Notat vedrørende planmæssige muligheder for etablering af yderligere beboelse på Kirkevej 20 Dette notat omhandler mulighederne for etablering af yderligere beboelse på Kirkevej 20 i Jægerspris. Ejendommen er en landbrugsejendom på under 30 ha. Der er på ejendommen en bolig i stuehuset og en bolig i en overflødiggjort landbrugsbygning. Der ansøges om at udvide en eksisterende bolig i driftsbygningen på 245 m², således at den efterfølgende bliver på 317 m². NOTAT 12. marts 2015 Journal nr. Sagsbehandler DEJDS Udvidelsen sker via ombygning af eksisterende tagetage. Der vil ikke være en brandmæssig adskillelse af den eksisterende bolig og udvidelsen, men ejer har oplyst, at han ønsker at opføre værelser med egen indgang, køkken og bad med henblik på udlejning. Bygningerne på Kirkevej 20 er beliggende i landzone ikke så langt fra byzone. Landzonelokalplan på Kirkevej 20 Det er udgangspunktet i planloven, at der ikke skal ske en regulering af landbrugets forhold gennem lokalplaner. Dette overordnede princip kan dog tilsidesættes, når der er særlig planlægningsmæssig begrundelse for at lokalplanlægge. Det kan f.eks. være etablering af bygninger som indebærer meget væsentlige ændringer i det bestående miljø f.eks. større biogasanlæg. Kirkevej 20 anvendes til jordbrug. Udvidelse påtænkes indenfor den eksisterende bygningsmasse. Det vurderes på den baggrund ikke, at de bygningsmæssige ændringer kan medføre væsentlige ændringer i det bestående miljø (lokalplanpligt). Der ses således ikke at være den nødvendige særlige planlægningsmæssige begrundelse for at regulere udvidelsen af den ansøgte bolig med en lokalplan. Der kan være mulighed for at udarbejde en lokalplan for ikkejordbrugsmæssig anvendelse af Kirkevej 20, såsom rideskoleaktiviteter og/eller hestepension. I den forbindelse kan det overvejes, hvorvidt en sådan lokalplan giver en planmæssig begrundelse til at give mulighed for etablering af en ekstra bolig på Kirkevej 20. Det er administrationens vurdering, at Naturstyrelsens praksis er meget restriktiv og kommunen må derfor forvente et veto mod en eventuel landzonelokalplan, der giver mulighed for yderligere boliger (end planlovens landzonebestemmelser). Lokalplanlægning til boligformål er umiddelbart en byfunktion, der er reguleret af Fingerplanen. Det betyder i praksis, at Naturstyrelsen kan nedlægge veto mod en plan, som er i modstrid med Fingerplanen.
Lokalplanlægning for byudvikling (boliger) på Kirkevej 20 Ejendommen Kirkevej 20 i Jægerspris er beliggende grænsende til Over Dråby landsby, som er beliggende i byzone. Kirkevej 20 er ikke udpeget i kommuneplanen som værende fremtidig byzone eller perspektivareal til fremtidig byzone. Ovenstående kort viser bygningssættet på Kirkevej 20, markeret med rød streg i kortet. Over Dråby i Byzone er vist skraveret rød og arealer udpeget til perspektivarealer for fremtidig byzone er vist med gult. Teoretisk kunne det være en mulighed at udlægge Kirkevej 20 til fremtidig byzonebebyggelse. Byudvikling skal ske indefra og ud. Derfor kan en lokalplan som overfører arealet til byzone og åbner for bebyggelse ikke ske isoleret for den nuværende bebyggelse, men må som minimum omfatte arealer som forbinder bygningerne på Kirkevej 20 med Jægerspris By. Overføres hele ejendommen til byzone drejer det sig om 20 ha og vælges en minimal overførsel (og salg af det øvrige jord til en landbrugsejendom) vil det nok dreje sig om f.eks. 5 ha. Der vil således være tale om planlægning for et helt andet projekt end det ansøgte. Overførsel af f.eks. 5 ha til byzone vil i øvrigt kræve at der tages et tilsvarende areal ud af fremtidig byzone et andet sted i kommunen, idet naturstyrelsen håndhæver et nettoprincip for byudlæg uden for byfingeren. En sådan ændring bør have en relevant planlægningsmæssig begrundelse og kræver høring af de involverede. Boligudbygning skal begrundes i lokale behov. I Jægerspris er udlagt og lokalplanlagt for meget omfattende arealer til boligbebyggelse. Der kan ikke argumenteres for at der mangler arealudlæg. Et arealbytte skulle derfor i givet fald gennemføres i Jægersprisområdet og her er kun mulighed for at bytte med B 6.14, som ligger ved Duemosevej. Med udarbejdelse af endnu en lokalplan for beboelse i Jægerspris vil den sidste planlægningsmæssige rummelighed i Jægersprisområdet blive frigivet og det sidste element af rækkefølgeplanlægning i Jægerspris forsvinde. Ifølge Fingerplanens 22. skal kommuneplanlægningen i det øvrige hovedstadsområde sikre, at der for ny byudvikling fastlægges rækkefølge. 2/4
Rækkefølgen fastlægges efter forudgående forhandling mellem staten og kommunen. Kommunen kan vælge at gå i dialog med Naturstyrelsen om at ændre kommunens udlæg af fremtidig byzone, således at det bliver muligt at overføre Kirkevej 20 til byzone via lokalplanlægningen. Det vil umiddelbart kræve, at kommunen reducerer udlæg til fremtidig byzone et andet sted via ændring i kommuneplanens hovedstruktur. Denne fremgangsmåde vil kræve foroffentlighedsproces (i overensstemmelse med planloven). I denne sammenhæng skal det overvejes (og være en forudsætning for dialog med Naturstyrelsen), om arealet mellem byen og bygningssættet på Kirkevej 20 skal inddrages i en fremtidig lokalplan og dermed give mulighed for yderligere boliger på ejendommen. Natur- og Miljøklagenævnets praksis Udvidelse af bolig at der ved ansøgninger om landzonetilladelse til boliger på mere end 300 m² i det åbne land afhænger vurderingen af en række momenter, navnlig landskabets karakter og områdets planlægning, men også byggeriets placering, volumen og eventuelt udformning, ejendommens størrelse og øvrige bygninger på ejendommen, eventuel præcedensvirkning samt eventuelt særlige konkrete omstændigheder. Der meddeles normalt afslag på ansøgninger om boliger på mere end 400 m², medmindre der foreligger ganske særlige forhold i den konkrete sag. Ny bolig Ændret anvendelse af en landbrugsbygning til helårsbeboelse, må ud fra planlægningsmæssige hensyn, bedømmes på lige fod med nyopførelse. Der meddeles som altovervejende hovedregel afslag til nye boliger i det åbne land og i landområder med spredt bebyggelse. Praksis hviler på det synspunkt, at nyt boligbyggeri i landzone bør baseres på en planlægning. Det er muligt at opføre én bolig i en overflødig driftsbygning uden landzonetilladelse. Kommunens praksis Udvidelse af bolig Vi giver normalt landzonetilladelse til en mindre udvidelse af et eksisterende helårshus udover 250 m², når følgende er opfyldt: Udvidelsen medfører ikke etablering af flere boliger på ejendommen, da dette kræver om landzonetilladelse, jf. planlovens 35, stk. 1. Der er tale om en mindre udvidelse af huset op til ca. 300 m² Ny bolig Vi giver normalt ikke landzonetilladelse til at etablere flere selvstændige boliger i overflødiggjorte driftsbygninger i det åbne land. Opsummering Der er i forvejen opført en bolig i en overflødig driftsbygning på ejendommen. Det krævet landzonetilladelse at indrette en ny selvstændig 3/4
bolig. Det kræver også landzonetilladelse at udvide den eksisterende bolig til 317 m². Det er administrationens vurdering, at Naturstyrelsens praksis er meget restriktiv og at kommunen derfor må forvente et veto mod en eventuel landzonelokalplan, der giver mulighed for yderligere boliger (end planlovens landzonebestemmelser). Teoretisk kunne det være en mulighed at udlægge Kirkevej 20 til fremtidig byzonebebyggelse. Men det vil kræve, at kommunen reducerer udlæg til fremtidig byzone et andet sted via ændring i kommuneplanens hovedstruktur, hvilket ikke anbefales. Kommunen giver normalt ikke landzonetilladelse til selvstændige boliger i det åbne land og der ses ikke forhold på den pågældende ejendom, der berettiger til en fravigelse af denne praksis. Kommune kan i forhold til vores praksis meddele landzonetilladelse til en udvidelse af boligen med betingelse om at udvidelsen ikke medfører flere boliger på ejendommen, dvs. at det udlejede areal ikke brandmæssigt må adskilles fra den øvrige bolig. Boligbegrebet er diffust, og det kan virke modstridende, at lovgivningen på den ene side tillader relativt store boliger i landzonen, som lejes ud til flere familier, men ikke giver mulighed for at opdele de store boliger i mindre selvstændige brandadskilte boliger. 4/4
Frederikssund Kommune Bygge og Natur Torvet 2, 3600 Frederikssund Att.: Skov- og Landskabsingeniør Karsten Jakobsen Jægerspris, 26/3 2015 Sendt pr. mail byggeriognatur@frederikssund.dk Vedr.: Sags.nr. 01.03.00-P19-4-15 udvidelse af bolig på Kirkevej 20, Jægerspris. Under henvisning til Frederikssund Kommunes afslag af 13/3 2015 skal vi hermed meddele, at vi ikke kan acceptere det meddelte afslag, der blev truffet på mødet den 4/3 2015 i Teknisk Udvalg, idet vi mener, at en af udvalgets medlemmer (og som var med til at træffe afslaget) er inhabil i sagen. Det drejer sig om Jens Ross Andersen (som var forpagter af en mark som stødte op til vores private vej), og vi kan oplyse, at vi igennem en årrække har haft flere tvister med den pågældende omkring bl.a. kørsel på privat vej (det handler her om tunge køretøjer, som efter vores mening har kørt for stærkt på vores private og at den forpagtede jord ikke har tilkørselsret fra vores private vej ), og en episode hvor den pågældende har kørt med sprøjtegift på den forpagtede jord (og hvor vi har kunnet konstatere, at sprøjtearmen på traktoren svingede ind over vores hestefold hvor vi så at sprøjtegiften ramte græsset på folden, hvor der bla. gik heste som var ifol ). Herudover har der været en episode omkring afledning af vand fra marken på grund af voldsom regn, hvor den pågældende bad om tilladelse til afledning af dette overskydende vand ned i vores sø hvilket vi afslog på grund af risikoen for rester af sprøjtegift/kunstgødning. Vi mener, at Jens Ross Andersen på grund af disse episoder må være inhabil i forhold til beslutninger omkring vores ansøgning og mener, at han selv burde have gjort opmærksom på dette i forbindelse med sagens behandling (og have trukket sig i forhold til beslutningen). Således foranlediget skal vi hermed klage over den trufne afgørelse og bede om man på et nyt udvalgsmøde (uden den pågældende persons deltagelse) revurderer sagen. Vi mener heller ikke at det på nogen måde, skulle kunne have indflydelse på naboer, trafik eller naturen, at vi udvider vores bolig. Vi skal udskifte tagbelægningen på staldlængerne, og der skal laves forstærkning af spærene, derfor vil vi samtidig udnytte loftet, til en udvidelse af vores bolig. Med Venlig Hilsen Susanne Rosenlund Hansen & Jan Olsen
Afslag Jan Olsen Susanne Rosenlund Hansen Kirkevej 20 3630 Jægerspris Dato 13. marts 2015 Sagsnr. 01.03.00-P19-4-15 Matr.nr. 15a Neder Dråby By BYGGERI OG NATUR Postadresse: Torvet 2 3600 Frederikssund Udvidelse af bolig på Kirkvevej 20, 3630 Jægerspris Vi meddeler hermed afslag på din ansøgning om at udvide boligen i driftsbygningen til 317 m 2, som ansøgt, jf. planlovens 35 stk. 1. Beslutningen blev truffet af Teknisk udvalg på deres møde den 4. marts 2015. Ansøgning Du bor i en bolig i en overflødig driftsbygning og søger om at udvide boligen i til 317 m 2, således at det bliver muligt at udleje værelser (en lejlighed) fra denne bolig. Da disse værelser ikke bliver adskilt brandmæssigt i forhold til resten af boligen er der ikke tale om en ekstra bolig, selv om værelserne kan udlejes med eget køkken og bad osv. Udvidelsen af boligen ønskes etableret ved inddragelse af en eksisterende tagetage i en anden driftsbygning, som ligger op til boligen. Ejendommen Ejendommen er en fritliggende landejendom på ca. 19,5 ha. På adressen er der i øjeblikket to boliger. En bolig i det oprindelige stuehus samt en bolig i en overflødig driftsbygning. Stuehuset har et boligareal på 258 m 2 og boligen i tidligere driftsbygning er på 245 m 2. I stuehuset udlejes der værelser til to familier. Værelserne er fysisk adskilt, men ikke brandmæssigt, så der er ikke tale om to selvstændige boliger, men en bolig hvor der udlejes værelser, så der kan bo to familier. Denne form for brug af stuehuset kræver ikke landzonetilladelse eller byggetilladelse. Besøgsadresse: Kongensgade 18 3550 Slangerup Telefon 47 35 10 00 Telefax 47 35 10 99 byggeriognatur@ frederikssund.dk www.frederikssund.dk CVR-nr.: 29 18 91 29 Bank 4319-3430270303 Åbningstider: Mandag 09.00-15.00 Tirsdag lukket Onsdag 09.00-15.00 Torsdag 10.00-18.00 Fredag 09.00-14.00 Definition af en bolig En bolig består af: køkken, bad og opholdsarealer. En bolig er adskilt fra en anden bolig brandmæssigt fx med en brandvæg eller afstand. Hvis der ikke er en brandmæssig opdeling er der tale om én stor bolig. 6 1 /3
Planlovens landzonebestemmelser I landzonen må der ikke uden tilladelse ske ændring i anvendelsen af eksisterende bebyggelse til andre formål end landbrug, fiskeri eller skovbrug. Der kan dog efter planlovens 37 etableres en ekstra bolig i en overflødig driftsbygning under forudsætning af at denne driftsbygning er egnet til formålet, og at den ikke om- eller tilbygges væsentligt. En bolig indrettet efter planlovens 37 kan udvides indenfor rammerne af den eksisterende bygning. Der kan således indrettes en bolig på fx 500 m 2 i en driftsbygning på 500 m 2, uden at det kræver landzonetilladelse. Nødvendig landzonetilladelse De oprindelige driftsbygninger på ejendommen er bygget sammen, og danner sammen med stuehuset en klassisk 4-længet gård. Selv om driftsbygningerne er bygget sammen betragter vi dem som tre bygninger. Da der således er tale om udvidelse af boligarealet ved inddragelse af en anden driftsbygning vurderer vi, at det ansøgte ikke er omfattet af planlovens 37 og at det derfor kræver tilladelse efter planlovens 35. Vurdering Projektet har en meget lille påvirkning af landskabet, da udvidelsen sker i det eksisterende byggeri. Set udefra vil den eneste ændring være nogle tagvinduer og en kvist. Vi giver normalt landzonetilladelse til at udvide en bolig op til ca. 300 m 2, under forudsætning af, at der ikke etableres en ekstra bolig. I din ansøgning bliver der teknisk set ikke etableret en ekstra bolig, fordi du undlader at etablere brandsikring. Men reelt set bliver der tale om værelser der kan udlejes med eget køkken, bad og opholdsareal. Afslag Da udvidelsen ønskes foretaget med henblik på udlejning vurderer vi, at der reelt er tale om etablering af en ekstra bolig i landzone, selv om den ikke er brandmæssigt opdelt. Vi vurderer derfor at det vil være i strid med landzonebestemmelsernes formål om at modvirke byspredning i det åbne land. Samtidigt ville en tilladelse til at udvide boligarealet reelt medføre en ekstra bolig (til udlejning) som ikke er brandmæssigt adskilt fra den oprindelige bolig, hvilket er uhensigtsmæssigt i forhold til brandsikkerheden. Det videre sagsforløb Udvalget har udtalt, at de gerne vil se på ansøgningen igen, som en ansøgning om udarbejdelse af en ny lokalplan. Du opfordres derfor til at kontakte vores Planafdeling, og drøfte muligheden for at få udarbejdet en lokalplan for din ejendom. Klagevejledning Du kan klage over afgørelsen til Natur- og Miljøklagenævnet. 7 2 /3
Klagen skal sendes via klageportalen. Du finder et link til Klageportalen på forsiden af nævnets hjemmeside, nmkn.dk. Linket fører dig direkte til Klageportalen på borger.dk eller virk.dk. Når du klager skal du betale et gebyr på 500 kr. Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Natur- og Miljøklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til Frederikssund Kommune. Vi videresender herefter anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. En eventuel retssag på baggrund af afgørelsen skal være rejst inden 6 måneder fra datoen for afgørelsen. Lovgrundlag Denne afgørelse er truffet efter planlovens 35 stk. 1. Venlig hilsen Karsten Jakobsen Skov- og Landskabsingeniør 8 3 /3
3 - dokumenter til udvalget 15000 20000 Udvidelse af bolig på 1 sal 72 m2 8 10