Indstilling Til Århus Byråd Via Magistraten Teknik og Miljø Den 7. april 2006 Cort Adelers Gade 17, Århus N opførelse af boligbyggeri i 4 etager med 4 boliger Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at opføre et boligbyggeri (huludfyldning) i 4 etager med en bolig på hver etage Det samlede etageareal bliver 293 m 2. En naboorientering har resulteret i indsigelser, der bl.a. vedrører øget pres på friarealerne, forringede lysforhold, indbliksgener og øgede parkeringsproblemer. Det indstilles, at projektet godkendes, da byggeriets omfang er i overensstemmelse med kommuneplanen, og da de omkringboende ikke påføres gener, der er usædvanlige i karrébebyggelse. 2. Beskrivelse af indstilling Boligkonsulenterne har for ejendommens ejer søgt om tilladelse til at opføre et boligbyggeri i 4 etager med en bolig på hver etage. Bygningen får et grundareal på 73 m 2, og det samlede etageareal bliver 293 m 2. Sekretariat Knudrisgade 5 8000 Århus C Sagsnr. JTK/05/03663-004 Journalnr. 02.00.00G01 Sagsbeh. Henning Jensen Telefon 8940 2000 Direkte telefon 8940 2519 Telefax 8940 2508 E-post pob@aarhus.dk E-post direkte hj@jtk.aarhus.dk Der vedlægges følgende bilag: Oversigtskort Situationsplan Situationsplan med omkringliggende bygninger Facadetegninger Byggeriet kræver ikke dispensation. I stedet for skal kommunen vurdere, om byggeriet kan placeres på grunden. Kommunen skal lade følgende forhold indgå i bedømmelsen: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse.
Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i et område. Kommuneplanen kan være vejledende. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse herunder opholdsarealer for beboerne. I kommuneplanen ligger ejendommen i område 04.01.04 BO hvor der bl.a. må opføres boligbebyggelse i indtil 5 etager med en husdybde på maksimalt 10 meter. Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen. Byggeriets omfang er i overensstemmelse med kommuneplanen. Der har været gennemført naboorientering i 2 omgange. Først vedrørende et byggeri i 5 etager og derefter vedrørende det aktuelle projekt i 4 etager. Orienteringen har resulteret i følgende indsigelser: Ejerne af Cort Adelers 18: Som beboere i nr. 18 er vi så heldige at være placeret sådan, at vi har glæde af et af de miljøskabende huller i den for Cort Adelers Gade karakteristiske ikke lukkede karrebebyggelse på gadens vestside. Dette hul betyder at vi overhovedet kan se længere end tværs over gaden, at vi kan se en dejlig grøn beplantning samt himmel og fint farvet aftenlys. Dette lagde vi vægt på da vi valgte at bo her og vi har glædet os over dette siden 1979. Hvis det ansøgte projekt gennemføres vil vi fuldstændig miste disse kvaliteter og det vil vi selvsagt være meget kede af. Vores fantasi har aldrig rakt til at nogen kunne tænke tanken at indplacere mere byggeri på dette stærkt begrænsede areal, og i særdeleshed heller ikke på grund af de specielle forhold til nr. 19 og vinduerne i gavlen på nr. 21. Vi har anset det for aldeles udelukket at en sådan tanke skulle kunne opstå og langt mindre at der skulle kunne opnås accept til en bebyggelse som den påtænkte. Vores lille snæversyn har nu udsigt til at blive et decideret påtrængende indskrænket udsyn. I de ca. 25 år hvor vi har været en del af gaden, er der foregået en konstant forskønnende vedligeholdelse af de meget varierede ejendomstyper. Selv har vi bidraget med at nedrive et funktionelt, men ganske uskønt garageanlæg og erstatte det med et lille grønt forareal og p-plads - se foto - naturligvis koordineret med naboen i nr. 20. Gadens ejendomsejere har alle på forskellig og fredelig vis bidraget til at holde gadens huse og grønne frirum ved lige gennem årene. Vi finder at alle på gaden opfører sig som ansvarlige og gode naboer og genboer, der stiltiende forstår at forvalte det betroede miljø på en gade i en større bysammenhæng. Cort Adelers Gade er speciel derved, at her mødes den for Trøjborg udprægede karrebebyggelse i 4 5 etager med en stærkt varieret bebyggelse af mindre/ større en- og flerfamiliehuse. Dette særegne træk findes også i østenderne af gaderne Niels Juuls, Herluf Trolles og Peder Skrams, men er mest markant i Cort Adelers Gade, fordi mødefladen mellem de forskellige byggeformer her har den største udstrækning. Det karakteristiske i denne mødeflade er den tilsyneladende gensidige påvirkning, der er opstået Side 2 af 5
mellem de to forskellige former for bybygning. Her er der på begge sider både sammenbygget og ikke sammenbygget bebyggelse afbrudt af mindre grønne arealer. I modsætning til den på Trøjborg hovedsagelig sluttede karrebebyggelse, er karrebebyggelsen her afbrudt og ufuldstændig, hvilket klart taler imod at se det ansøgte byggeri som en naturlig huludfyldning. Hullerne er klart det særegne og kvalitative element i det lille område af det nordøstlige Trøjborg. Vores afsluttende kommentar er, at skulle det utænkelige projekt blive gennemført, bør de kommende genboer advares mod at anskaffe sig en bil som vi andre, idet parkeringsproblemerne også her allerede er håbløse. Nu skal man jo heller ikke tage alle bekymringer på forhånd, for måske har disse genboer med udragende glaskarnapper og penthouselejligheder slet ikke bil. De har måske også, som bygningens arkitektur og bygherre, en ganske anderledes adfærd og fremtoning end omgivelserne. Det i indsigelsen nævnte foto vedlægges. Det tilføjes, at der ikke bygges sammen med Cort Adelers Gade 21. Ejerne af Peder Skrams Gade 12-14: På det sted, hvor beboelsesejendommen ønskes placeret, er der nu et bart område med udsigt til skoven. Vi synes det er vigtigt at bevare luften mellem karréerne. Beboerne i Peder Skrams Gade 12-14 vil blive væsentligt berørt af, at der, hvis byggeriet gennemføres, vil være frit udsyn fra alle altanerne direkte ned til deres opholdsterrasse i gården bag ved P.S. Gade 12-14. Ligeledes vil man fra altanerne kunne se ind i lejlighederne, hvilket er en klar forringelse af vores lejligheder. Der planlægges ifølge tegningerne ligeledes et område til grillsted, og det er placeret helt op til det eksisterende hegn mod P.S. Gade 12-14, hvilket også vil medføre gener. Det vil derudover medføre en væsentlig værdiforringelse af vores ejendom, idet herlighedsværdien nedsættes væsentligt. På baggrund af ovenstående skal det præciseres, at vi kraftigt vil modsætte os, at byggeriet gennemføres. Fra Andelsforeningen i Cort Adelers Gade 17: Indsigelsen vedlægges på grund af sin længde. Hovedpunkterne i indsigelsen er følgende: Den arkitektoniske udformning af projektet vil indebære et stilbrud i forhold til bebyggelsen på Trøjborg. Den nye bebyggelse vil sammen med et eventuelt byggeri på Peder Skrams Gade 10 forringe lysforholdene på det beskedne gårdareal ved nr. 17A. Der vil komme støjgener fra elevatoren i nybyggeriet. Opholdsarealerne bliver for små. De kaotiske parkeringsforhold i området vil blive yderligere forværret. Der er fejl i tegningsmaterialet idet en del af opholdsarealet til nybyggeriet ligger på et grundstykke som ikke tilhører Cort Adelers Gade 17A. Ejerne af Cort Adelers Gade 20: Indsigelsen vedlægges på grund af sin længde. Hovedpunkterne i indsigelsen er følgende: Der er fejl i tegningsmaterialet fordi det viste opholdsareal delvis ligger på anden grund. Projektet opfylder ikke kommuneplanens krav om et opholdsareal svarende til 40 % af bebyggelsens etageareal. Side 3 af 5
Vejene på Trøjborg er i forvejen totalt fyldt op af biler. En gennemførelse af projektet vil betyde at der kommer endnu flere biler i området. Indbliksgener. Ejerne af Cort Adelers Gade 19 (en villa inde i karréen): Indsigelsen vedlægges på grund af sin længde. Hovedpunkterne i indsigelsen svarer til indsigelsen fra ejerne af Cort Adelers Gade 20, med den tilføjelse at det nye projekt vil give væsentlige indbliksgener fra de påtænkte altaner ned i indsigernes have og hus. Al morgensol vil forsvinde og indsigernes grund vil ændre sig fra at være en lys have til en mørk baggård. De i indsigelsen nævnte fotos vedlægges. Boligkonsulenterne har følgende kommentarer til indsigelserne: Opmærksomheden henledes på, at der er tinglyst servitut om fælles gårdareal, idet alle i forbindelse med købet af deres bolig blev grundigt orienteret om det kommende byggeri se vedlagte skøde 11. Nr. 19 har alene indkørsel/hoveddør på den side af huset, der vender mod det nye byggeri og kan på ingen måde miste sollys i haven/terrasse, der er placeret på den anden side af huset mod vest. Foto med læsende dame må anses for tænkt. Nr. 19 får ikke indbliksgener, idet huset som før nævnt alene har indkørsel/hoveddør mod byggeriet. Nr. 19 er i forvejen omgivet af etagebebyggelse, hvorfor opførelse af den nye bebyggelse må anses for uden betydning. Ejendommen har tidligere været sendt i nabohøring, hvor det udsendte projekt indeholdt en etage mere end det nuværende. Projektet blev tilrettet således, at det til en vis grad blev tilpasset indsigelserne i sidste omgang. Vedrørende bemærkningerne i indsigelserne om, at opholdsarealet delvist ligger på anden grund, og at der dermed skulle være fejl i tegningsmaterialet, kan det oplyses, at der er tinglyst en deklaration på Cort Adelers Gade 17 og 17A om fælles opholdsarealer. Det fremgår af deklarationen, at de ubebyggede arealer på de 2 ejendomme skal være fælles for de 2 ejendommes ejere, som frit skal kunne færdes og opholde sig på arealet. Der må derfor ikke opstilles hegn eller andre hindringer for fri færdsel nogetsteds på arealet. Etableringen af det fælles opholdsareal har været væsentlig i forbindelse med godkendelsen af den udstykning, som er nævnt i to af de vedlagte indsigelser. Der er ikke projekteret nogen tagterrasse. Med hensyn til indsigernes bemærkninger om parkeringsforholdene bemærkes det, at der i henhold til de af Byrådet den 14. december 2005 vedtagne retningslinier for anlæg af parkeringsarealer ikke mere stilles krav om etablering af parkeringspladser i forbindelse med en huludfyldning inden for Ringgaderne. Bygningsinspektoratet har følgende bemærkninger til indsigelserne: Til de 2 enslydende indsigelser fra henholdsvis Cort Adelers Gade 19 og 20 kan følgende bemærkes: Der er tinglyst en deklaration om et fællesareal Situationsplanen er således ikke misvisende. De 2 indsigere Side 4 af 5
ses i øvrigt ikke at være part i forhold om opholdsarealerne på terræn. I indsigelserne gøres gældende, at der er uoverensstemmelse mellem teksten i høringsbrevet og kommuneplanens generelle bestemmelser. Når der i høringsbrevet er anført, at projektet er i overensstemmelse med Kommuneplanens rammebestemmelser er årsagen, at der ved høringen er fokuseres på de forhold der har betydning for omboende, nemlig bygningens rummelighed og områdets anvendelser. Det er opfattelsen, at indsigerne ikke er part i opholdsarealerne. Der er ikke opholdsarealer på bygningens tag, hvilket fremgår af de ved høringen vedlagte tegninger. Vi har forståelse for relevante indsigelser mod lys og skyggevirkninger samt indkik, men det er dog opfattelsen efter en ny besigtigelse, at eventuelle gener ligger indenfor det, der er normalt for byområder. Indsigelsen fra Cort Adelers Gade 18 omhandler parkeringsforhold og en arkitektonisk redegørelse for kvarteret. Endvidere indsigelse mod tab af udkik mod vest. Det arkitektoniske skal ikke kommenteres her, men efter besigtigelsen er det den klare opfattelse, at beboere på østsiden af Cort Adelers Gade ikke med rimelighed kan forvente et evigt kik mellem de 2 bygninger. Byarkitektur kan tilslutte sig Bygningsinspektoratets bemærkninger til indsigelserne og kan anbefale projektet i byplanmæssig og arkitektonisk henseende. Under henvisning til Bygningsinspektoratets og Byarkitekturs udtalelser indstilles det, at projektet godkendes. 3. Beslutningspunkter Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø indstiller, at At 1) projektet godkendes. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilagsfortegnelse: Oversigtskort/+elektronisk Situationsplan/+elektronisk Situationsplan med omkringliggende bygninger/+elektronisk Facadetegninger/+elektronisk Foto/+elektronisk 3 indsigelser/+elektronisk Side 5 af 5