langs Næstvedvej. Endelig ligger der i landsbyerne Høm og Ørslev syd for Ringsted byområde Dagli Brugser. Planlægningsmæssige forhold Ringsted Kommune arbejder på detailhandelsområdet med et kommuneplantillæg, der overordnet skal sikre en bedre forsyning i Ringsteds bydele. Af Kommuneplan 2009 fremgår det, at der i dag ligger mindre bydelscentre i Benløse, Østbyen og nordligst i Sydbyen (Lidl/Aldi). Der arbejdes nu med planlægning af en udvidelse og flytning af bydelscentret i Benløse til Roskildevej og udvidelse af bydelscentret i Østbyen langs Køgevej. Endelig er der overvejelser omkring etablering af f.eks. bydelscenter på Huginsvej. Fremtidig konkurrencesituation i øvrigt Ser man mere bredt på den fremtidige konkurrencesituation, er der inden for udvalgsvarer ikke større nye etableringer på vej i Ringsted kommune. Der er dog muligheder for at etablere relativt store udvalgsvarebutikker principielt op til 2.000 m 2 både i RingStedet og i Ringsted bymidte i øvrigt samt i bydelscentrene. I øvrigt er der ikke større aktuelle projekter. I Slagelse kommune arbejdes der med flere projekter i bymidten bl.a. i og omkring Vestsjællandscentret. Ligeledes har der gennem længere tid været arbejdet med at etablere et stort byggemarked i byens vestlige del. I Holbæk arbejdes der med et varehusprojekt i bymidten. Holbæk Megacenter er stort set fuldt udbygget. I Køge arbejdes der med at etablere en udvidelse af detailhandelsarealet i bymidten på op til 22.000 m 2. I Næstved er der planer om en udvidelse af bymidten langs Vordingborgvej. Denne udvidelse skal bl.a. give plads til en række større udvalgsvarebutikker. Muligheden for at etablere et bydelscenter på Huginsvej 2-4 Konkurrencesituationen I den sydlige del af Ringsted byområde ligger der som sagt langs Næstvedvej 2 discountbutikker: Aldi og Lidl. Butikkerne ligger i en afstand af godt 1 km fra Huginsvej Dagli Brugsen i Høm ligger ca. 1,2 km fra Huginsvej. Huginsvej ligger således i en afstand af mere end 1 km fra eksisterende dagligvarebutikker. 5
Vurderinger Aldi ligger ud til Næstvedvej Markedsunderlaget Markedsområdet til et bydelscenter centralt i bydelen syd for banen, hvor der i dag er en relativt besværlig adgang til bymidten med bl.a. Ringstedet, vurderes at udgøre hele den del af Næstved kommune, der ligger syd for jernbanen. I dette opland bor der knap 9.000 personer. Disse havde et samlet dagligvareforbrug på ca. 205 mio. kr. incl. moms i 2010. Dette ventes frem mod 2018 at stige til ca. 220 mio. kr. incl. moms. Frem mod 2018 er der syd for banen planlagt mere end 150 nye boliger, hvoraf mere end halvdelen ligger tæt på Huginsvej 2-4. Desuden ligger det nye Ringsted Gymnasium, VUC Ringsted og EUC Ringsted umiddelbart på den anden side af Næstvedvej. Desuden ligger der en lang række arbejdspladser i industriområdet i den sydlige del af Ringsted byområde, herunder ca. 1.000 på Danish Crown. Endelig ligger Huginsvej 2-4 godt i forhold til de større adgangsveje fra syd Næstvedvej og Haslevvej. Planloven I et forsøg på at dæmme op for detailhandelens stigende fokusering på de større byer, blev der i 1997 gennemført en væsentlig stramning af den eksisterende planlov. Denne ændring er dog blevet revideret ved lovændringer i 2002, 2007 og senest i september 2011. Der stilles således øgede krav til en regulering af udviklingen, herunder målsætning og dokumentation i kommuneplanerne, ligesom lokalplaner skal opfylde en række krav. I forhold til butikker, der skal betjene en by, opererer Planloven med 4 niveauer: Bymidte, bydelscentre, lokalcentre og enkeltstående butikker til lokalområdets daglige forsyning. 6
Vurderinger Bydelscentrecentre må i byer mellem 20-40.000 indbyggere maksimalt have et bruttoareal til detailhandel på 5.000 m 2. Den enkelte butik må for så vidt angår dagligvarer maksimalt have et bruttoareal på 3.500 m 2 og for så vidt angår udvalgsvarer et bruttoareal på 2.000 m 2. Af Vejledning om detailhandelsplanlægning fra Miljøministeriet fremgår: Bydelscentre udgør et centrum i en større bydel og betjener bydelen med dagligvarer og de mest almindelige udvalgsvarer. Forbrugernes indkøbsforhold Etablering af et bydelscenter på indtil 5.000 m 2 med en dagligvarebutik på indtil 3.500 m 2 vil markant forbedre indkøbsforholdene for forbrugerne i den sydligste del af Ringsted kommune. Forbrugerne i området har i dag relativ lang og vanskelig vej til store dagligvarebutikker. Der er skønsmæssigt et forhold mellem omsætning og forbrug indenfor dagligvarer på væsentligt under 50 % i den del af Ringsted Kommune, der ligger syd for jernbanen. Samtidig ligger det eksisterende bydelscenter med Lidl og Aldi allernordligst i bydelen og dermed i hele markedsområdet. Forbedringen af de lokale indkøbsforhold vil have størst betydning for de forbrugere, der ikke har adgang til bil. Ligeledes vil de brugere, der kommer til ungdoms- og voksenuddannelserne i området og ofte er cyklende eller med kollektiv trafik, opleve en væsentlig forbedring af deres indkøbsforhold. Endelig vil etableringen af et bydelscenter forbedre indkøbsmulighederne for medarbejderne i de mange virksomheder, der ligger i den sydlige del af Ringsted byområde, herunder de ca. 1.000 medarbejdere på Danish Crown, Konklusion På baggrund af ovenstående, er det ICP s vurdering, at der markedsmæssigt kan etableres et bydelscenter på 5.000 m 2 med planlægningsmæssig mulighed for at etablere dagligvarebutik på indtil 3.500 m 2 og udvalgsvarebutikker på indtil 2.000 m 2. Det vil være en kommerciel fordel, såfremt der er synergieffekter mellem de udvalgsvarebutikker, der etableres i bydelscentret og de butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer i området i øvrigt. Traditionelle udvalgsvarebutikker inden for beklædning og shoppingprodukter har generelt markedsmæssige krav om at ligge sammen med mange andre butikker. Små udvalgsvarekoncentrationer med ovennævnte butikstyper i bymidter eller bydelscentre har gennem de seneste mange år generelt haft vanskelige markedsmæssige kår. Det kan derfor ikke anbefales, at der etableres små udvalgsvarebutikker på Huginsvej 2-4. Det er i øvrigt ICP s vurdering, at etableringen af et bydelscenter på Huginsvej 2-4 kun i mindre udstrækning vil påvirke kundetrafikken i Ringsted bymidte, men da der i dag er 2 dagligvarebutikker med et bruttoareal på mere end 3.000 m 2, vil disse kunne sikre kundetrafikken til udvalgsvarebutikkerne i bymidten. 7
Konkurrencesituationen Konkurrencesituationen 8
Konkurrencesituationen Der er foretaget en rekognoscering af detailhandelen i Ringsted by for at fastlægge betydningen og størrelsen af de enkelte centerdannelser. Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne dagligvarer og udvalgsvarer på baggrund af deres hovedaktivitet. Desuden har ICP rekognosceret de kundeorienterede serviceerhverv i stueplan i bymidten, da disse ligeledes har en betydning for de enkelte udbudspunkters attraktionsniveau. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne. Detailhandelen i Ringsted er spredt i 5 forskellige udbudspunkter. Den oprindelige bymidte er delt i en del i og omkring Nørregade/Torvet og i en del i Sct. Hansgade/Tinggade. Torvet, med mange døde facader på den ene side og grønne arealer samt kirken på den anden side, virker afskærende i forhold til at binde detailhandelen i bymidten mere sammen. I Nørretorv, omkring 700 m fra Torvet, ligger varehuset Kvickly og Ringsted Kongrescenter. Detailhandelen i Ringsted er inden for de seneste år blevet udvidet med 2 større projekter: RingStedet og Premier Outlets Center, der er Danmarks eneste egentlige outlet. Disse ligger på modsatte side af Nordre Ringvej tæt ved motorvejen. Figur 2.1 viser opdelingen af detailhandelen i Ringsted. Herudover er der enkelte spredte butikker i den øvrige del af Ringsted by, som ligeledes er registreret i nedenstående. Figur 2.1 Ringsted bymidte 9
Konkurrencesituationen Antal butikker I Ringsted bymidte er der i alt 92 butikker, heraf er 73 % udvalgsvarebutikker. Langt hovedparten af butikkerne ligger i Sct. Hansgade og Tinggade. I RingStedet er 86 % af butikkerne udvalgsvarebutikker. Her er varehuset Føtex og beklædningsbutikken Hennes & Mauritz ankerbutikkerne. Der er desuden en del tomme lejemål. Premier Outlets Center indeholder ikke dagligvarebutikker. Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Detailhandel i alt Ringsted bymidte 25 67 92 Nørre Torv 1 0 1 RingStedet 3 18 21 Premier Outlets Center 0 28 28 Byen i øvrigt 16 16 32 Ringsted by i alt 45 129 174 Tabel 2.1 Antal butikker fordelt på brancher og områder 10
Konkurrencesituationen Butikkernes attraktion For at give en karakteristik af butiksudbuddet i bymidten, har ICP i forbindelse med rekognosceringen af butikkerne foretaget en overordnet bedømmelse af hver enkelt butiks attraktion. I vurderingen er der bl.a. taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sortiment, butikkens størrelse i forhold til sortimentet og branchen, disponeringen af arealerne samt butikkens indretning og fremtoning herunder skilte og facader. Følgende skala er anvendt: 5: Meget høj 4: Høj 3: Middel 2: Lav 1: Meget lav Vurderingen skal derfor opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte butiks attraktion. Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Detailhandel i alt Ringsted bymidte 2,5 2,9 2,8 Nørre Torv 3,0-3,0 RingStedet 3,7 3,6 3,6 Premier Outlets Center - 3,8 3,8 Byen i øvrigt 3,1 2,8 2,9 Ringsted i alt 2,8 3,2 3,1 Tabel 2.2 Butikkernes gennemsnitlige attraktion juni 2010 fordelt på brancher og områder Den samlede gennemsnitlige attraktion ligger under middel for hele Ringsted by, men der er stor forskel i den gennemsnitlige attraktion udbudspunkterne imellem. Det er især vær at hæfte sig ved, at den gennemsnitlige attraktion for dagligvarer ligger under middel. Dagligvarebutikker i Ringsted Nedenstående figur 2.4 viser placeringen af de større dagligvarebutikker i Ringsted. Der er i alt 15 større dagligvarebutikker i Ringsted samt en Dagli Brugsen (minimarked) i Høm, syd for Huginsvej og en Dagli Brugsen i Ørslev. Samlet set er der 2 varehuse, 11 discountbutikker og 2 relativt små supermarkeder i Ringsted byområde. Indenfor det seneste år et supermarked konverteret til discountbutik og et andet supermarked, har ændret profil fra SuperBest til EuroSpar. 11
Konkurrencesituationen Figur 2.4 Dagligvarebutikker i Ringsted Detailhandelen i den sydlige del af Ringsted Den sydlige del af Ringsted byområde er præget af et stort erhvervsområde samt store boligområder. Boligerne ligger primært på den østlige side af Næstvedvej. I den sydøstlige del af området ligger der desuden uddannelsesinstitutioner som VUC, EUC og Ringsted Gymnasium. I det primære opland til bydelscentret ligger 3 dagligvarebutikker. Det er discountbutikkerne Aldi og Lidl som ligger i krydset Odinsvej og Næstvedvej, samt Høm Dagligbrugsen som ligger på Næstvedvej godt 1 km fra projektet. Den samlede omsætning i de 3 butikker vurderes at være omkring 65-70 mio. kr. inkl. moms i 2010. Desuden ligger der i Ørslev en Dagli Brugsen (minimarked). Desuden ligger detailhandelen i den sydlige del af Ringsted hovedsageligt spredt i området. Den eneste koncentration af udvalgsvarehandel er på Industriparken, hvor Jysk, Thansen og Jem&Fix ligger. 12
Konkurrencesituationen I alt Dagligvarer 4 Udvalgsvarer 7 I alt 11 Bilforhandler 12 Trælast 3 Tabel 2.3 Detailhandel i Ringsted Syd Herudover er her 12 bilforhandlere, som primært er koncentreret om Bragesvej og Østre Ringvej samt 3 trælasthandler, hvoraf kun 1 primært henvender sig til private.. Bilforhandlere på Baldersvej ved siden af projektet. 13
Befolknings- og forbrugsforhold 14
Befolknings- og forbrugsforhold Til brug for vurderinger af forbrugsunderlaget for et bydelscenter er det nuværende og fremtidige forbrug af dagligvarer i det primære beregnet. Afgrænsningerne af markedsområderne fremgår af figur 3.1. Oplandet udgøres af hele den sydlige del af Ringsted kommune samt i en vis udstrækning af landområderne i Sorø, Næstved, Faxe og Køge kommuner, der støder op til den sydlige del af Ringsted kommune. På grund af placeringen tæt på hovedindfaldsvejen til byen vil mange naturligt køre forbi Huginsvej 2-4, hvilket medfører at oplandet er relativt stort. Datagrundlag Der er ved beregningen af forbruget anvendt ICP s bearbejdning af Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser samt oplysninger om bl.a. indkomstog befolkningsforhold fra Danmarks Statistik. Herudover anvendes oplysninger om boligudbygningsplaner fra Ringsted kommune. Beregningerne og opgørelserne er foretaget for 2010 og 2018. Figur 3.1 Opland i Ringsted kommune til et bydelcenter på Huginsvej Befolknings- og indkomstforhold Figur 3.2 viser udviklingen i befolkningstallet i oplandet Ringsted Syd samt i Ringsted kommune i øvrigt. Som det ses af figuren, boede der i 2010 knap 9.000 personer i oplandet Ringsted Syd, mens der i kommunen i øvrigt boede ca. 24.000 personer. Det samlede befolkningstal i Ringsted forventes at stige med knap 2 % i perioden 2010 til 2018. Således forventes der i hele Ringsted at bo ca. 33.400 personer i 2018. Der er i Ringsted Syd anvendt samme befolkningsfremskrivning som i kommunen i øvrigt. 15
Befolknings- og forbrugsforhold Forbruget i den enkelte husstand afhænger af bl.a. antallet af personer pr. husstand samt husstandens indkomstniveau. Den gennemsnitlige husstandsstørrelse er ca. 2,03 personer pr. husstand i Ringsted kommune, hvilket er på niveau med landsgennemsnittet på 2,1. Figur 3.2 Udviklingen i folketal (antal personer) Forbrugsforhold På baggrund af ovenstående oplysninger om befolknings- og indkomstforholdene samt ICP s specialtabeller fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser er dagligvareforbruget for 2010 og 2018 beregnet. Figur 3.4 Udviklingen i dagligvareforbrug fra 2010 til 2018 (i mio. kr.) Som det ses i figur 3.3, er dagligvareforbruget i oplandet beregnet til ca. 215 mio. kr. i 2010, mens det, i kommunen i øvrigt, er ca. 585 mio. kr. i 2010. 16
Befolknings- og forbrugsforhold Samlet set er der således et dagligvareforbrug på ca. 800 mio. kr. hos forbrugerne i Ringsted Kommune. Dagligvareforbruget forventes at stige ca. 4 % i perioden 2010 til 201. Således forventes dagligvareforbruget i Ringsted Syd at være godt 220 mio. kr. i 2018. Øvrige forhold I områderne umiddelbart udenfor Ringsted Kommune mod vest, syd og øst bor der i dag 3-4.000 personer. Dette giver i 2018 et forbrugsmæssigt tilskud til et bydelscenter på Huginsvej på 75 100 mio. kr. incl. moms i 2010- priser. Endelig er der en lang række arbejdspladser i nærområdet. Blandt andet Danish Crown, hvor der arbejder omkring 1.000 personer og undervisningsinstitutionerne: Ringsted Gymnasium, VUC og EUC samt en folkeskole. 17